1. OPZET VAN HET BPA

Op 28 juli 1995 werd door de Vlaamse Regering het gewestplan Antwerpen gedeeltelijk in herziening gesteld (B.S. 18 oktober 1995). Hierdoor wijzigde de bestemming van het terrein van de firma Resibel te Hoboken van ‘gemengde woon- en industriegebieden’ naar ‘industriegebied met nabestemming natuurgebied’. De bestemming van de aanpalende gronden werd bovendien gewijzigd van woongebied en recreatiegebied naar natuurgebied.

Behalve de firma Resibel zijn ook de bedrijven De Reyt Olieshop en Heymann’s & Co gelegen in dit kleine industriegebied.

Kaart 1: Regionale situering

Kaart 2: Kadastraal plan

Via de gewestplanwijziging werd een nieuwe situatie gecreëerd, waarbij de op dat ogenblik vergunde installaties en gebouwen wel hervergund zouden kunnen worden, maar waardoor de firma Resibel niet meer ruimtelijk kon uitbreiden binnen de perimeter van de industriezone met nabestemming natuurgebied.

Vanwege bedrijfseconomische redenen was het voor de firma Resibel absoluut noodzakelijk om de mogelijkheid voor een beperkte uitbreiding te blijven behouden.

De firma Resibel heeft dan ook oorspronkelijk een poging ondernomen om planschade te kunnen eisen. Deze eis bleek echter vrij spoedig weinig kans op slagen te hebben.

Vervolgens werd samen met o.a. de GOM en het stadsbestuur een herlokalisering van het bedrijf in overweging genomen. Geen enkel van de aangeboden terreinen beantwoorde voldoende aan de vooropgestelde verwachtingen ter zake vanwege de bedrijfsleiding.

Het bedrijf wenst thans de gewestplanwijziging niet meer in vraag te stellen. Ook een herlokalisering wordt thans niet meer overwogen. De enige uitweg zit in het verkrijgen van beperkte uitbreidingsmogelijkheden ter plaatse én dit zonder dat de totale oppervlakte van het industriegebied zou worden verhoogd.

Tijdens een overlegvergadering op 22/09/98 tussen Resibel, de stad Antwerpen, AROHM-Ruimtelijke Planning, Strategisch Plan Antwerpen, GOM Antwerpen en Fabrimetal werd de afspraak gemaakt om een vooronderzoek van BPA te laten opmaken door Resibel. Op 28 oktober 1998 werd dan ook het studiebureau Gedas aangesteld voor deze opdracht. In de voorliggende memorie van toelichting wordt dit vooronderzoek integraal opgenomen.

De opmaak van een BPA is in dit geval conform met artikel 14 van het gecoördineerd decreet dat stelt dat “… het bijzonder plan van aanleg kan afwijken van de voorschriften van het gewestplan wanneer de gemeente beslist heeft tot het opmaken van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan…, en op voorwaarde dat een ruimtelijke afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijke structuurplan Vlaanderen.” De afweging waarvan sprake, is terug te vinden in deze memorie van toelichting.

Kaart 3: Gewestplan dd. 03/10/79

Kaart 4: Gewestplan dd. 28/07/95

2. BEDRIJFSECONOMISCHE CONTEXT

2.1. Algemeen

Het industriegebied met nabestemming natuur omvat in totaal drie bedrijven. Het grootste deel wordt ingenomen door de firma Resibel. Het zuidelijk deel wordt ingenomen door twee kleinere bedrijven, namelijk de diverse bedrijven Heymann’s & Co enerzijds en De Reyt Olieshop.

De firma Heymann’s & Co heeft als voornaamste activiteiten (NACEBEL 74.142) het organiseren van openbare verkopingen bij faillissementen. De activiteiten (NACEBEL 60.242) van de firma De Reyt omvatten een combinatie van een herstelwerkplaats, transportbedrijf en olieshop. Een deel van het industriegebied (298r en 298w) is onbebouwd en in eigendom van de Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Beter Wonen. Het perceel ten zuiden van de twee kleine bedrijven (298r) is in gebruik door de twee laatste firma’s als open opslagruimte. Het perceel ten westen van Resibel (298w) is bebost.

Het perceel 298r is deels natuurgebied en deels industriegebied. Een deel van de opslag is hierdoor gelegen in het aanpalende natuurgebied ten zuiden van het industriegebied.

De grens van het industriegebied is vrij moeilijk te bepalen op het terrein. Ten einde hierover meer duidelijkheid te verkrijgen, werd een stedenbouwkundig attest nr. 1 aangevraagd door de firma Resibel op 21/12/98. (Zie verder onder 4.1.3.)

Kaart 5: Situering van de bedrijven binnen het industriegebied

2.2. Algemene historiek van het bedrijf Resibel n.v.

Het bedrijf werd gesticht op 28/03/1940 én is sinds 1942 gevestigd te Hoboken.

Resibel stelt thans ca. 70 mensen te werk. De groep Procap, waarvan Resibel deel vanuit maakt, heeft ca 400 werknemers.

De firma Resibel behaalt thans een omzet van 500.000.000,-Bf; de groep Procap ca. 2.000.000.000,-Bf.

2.3. Activiteiten Resibel

Bij aanvang omvatte de activiteiten het persen van doppen in thermohardende kunststoffen (bakeliet).

In de jaren ’60 werd er geleidelijk overgeschakeld naar spuitgieten van doppen in moderne kunststoffen. Vanaf 1975 werd een ‘inlage-afdeling’ uitgebouwd voor het monteren van dichtingen in doppen en het bedrukken ervan. Vanaf 1981 werd er gespecialiseerd in ‘inductie sealen’; een hoogwaardige techniek om flessen en containers af te dichten.

Parallel met de ontwikkelingen in de productieafdeling werd ook een matrijzenmakerij met studiebureel uitgebouwd voor het aanmaken en onderhouden van matrijzen.

Momenteel wordt er zwaar geïnvesteerd in een nieuwe productietechniek ‘compressie van thermoplasten’. Resibel is hiermee in zijn domein de eerste in Europa.

Volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek werd Resibel opgenomen in het bedrijvenregister met de NACEBEL-code 25.220.

2.4. Goedgekeurde statuten van de vennootschap

‘De vennootschap heeft tot doel:

De nijverheid en handel in plastiek en gelijkaardige producten, evenals het in vorm gieten van alle andere producten.

Zij alle industriële, commerciële, financiële, roerende en onroerende verrichtingen mogen doen die van aard zijn haar doel te verwezenlijken, te ontwikkelen of te vergemakkelijken.

Zij zal mogen deelnemen aan de oprichting van alle vennootschappen, hen opslorpen of ermee samensmelten en in het algemeen, een belang nemen in alle vennootschappen of instellingen, waarvan het doel binnen het kader valt aangeduid in de voorgaande alinea’s.’

2.5. Marktpositie Resibel

Op dit ogenblik is Resibel de grootste doppenfabrikant in de Benelux en Europees marktleider in de niche van de doppen voor de technische producten.

Resibel is bijvoorbeeld alleenleverancier voor bedrijven als Agfa, Kodak, Monsanto, …

Resibel exporteert meer dan 75% van zijn productie.

De firma maakt thans deel uit van een internationale groep van gespecialiseerde doppenfabrikanten (Procap). De groep heeft bedrijven in België, Luxemburg, Frankrijk, Engeland, Spanje en Hongarije.

De groepsstructuur is nodig om een antwoord te bieden op de internationalisering van de industrie en om de technologische ontwikkelingen te kunnen blijven volgen.

2.6. Huidige lay-out van het bedrijf

De huidige lay-out van het bedrijf wordt gekenmerkt door een vrij onefficiënte goederenflow.

• • Verschillende productie-eenheden zijn van elkaar gescheiden. Hierdoor ontstaan er allerlei organisatorische complicaties binnen het productieproces.

  • De verschillende magazijnen – afgewerkte producten zijn ook ruimtelijk afgescheiden van de productie-eenheden. Ook dit geeft allerhande logistieke problemen.

  • De toelevering van grondstoffen én de afvoer van de afgewerkte producten verlopen dwars doorheen het bedrijf en veroorzaken hierdoor problemen aan de interne circulatie van de goederen binnen het productieproces én tussen de productie-eenheden en de magazijnenafgewerkte producten.

Het gecumuleerd bedrijfseconomisch effect van deze ongunstige situatie kan geraamd worden op een kostprijs van ca. 4 à 5 miljoen per jaar aan onproductieve uren.

Kaart 6: Huidige lay-out

2.7. Herlokaliseringsmogelijkheden Resibel

Tijdens de voorbije jaren werden door de bedrijfsleiding, in samenwerking met o.a. het stadsbestuur, het Strategisch Plan Arrondissement Antwerpen en GOM Antwerpen, diverse mogelijkheden tot herlokalisering overwogen. Het aanbod aan mogelijkheden in Antwerpen bleek echter bijzonder beperkt te zijn.

De woon-werkafstanden zijn voor de werknemers van de firma Resibel thans vrij klein te noemen.

Niettegenstaande het feit dat het bedrijf gelegen is nabij twee belangrijke barrières, met name de spoorweg Antwerpen-Boom en de Schelde, is Resibel toch heel goed bereikbaar voor de werknemers die zich te voet of met de fiets wensen te verplaatsen, door respectievelijk een voetgangersbrug over de spoorweg ter hoogte van Resibel én het voetveer naar Kruibeke.

Voor 24% van de werknemers is de woon-werkafstand minder dan 2 km. Voor 73% van de werknemers is de woon-werkafstand minder dan 10 km. De gemiddelde woon-werkafstand is 8km. De huidige modal split is thans vrij gunstig te noemen.

Tussen 28% (winter) en 37% (zomer) van de werknemers komen te voet of met de fiets. Het openbaar vervoer wordt door 9% van de werknemers in de winter en door 4% van de werknemers in de zomer gebruikt. De rest van de werknemers (59% tot 63%) komen met de wagen (ca. 20% als passagier en ca. 40% als autobestuurder).

De afstand tot het station Hoboken (Antwerpen-Boom) is ca. 700m. Het centrum van Hoboken is

gelegen op ca. 2km van Resibel. De afstand tussen het centrum van Antwerpen en Resibel is ca. 5km. De bedrijfsleiding wenste deze gunstige situatie voor de werknemers niet laten teniet gaan. Overige voorwaarden die gesteld werden aan een nieuwe locatiekeuze waren:

-een oppervlakte van ca. 2ha -een vrij regelmatige configuratie en goede toegang (inkomend en uitgaand gescheiden) -geen uitzonderlijke saneringskosten (bodemverontreiniging of te slopen gebouwen) -gelegen zijn in een gebied met een industriële bestemming volgens het gewestplan of BPA In de onmiddellijke omgeving was er geen enkel alternatief terrein beschikbaar. In een ruimere

omgeving (tot ca. 25km) werden de volgende terreinen nader onderzocht.

Slechts twee lokaties scoren maar op één criterium slecht, nl. een ongunstig effect op de huidige zeer gunstige modal split in de woon-werkverplaatsing van de werknemers. Bijkomend gelden daar echter nog andere factoren:

• • Zwijndrecht, Nieuwe Havenweg: vanwege de nabijheid van de grootschalige chemische nijverheid verkocht de vastgoedfirma bij voorkeur grote gehelen i.p.v. een relatief klein perceel aan Resibel. Daarnaast speelde het psychologisch en feitelijk bezwaar van 64 van de 74 werknemers (d.i. 87%) om elke dag tweemaal doorheen de verkeerscongestie van de Kennedytunnel te moeten.

  • Willebroek, Hoeikensstraat: het gaat hier om een verhuisafstand van meer dan 20km. Volgens de sociale wetgeving komt een verre verhuis overeen met het eenzijdig verbreken van de arbeidsovereenkomsten door de werkgever. De werknemers zouden dan de verbreking kunnen inroepen om verbrekingsvergoedingen te eisen wat bij beschermde werknemers (11 personen bij Resibel) zeer hoog kan oplopen. Hoewel er interpretatieverschillen kunnen zijn over een “verre verhuisafstand” wil Resibel dit risico niet lopen. Daarnaast bleken reeds verschillende verkoopsopties lopende te zijn voor het betreffende terrein.

Het hoofdprobleem kan men samenvatten als het ontbreken van een geschikt terrein in de onmiddellijke omgeving (d.i. op wandel- of fietsafstand) van de huidige lokatie.

Tabel 1: Woon-werkafstanden werknemers Resibel

Tabel 2: Evaluatie herlokaliseringsmogelijkheden (1997)

2.8. Toekomstplannen Resibel

2.8.1. Korte termijn

Op korte termijn is er een noodzaak tot het oprichten van een nieuw magazijn uitgaande goederen. Hierdoor zouden de productie-installaties intern kunnen worden uitgebreid en herschikt. Door deze ingreep zou het bedrijf voor de eerstkomende jaren (min. 3 jaar tot max. 8 jaar) geen verdere uitbreidingsbehoeften hebben.

Een deel van het industriegebied ten zuiden van het bedrijf Resibel zou hiervoor in aanmerking kunnen komen. Uiteraard moet een verbindingsweg tussen het magazijn en de openbare weg worden voorzien. Ook deze weg kan volledig binnen het industriegebied worden aangelegd.

De herschikking van de lay-out zal reeds een belangrijke verbetering van de goederenflow vormen.

Kaart 7: Gewenste ontwikkeling op korte termijn

2.8.2. Middellange termijn

In functie van de concrete economische situatie kan er in de volgende periode een verdere herschikking van het bedrijf worden beoogd.

Zo wenst de bedrijfsleiding in het geval van gunstige economische omstandigheden de bestaande gebouwen volledig te vervangen door nieuwe gebouwen. Deze zeer dure investering zou op termijn echter wel de beste lay-out geven op logistiek vlak. In de opbouwfase van de nieuwe gebouwen zouden wel tussentijdse voorlopige burelen noodzakelijk zijn.

Kaart 8: Gewenste ontwikkeling op middellange termijn met gunstige economische omstandigheden

Indien de economische omstandigheden minder gunstig zouden zijn blijft een herschikking toch bedrijfseconomisch noodzakelijk. Hierbij zouden een aantal bestaande gebouwen behouden blijven. De nieuwe lay-out zou op logistiek vlak minder gunstig zijn; de investeringen zullen echter beduidend goedkoper zijn. Ook zou er geen noodzaak zijn tot het oprichten van tijdelijke burelen.

Kaart 9: Gewenste ontwikkeling op middellange termijn met minder gunstige omstandigheden

2.8.3. Bebouwde oppervlakte:

Beide scenario’s op middellange termijn voeren tot een bijna volledige bebouwing van de momenteel ‘benutte’ oppervlakte in het industriegebied; d.w.z. de bestaande gebouwen of verharde gedeelten bij Resibel en de twee buren Heymann’s & Co en De Reyt Olieshop.

2.8.4. Hoogte van de gebouwen

In beide scenario’s op middellange termijn zijn de gebouwen voorzien met een gevelhoogte van 8m en een aantal silo’s met een hoogte van 17,5m.

De gevelhoogte van 8m voor de nieuwe of vernieuwde gebouwen volgt uit de huidige hoogte en de bijkomende eis vanuit o.a. de voedingsindustrie om de productieruimtes te klimatiseren en onder overdruk te brengen.

De huidige hoogte van de productieruimte, opgetrokken in de jaren’80, volgt uit de hoogte van de productiemachines (tot 2,35m holmhoogte) en de hoogte van de matrijzen (tot 1,2m). Om deze matrijzen op de productiemachines te monteren is een hefbrug nodig waarvan de lasthaak minimaal 3,7m boven de grond kan worden gebracht. De verrijdbare hefbrug heeft zelf een hoogte van 2,8m. Boven de hefbrug wordt de verlichting aangebracht. Dit, in combinatie met de lasthaak op 3,7m hoogte, noodzaakt een binnenhoogte van het gebouw van minimaal 6,5m en dus een gevelhoogte van 7m.

Voor nieuwe productieruimtes geldt zoals hoger vermeld de eis van klimatisering en overdruk. Dit wordt gerealiseerd (zie o.a. de Procap fabriek in Luxemburg) door kanalen van ca. 1 m diameter aan te brengen boven de verlichting. Dit noodzaakt dan een binnenhoogte van minimaal 7,5m voor het gebouw, waarvan de 8m gevelhoogte.

Op het dak worden dan ook nog koepels voor verluchting en brandbestrijding voorzien.

De hoogte van 17,5m voor de silo’s is noodzakelijk om een gewicht van 60 ton te kunnen bevatten. Dit komt overeen met de lading van twee vrachtwagens, zonder dat er een gevaar voor overvulling bestaat.

2.8.5. Toegangswegen tot het bedrijf

In beide scenario’s verlaten de afgewerkte producten het bedrijf via een weg ten zuiden van het bedrijf.

In het ‘maximaal’ scenario kan de toelevering vanwege de leveranciers worden geoptimaliseerd via de noordzijde. In het ‘minimaal’ scenario moet de bevoorrading via twee verschillen toegangen worden georganiseerd.

Parkeerplaatsen kunnen er worden voorzien enerzijds in de zone aan de voorzijde van het gebouw én anderzijds in de zone tussen de toegangsweg voor leveranciers en het bedrijf.

Het huidige aantal parkeerplaatsen (ca.60) kan behouden blijven. Hierbij zijn er ca. 40 voorzien voor de werknemers en ca. 20 voor bezoekers.

De toegangsweg voor de leveranciers ten noorden van het bedrijf is eigendom van de stad Antwerpen. Navraag hierover bij het hypotheekkantoor van Antwerpen heeft geen duidelijk gegeven over het eventuele bestaan van een erfdienstbaarheid op deze terreinen.

Kaart 10: Toegangswegen

3. RUIMTELIJKE CONTEXT

3.1. Situering van het gebied

Het industriegebied is gelegen tussen het erkend natuurreservaat/beschermd landschap ‘Hobokense Polder’ enerzijds en de spoorlijn van Antwerpen naar Boom en de Schroeilaan anderzijds.

Het gebied is volledig gelegen in het district Hoboken van de stad Antwerpen.

Vanwege het belang en potenties van het ruimere gebied op ecologisch vlak is het belangrijk om voorafgaandelijk de historiek te schetsen van de Hobokense Polder – Polderstad.

Kaart 11: Bestaande ruimtelijke structuur

3.2. Historiek Hobokense Polder - Polderstad

¹

3.2.1. Vooroorlogse periode

Tot 1940 was de Hobokense Polder nog een rijk en uitgestrekte polderlandschap met een totaal oppervlakte van meer dan 220 ha. Als cultuurlans zijn vooral de polderweiden te vermelden, voorzien van een stelsel bemalinggrachten en enkele knotwilgenrijen. Ook de huidige populieraanplanting bleek toen reeds gedeeltelijk aanwezig te zijn. In het noordwestelijk deel van de polder, grenzend aan de stad Antwerpen, bevond zich een uitgebreid moerasland. Het Rietveld naast de Oude Boomgaard is hiervan wellicht een restant. Langs de oude Scheldedijk (nu Scheldedijkwegel) bevonden zich relatief uitgestrekte slikken en schorren.

3.2.2. Naoorlogse periode

In de naoorlogse periode kende de Hobokense Polder zijn echt verval. Slikken en schorren verdwenen snel na WOII door een dijkverbreding. Her en der verrezen storten, legale en illegale, en de waterkwaliteit van de vele grachten ging zienderogen achteruit. Tijdens de jaren 1955 tot 1970 verdween de polder dan onder een meters dikke laag grondspecie afkomstig van de E3-werken rond Antwerpen. Naar schatting werd in totaal 3 miljoen m³ grondspecie, puin en huishoudelijk afval aangevoerd. Deze ingreep was nodig om het gebied geschikt te maken voor een grootschalig bouwproject ‘Polderstad’ dat een sport- en industriezone, een winkelcentrum en 3000 woongelegenheden zou omvatten. Door de crisis in de bouwsector werden enkel de industriezone en de eerste twee van de vijf fasen in de woonzone gerealiseerd. Een ander restant uit deze periode bestaat uit het tracé en de berm van de spoorweg die aftakte ter hoogte van Resibel NV in de richting van Petroleum Zuid. De sporen van deze lijn zijn vandaag grotendeels opgebroken.

Door deze crisis kon de rest van het gebied uitgroeien tot een waardevol natuurgebied. De laatste opstorting dateert van begin jaren tachtig door de bekende verwerker van giftig afval Van den Bosch. Een kordaat optreden van de WOHP voorkwam in 1981 de volledige vernietiging van de aan het stort grenzende Oude Boomgaard.

De uitbouw van het prestigieuze Polderstadproject, gestart in 1973, geraakte vanaf 1980 in het slop. Een aanzienlijk terrein bleef hierdoor van bebouwing gevrijwaard en kon zich quasi ongestoord ontwikkelen. Het centrale gedeelte, dat wat lager gelegen was, evolueerde mettertijd tot een bijzonder waardevol moerasland. Uiteindelijk is van het in oorsprong 330ha grote gebied ongeveer 170ha overgebleven.

Spoedig ontwikkelde zich hier een pioniersvegetatie en ontstonden diverse plassen waar rond een weelderige oevervegetatie tot stand kwam. Door de vele milieugradiënten ontstonden heel diverse biotopen (open water – wilgenbroekbos – rietland – overgangsveen – kalkrijke delen - …) en groeide dit geheel uit tot een zeer waardevol moerasbiotoop met rijke fauna en flora.

3.2.3. Huidige situatie

De huidige ‘polder’ is dus een betrekkelijk jong natuurgebied; slechts enkele delen bevinden zich op het oorspronkelijke polderniveau:

• • een deel van de populieraanplanting en oude volkstuintjes

  • de oude verwilderde boomgaard met aangrenzend het rietveld en Violiergracht

  • de loop van de Grote Leigracht; die een scheiding vormt tussen het in de jaren zestig opgehoogde gedeelte en de bewaard gebleven populierenaanplanting.

In de populierenaanplant en de oude volkstuintjes is de oude perceelsstructuur nog herkenbaar. Op de opgehoogde delen daarentegen niet meer; hier vinden we een natuurlijk ontwikkelde vegetatiestructuur die nergens wijst op antropogene invloeden.

In de jaren zeventig was een overwegend open structuur karakteriserend. De open ruimten zijn inmiddels grotendeels ingenomen door wilg en in mindere mate zwarte els en berk, met een duidelijke verbossing tot gevolg. De laatste jaren nemen ook zomereik, es en Amerikaanse vogelkers in aantal toe. Ook een gestage verlanding van de ondiepe plassen heeft bijgedragen tot een veeleer gesloten structuur.

3.3. Analyse van de ruimtelijke context

3.3.1. Ruimtelijk-natuurlijke structuur

²

Fysische kenmerken

Omwille van de plaatselijk zeer ongelijkmatige opstortingen in het gebied is er een zeer grote verscheidenheid in reliëf die het haast onmogelijk maakt om een duidelijke en gedetailleerde beschrijving te geven. De populierenaanplanting nabij het industriegebied ligt over het algemeen echter ruim één meter lager dan de rest van het gebied.

Het microreliëf ontstaan als gevolg van de ongelijkmatige opstorting geeft aanleiding tot het ontstaan van nat-droog gradiënten.

De bovenste bodemlagen in de populierenaanplant bestaat grotendeels uit alluvium, een relatief ondoorlatende laag bestaande uit kleigronden en veen. Hieronder bevindt zich het watervoerend kwartair zandcomplex welk rust op de ondoorlatende Boomse klei.

Tot op heden werd er nog geen diepgaand onderzoek uitgevoerd naar de hydrologie van het gebied. Wel kan aan de hand van waarnemingen en enkele boringen op geringe diepte afgeleid worden dat de Hobokense Polder voornamelijk afhankelijk is van de neerslag. De aanwezigheid of het voorkomen van kwel is tot heden niet aangetoond. De grote verschillen in waterpeil tussen winter en zomer duiden eveneens op afwezigheid van kwel. De rode kleur van enkele afvoergrachten in de populierenaanplanting kunnen erop wijzen dat hier lokaal wel kwel optreedt.

De oppervlakkige afvloeiing van het water gebeurt in noordelijke richting; via de Leigracht wordt het water terug in zuidelijke richting vervoerd. De aanwezigheid van enkele afvoergrachten zorgt ervoor dat het water vrij snel uit het gebied wordt geleid.

Flora en Fauna

Er werd in de Hobokense Polder intensief onderzoek verricht naar vogels, zoogdieren, amfibieën en bepaalde groepen van insecten.

De gekende aanwezige zoogdieren zijn o.a. konijn, wezel, bunzing, bruine rat, muskusrat en tal van muizen en spitsmuizen.

Het gebied is door zijn waterrijk karakter belangrijk voor meerdere amfibiesoorten, zoals groene kikker, bruine kikker, gewone pad, alpenwatersalamander en kleine watersalamander.

De Hobokense Polder speelt een belangrijke rol in de Antwerpse avifauna. Tijdens de prille ontwikkelingsjaren van het gebied werd het gebied gekenmerkt door een opvallende grote diversiteit aan biotopen en daaruit voortvloeiend een erg verscheiden flora en avifauna. Na verloop van tijd treedt er echter een zekere uniformiteit op waardoor ook de vogelpopulaties een uniformer karakter krijgen. Door deze steeds groter wordende uniformiteit verkrijgen we tevens meer stabiele populaties. De meeste in Vlaanderen voorkomende eendensoorten kunnen in het gebied broedend aangetroffen worden. Verder komen tal van moerasvogels, roofvogels, … voor in het gebied.

De aanplanting van populieren is ongeveer één meter lager gelegen dan de rest van de polder. Deze monocultuur van canadapopulier vertoont, sinds de staking van de traditionele onderhoudsactiviteiten (start Polderstadproject), een gevarieerde opslag van zomereik, wilg, meidoorn, vlier, hondsroos, braam, Amerikaanse vogelkers en hazelaar. Op enkele plaatsen, waar de WHOP een sterke dunning van populieren uitvoerde, is dit opvallend. Het oudere gedeelte vertoont vooral een dichte struikbegroeiing van gewone vlier naast aangeplante sparrenboompjes.

De kruidenlaag wordt deels gevormd door een vegetatie van Grote brandnetel, hondsdraf en kleefkruid en deels door grasland (met o.a. gestreepte witbol, glanshaver, kropaar, vogelmelk, …). Aan de rand komt geel nagelkruid, heggenwikke, klein springzaad en poelruit voor. In de aanwezige grachten duikt, naast riet, grote wederik, e.a. sporadisch ook de waterviolier op.

Interpretatie ruimtelijke natuurlijke structuur

3.3.1.3.1. Waarden en potenties

Het gehele gebied is ecologisch waardevol tot zeer waardevol te noemen. Het landschap is bijzonder gevarieerd en de soortenrijkdom is heel hoog. Een aantal biotopen zijn van bovenlokaal belang, meer in het bijzonder de moerasachtige delen van het gebied. Het uitzonderlijk waardevol karakter wordt nog bijkomend versterkt door de verstedelijkte omgeving.

Het gebied tussen de Grote Leigracht en de Schroeilaan is van minder ecologisch belang, maar bezit wel mogelijkheden op het vlak van een verdere natuurontwikkeling.

3.3.1.3.2. Knelpunten : Impact van de mens op de ruimtelijk natuurlijke structuur

De invloed vanwege de mens op de ruimtelijk-natuurlijke structuur heeft te maken met de voorgeschiedenis van het gebied zelf, haar ligging in een grootstedelijk gebied en ten slotte de ligging van een klein industriegebied aan de grens.

-De voorgeschiedenis van het gebied (zie 3.2.) met grootschalige stortactiviteiten, heeft als gevolg

dat er een grondige verstoring is opgetreden van het natuurlijk milieu: verstoorde

waterhuishouding, vernietiging van de oorspronkelijke biotoop (polder), en een belangrijke

bodemverontreiniging, … Andere menselijke activiteiten in het gebied hebben eveneens een

beperktere invloed gehad, zoals aanplanting van monoculturen, volkstuintjes, …

-Door de ligging van De Hobokense Polder in het grootstedelijk gebied Antwerpen, heeft het natuurgebied een duidelijke sociale functie ³. Het gebied dient dan ook steeds toegankelijk te blijven voor het publiek. Toch zal een compromis moeten worden gezocht tussen natuurwetenschappelijke belangen en sociale belangen. Sinds kort worden de bezoekers gewezen op het naleven van bepaalde regels; zoals beperkte toegang (enkel op gemarkeerde wandelpaden), verboden voor fietsers en brommers, verboden te vissen, honden aan de leiband. Er wordt echter nauwelijks controle uitgevoerd op het naleven van deze regels. Dit resulteert in een ongecontroleerde situatie, waarbij alle opgesomde activiteiten wel worden uitgevoerd en waartegen van overheidswege niet wordt opgetreden. Hierdoor ontstaat een te hoge recreatiedruk die ene zware hypotheek legt op het gehele gebied. De verhoging van de recreatiedruk door de aanleg van een bewegwijzerd toeristisch fietspad langsheen de Schroeilaan is beperkter dan wanneer men gekozen zou hebben voor het plan dat ooit ter sprake lag om dit fietspad langsheen de Scheldedijk te leggen.

-De nabije ligging van een aantal industriegebieden in het algemeen, én voor dit onderzoek het industriegebied van Resibel in het bijzonder, geeft allerlei conflicten tot gevolg tussen de natuur en economische bedrijvigheid. Deze hinder heeft te maken met zonevreemde bedrijvigheid in het natuurgebied; enerzijds de firma Geerts die na de gewestplanwijziging in een natuurgebied is komen te liggen én anderzijds de firma’s De Reyt en Heymann’s die occasioneel de rand van het natuurgebied gebruiken voor opslag van goederen. Overige hinder is de visuele hinder vanuit het natuurgebied en de lozing van milieuhinderlijke stoffen. Dit laatste is ten aanzien van de firma Resibel beperkt te noemen; de lozingen gebeuren namelijk thans rechtstreeks in de riolering. Slechts sporadisch, bij extreme regenhoeveelheden (ca. 4x per jaar), moet het overstort in werking treden. Het overstort is voorzien van een olie-afscheider.

-Een deel van het potentieel natuurontwikkelingsgebied is gelegen buiten het natuurreservaat en beschermd landschap (Geerts én het gebied tussen Resibel en Geerts). Door dit onbestemde karakter is noch een geplande natuurontwikkeling, noch een geplande economisch ontwikkeling mogelijk in dit gebied.

Kaart 12: Interpretatie ruimtelijk-natuurlijke structuur

3.3.2. Ruimtelijk-economische structuur

Het industriegebied wordt gekenmerkt door een vrij goede ontsluiting. Het terrein is vlot bereikbaar en gelegen op ca. 3 km van de Antwerpse Ring. Het vervoer van leveringen en van afgewerkte producten kan ongestoord verlopen, behalve tijdens de spitsuren op de Antwerpse Ring.

Door de ligging van Resibel in Antwerpen, kan een centrale positie bekomen worden ten aanzien van de leveranciers en de afzetmarkten.

De toeleveranciers voor gereedschappen en catering, alsook onderhouds- en herstellingswerken zijn gevestigd in het centrum van de deelgemeente Hoboken.

Bovendien is het station van Hoboken gelegen op 500 m van het bedrijf. Ondanks het feit dat de industriezone afgescheiden is van een groot deel van Hoboken, door de tussenliggende spoorweg, is er toch een vlotte voetgangers-fietsersverbinding via de voetgangersbrug ter hoogte van het bedrijf Resibel.

De interne circulatie van de goederenflow is voor verbetering vatbaar (zie ook 2.8)

Het bedrijf heeft een vrij compacte structuur, waardoor slechts een beperkte ruimte dient te worden ingenomen.

Kaart 13: Interpretatie ruimtelijk-economische structuur

4. Planningscontext

4.1. GEWESTPLAN

4.1.1. Voorschrift huidige bestemming -industriegebied met nabestemming natuurgebied-:

Het industriegebied met nabestemming natuurgebied heeft het volgende voorschrift (Besluit Vlaams Regering dd. 28/7/95):

‘In de gebieden die als “industriegebied met nabestemming natuurgebied” zijn aangeduid, mogen de bedrijven in geen geval nog ruimtelijke uitbreiden.'

Wanneer zij de bedrijfsactiviteiten die zij uitoefenen op het ogenblik van de vaststelling van het plan, niet meer voortzetten en geen andere activiteiten uitoefenen die tot dezelfde bedrijfssector behoren, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van natuurgebied.’

4.1.2. Voorschrift vorige bestemming -gemengd woon- en industriegebied-:

Voor de gewestplanwijziging had het gebied de bestemming ‘gemengd woon- en industriegebied’, met als voorschrift (KB dd. 3/10/79):

‘De gebieden die als ‘gemengd woon- en industriegebied’ zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het K.B. van 29/12/72 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.’

4.1.3. Afbakening van het industriegebied

De grens van het industriegebied is heel onduidelijk en dubbelzinnig te interpreteren op het gewestplan. Na heel wat opzoekwerk met oude BPA’s, kadasterplannen, topografische kaarten heeft ROHM Antwerpen een afbakening op het kadasterplan aangebracht (dd. 10/12/98). Voor het verdere verloop van deze studie werd er met deze afbakening gewerkt. Ten einde dit te officialiseren werd er een stedenbouwkundig attest nr.1 aangevraagd, met de uitdrukkelijke vraag om de bestemmingsgrens aan te geven.

Deze aanvraag werd ingediend op 21 december 1998 door Resibel. Een bijkomende toelichting werd op 8 januari 1999 schriftelijk overgemaakt door het studiebureau Gedas aan de stad Antwerpen en AROHM – Ruimtelijke Planning. Het op 24/08/2000 gedateerde stedenbouwkundig attest nr.1 (kenmerk HO/1999/S/0003, computernr.SA9910) gaf uiteindelijk geen antwoord op de uitdrukkelijke vraag de bestemmingsgrens van het industriegebied aan te duiden. Voorlopig werken we verder met de officieuze bestemmingsgrens aangebracht door ROHM Antwerpen.

4.2. BPA'S

Van het terrein van Resibel en de gehele Hobokense Polder werden de voorbije decennia tal van BPA’s opgemaakt, waarbij men meestal wou komen tot het inrichten van het omliggende woongebied. Voormalige BPA’s nr. 33 en nr. 33-deel zijn vervallen ingevolge het B.Vl.R. 01/12/00 (BS 21/02/01) betreffende de vervalregeling van gemeentelijke plannen van aanleg.

4.3. BOUWVERGUNNINGEN

Een overzicht van alle vergunde gebouwen, met vermelding van het bouwjaar, werd hierna weergegeven.

De drie laatste vergunningen omvatten:

• • oprichting van een industrieel gebouw (dd. 13.08.86)

  • uitbreiding van een productiehal (dd. 31.08.88)

  • bouwen van 4 silo’s (dd. 07/01/91)

Kaart 14: Overzicht van de bouwvergunningen

4.4. MILIEUVERGUNNINGEN

4.4.1. Resibel

De vorige milieuvergunning werd verleend bij Besluit van de Bestendige deputatie op 3/1/1991 (nr. 56.807 f2). Aanleiding tot de actualisering van de milieuvergunning was de modernisering van het machinepark.

De aard van de activiteiten werden niet gewijzigd, noch het totaal aantal productiemachines werden verhoogd. De vergunning omvatte:

• • plastiekafdeling met e.m. van samen 1.271 kW;

  • inlage-afdeling met e.m. van samen 19 kW;

  • elektrische transformatoren (2x160 kVA, 400kVA, 2x500 kVA);

  • opslagplaats in 4 silo’s van elk 60.000kg kunststoffen;

  • pompgemaal

  • een wasinstallatie met gebruik van chloorhoudend oplosmiddel;

  • een zandstraalinrichting;

  • luchtcompressoren met e.m. van samen ca. 88 kW.

De vergunning werd verleend voor een termijn verstrijkend op 22 februari 2002. Als bijlage aan het besluit van de bestendige deputatie werden vervolgens nog de volgende

voorschriften toegevoegd:

• • voorschriften inzake milieu (emissie van gassen, stof en/of reuk, geluid en/of trillingen, bodem- en grondwaterverontreiniging);

  • exploitatievoorwaarden betreffende de brandvoorkoming en –bestrijding;

  • exploitatievoorwaarden voor transformatoren;

  • exploitatievoorwaarden betreffend het gebruik van chloorhoudende oplosmiddelen.

De huidige milieuvergunning werd verleend bij Besluit van de Bestendige deputatie op 25/01/2001 (nr. MLAV1/0000000385/ABA/1h)

Aanleiding tot de actualisering van de milieuvergunning was het verder in bedrijf houden en veranderen van een inrichting voor de productie van sluitingen in thermoplastische materialen. Thans omvat het :

• • inrichting voor het drukken met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 22 kW;

  • transformator met een individueel nominaal vermogen van 1.250 kVA;

  • vaste inrichtingen voor het laden van accumulatoren met een geïnstalleerd totaal vermogen van 58 kW;

  • koelinstallaties, luchtcompressoren en airconditioninginstallaties met een totaal vermogen van 289,7 kW;

  • opslag van maximaal 1.830 l gassen in verplaatsbare recipiënten;

  • opslag van 27.500 l mazout in ondergrondse tanks (resp.10.000 l, 7.000 l, 8.000 l en 2.500 l);

  • opslag van maximaal 21 ton hout in een lokaal;

  • opslag van maximaal 20 ton kleurstoffen en pigmenten;

  • behandelen van kunststoffen, vervaardigen van artikelen uit kunststof met een totale geïnstalleerde drijfkracht van 1.720 kW;

  • opslag van maximaal 886 ton kunststoffen;

  • werkplaats met een totaal vermogen van 179 kW;

  • thermisch behandelen van metalen met een thermisch vermogen van 12 kW;

  • ontvetten van metalen in ontvettingsbaden met een totale inhoud van 600 l;

  • opslag van maximaal 12 ton karton;

  • stookinstallaties met een totaal thermisch vermogen van 1.513 kW.

De volgende klasse 3-inrichtingen worden gemeld :

• • het lozen van bedrijfsafvalwater met een debiet van maximaal 0,7 m³/uur, 7 m³/dag of 1.500 m³/jaar in de openbare riolering;

  • het lozen van huishoudelijk afvalwater met een debiet van 0,5 m³/uur, 5 m³/dag of 1.020 m³/jaar in de openbare riolering;

  • transformatoren met een individueel nominaal vermogen van 2 x 400 kVA en 1 x 1.000 kVA;

  • stalplaats voor 2 heftrucks, 2 heftoestellen en 1 bestelwagen;

  • opslag van maximaal 990 kg schadelijke en corrosieve stoffen;

  • opslag van maximaal 7.200 l vloeistoffen met een vlampunt hoger dan 100°C (ontvetter en oliën);

  • opslag van maximaal 1.955 l gevaarlijke stoffen in kleine verpakkingen.

De nieuwe vergunning werd verleend voor een termijn verstrijkend op 25 januari 2021.

4.4.2. De Reyt Olieshop

Milieuvergunning klasse 3, afgeleverd in 1994, voor een herstelwerkplaats.

4.4.3. Heymann's & Co

Milieuvergunning klasse 3, afgeleverd in 1998, voor het lozen van afvalwater en een mazouttank. Dit bedrijf is grotendeels zonevreemd vanwege de hoofdzakelijke kantoorfunctie.

4.5. Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV)

In het informatief gedeelte van het RSV staan ontwikkelingsperspectieven vermeld met betrekking tot “Ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen”. We halen hier de belangrijkste zaken aan.

Bestaande bedrijven die niet gelegen zijn op bedrijventerreinen maken eveneens deel uit van de economische structuur (op Vlaams, provinciaal of gemeentelijk niveau). De ontwikkelingsperspectieven van deze bedrijven worden vooral bepaald door de aard en het karakter van het bedrijf zelf en nog meer door de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. De gemeente zal de ruimtelijke draagkracht van de betrokken omgeving kwalitatief moeten bepalen omdat dit niet in een algemene norm is vast te leggen. Omwille van de verantwoordelijkheid van de gemeente inzake verlening en/of advisering van de milieuvergunning, de kennis en inschatting van de plaatselijke toestand en met name de bepaling van de draagkracht van de ruimte, komt het de gemeente toe om ontwikkelingsperspectieven te formuleren voor de bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen.

Volgende principes worden vooropgesteld bij de beoordeling van ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden.

1. 1. Een maximale verweving van economische activiteiten met de activiteiten in haar (bebouwde of onbebouwde) omgeving wordt nagestreefd. Goed nabuurschap moet het uitgangspunt vormen. De gemeente zal goed nabuurschap voor de betrokken omgeving kwalitatief moeten bepalen omdat dit niet in een algemene norm is vast te leggen.

   2. Alle mogelijkheden en voorzieningen (op milieuhygiënisch vlak, qua mobiliteitsproblematiek,…) voor ontwikkeling op de bestaande lokatie worden uitputtend aangewend.

   3. De ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande lokatie.

   4. De ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet worden overschreden.

   5. Er wordt ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit nagestreefd zowel in ruimte als in tijd. De verwachte ontwikkeling en uitbreiding van het bedrijf moeten goed ingeschat worden evenals bedrijfseconomische implicaties (efficiëntere organisatie van de bedrijfsgebouwen, verbeterde ontsluiting,…), volgens het BATNEEC-principe.

Een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan waarin op het volledige grondgebied of voor een deel van het grondgebied wordt aangegeven wat de uitbreidingsmogelijkheden zijn voor de aldaar gevestigde bedrijven, is voor de gemeente een mogelijk instrument. In het ruimtelijk uitvoeringsplan worden de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf met specifieke verordenende voorschriften vastgelegd. Daarbij wordt aangetoond of er uitbreidingsmogelijkheden zijn en onder welke voorwaarden dat kan gebeuren.

Met bovenstaande principes wordt rekening gehouden in de uitwerking van dit BPA (zie hoofdstuk 6 en 7).

4.6. RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN PROVINCIE ANTWERPEN (RSP-A)

De Hobokense Polder wordt in het informatief deel van het RSP-A vermeld als een gevarieerd geheel van graslanden, struwelen, bossen en plassen. Verder wordt het gebied vernoemd als gaaf landschap en openruimteverbinding.

In het RSP-A komt de gewenste groenstructuur rondom het stedelijk gebied ter sprake in het concept voor de deelruimten ‘grootstedelijk Antwerpen’ en ‘Antwerpse gordel’. Omdat de Hobokense Polder zich situeert in de overlap van beide deelruimten besteden we ook aandacht aan beide.

De samenhang tussen de verschillende woonomgevingen van deelruimte ‘grootstedelijk Antwerpen’ wordt verzekerd door grootstedelijke elementen. Hieronder worden een grootstedelijke groenstructuur en grootstedelijke assen verstaan. De groenstructuur bestaat uit groene vingers, geworteld in de Antwerpse gordel en loopt door in een natuurlijk netwerk verweven tussen de woonomgevingen. De grootstedelijke assen zijn dragers van voorzieningen, van hoogdynamische activiteiten en van openbaar vervoer. De doelstellingen voor deze deelruimte zijn : vernieuwen van het grootstedelijk gebied, uitbouwen van kwalitatieve woonomgevingen, vrijwaren van de groene vingers, verbeteren van de bereikbaarheid, uitbouwen en inrichten van grootstedelijke assen.

In het kluwen van deelruimten rond het grootstedelijk gebied Antwerpen neemt de Antwerpse gordel een aparte plaats in. De Antwerpse gordel is een groenstructuur van grootstedelijk niveau verweven met de Antwerpse fragmenten en met een bijzondere functie voor het grootstedelijk gebied. Hij verbindt verschillende soorten natuurlijke, landschappelijke en open ruimte elementen (delen van valleien van Schelde, Rupel en Nete, ingesloten open ruimten, netwerken van bakens, bosgebieden, enz.). De Antwerpse gordel loopt ook door in het grootstedelijk gebied, bijvoorbeeld in ‘groene vingers’ en in de fortengordels. De gordel biedt ‘ademruimte’ aan het grootstedelijk gebied en aan de Antwerpse fragmenten door het aanbod van niet bebouwde ruimte, door het mogelijk maken van (grootstedelijke) recreatie en (hoofdzakelijk grondgebonden) landbouw. De gordel begrenst het grootstedelijk gebied en remt de suburbanisatiedruk af. Het gebied is gemengd natuurlijk en cultuurlijk met openheid als belangrijkste karakteristiek. Er worden drie belangrijke doelstellingen voor de gordel vooropgesteld : tegengaan van bebouwing, beschermen, versterken en verbinden van onderdelen van de gordel, versterken van openruimtefuncties.

4.7. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ANTWERPEN

De Antwerpse gemeenteraad besliste op 11 oktober 1999 tot de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Verschillende deelstudies werden reeds opgestart.

4.8. GLOBAAL STRUCTUURPLAN ANTWERPEN (GSA)

Dit structuurplan dateert van de periode voor het planningsdecreet en is derhalve niet bindend. Het is goedgekeurd door de Antwerpse gemeenteraad op 26 juni 1990.

Het GSA duidt niet zozeer grote gebieden aan voor nieuwe bos- of natuurontwikkeling. In de structuurschets voor het stadsgewest wordt enkel “open ruimte” aangeduid, zonder onderscheid te maken tussen bos, landbouw, natuur of parken. Het GSA besteedt, naast meer groen in de woonomgeving en het stadsbeeld, echter wel veel aandacht aan de verbindende functie van groen en open ruimte. Die moet tot stand gebracht worden via verschillende openruimte- en ecologische verbindingen en fijnmazige netwerken. Een voorbeeld is de verbinding van de Hobokense Polder en Petroleum Zuid over de Burchtse Weel naar het Sint-Annabos.

Voor het overige komt het gebied van de Hobokense Polder niet specifiek aan bod. In het tweede hoofdstuk wordt de Polder in het deel ‘Natuur recreëert’ echter wel aangehaald als uitstekend en vermaard voorbeeld van een groenelement in de directe leefomgeving waar men de biologische processen meer in detail kan volgen.

4.9. GEMEENTELIJK NATUURONTWIKKELINGSPLAN (GNOP)

De visie van het GNOP stemt grotendeels overeen met het GSA. De Ring en de verschillende er langs gelegen parken en braakliggende terreinen zouden een langgerekt natuurverbindingsgebied moeten vormen van aan de Schelde tot het Rivierenhof. Voor het overige beperkt het GNOP zich tot het uitschrijven van richtlijnen voor het gewenste beheer en de eventuele herinrichting van bestaande parken en andere groenzones. Over het uitbreiden van bestaande groengebieden of het ontwikkelen van nieuwe worden geen uitspraken gedaan.

Concreet worden het Polderbos en de Hobokense Polder als één van de belangrijkste natuurwaarden in Zuid-Antwerpen besproken. Er wordt op gewezen dat door een goed beheer de biologische waarde enkel maar kan toenemen.

4.10. STADSBOSPROJECT ANTWERPEN

Door de Vlaamse Regering werd de idee gelanceerd om het bosareaal in Vlaanderen aanzienlijk uit te breiden. Met een bosindex (= aandeel bos t.o.v. totale grondoppervlakte) van amper 8,3% behoort Vlaanderen immers tot de bosarmste gebieden in de Europese Unie. Bosuitbreiding kan op uiteenlopende manieren plaatsvinden. Tot de vele mogelijkheden behoort de aanleg van zogenaamde “stadsbossen” in en rond de grote Vlaamse steden. De visie dienaangaande werd vertaald in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen dat het stadsbos ziet als onderdeel van het randstedelijk groengebied en kadert in de ontwikkeling van stedelijke natuurelementen. Het dient tegelijk een verbinding te creëren met de buitengebieden en de stedelijke rand te bufferen.

De stad Antwerpen wil een bijdrage leveren aan een bosrijker en natuurlijker Vlaanderen onder de vorm van stadsbosontwikkeling. Met de aanduiding van een aantal potentiële bosontwikkelingsgebieden wordt een aanzet gegeven voor een conceptvorming ter zake die wordt meegenomen in het ruimtelijk structuurplan van de stad. Momenteel loopt een onderzoek dat moet nagaan in hoeverre stadsbosontwikkeling op een aantal sites mogelijk en wenselijk is en hoe dat kan gebeuren. Eén van de sites is de omgeving van Petroleum Zuid en Hobokense Polder te Hoboken.

4.11. URBAN II - PROGRAMMA

Het Europese Urban II – programma is specifiek gericht op de (her)ontwikkeling van rivierlocaties tot een hoogwaardig stedelijk gebied. Het Urban II – programma ZuidRand – Antwerpen beoogt de sociaal-economische reconversie van het stedelijk gebied Antwerpen-Kiel en Hoboken, met als thema “de voorstad groeit : ontsluiten en verbinden”.

Als uitgangspunt wordt gesteld dat de industriële zone langs de Scheldeboord een kansengebied is in functie van de revitalisering van de ZuidRand in haar totaliteit. Men wil er veranderingsprocessen initiëren die stad en haven functioneel en fysiek met elkaar vervlechten en waarbij een synergie tussen een economische ontwikkeling en een ruimtelijke opwaardering tot stand komt. Men moet daarvoor de potenties en de mogelijke kruisbestuivingen tussen woonbuurten en een opnieuw in te vullen open ruimte verkennen.

4.12. BIOLOGISCHE WAARDERINGSKAART (BWK)

De Hobokense Polder wordt van noordwest naar zuidoost doorsneden door een oude spoorweglijn. Deze overwoekerde, oude spoorwegberm is uitermate geschikt voor dagvlinders. Het gebied ten noordoosten van de oude spoorlijn is op de BWK als waardevol aangeduid. Het deel ten zuidwesten van de spoorwegberm staat op de BWK als biologisch zeer waardevol ingetekend. Het populierenbos wordt als biologisch waardevol aanzien.

4.13. GROENE HOOFDSTRUCTUUR en VLAAMS ECOLOGISCH NETWERK

Nagenoeg het gehele beschermde landschap én erkende natuurreservaat ‘Hobokense Polder’ werd opgenomen in het ontwerp van Groene Hoofdstructuur (01/09/’93).

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd het gebied Hobokense Polder aangeduid als structuurbepalend voor de natuurlijke structuur op gewestelijk niveau. Het gebied is opgenomen in de gewenste natuur- en bosstructuur, op basis waarvan het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) en het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON) wordt afgebakend, EXCLUSIEF het plangebied van het BPA Schroeilaan.

Kaart 15: Groene Hoofdstructuur

4.14. HABITAT- EN VOGELRICHTLIJNGEBIEDEN

Het BPA-plangebied is niet in een speciale beschermingszone aangeduid in het kader van Europese richtlijnen, de Vogelrichtlijn of Habitatrichtlijn. Ook in de nabije omgeving van het BPA-plangebied zijn geen Habitat- of Vogelrichtlijngebieden gelegen.

4.15. BESCHERMD LANDSCHAP -DE HOBOKENSE POLDER-

De Hobokense Polder heeft bij ministerieel besluit van 8/03/1996 een erkenning verkregen als beschermd landschap.

De afbakening van het beschermde landschap valt niet volledig samen met het erkende reservaat met dezelfde naam (zie volgende item). Het beschermd landschap kadert bovendien binnen het decreet op de bescherming van de landschappen; het erkend natuurreservaat kadert binnen het decreet op het natuurbehoud.

Voor het beheer van het beschermd landschap evenals voor het beheer van het erkende reservaat moet er telkens een beheerscommissie en een beheersplan worden opgericht. De beheerscommissie en beheersplan binnen het erkend natuurreservaat zijn vrij ver gevorderd. Thans hebben de betrokken administraties de principieel keuze genomen om, eens de erkenningprocedures volledig achter de rug zijn, de beheersplannen en beheerscommissie te laten samenvallen.

Het beschermde landschap omvat de gehele Hobokense Polder tussen de Schelde enerzijds en het industriegebied en de Schroeilaan anderzijds. Het industriegebied met nabestemming natuurgebied is dus volledig gelegen buiten het beschermde landschap. Een aantal percelen zijn voor een deel gelegen in het industriegebied en voor een deel in het natuurgebied (volgens het gewestplan). De delen van de percelen 294c, 295d, 295e, 298w, binnen het natuurgebied behoren tot het beschermde landschap. Bovendien werd het perceel 298r helemaal niet opgenomen in het beschermde landschap.

Kaart 16: Beschermd landschap 'Hobokense Polder’ (topografische kaart)

Kaart 17: Beschermd landschap 'Hobokense Polder' (kadasterplan)

4.16. ERKEND NATUURRESERVAAT

Het erkende natuurreservaat (MB 24/12/98) is voornamelijk in eigendom van de stad Antwerpen en Beter Wonen; de beheerder is de Werkgroep Hobokense Polder vzw. Het huidige beheerscontract is thans nog maar enkel van toepassing voor de gronden van de stad.

Binnen het kader van het beheersplan van het erkende natuurreservaat ‘Hobokense Polder’ werden in verband met het deelgebied ‘Populierenaanplanting en volkstuintjes’ ten zuiden en ten westen van het industriegebied de volgende beheersdoelstellingen vastgelegd:⁴

‘Het beheer dient hier vooral gericht te zijn om het ‘natuurlijk’ boskarakter te stimuleren. Natuurlijke opslag van diverse boomsoorten dient aangemoedigd en waar mogelijk versterkt te worden. Belangrijk in dit geval is de opslag van een aantal agressievere soorten (exoten), deze dienen met de nodige aandacht gevolgd daar ze het ‘natuurlijke’ aspect kunnen ondermijnen door de inheemse soorten weg te concurreren. Meer specifiek vermelden we de Amerikaanse vogelkers welke reeds talrijk aanwezig is. Er dient getracht te worden om de diversiteit in soorten niet te beknotten doch deze sterk aan te moedigen. Nodige aandacht dient ook te gaan naar de struikvegetatie. De laatste jaren kunnen we bemerken dat onder meer de hazelaar hier sterk vooruit gaat. Ook hier is de diversiteit belangrijk. Enkel hierdoor kunnen we het monotone karakter van het productiebos doorbreken en zodoende dit interessanter maken voor diverse diersoorten. In een natuurlijk bos is zowel de verticale (gelaagdheid) als de horizontale (soortenheterogeniteit) variatie van belang. In onze bossen zal pas op zeer lange duur uit een uniform cultuurbos bij beheer van niets doen een rijk gedifferentieerd natuurbos ontstaan (ongeveer drie maal de fysiologische leeftijd van de dominante boomsoort, bij beuk is dit 900 jaar). Dit proces kan aanzienlijk versneld worden door het uitvoeren van een omvormingsbeheer, welk in Nederland reeds op diverse plaatsen wordt toegepast. Een omvormingsbeheer bestaat vooral uit het variabel dunnen (wat al op een natuurlijke wijze gebeurt door stormschade) en lichten. Dit laatste is het verwijderen van diverse bomen zodat direct zonlicht tot de bodem doordringt. De opening is normaal twee de lengte van de aanwezige boomvegetatie. Belangrijk in dit deel is de aanwezigheid van diverse afvoergrachten, sterk variërend in grootte. Er dient voor gezorgd te worden dat deze niet dichtslibben doch zich kunnen ontwikkelen met een typische oevervegetatie, deze is momenteel aanwezig op enkele schaarse plaatsen. Hiertoe mag het aanwezige water niet onmiddellijk afvloeien naar de Leigracht, aan de andere kant dienen we op te letten dat het wandelpad gevrijwaard blijft van overtollig water.

⁴ Aanvraag tot erkenning als natuurreservaat van Hoboken Polder ingediend door WHOP vzw (11/08/97)

De volgende acties zijn er voorzien:

• • niets doen;

  • verwijderen van Amerikaanse vogelkers door behandelen met Glyfosfaat;

  • aanleggen van dijkjes in afvoergrachten teneinde een te snelle afvoer naar de Leigracht tegen te gaan;

  • aanleg van een natuurlijke afsluiting (haag, houtkant) aan de zijde van de Schroeilaan teneinde de toegang tot het gebied te beperken tot 1 of 2 toegangswegen;

  • onderzoek naar de haalbaarheid van een verhoging van het waterpeil in de Leigracht.’

Kaart 18: Erkend natuurreservaat 'Hobokense Polder' - Beheersdoelstellingen

4.17. BODEMVERONTREINIGING

De verschillende percelen binnen het industriegebied zijn niet opgenomen in de lijst met de verontreinigde gronden.

Volgens het Besluit van de Vlaamse regering dd. 7 juli 1998 (B.S. 15/09/98), betreffende de bodemsanering van de historische verontreinigde gronden waar een bodemsanering moet plaatsvinden, zijn de desbetreffende terreinen niet opgenomen in de lijst van de gronden welke opgenomen werden in het register van verontreinigde gronden.

5. EIGENDOMSSITUATIE

Het industriegebied heeft in totaal vier eigenaars, namelijk Resibel, Heymann’s & Co, Huisvestingsmaatschappij Beter Wonen en IKB Immobilien Klein Brabant.

De omliggende gronden zijn grotendeel eigendom van Beter Wonen.

Kaart 19: Eigendomssituatie

6. VISIE OP VERDERE ONTWIKKELING VAN PLANGEBIED EN OMGEVING

Uit de in hoofdstuk 4 besproken beleidsdocumenten kunnen volgende conclusies worden afgeleid

m.b.t. de gewenste ruimtelijke groenstructuur in de regio:

• • er wordt een netwerk van groene en open ruimten uitgebouwd, verweven met het bebouwd stedelijk weefsel. Dit houdt in dat er een belangrijke rol is weggelegd voor verbindende groenstructuren;

  • groene ruimten op grootstedelijk niveau moeten multifunctioneel zijn. Ze vervullen een belangrijke sociale en recreatieve rol, maar hebben daarnaast ook een milieuhygiënische, ecologische en esthetische functie.

6.1. Op korte termijn: mogelijkheden voor een duurzame ontwikkeling van natuur en Resibel

Op korte termijn moet het mogelijk zijn de natuurlijk-ruimtelijke structuur reeds te verbeteren én tezelfdertijd nog ontwikkelingsmogelijkheden te behouden voor bepaalde economische activiteiten.

Het feit dat Resibel ter plaatse kan blijven en beperkte ontwikkelingsmogelijkheden krijgen, is te verantwoorden vanuit een aantal duurzame principes, en vanuit de vooropgestelde principes in het RSV (zie hoofdstuk 4.5.).

• • In dit geval moet er geen ander, in principe groter en thans onbebouwd, terrein worden ontwikkeld (ruimtebesparend);

  • De bijzondere kleine woon-werk verplaatsingen en gunstige modal-split kan behouden blijven;

  • De socio-economische verwevenheid van Resibel in Hoboken kan behouden blijven (onderaanneming, catering, …);

  • De economische ontwikkeling en de interne ruimtelijke bedrijfsorganisatie kunnen beter worden gestuurd, waardoor er hogere kwaliteitsgaranties kunnen worden geboden voor het omliggende natuurgebied, dan dit het geval zou zijn bij een bestendiging van de huidige situatie. De bestendiging van de huidige situatie zou verder aanleiding kunnen geven voor een geleidelijke achteruitgang van de industriële gebouwen in het gebied. Het gaat om een gezond bedrijf met een sterke economische positie binnen het betreffende marktsegment. De bereidheid en de middelen om maatregelen uit te werken voor een optimale relatie met het natuurgebied zijn duidelijk aanwezig;

  • Er zijn mogelijkheden van functievermenging en medegebruik binnen de bebouwde zone m.b.t. het beheer van het natuurgebied (accommodatie, toegangszone, parking,…). De aanwezigheid van een milieuvriendelijk ingeplant bedrijf kan een betekenisvolle milieueducatieve rol spelen.

6.1.1. Doelstellingen t.a.v. de natuurlijk-ruimtelijke structuur:

In het kader van het beheersplan voor de Hobokense Polder worden de volgende doelstellingen nagestreefd:

• • Creëren van een vrij toegankelijk natuurgebied in een stedelijke omgeving;

  • Het behouden en versterken van het open water en het moerasachtig karakter van het gebied;

  • Het behouden van een gevarieerd landschap;

  • Het behouden en verhogen van de soortenrijkdom.

Hierbij kunnen verder de volgende doelstellingen worden aan toegevoegd voor het industriegebied en haar onmiddellijke omgeving:

• • Visuele hinder door het industriegebied t.o.v. het natuurgebied maximaal beperken door buffering met streekeigen beplanting. Buffers dienen zoveel mogelijk te worden ingericht binnen de perimeter van het industriegebied. Een betere integratie in de natuurlijke omgeving is zeker haalbaar, vooral aan de zuidwestelijke zijde is een verbetering van de bestaande toestand (zie foto’s 7, 8, 9, 10, 11 in bijlage) aangewezen op korte termijn.

  • Emissies vanuit het industriegebied moeten maximaal worden beperkt. In geval van nieuwbouw kan de mogelijkheid tot het volledig opheffen van het occasioneel gebruik van de overstort worden onderzocht;

  • Zonevreemde ambachtelijke activiteiten (ook tijdelijke) bannen uit het natuurgebied;

  • Meerwaarde creëren voor het beheer van het natuurgebied. Dit kan door een deel van de bedrijfsruimte ter beschikking te stellen voor de beheerder van het natuurgebied (WHOP). Hierbij moet er aparte toegang voorzien worden naar het lokaal, moet er een visuele relatie zijn tussen het lokaal en het natuurgebied én ten slotte kunnen buiten de kantooruren de parkeerplaatsen van het bedrijf ter beschikking worden gesteld aan de bezoekers van het natuurgebied;

  • Meer kansen geven voor natuurontwikkeling aan bepaalde waardevolle gebieden gelegen buiten het natuurreservaat en beschermd landschap. Dit is enerzijds het meest westelijke en thans beboste deel van het industriegebied. Dit zou kunnen worden omgevormd naar natuurgebied én kunnen worden opgenomen in het natuurreservaat en beschermd landschap. Anderzijds zou er bijzondere aandacht moeten uitgaan naar het volgens het gewestplan natuurgebied tussen Resibel en Geerts. Eventuele acties voor dit laatste gebied kunnen nog worden onderzocht.

6.1.2. Doelstellingen t.a.v. de economisch-ruimtelijke structuur:

• • Een verdere ontwikkeling van het bedrijf Resibel is enkel mogelijk binnen het bestaande industriegebied en onder bepaalde ruimtelijke voorwaarden (hoogte, materialen, …);

  • De oppervlakte van het industriegebied mag niet toenemen. We beschouwen de officieus geschetste lijn door AROHM als begrenzing van de huidige bestemmingszone. Een rechttrekking van de zuidelijke grens van het plangebied wordt voorgesteld, waarbij deze grens op een perceelsgrens terechtkomt;

  • De maximaal bebouwde oppervlakte moet beperkt blijven tot de huidige grenzen. Huidige onbebouwde delen hierbinnen kunnen wel nog bebouwd worden. Intensief ruimtegebruik wordt binnen deze perimeter vooropgesteld.

  • Een verdere ontwikkeling van het bedrijf Resibel moet een betere integratie van het bedrijf in de natuurlijke omgeving tot gevolg hebben (buffering, architectuur, gevelkleuren, emissies, …).

  • Het is wenselijk om een nieuwe aanvraag voor een bouwvergunning te koppelen aan een inrichtingsplan, waarbij de integratie van het bedrijf in het natuurgebied concreet wordt uitgewerkt;

  • Het is tot slot noodzakelijk, gezien de huidige ruimtelijke context en de beoogde kwalitatieve doelstellingen, dat de gronden in het plangebied waarop bedrijfsactiviteiten gehuisvest zijn allemaal ter beschikking komen van Resibel. Anders lijkt een realisatie van de doelstellingen van het BPA op het terrein niet haalbaar en het BPA zelf zinloos. Vermits de onderhandse verkrijging van de gronden die nog niet door Resibel worden gebruikt onmogelijk blijkt, wordt onteigening door het Stadsbestuur vooropgesteld, volledig conform het decreet betreffende de ruimtelijke ordening artikels 23 e.v. Een onteigeningsplan zal aan dit BPA worden toegevoegd.

Door de landschappelijke integratie van het bedrijf t.o.v. het natuurgebied, de intensief gebruikte ruimte en het medegebruik van de bebouwing voor milieueducatieve doeleinden, kan het bedrijf zelf een milieueducatieve voorbeeldfunctie krijgen binnen het geheel van de Hobokense Polders.

6.2. Op lange termijn : bij ontwikkeling steeds rekening houden met de nabestemming

Doelstellingen op lange termijn dienen vooral gericht te zijn op het realiseren van de nabestemming.

Het effectief uitvoeren van de nabestemming vergt een aantal aandachtspunten:

• • Het industriegebied moet een buffering krijgen die inpasbaar is in het natuurgebied, indien de nabestemming in voege komt (dus bijvoorbeeld geen aarden wal, …);

  • Het onderverhuren kan beter worden uitgesloten. Hierdoor zou namelijk de nabestemming worden uitgesteld;

  • De activiteiten dienen een duidelijk omschrijving te krijgen. Hierbij kan men zich het best baseren op de statuten van het bedrijf;

  • Men moet vermijden dat de nabestemming ‘per ongeluk’ in werking zou treden. Dit is vooral het geval bij een faillissement, overname, wijziging van de aandelen, … en dit bij het behoud van de huidige activiteiten.

Via de opmaak van een BPA voor dit gebied kunnen de hierboven beschreven krachtlijnen verder worden uitgewerkt en juridisch worden vastgelegd.

Kaart 20: Bebouwbare oppervlakte

Kaart 21: Perimeter industriegebied

7. RUIMTELIJK CONCEPT VOOR HET PLANGEBIED EN INTERNE ZONERING

7.1. Resibel als belangrijke toegang tot Hobokense Polders

Het plangebied is gelegen op de scharnier tussen drie deelgebieden van het erkend natuurreservaat van de Hobokense Polder, nl. Stort en Oude boomgaard (noorden), Centraal deel (westen) en het Populierenbos (zuiden). Aan de Schroeilaan vertrekken ter hoogte van het plangebied twee wandelpaden doorheen het natuurreservaat. Op deze plaats ligt tevens een voetgangersbrug over de spoorweg die het gebied verbindt met het centrum van Hoboken.

We opteren om rechts vooraan, aan de straat, de toegang te situeren tot het natuurreservaat en als dusdanig ruimtelijk vorm te geven. Een milieueducatief centrum kan ingeplant worden op deze hoek (pal aan de ingang van het natuurreservaat) of op de hoek links achteraan (om optimale visuele relatie met natuurgebied te hebben) binnen de bebouwingsperimeter van het plangebied.

kaart 22: Resibel als belangrijke toegang tot Hobokense Polders

7.2. Harde buffering, intensief ruimtegebruik en flexibele bedrijfsorganisatie

Het achterste deel van het “industriegebied met nabestemming natuurgebied” wordt als natuurgebied bestemd. Enkel de oppervlakte binnen de bruto-omtrek van de huidige bedrijfsbebouwing wordt als werkelijk bebouwbare bedrijvenzone behouden.

De uitgangshouding bij de verdere interne zonering van het plangebied is dat alleen dàt wordt vastgelegd wat strikt nodig is ten bate van het omliggende natuurgebied.

Aan de rand van het natuurgebied wordt een brede bufferzone gesitueerd om visuele en geluidsbuffering te garanderen.

Aan de straatzijde en de twee zijkanten van de bebouwingszone ligt een strook verharde wegenis bereikbaar vanop de Schroeilaan. Hier bevindt zich de toegangsmogelijkheid voor vrachtverkeer en de parkeerzone voor auto’s en fietsers. Tussen de bufferzone achteraan en de eigenlijke bebouwingszone ligt een strook onverharde wegenis noodzakelijk uit veiligheidsoverwegingen (brandweer,…).

De bebouwing binnen de bebouwbare zone wordt enkel aan bepalingen onderworpen die de impact op het natuurgebied bepalen: bouwhoogte, materialen, kleur,… Het toelaten van voldoende flexibiliteit

m.b.t. de interne zonering moet binnen de bebouwbare zone een optimale bedrijfsinrichting mogelijk maken zolang het bedrijf haar activiteiten uitoefent. Intensief ruimtegebruik, een maximale benutting van de beschikbare ruimte, creëert nog voldoende mogelijkheden binnen de bebouwbare zone van het plangebied.

Kaart 23: intensief ruimtegebruik, flexibele bedrijfsorganisatie en harde buffering

8. BESTEMMINGSPLAN

De vooropgestelde ruimtelijke concepten worden vertaald in een bestemmingsplan.

Naast enkele algemene bepalingen leggen de stedenbouwkundige voorschriften in de specifieke bepalingen per bestemmingszone de essentiële zaken vast m.b.t. de bestemming en de inrichting van de ruimte.

Volgende zones worden onderscheiden (zie bestemmingsplan):

8.1. Zone voor bedrijfsactiviteiten met nabestemming natuur

Specifieke bepalingen m.b.t. activiteiten, maximale bouwhoogte, materialen, kleur, situering toegangen…

8.2. Zone voor natuurgebied

Specifieke bepalingen m.b.t. toegelaten (vergunningsgebonden) en verboden handelingen.

8.3. Groene bufferzone met nabestemming natuur

Specifieke bepalingen m.b.t. toegelaten (vergunningsgebonden) en verboden handelingen. Inrichting van een inheems groenscherm (integreerbaar in natuurgebied) voor akoestische en visuele buffering.

8.4. Zone voor verharde wegenis met nabestemming natuur

Specifieke bepalingen m.b.t. activiteiten, materialen, afmetingen.

8.5. Zone voor onverharde wegenis met nabestemming natuur

Specifieke bepalingen m.b.t. activiteiten, materialen, afmetingen.

8.6. Zone voor openbare wegenis

Specifieke bepalingen m.b.t. activiteiten, materialen, afmetingen.

9. BESTEMMINGSWIJZIGINGEN EN -VERFIJNINGEN

De nieuwe zonering binnen het BPA-plangebied leidt uiteraard tot een aantal bestemmingswijzigingen en –verfijningen t.o.v. het Gewestplan Antwerpen. We zetten ze hier even op een rijtje.

9.1. Wijzigingen aan de bestaande juridische toestand

9.1.1. 'Industriegebied met nabestemming natuurgebied' wordt 'zone voor natuurgebied'

Vermits ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden voor de huidige bedrijfsactiviteiten niet buiten de bestaande bebouwingsperimeter worden voorzien, kan in het noordwesten van het plangebied tegen het natuurgebied een ganse zone als natuurgebied worden bestemd (conform aan het huidige gebruik).

9.1.2. 'Industriegebied met nabestemming natuurgebied' wordt 'groene bufferzone met nabestemming natuur'

In het noordwesten van het plangebied wordt tussen de zone voor bedrijfsactiviteiten met nabestemming natuur en het natuurgebied een groene bufferzone te voorzien, die zich volledig moet kunnen integreren in het natuurgebied zelf.

9.1.3. 'Industriegebied met nabestemming natuurgebied' wordt 'zone voor verharde wegenis met nabestemming natuur'

Rondom de bestaande bebouwingsperimeter (behalve achteraan) en onmiddellijk aansluitend hierbij wordt een zone voor verharde wegenis met nabestemming natuur voorzien om de ontsluiting te garanderen van de bedrijfsactiviteiten die binnen de perimeter mogelijk worden gemaakt.

9.1.4. 'Industriegebied met nabestemming natuurgebied' wordt 'zone voor onverharde wegenis met nabestemming natuur'

Langsheen de achterzijde van de huidige bedrijfsactiviteitenzone wordt een zone voor onverharde wegenis met nabestemming natuur voorzien die minder hard mag uitgevoerd worden en minder frequent zal gebruikt worden. Vooral naar veiligheid toe (toegankelijkheid brandweer) is deze zone onontbeerlijk. Zo wordt beter aangesloten bij het natuurgebied achteraan.

9.1.5. 'Industriegebied met nabestemming natuurgebied' wordt 'zone voor openbare wegenis'

Langsheen de Schroeilaan zelf wordt de bestaande rijweg met fiets- en voetpad als zone voor openbare wegenis bestemd.

9.2. Verfijningen

9.2.1. 'Natuurgebied' wordt 'groene bufferzone met nabestemming natuur'

Om de hinder naar het natuurgebied te minimaliseren ten zuidwesten van het plangebied, wordt een stuk van het natuurgebied specifiek ingericht als dichte bufferzone, perfect integreerbaar in het natuurgebied zelf.

bijlagen

Kaarten

Kaart 1: Regionale situering

Kaart 2: Kadastraal plan

Kaart 3: Gewestplan dd. 03/10/79

Kaart 4: Gewestplan dd. 28/07/95

Kaart 5: Situering van de bedrijven binnen het industriegebied

Kaart 6: Huidige lay-out

Kaart 7: Gewenste ontwikkeling op korte termijn

Kaart 8: Gewenste ontwikkeling op middellange termijn met gunstige economische omstandigheden

Kaart 9: Gewenste ontwikkeling op middellange termijn met minder gunstige omstandigheden

Kaart 10: Toegangswegen

Kaart 11: Bestaande ruimtelijke structuur

Kaart 12: Interpretatie ruimtelijk-natuurlijke structuur

Kaart 13: Interpretatie ruimtelijk-economische structuur

Kaart 14: Overzicht van de bouwvergunningen

Kaart 15: Groene Hoofdstructuur

Kaart 16: Beschermd landschap ;Hobokense Polder (topografische kaart)

Kaart 17: Beschermd landschap ;Hobokense Polder; (kadasterplan)

Kaart 18 (1/2) : Erkend natuurreservaat ;Hobokense Polder - Beheersdoelstellingen

Kaart 18 (2/2) : Erkend natuurreservaat ;Hobokense Polder; - Beheersdoelstellingen (legende)

Kaart 19: Eigendomssituatie

Kaart 20: Bebouwbare oppervlakte

Kaart 21: Perimeter industriegebied

kaart 22: Resibel als belangrijke toegang tot Hobokense Polders

Kaart 23: intensief ruimtegebruik, flexibele bedrijfsorganisatie en harde buffering

FOTOREPORTAGE

Kaart 24 : aanduiding fotoreportage

Foto 1: Resibel - voorgevel

Foto 2: Resibel - voorgevel

Foto 3: Resibel - zijgevel noordoost

Foto 4: Resibel - zijgevel noordoost en toegang Hobokense Polder

Foto 5: Resibel - achtergevel noordwest

Foto 6: De Reyt - achtergevel noordwest

Foto 7: De Reyt en Heymann's & Co - zijgevel zuidwest

Foto 8: De Reyt - zijgevel zuidwest

Foto 9: Heymann's & Co - zuidwest, grens perceel

Foto 10: Heymann's & Co - toegang

Foto 11: Heymann's & Co - voorgevel

Foto 12: Heymann's & Co en De Reyt - voorgevel

Luchtfoto 1

Luchtfoto 2

voetnoten

1

Beheersplan Hobokense Polder

2

Beheersplan Hobokense Polder

3

Beheersplan Hobokense Polder

4

Aanvraag tot erkenning als natuurreservaat van Hoboken Polder ingediend door WHOP vzw (11/08/97)