BPA ZANDWEG | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 Inleiding 1.1 Aanleidingen tot opmaak van het BPA De directe aanleiding tot de opmaak van het BPA is ingegeven vanuit het uitvoeren van een beleidskeuze. In het bestuursakkoord 2001-2006 engageert het stadsbestuur zich in de rubriek 'Sport: Sport voor Iedereen' tot een onderzoek naar de noden en mogelijkheden van sportinfrastructuur in het district Berendrecht-Zandvliet-Lillo. In samenspraak met het College, het district en de lokale sportraad werd dit onderzoek intussen uitgevoerd en werd een programma van wensen opgesteld waaronder het bouwen van een sporthal. Momenteel beschikt het district niet over overdekte stedelijke sportfaciliteiten. Door het realiseren van een sporthal wordt een dubbele doelstelling bewerkstelligd:
Recent werd beslist om de bouw van een sporthal te realiseren binnen het district. Het betreft een sporthal van zo'n 3000 m² vloeroppervlakte met bijhorend een 25-tal parkeerplaatsen. In het BPA wordt de mogelijkheid voorzien om deze plannen in een latere fase uit te breiden tot een maximale vloeroppervlakte van 5500m². De keuze voor de bouw van een stedelijke sporthal vormt de gepaste gelegenheid om de problemen en kansen van de aanwezige sport- en recreatievoorzieningen in het district ruimer te bestuderen en waar nodig tot een meer duurzame oplossing te komen.
Een belangrijke factor hierin vormt het 'Ontwerp-strategisch plan van Antwerpen (rechterscheldeoever)' waarin een toekomstvisie op de haven wordt uitgezet. Het plan voorziet dat ten zuiden van de kern van Berendrecht een natuurgebied 'Berendrechtse Polder' wordt ontwikkeld. De ontwikkeling van dit natuurgebied betekent dat op termijn de grootste zone voor dagrecreatie in het district Berendrecht-Zandvliet-Lillo, zoals ingetekend op het gewestplan, voor het overgrote deel een andere invulling zal krijgen. Voor het verdwijnen van het grootste deel van deze bestemming wordt door de stad ter compensatie binnen het district een alternatieve locatie gezocht.
Tegelijkertijd wil het stadsbestuur de bouw van een stedelijke sporthal aanwenden om het sport- en recreatieaanbod in de polderdorpen te verbeteren. Momenteel is dit aanbod verspreid over het district en is er weinig samenhang tussen de verschillende gebieden. Daarenboven is een deel van het aanbod zonevreemd gelegen, wat het voortbestaan ervan hypothekeert.
Zoals hierboven aangehaald is er nood aan een toekomstvisie en geïntegreerd plan voor de sport- en recreatievoorzieningen in het district Berendrecht-Zandvliet-Lillo. De opmaak van dit BPA kadert binnen deze toekomstvisie. 1.2 Situering van het plangebied Het plangebied is gelegen in het district Berendrecht-Zandvliet-Lillo ten noorden van de stadskern van Antwerpen. Het gebied ligt ten noorden van de oude dorpskern van het polderdorp Berendrecht en ten zuiden de kern van Zandvliet. Ruimtelijk en functioneel sluit het gebied aan bij de kern van Berendrecht.
1.3 Afbakening van het plangebied Het plangebied betreft het bouwblok begrepen tussen de straten Dorpsstraat, Zandweg, Antwerpsebaan en Monnikenhofstraat.
2 Beschrijving van de bestaande toestand 2.1 Mesoschaal: het plangebied binnen de omgeving Het plangebied bevindt zich in het open ruimte gebied tussen de dorpskernen van Berendrecht en Zandvliet en sluit ruimtelijk en functioneel aan bij Berendrecht.
De open ruimte tussen de dorpskernen van Berendrecht en Zandvliet is versnipperd door verkavelingen en linten. De beroepslandbouw is nagenoeg verdwenen uit de dorpen en het beeld van de open ruimte wordt versnipperd door o.a. hobbylandbouw. De open ruimte gebieden ten noorden van Zandvliet (Nieuwe Noordlandpolder) en ten zuiden van Berendrecht vertonen meer coherentie dan het tussengebied. De percelen zijn er grootschaliger, akker en weiland zijn nog dominant.
Het plangebied is gelegen langs de Monnikenhofstraat, een belangrijke toegangsweg tot Berendrecht. De weg vormt een belangrijke kleinhandelsas met lokale winkelvoorzieningen. De weg mondt uit aan de Solfplaats, de omgeving van de oude kern van Berendrecht.
Het Berendrechtsvoetpad en het Suikervoetpad, twee paden die direct aansluiten op de Zandweg zijn verbindingen voor langzaam verkeer met de kern van Zandvliet. 2.1.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied Structurerend voor het plangebied zijn de aanwezige paden (al dan niet geaccentueerd met beplanting), het tracé van een oude gracht en de perceelsstructuur.
3 Planningscontext 3.1 Juridische context 3.1.1 GEWESTPLAN Het plangebied ligt in twee bestemmingszones van het gewestplan Antwerpen (KB 3/10/1979):
3.1.2 Goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen
Binnen het plangebied zijn volgende verkavelingen van kracht:
De verkavelingen zijn aangeduid op het plan 'bestaande en juridische toestand'. 3.1.3 Stedenbouwkundige en milieuvergunningen In het zuidwestelijke deel van het plangebied ligt een niet-vergunde opslagplaats in open lucht. Inbreuken op de VLAREM wetgeving zijn er vastgesteld.
Een weergave van de vergunningstoestand van de voorzieningen binnen het plangebied:
Wat betreft de recreatieve voorzieningen:
Wat betreft de scholen (katholieke school in de Monnikenhoftstraat 3 en stadsschool Monnikenhofstraat 25) zijn er vergunningen bekend wat betreft verbouwingen van de lokalen. 3.2 Ruimtelijke beleidsplannen 3.2.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (goedgekeurd d.d. 23/09/1997 + herziening dd. 19/03/2004) Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd door de Vlaamse Regering in 1997 goedgekeurd. In het RSV wordt een onderscheid gemaakt tussen stedelijk gebied en buitengebied, het zogenaamde 'Vlaanderen, open en stedelijk'. De afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen is nog niet afgerond. Berendrecht en Zandvliet zullen naar alle waarschijnlijkheid behoren tot het buitengebied.
Als doelstellingen voor het ruimtelijk beleid in het buitengebied gelden onder meer:
Als ontwikkelingsperspectief voor de nederzettingsstructuur van het buitengebied wordt het 'het bereikbaar houden van voorzieningen' opgegeven. Bijkomende ruimte voor voorzieningen (sportaccommodatie of -terreinen,…) moet conform het principe van de gedeconcentreerde bundeling worden voorzien in de hoofddorpen en woonkernen. 3.2.2 Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen (goedgekeurd d.d. 10/07/2001) Het provinciaal ruimtelijk structuurplan werd in januari 2001 definitief vastgesteld. In het ruimtelijk concept voor de Antwerpse fragmenten (één van de vier hoofdruimten in de provincie) "Gordel grootstedelijke groenstructuur met groene vingers tot in de kernstad" wordt het landschapspark Kempen-Zeeland als grens tussen het grootstedelijk gebied en het bebouwd perifeer landschap als groene vinger geselecteerd. Groene vingers moeten worden gevrijwaard van bebouwing. Activiteiten met beperkte infrastructuur zijn wel mogelijk maar reeds in grote mate ingevuld. Bebossing en de realisatie van doorlopende fietsroutes zijn aandachtspunten. Nieuwe activiteiten mogen het open en groen karakter van de gebieden niet aantasten.
Voor de deelruimte "Antwerpse haven" omvat het ruimtelijk concept volgend principe:
Voor de ontwikkelingsperspectieven voor toerisme en recreatie, opgenomen binnen de ruimtelijk-economische structuur, gelden volgende uitgangspunten:
Binnen de gewenste landschappelijke structuur is als markante terreinovergang de overgang tussen het poldergebied en de Kempen (Brabantse wal) aangeduid. Markante terreinovergangen vormen een overgang tussen twee duidelijk verschillende landschappen. Hiervoor geldt een beleid dat gericht is op het behoud en van de zichtbaarheid en op de vrijwaring van bebouwing. Het gebied Kempen-Zeeland is als open ruimte verbinding aangeduid. Deze verbindingen zijn niet of weinig bebouwde ruimten binnen, doorheen en tussen sterk bebouwde gebieden. In het ontwikkelingsperspectief voor de open ruimte wordt nieuwe bebouwing zoveel mogelijk geweerd en de ruimtelijk relatie tussen de verbonden gebieden gewaarborgd. 3.2.3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen Het ruimtelijk structuurplan voor Antwerpen is in opmaak. In het voorontwerp Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen, in de deelnota met het discussiethema “Een Re-Creatieve Stad”, Antwerpen april 2005 (goedgekeurd in College van 13 mei 2005), worden een aantal ideeën met betrekking tot een “Be-Za-cluster” ontwikkeld.
Er werd een kaart opgemaakt die de ruimtelijke relaties en afhankelijkheid tussen verschillende bestaande scholen, speeltuinen en sportinfrastructuur toont. De kaart houdt rekening met de belangrijkste relaties (uitgedrukt in wandel- en fietsafstand) tussen basisscholen en speeltuinen, en tussen secundaire scholen, volwassenenonderwijs, universiteiten en sportinfrastructuur. Het resultaat van deze oefening is een aantal bestaande clusters, potentiële clusters die herstructurering nodig hebben en tenslotte de nood aan een aantal nieuwe clusters.
Het doel van de “Be-Za-cluster” is om de noord-zuid verbinding te benadrukken met de bedoeling om de twee dorpen en hun voorzieningen te laten werken in één groot systeem. Vandaar dat nieuwe sportvoorzieningen en/of scholen moeten geplaatst worden in deze as met de bedoeling het concept te versterken en een duidelijke ruimtelijke structuur te vormen.
Een eerste toetsing van de in dit BPA voorgestelde sport- en recreatiecluster geeft een positief resultaat. De uitbouw ervan past binnen de visie die binnen het RSA wordt uitgewerkt. Het plangebied dat binnen dit BPA wordt behandeld, vormt namelijk de zuidelijke pool van deze “Be-Za-cluster”. Voor het recreatiegebied ten oosten van Viswater is de toets negatief (o.a. door de perifere ligging t.o.v. de kernen en de slechte bereikbaarheid). Een groot deel van dit gebied voor dagrecreatie wordt bovendien opgenomen in het combinatievoorstel (zie 3.2.5.) van het ontwerp strategisch plan rechterscheldeoever, en omgevormd naar natuurgebied. Een compensatie van oppervlakte aan recreatiegebied (door gewestplanbestemming) aansluitend bij de Be-Za-cluster is dan ook aangewezen. 3.2.4 Studie Zonevreemde Sport en Recreatie De studie ‘Zonevreemde Sport en Recreatie’ werd in opdracht van de Stad Antwerpen opgemaakt en in juli 2002 goedgekeurd. In deze studie werden zonevreemde activiteiten onderzocht op de ontwikkelingsperspectieven op hun huidige locatie.
In de polderdorpen Berendrecht en Zandvliet worden de volgende 3 activiteiten als ‘zwaar’ zonevreemd aangeduid:
In de studie wordt geadviseerd om de voetbalclub er te behouden maar op termijn naar een alternatieve ontsluiting te zoeken. Met de wijziging van agrarisch gebied naar zone voor actieve recreatie in dit BPA verdwijnt de zonevreemdheid voor deze activiteit.
De studie besluit dat zowel de voetbalterreinen als de ruiterclub ongelukkig ingeplant zijn in een kwetsbaar gebied waar de natuur- en landschapswaarden dienen voorrang te krijgen. De activiteiten dienen zich te herlokaliseren om zodoende de natuur- en landschapswaarden in de omgeving de kans te geven zich te ontwikkelen. Binnen het plangebied van dit BPA wordt ruimte aangeboden voor actieve recreatie. De mogelijkheid tot herlokalisatie van deze activiteiten moet verder onderzocht worden, maar kan enkel op een compacte manier, met eventueel medegebruik of meervoudig gebruik van bepaalde terreinen.
In de studie wordt besloten dat behoud van deze functie mogelijk is, mits een betere ruimtelijke inkleding en afscherming t.o.v. de A12 als bijkomende voorwaarden.
3.2.5 Ontwerp-strategisch plan haven van Antwerpen (rechterscheldeoever). Een toekomstvisie op de haven, mede als basis voor een ruimtelijk uitvoeringsplan In het rapport 'ontwerp strategisch plan haven van Antwerpen (rechterscheldeoever) wordt een toekomstvisie op de haven uitgewerkt. Dit rapport dient mede als basis voor de uitwerking van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Het rapport dient als een tussenstap opgevat te worden in het proces. Het ontwerp strategisch plan levert de leidraad voor de toekomst.
Het plan voorziet dat ten zuiden van de kern van Berendrecht een natuurgebied 'Berendrechtse Polder' wordt ontwikkeld van ca 240 ha. Het omvat de ontwikkeling van ca 190 ha poldergebied tot aan de A12, aansluitend bij de bestaande en te versterken ca 50 ha natuur Reigersbos en omgeving.
3.2.6 Structuurschets landschapspark Kempen-Zeeland Deze structuurschets werd opgemaakt voor de gemeenten Antwerpen, Reimerswaal, Stabroek en Woensdrecht en formuleert een gemeenschappelijk standpunt ten aanzien van een toekomstige ontwikkeling van deze regio. Voor de open ruimte tussen de kernen van Berendrecht en Zandvliet wordt geopteerd om deze te ontwikkelen als 'parkgebied met gemeenschappelijke tuin tussen de havendorpen met daarin diverse functies'.
3.3 Cultuurhistorische waarden 3.3.1 Cultuurhistorisch waardevolle panden en monumenten Overzicht van de cultuurhistorisch waardevolle panden binnen het plangebied (uit de inventaris bouwkundig erfgoed):
Grenzend aan het plangebied liggen nog enkele cultuurhistorisch waardevolle panden (uit de inventaris bouwkundig erfgoed):
In de omgeving gelden volgende beschermingen:
3.3.2 Archeologische adviesplicht Door de archeologische dienst van de stad Antwerpen is een beleidsondersteunende advieskaart aangemaakt. Deze beleidsondersteunende advieskaart is opgebouwd uit verschillende zones die elk, vanuit archeologisch en planologisch opzicht, anders moeten benaderd worden. Deze kaart en de afbakening van de zones houden geen restricties in wat betreft de ruimtelijke planning. Zij regelt enkel de inspraak van de archeologie in ruimtelijke ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen en dus per definitie ook gevolgen voor het archeologisch patrimonium (kunnen) hebben.
Het plangebied van het BPA is gelegen in 'archeologisch aandachtsgebied'. Dit betekent dat archeologen vanaf de planfase worden betrokken bij alle projecten. Het verdient aanbeveling archeologisch (voor)onderzoek en/of archeologische begeleiding te integreren in de planning. Op de zone geldt een adviesplicht. 3.4 Watertoets 3.4.1 Overstromingsgebieden Wat het risico op overstroming betreft, levert de analyse van het beschikbare kaartmateriaal een positieve conclusie. Het plangebied ligt niet in een recent overstroomd gebied noch in een van nature overstroombaar gebied. Het plangebied is dus niet gelegen binnen een risicozone voor overstromingen (volgens de voorlopige afbakening ‘risicozones voor overstromingen’). 3.4.2 Atlas der waterlopen Volgens de oude atlas der waterlopen stroomden er 3 waterlopen binnen of op de rand van het plangebied. Het gaat met name over de onbevaarbare waterloop nr. 8 die het huidige tracé van de Zandweg volgde, de onbevaarbare waterloop nr. 9 die het plangebied horizontaal dwarst en de onbevaarbare waterloop nr. 10 die grotendeels parallel aan het huidige tracé van de Dorpsstraat stroomde en een zijtak van nr. 9 was.
Van de onbevaarbare waterloop nr. 9 zijn restanten terug te vinden. De oude beek stroomde in oost-westelijke richting doorheen het plangebied. Ten westen van het plangebied loopt deze beek, de niet-geklasseerde Zoutenstraatbeek, verder. Binnen het plangebied is deze restant slechts op bepaalde plekken nog duidelijk aanwezig. Het tracé is wel nog duidelijk herkenbaar in de indeling van de percelen er rond. 3.4.3 Maatregelen Door de toename van de verharde oppervlakte bij de ontwikkeling van de recreatiecluster zal de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt worden. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van één of meerdere hemelwaterputten of infiltratievoorzieningen overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke stedenbouwkundige verordening.
Er dient bijkomend over gewaakt dat het concept van gebouwen en terreininrichting zo wordt uitgetekend dat hoeveelheid en snelheid van de bijkomende afvoer van regenwater tot een minimum wordt beperkt, door het voorzien van buffercapaciteit binnen het plangebied, in de vorm van infiltratiegrachten, plassen, wadi’s, vijvers, groendaken enz.
Planologisch wordt een ‘zone voor infiltratie’ (zie ook voorschrift 13) langsheen de oude gracht binnen het plangebied vastgelegd. Dit betekent niet dat dit de enige zone voor infiltratie is. Afhankelijk van de hoeveelheid verharde oppervlakte dienen bijkomende maatregelen genomen en eventueel bijkomende infiltratiezones voorzien. De zone voor infiltratie is het resultaat van een dubbele doelstelling, nl. het streven naar een integraal waterbeheer en het herstellen van een historische situatie van grachten en beken (herwaardering grachtenstelsel). De oude beek die in oost-westelijke richting doorheen het plangebied liep en waarvan restanten terug te vinden zijn, wordt dan indien mogelijk en zo snel als mogelijk in haar oorspronkelijke functie hersteld. Een bufferzone van 5 meter aan weerszijden uit de as van de gracht wordt afgebakend en aangeduid als infiltratiegebied. Er zijn geen bebouwingsmogelijkheden in deze zone en verhardingen worden tot het noodzakelijke minimum beperkt. De strook vervult tevens een rol als ecologisch verbindingsgebied.
Het concept van het BPA met haar rechthoekige indeling laat bovendien toe om bijkomende grachten te voorzien.
Tot slot wordt in de algemene bepalingen van de voorschriften bijkomende voorwaarden opgenomen rond verhardingen om het gebruik van waterdoorlatende materialen te stimuleren.
4 Analyse van de ruimtelijke potenties en knelpunten 4.1 Potenties
sporthal als motor voor nieuwe ontwikkelingen De bouw van een sporthal binnen het plangebied biedt mogelijkheden om het sport- en recreatieaanbod in de polderdorpen uit te werken. Binnen het plangebied kunnen bestaande voorzieningen worden ingeplant en kan ingespeeld worden op de groei van enkele activiteiten.
centraal sport-en recreatiegebied Het plangebied sluit aan bij het noordelijk deel van de kern van Berendrecht en ligt op relatief kleine afstand van de kern van Zandvliet. Deze centrale ligging bevordert de toegankelijkheid vanuit beide kernen. Bovendien is hier al een zeker voorzieningenaanbod aanwezig dat ingebed is in het functioneren van de kernen. Het gebied heeft mogelijkheden om zonevreemde sport en recreatie vanuit andere locaties op te vangen. Concreet kunnen de zonevreemde activiteiten (ruiterclub en voetvalterreinen) van de site Ponderosa binnen het plangebied van het BPA geherlocaliseerd worden, mits een aangepaste inplanting en zuinig/meervoudig ruimtegebruik. Ook voor bepaalde sport- of recreatieve activiteiten die zich momenteel in woongebied bevinden, maar daar voor overlast zorgen (geen gegevens beschikbaar), vormt het plangebied een alternatieve locatie. Het gaat hier over licht zonevreemde activiteiten zoals bvb. voetbalclub KFC Zandvliet. De wenselijkheid hiervan moet verder onderzocht worden.
De bestaande gebieden voor dagrecreatie, zoals in het gewestplan zijn ingetekend, liggen beiden zeer perifeer ten opzichte van de kernen waardoor hun bereikbaarheid moeilijker is.
Structureren van plangebied De nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied maken het mogelijk om de versnipperde ruimte en de onsamenhangende functies onder te brengen in een duidelijke samenhangende structuur met een rationeler ruimtegebruik.
doorwaadbaarheid van het plangebied In het plangebied zijn verbindingen aanwezig die bij hergebruik de doorwaadbaarheid naar de omgeving kunnen verbeteren en die intern de samenhang tussen de verschillende functies kunnen verbeteren voor langzaam verkeer. De toegankelijk tussen de verschillende ruimten kan zo worden verbeterd.
4.2 Problemen
gebrek aan sportinfrastructuur Het voorzieningenaanbod is, voor wat betreft sport en recreatie, niet toereikend. Vooral het gebrek aan een overdekte toegankelijke (en dus publieke) sportaccommodatie is aantoonbaar in het district.
versnipperde open ruimte Het plangebied kent weinig samenhang en structuur. Van het oorspronkelijk landbouwgebied wordt slechts een deel nog ingenomen door landbouwactiviteiten. Overige activiteiten hebben er zich los van elkaar in de loop der jaren gevestigd.
zonevreemdheid De inplanting van een sporthal is binnen de bestaande gewestplanbestemming niet mogelijk (landbouwgebied) Binnen het studiegebied zijn enkele voorzieningen zonevreemd gelegen. Dit geldt ook binnen het plangebied. De verschillende voorzieningen binnen het plangebied zijn verankerd in het lokale weefsel maar hebben echter op basis van hun juridische context een niet duurzaam karakter.
In het zuidwestelijk deel van het binnengebied worden percelen gebruikt voor de opslag van goederen. Dit gebruik is in tegenspraak met bestemming.
privatisering van de ruimte Doorheen de jaren zijn bestaande verbindingen in het plangebied afgesloten voor gebruik en geprivatiseerd. Ook onbestemde terreinen hebben op een niet-gecontroleerde wijze een aangepaste invulling gekregen, vb het gebruik ten oosten van de voetbalvelden.
beperkte en moeilijk leesbare toegangen De huidige toegangen en de verkeersafwikkeling van het binnengebied zijn ontoereikend om de extra mobiliteitsstroom die gegenereerd wordt door een sport- en recreatiecluster op te vangen.
Onafgewerkte achterkanten van de randbebouwing. De belevingswaarde vanuit het binnengebied naar de randen is niet aantrekkelijk.
5 Visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling 5.1 Uitgangspunten Uit de analyse van de bestaande structuur en verschillende randvoorwaarden worden volgende uitgangspunten voor de ontwikkeling van het plangebied vooropgesteld:
Stedelijke sporthal als motor voor ontwikkelingen Het stadsbestuur wil de bouw van een stedelijke sporthal aanwenden om het sport- en recreatieaanbod in de polderdorpen te verbeteren.
Integreren van een sport- en recreatiecluster in de groene omgeving De op te richten sporthal en de bestaande voorzieningen binnen het plangebied hebben een ruimtelijke impact binnen de omgeving. Bij de uitbouw van een sport- en recreatiecluster wordt de mogelijk visuele hinder naar de woonomgeving zoveel mogelijk ingeperkt. Een goede landschappelijke buffering zal daarbij noodzakelijk zijn.
Structureren van het binnengebied Omwille van de visuele waarde en de belevingswaarde van het gebied moet het ongestructureerde karakter ervan aangepakt worden. De inplanting van de sporthal en de uitbouw van verschillende toegangen zullen hierbij structurerend werken.
Synergie tussen verschillende functies De verschillende sport- en recreatieactiviteiten hebben allen nood aan een zekere infrastructuur. Er wordt onderzocht in welke mate deze infrastructuren op elkaar kunnen worden afgestemd en in de mate van het mogelijke gedeeld kunnen worden. Een mogelijke meerwaarde ligt in een rationeler ruimtegebruik door het samen gebruiken van bepaalde voorzieningen.
Rekening houden met het historisch-morfologisch weefsel Dit gebeurt door het weefsel als basisonderlegger voor de ontwerpopties te nemen. 5.2 Visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling Het gebied wordt uitgebouwd als een sport- en recreatiecluster voor het district. De zone sluit aan op het woonweefsel van Berendrecht en is vlot bereikbaar vanuit Zandvliet. De cluster kan fungeren als 'schakel' tussen de twee dorpskernen en daarmee een aantrekkelijke en toegankelijke ontmoetingsruimte vormen die zowel sociaal als recreatief een rol vervult voor de hele omgeving.
De uitbouw van de cluster zorgt tegelijk voor het bestendigen van enkele zonevreemde functies binnen het gebied. Hoewel deze functies al jaren zijn verweven binnen het bestaande weefsel is het karakter ervan niet duurzaam. Door een BPA op te maken voor het gebied krijgen de verschillende functies een permanente basis en kan het gebied op een degelijke wijze uitgebouwd worden. Dit geldt zowel voor de sport- en recreatievoorzieningen als voor de schoolgebouwen die er zich in bevinden.
De inplanting van de sporthal is voorzien in het noordelijk gedeelte van het gebied langs de Zandweg. Deze locatie biedt nog voldoende ruimte om een dergelijke infrastructuur op te vangen en het biedt de mogelijkheid om binnen het bouwblok verbindingen vanuit de andere sport- en recreatievoorzieningen te realiseren. Dit komt de doorwaadbaarheid van het gebied ten goede en het vormt te aanzet naar de aanwezige verbindingen naar Zandvliet.
De verschillende paden binnen het gebied en de perceelsindeling zijn structurerende elementen en zullen als bouwstenen worden opgevat. De structurering van het gebied zal eraan worden opgehangen en moet ervoor zorgen dat de leesbaarheid van het gebied vergroot. De padenstructuur wordt afleesbaar gemaakt door het benadrukken van deze heldere lijnen door hagen en bomenrijen.
Bij de inrichting van het gebied wordt aandacht besteed aan het gebied als overgangszone. Deze sluit aan op ruimtelijk weefsel van de dorpskern van Berendrecht en vormt een onderdeel van de groene open ruimte tussen Berendrecht en Zandvliet. De ruimtelijke inrichting ervan dient aan te sluiten op beide gebieden. 5.3 Concepten Het gebied als 'scharnier' binnen de omgeving Het gebied is zowel ruimtelijk als functioneel strategisch gelegen. Ruimtelijk ligt het tussen het woonweefsel van Berendrecht en de groene open ruimte tussen de twee dorpskernen. Functioneel ligt het strategisch omwille van de centrale ligging en de bereikbaarheid tussen de verschillende dorpskernen. De inrichting dient gericht te zijn op de rol als functionele en ruimtelijke 'schakel'.
Een gestructureerd binnengebied De historisch-morfologische onderlegger enerzijds en anderzijds de nieuw in te planten sporthal en de te realiseren toegangen worden aangewend om de huidige ongestructureerde indeling van het binnengebied aan te pakken om zo een ruimtelijk geordend gebied te ontwikkelen.
Leesbare 'poorten' als toegang tot het binnengebied De huidige toegangen tot het binnengebied zijn weinig uitnodigend. Zij zitten verscholen tussen bebouwing of zijn zo ingericht dat ze een privaat karakter uitstralen. Door het gebied als een belangrijke cluster voor het district te ontwikkelen, dienen deze toegangen een meer prominent karakter te krijgen.
6 Inrichtingsprincipes van het plangebied 6.1 Mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel Centraal in het plangebied wordt een toegangsweg voorzien die het gemotoriseerd verkeer opvangt. De as loopt in noord-zuid richting en is toegankelijk vanuit de Zandweg en vanuit de Monnikenhofstraat. Deze dubbele toegang zorgt voor de spreiding van de verkeersstromen. De centrale ligging van de as vormt een structurerend element voor de verdere organisatie van het binnengebied. De toegangen worden door hun inrichting geaccentueerd om ze duidelijk te markeren binnen de omgeving.
Verschillende doorsteken voor langzaam verkeer worden voorzien, deze verbeteren de toegankelijkheid van het gebied vanuit de omliggende straten en ze geleiden en verhogen het aantal interne bewegingen. De verschillende tracés houden rekening met de bestaande natuurlijke elementen en de reeds (gedeeltelijk) aanwezige paden.
Om de verkeersstromen binnen het plangebied op te vangen worden twee parkeerterreinen voorzien langs de centrale toegangsweg. Toekomend verkeer wordt op die manier snel opgevangen waardoor het binnengebied niet onnodig wordt belast met verkeer.
De aanwezigheid van twee georganiseerde parkeerterreinen voorkomt dat elke activiteit een eigen parkeerruimte moet voorzien. Het gemeenschappelijk gebruik biedt de garantie van een kwalitatieve inrichting en een intensiever ruimtegebruik.
6.2 Groene ruimte Het ganse binnengebied heeft, volgens het gewestplan, een agrarische bestemming. In het huidige gebruik wordt echter slechts een beperkt deel van de gronden effectief zo gebruikt. Enkel in het noordelijk deel van het plangebied geldt dit nog. Voor deze landbouwgronden wordt geopteerd om de agrarische functie te bestendigen. Deze gronden worden als dusdanig nog gebruikt en sluiten ruimtelijk aan bij de open ruimte tussen de kernen van Berendrecht en Zandvliet. Zowel vanuit hun huidig gebruik als vanuit landschappelijk oogpunt is het behoud ervan gewenst.
Een andere bestemming van de “landbouwgronden” bestaat uit het bebossen van percelen. Bebossing wordt voorgesteld op deze plekken waar de afstand tussen de omliggende woningen en de verschillende activiteiten in het binnengebied beperkt is waardoor mogelijke hinder voor de omgeving kan ontstaan. De beboste delen zullen dienst doen als buffergroen en de 'achterkanten' van de woonzones afwerken waardoor een groene wand ontstaat.
6.3 Recreatie Aan een ander deel van de 'landbouwgronden' wordt een recreatieve bestemming gegeven. Zij worden ofwel ingericht als gebieden voor actieve recreatie of als gebied voor zachte recreatie.
Centraal in het binnengebied wordt de actieve recreatie georganiseerd. De verschillende clublokalen worden in principe ontsloten langs de centrale toegangsweg (uitzondering hierop vormt de bestaande kantine van de voetbalclub, deze is bereikbaar vanuit een centraal parkeerterrein). De activiteiten worden, voor zover dit mogelijk is, op voldoende afstand van de omwonenden ingericht om mogelijke hinder te beperken. Waar dit niet het geval is wordt een groenscherm ter buffering opgericht.
In het noorden van het plangebied wordt een sporthal opgericht langs de centrale toegangsweg. Dit deel van het plangebied heeft nog voldoende draagkracht om een dergelijke infrastructuur op te vangen. De inplanting bevordert tevens de aansluiting naar de kern van Zandvliet.
Aansluitend op de twee bestaande schoolgebouwen wordt een openbaar park ingericht. Het park wordt uitgebouwd voor zachte recreatie. De ligging tussen de twee scholen biedt het voordeel dat er schoolactiviteiten kunnen worden georganiseerd.
6.4 Inrichtingsschets
7 Toelichting bij het bestemmingsplan en bijhorende stedenbouwkundige voorschriften 7.1 ALGEMENE BEPALINGEN De algemene bepalingen bevatten een begrippenlijst (terminologie, artikel 0.1) en een reeks algemeen geldende voorschriften. 7.2 BIJZONDERE BEPALINGEN Artikel 1 Woonzone voor aaneengesloten, gekoppelde of vrijstaande bebouwing De strook is bestemd voor aaneengesloten, gekoppelde of vrijstaande bebouwing afhankelijk van de perceelsbreedte. Niet-bebouwde delen van de strook worden aangelegd als tuin. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen:
Voor alle hoofdgebouwen wordt een minimum en maximumprofiel aangegeven. Het gebouwenprofiel voor aaneengesloten en gekoppelde gebouwen voorziet een maximale kroonlijsthoogte en een nokrichting van het hoofdgebouw evenwijdig met de voorgevelbouwlijn. Voor vrijstaande bebouwing kan de nokrichting eveneens loodrecht op de rooilijn staan (voor de residentiële woonzone). Artikel 2 Zone voor hoeve bebouwing De strook is bestemd voor bestaande hoeves. Zij kunnen in hun huidige toestand worden bewaard. Voor één hoeve wordt het verkavelen van de grond toegestaan. De andere hoeve wordt op het bestemmingsplan aangeduid met de letter "R", hieraan wordt een beschermd statuut gegeven, behoud staat voorop. Artikel 3 Zone voor gegroepeerde garages De zone is bestemd voor gegroepeerde garages aansluitend op de zone voor woonerf. Zij worden éénvormig afgewerkt om een homogeen beeld te creëren. Artikel 4 Zone voor bestaande niet hinderlijke bedrijvigheid De zone is bestemd voor de bestaande hoofdactiviteiten van de gevestigde bedrijven, namelijk een tuincentrum en een drankenhandel. Het betreft twee ondernemingen die verenigbaar zijn met de aanpalende zones, die geen hinder of gevaarrisico inhouden voor de omgeving en geen overmatig autoverkeer genereren. De huidige vergunde bedrijvigheid kan niet uitgebreid worden. De mogelijkheid wordt geboden om bij stopzetting van de huidige activiteiten de zone te verkavelen voor bewoning. Artikel 5 Zone voor binnensporten De zone is bestemd voor de bouw van een sporthal op lokaal niveau. Nevenbestemmingen zijn beperkt tot complementaire functies zoals administratie en het uitbaten van een cafetaria.
Daar waar de zone grenst aan de toegangsweg aan de Zandweg wordt door de aanleg op het terrein een baken gecreëerd. Dit om de toegang tot het gebied duidelijk te accentueren en zo een poorteffect te creëren Artikel 6 Zone voor actieve recreatie Binnen de zone voor actieve recreatie worden voorzieningen toegelaten die nodig zijn voor de uitbouw van een recreatieve zone op lokaal niveau. Hieronder behoren onder meer sportvelden en –terreinen. Bij de inrichting van voetbalvelden dient zeker één van velden vrij toegankelijk te zijn voor publiek gebruik. De overige velden kunnen geprivatiseerd worden voor gebruik in clubverband.
Bebouwing in deze zones wordt toegelaten binnen de aangeduide zones. Artikel 7 Zone voor gemeenschapsvoorzieningen De zone is bestemd voor de bestaande socio-culturele, educatieve en gemeenschapsvoorzieningen. Zij mogen niet worden uitgebreid tenzij om te voldoen aan een aantal voorwaarden met betrekking tot veiligheidsmaatregelen of werkingsvereisten. Artikel 8 Zone voor gemeenschapspark De zone wordt ingericht zodat het een sociale functie kan vervullen aanvullend op de zone voor gemeenschapsvoorzieningen en de recreatiezones bijvoorbeeld als speelpark, tuin, verkeerspark en gebied voor zachte recreatievormen. Het is bestemd als park en zorgt voor het herstellen van de natuurlijke kwaliteiten van het gebied.
In het park kunnen de aanpalende scholen uitbreiden. Aan de bestaande gebouwen kunnen gevels worden opengewerkt om visuele en functionele relaties met het park te maken. Artikel 9 Zone voor parkeerterreinen De zone is bestemd voor het parkeren van voertuigen. Om de groene inkleding te waarborgen wordt een beplantingscoëfficiënt voorzien. De mogelijkheid wordt voorzien om, in beperkte mate, een zone mede in te richten als verhard speelveld. Artikel 10 Openbaar domein In het plangebied worden onderscheiden:
De paden worden begeleid door reeds bestaande bomenrijen of aan te planten bomenrijen teneinde het groene karakter van het geheel te ondersteunen en een groene structuur op te bouwen. Het tracé van de doorsteek in de zone voor actieve recreatie is indicatief aangeduid. Hier moet minstens één doorsteek in oost-west richting worden gerealiseerd, afhankelijk van de inrichting van de zone.
Ter hoogte van de Monnikenhofstraat is het openbaar domein breder. Dit om de toegang tot het gebied duidelijk te accentueren en zo een poorteffect te creëren. De toegang tot het gebied verloopt daardoor vlotter en is beter leesbaar. Artikel 11 Agrarisch gebied Het agrarisch gebied is bestemd voor grondgebonden agrarisch gebruik. De bestemming bevestigt de huidige agrarische activiteiten. De zones zijn gelegen in het noordelijk deel van het plangebied. De percelen zijn er van een dergelijke omvang dat het agrarisch gebruik nog mogelijk is. Artikel 12 Bufferzone De zone is bestemd voor de aanleg van een groene buffer grenzend aan de woonzones op plekken waar de afstand tot de activiteiten van het binnengebied beperkt is. Ter realisatie van de buffer wordt een streekeigen boom- en heestermassief aangeplant.
Artikel 13 Zone voor infiltratie De zone herbergt centraal een (te herwaarderen) gracht met aan weerszijden een reservatiestrook, bestemd als infiltratiezone en in te zetten in de waterhuishouding bij de ontwikkeling van aangrenzende recreatieve activiteiten die heel wat extra verharde oppervlakte zullen meebrengen. Het betreft een bouwvrije strook met een minimum aan verharde oppervlakte.
8 Wijzigingen en verfijningen ten opzichte van het gewestplan 8.1 Bestemmingen voorzien in het gewestplan
8.2 Ruimtebalans / voorgestelde aanpassingen
8.3 Rechtvaardiging van de aanpassingen 8.2 Ruimtebalans / voorgestelde aanpassingen
8.3 Rechtvaardiging van de aanpassingen 8.3.1 Woongebied De aanpassingen aan de bestemmingszone “woongebied” betreffen vooral verfijningen en wijzigingen van het gewestplan. Verfijningen hebben betrekking op de bouwtypologie, het voorzien zones voor garages en het aanduiden van wegenisstroken en publieke ruimte. Binnen de bouwtypologie wordt een zone voor hoeves ingevoerd, dit om het typische landbouwkarakter van de omgeving te accentueren. Contouren van de bestemmingszone woongebied worden in overeenstemming gebracht met de perceelsstructuur. Het betreft aanpassingen die een correctie van de gewestplanbegrenzingen ten opzichte van de reële toestand inhouden.
Wijzigingen van de bestemming “woongebied” betreffen vooral het bestendigen van de bestaande toestand. Er worden twee zones voor niet hinderlijke bedrijvigheid ingevoerd. Het betreft twee lokale handelszaken die geen enkele hinder veroorzaken voor de omgeving. Het is verantwoord deze te behouden, evenwel zonder capaciteitstoename. Eens de bestaande bedrijvigheid definitief stopt, krijgt de zone een nabestemming als woongebied. Een tweede wijziging betreft de zone voor gemeenschapsvoorzieningen. Ook deze wijziging bestendigt de bestaande situatie. De voorzieningen zijn sterk verbonden met het sociale weefsel. Voorts zijn er enkele kleinere wijzigingen die betrekking hebben op het functioneren en het inrichten van het binnengebied voor recreatie. 8.3.2 Agrarisch gebied De aanpassingen aan de bestemmingszone “agrarisch gebied” zijn wijzigingen die worden ingevoerd voor het organiseren van een sport- en recreatiegebied in het binnengebied, met aandacht voor de waterhuishouding. De zones voor openbaar domein en parkeerterreinen zorgen voor een goede mobiliteitsafwikkeling binnen het gebied. De zones voor recreatie omvatten ten dele het behoud van de aanwezige activiteiten die reeds decennia lang op die plek worden georganiseerd. Deze activiteiten krijgen een permanent statuut. Voorts wordt deze zone uitgebreid om andere sport- en recreatieactiviteiten te kunnen opvangen. Een zone voor gemeenschapspark wordt voorzien voor de meer zachte recreatievormen. De schoolgebouwen zijn ingetekend als zone voor gemeenschapsvoorzieningen. Het is verantwoord deze te behouden, uitbreiding wordt niet in deze zone voorzien, wel in de zone voor gemeenschapspark. De zone voor infiltratie wordt voorzien langsheen resten van een gracht, kaderend binnen de herwaardering van het grachtenstelsel. Voorts zijn er kleinere wijzigingen die betrekking hebben op de aanpassing van de gewestplanbegrenzing ten opzichte van de reële perceelsstructuur.
9 Juridisch / Technische gegevens 9.1 Bestaande wegenis
9.2 Wijziging wegenis De bestaande wegenis wordt niet gewijzigd. Er wordt een toegangsweg en voetwegen toegevoegd. De woonkorrel die vanuit de Monnikenhofstraat bereikbaar is, wordt ingericht als woonerf. 9.3 Bestaande waterlopen De Zoutenstraatbeek loopt ten westen van het plangebied. Een restant van deze beek is aanwezig tussen de Dorpstraat en de Antwerpsebaan. Deze is volgens de oude atlas der waterlopen als onbevaarbare waterloop nr. 9 aangeduid. 9.4 Beschrijving van eventuele gevolgen voor waterlopen. De restant van de beek (onbevaarbare waterloop nr. 9) wordt indien mogelijk terug als functionele gracht in het grachtenstelsel opgenomen. Voorafgaandelijk de uitvoering van eventuele buitengewone werken van wijziging aan deze waterloop is een machtiging vereist van de bestendige deputatie.
10 Overleg en inspraak 10.1 Bijkomende inlichtingen vanuit de plenaire vergadering (28 april 2005) en schriftelijke adviezen.
De adviezen die werden gevraagd waren alle gunstig tot voorwaardelijk gunstig. De belangrijkste elementen uit deze adviezen, de motivatie achter het al dan niet volgen van deze adviezen en de wijzigingen die het plan onderging als antwoord op deze adviezen ten opzichte van de voorontwerpversie komen in onderstaande alinea’s aan bod.
De afdeling Ruimtelijke Planning evenals ROHM Antwerpen vroegen om de visie op recreatie vanuit het S-RSA en de afwegingen met betrekking tot de zonevreemde recreatie te verduidelijken. De toelichtingsnota werd daarop aangevuld met gegevens uit de discussienota ‘Re-Creatieve Stad’, een deel van het voorontwerp S-RSA, en met gegevens uit de studie zonevreemde recreatie. De redenering over de uitbouw van de recreatieve cluster voor BeZaLi en de rol die zij zal (kunnen) spelen in het oplossen van de zonevreemde recreatie in Berendrecht en Zandvliet werd verduidelijkt.
De watertoets werd opgenomen in het plan. In aansluiting bij de maatregelen vanuit integraal waterbeheer en in navolging van het advies van de dienst waterbeleid van de provincie Antwerpen, werd de restant van de beek die het plangebied dwarst binnen een ‘zone voor infiltratie’ opgenomen.
Zowel door de afdeling ruimtelijke planning, Rohm Antwerpen, de GECORO als door de Afdeling Land, wordt de toekomstwaarde van het resterend agrarisch gebied in vraag gesteld. ROHM en de GECORO stellen een compactere recreatiecluster centraal in het plangebied als mogelijke oplossing voor om een aaneengesloten landbouwgebied over te houden. Door de bestaande eigendomssituatie is het onmogelijk om op de korte termijn een sporthal te realiseren op een andere plek binnen het plangebied dan de voorgestelde. Bovendien is de noord-zuidgerichte as als ontsluitingsstructuur noodzakelijk bij bijkomende recreatieve voorzieningen, wat een maasverkleining van het plangebied met zich mee zal brengen. Het is daarnaast niet de bedoeling het plangebied te verdichten, waardoor andere functies dan de agrarische bestemming in aanmerking zouden kunnen komen. Het behoud van de agrarische zones en de sporthal langsheen de Zandweg lijken dan ook als verantwoord te kunnen worden beschouwd.
De GECORO suggereerde om de woonzone tussen de twee scholen om te vormen tot een zone voor gemeenschapsvoorzieningen. Op deze suggestie werd niet ingegaan omdat het voornamelijk de bedoeling is om de scholen via gemeenschappelijke open ruimte, onderdeel van de recreatie-cluster, op het binnengebied te heroriënteren. Bovendien is de eigendomssituatie van deze woonzone zeer versnipperd.
|