7.0. Algemene voorschriften

7.0.1. Inplantingsschets

Binnen een projectzone kunnen stedenbouwkundige vergunningen slechts verleend worden mits de bebouwing, die onderwerp uitmaakt van de vergunningsaanvraag, binnen de ganse projectzone gekaderd wordt door middel van een inplantingsschets. De inplantingsschets maakt verplicht deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning en wordt meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van deze aanvragen. De inplantingsschets is louter een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het onderzoeken van de vergunningsaanvraag in het licht van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften van dit BPA. De inplantingsschets vormt geen bijkomend toetskader om de vergunningsaanvraag te beoordelen.

Een uitzondering hierop kan toegestaan worden voor bestaande gebouwen die bij de openbaarmaking van dit BPA reeds binnen de projectzones aanwezig waren en niet afwijken van de voor de bestemmingszone geldende voorschriften. Voor deze gebouwen kunnen instandshoudings- of verbouwingswerken vergund worden zonder dat een inplantingsschets voor de hele projectzone opgesteld dient te worden.

Bij elke nieuwe vergunningsaanvraag kan het dossier hetzij een bestaande inplantingsschets bevatten, hetzij een aangepaste of nieuwe inplantingsschets. In geval van een aangepaste of nieuwe inplantingsschets dient alleszins rekening gehouden te worden met de reeds gerealiseerde elementen binnen het gebied.

De inplantingsschets moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• De basis van de schets is een plan op schaal van minstens 1/500 waarop de bestaande toestand nauwkeurig is weergegeven: aanwezige bebouwing, wegenis, beplanting, reliëf en de relevante afmetingen en hoogten. Er dienen minimaal 10 foto’s toegevoegd te worden om een zo volledig mogelijk inzicht te verschaffen in de bestaande toestand van het gebied.

• De inplantingsschets moet minstens een voorstel bevatten met betrekking tot de aanduiding van bouwzones, publiek toegankelijke en private open ruimten en tenslotte toegangen tot en circulatie doorheen de projectzone (met focus op de ontsluiting van de betreffende bebouwing en de aansluiting ervan op de bestaande en toekomstige wegenis). De inplantingsschets kadert de bebouwing binnen de ganse projectzone.

• Er dient tevens aangegeven te worden op welke wijze de inplantingsschets rekening houdt met de aansluiting met aangrenzende projectzones of bestemmingszones.

Het College van Burgemeester en Schepenen kan op basis van het ingediende dossier nog bijkomende gegevens opvragen die ze nodig acht.

7.0.2. Bebouwingswijze - plaatsing van de gebouwen - afmetingen

Per projectzone wordt gestreefd naar een minimale dichtheid van 45 wooneenheden per hectare en wordt de maximale bebouwing vastgelegd door:

• • De oppervlakte van de zone in m². (X)

• • De maximale bezettingscoëfficiënt in % (A)

  • De bezettingscoëfficiënt is de maximum bebouwbare grondoppervlakte. De oppervlakte betreft alle gebouwen, afdaken en overkappingen.

• • De maximale vloer – terreinindex (V/T) (B)

  • V/T is de verhouding vloeroppervlakte t.o.v. de terreinoppervlakte. Als terreinoppervlakte voor het berekenen van de netto-vloerindex wordt de werkelijke perceelsoppervlakte binnen de BPA-zonering genomen. Als vloeroppervlak worden volledige vloeren gerekend, buitenkant muren.

• • De maximale infrastructuurbezetting in % (C)

  • Deze infrastructuur betreft toegangswegen tot het terrein, circulatiewegen op het terrein, terreinverhardingen, parkeerplaatsen en toegangen tot gebouwen.

• • De minimale niet-bebouwde en niet-verharde oppervlakte in % (D)

Deze oppervlakte betreft alle niet-bebouwde en/of niet-verharde oppervlakte zoals o.m. buffergroen en aanplantingen.

7.0.3. Materialen

De gebruikte materialen dienen constructief en esthetisch, zowel voor het betreffende gebouw als voor de omgeving, verantwoord te zijn. Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren, zowel voor één gebouw als binnen de volledige projectzone, dient vermeden te worden. Opvallende gevelmaterialen, -bekledingen, - schrijnwerken, -beglazingen en –schilderingen kunnen niet toegestaan worden.

Zichtbaar verwerkte snelbouwstenen en betonblokken zijn geen toegelaten gevelmaterialen. Bij hellende daken is roofing in banen niet toegestaan.

7.1. PROJECTZONE K

7.1.1. Bestemmingen

In hoofdbestemming:

• • ééngezinswoningen in aaneengesloten bebouwing

  • meergezinswoningen

Nevenbestemmingen, enkel toegelaten voor gebouwen die rechtstreeks via de Turnhoutsebaan ontsloten zijn:

• • diensten

  • gemeenschapsvoorzieningen

Verboden bestemmingen:

• • vrije beroepen

  • detailhandel

  • horeca

  • ambachtelijke bedrijven

Toelichting

De projectzone K is enerzijds bedoeld om de onbebouwde gronden langs de Stalinstraat, die nu als parking gebruikt worden, in te vullen met sociale woningen en anderzijds de relatie tussen deze gronden en de Turnhoutsebaan te herstructureren. de invulling van de gronden langs de Stalinstraat dient te gebeuren met respect voor de aangrenzende bebouwing van de stegen. het project dient opgevat te worden als een voortzetting van de stegenstructuur van de Stalinstraat. bij herstructurering van de relatie met de Turnhoutsebaan dient respectvol omgesprongen te worden met de Brouwerij. Nieuwbouw die hierop aansluit dient één van de karakteristieken van het Dorp, namelijk het contrast tussen het kleinschalige woonweefsel en enkele grootschaligere bouwwerken die hier middenin opgetrokken werden, te respecteren. Een gepaste overgang tussen de lintbebouwing van de Turnhoutsebaan, het grootschalige volume van de Brouwerij en het kleinschalige stegenweefsel is noodzakelijk.

7.1.2. Inplanting van de gebouwen en verkaveling

De inplanting van de gebouwen binnen de projectzone is vrij. Het is toegestaan nieuwbouw in te planten op de perceelsgrens tussen enerzijds de projectzone K en anderzijds aangrenzende private tuinen of publieke open ruimte. Er wordt maximaal aangesloten op de bestaande bebouwing in aangrenzende bestemmingszones. Het bestendigen of creërenvan wachtgevels wordt vermeden.

De op de bij de openbaarmaking van huidig BPA bestaande percelen met een breedte van meer dan 6m voorkomende woningen kunnen verbouwd of herbouwd worden, indien niet afgewijkt wordt van de voor de bestemmingszone geldende voorschriften.

7.1.3. Volume en welstand van de gebouwen

Volume

De maximaal te bouwen vloeroppervlakte dient ten minste twee bouwvolumes of groepen aaneengesloten woningen verdeeld te worden. De maximale grondoppervlakte per volume of groep aaneengesloten woningen wordt hierbij beperkt tot 800m².

Bouwdiepte

De minimum bouwdiepte bedraagt 8m.

De maximum bouwdiepte bedraagt:

• • 16m voor de gebouwen die rechtstreeks aansluiten op de Turnhoutsebaan

  • 14m voor de gebouwen die niet rechtstreeks aansluiten op de Turnhoutsebaan.

Hoogte, dakvorm, dakhelling en dakkapellen

Er kunnen maximaal 2 bouwlagen gerealiseerd worden (gelijkvloers inbegrepen) onder de kroonlijsthoogte, met een maximale kroonlijsthoogte van 6m tot 7m. De dakvorm is vrij. In geval van schuine daken bedraagt de nokhoogte maximaal 13m tot 14m. De dakhelling mag niet meer dan 45° bedragen. Er kan slechts 1 extra woonlaag voorzien worden in het dak. In geval van platte daken kan boven de kroonlijsthoogte nog maximaal 1 terugspringende bouwlaag voorzien worden. Deze bouwlaag dient zowel t.o.v. de voorgevellijn als t.o.v. de achtergevellijn 2m terug te springen en kan maximum 3,5m hoog zijn. De totale bouwhoogte bedraagt in dit geval dus maximaal 10,5m.

Een uitzondering hierop vormen de gebouwen die rechtstreeks aansluiten op de Turnhoutsebaan. Deze gebouwen kunnen binnen een bouwdiepte van 16m onder de kroonlijsthoogte maximaal 4 bouwlagen omvatten (gelijkvloers inbegrepen), met een maximale kroonlijsthoogte van 12m tot 14m. De dakvorm is vrij. In geval van schuine daken bedraagt de nokhoogte maximaal 18m tot 20m. De dakhelling mag niet meer dan 45° bedragen. Er kan slechts 1 extra woonlaag voorzien worden in het dak. In geval van platte daken kan boven de kroonlijsthoogte nog maximaal 1 terugspringende bouwlaag voorzien worden. Deze bouwlaag dient t.o.v. de voorgevellijn 4m en t.o.v. de achtergevellijn 3m terug te springen en kan maximum 3,5m hoog zijn. De totale bouwhoogte bedraagt in dit geval dus maximaal 17,5m.

In geval van een schuin dak zijn dakterrassen toegelaten voor de bouwlaag in de dakconstructie. Het terras dient voorzien te worden binnen het dakvlak en op de perceelsgrens moet het dak doorgetrokken te worden tot de kroonlijst. De dakterrassen mogen niet meer dan 1/3 van de oppervlakte van deze bouwlaag bedragen. Dakterrassen op een plat dak zijn toegestaan. De dakterrassen dienen te voldoen aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.

Dakkapellen zijn toegestaan met een maximale breedte van 1,5m. De afstand van een dakkapel tot het midden van een scheidsmuur dient minimum 1m te bedragen. De afstand tussen twee dakkapellen bedraagt eveneens minimum 1m. De dakvorm van de dakkapellen is vrij. Dakkapellen op verhoogde gevels zijn niet toegelaten. De hoogte van de dakkapellen is beperkt tot maximaal 2/3 van het dak. De materialen van de dakkapellen dienen te harmoniëren met deze van de gevels en daken.

Gevels

Uitsprongen uit de gevelvlakken voor erkers en balkons zijn enkel toegestaan in de achtergevel. De maximale uitsprong bedraagt 0,5m op minimum 3m boven het peil van het voetpad en op minimum 2m afstand t.o.v. elke scheidsmuur of rand van het gebouw. Terugsprongen van de gelijkvloerse verdieping langs de openbare wegenis zijn niet toegestaan.

7.1.4. Ontsluiting

De projectzone K wordt ontsloten via de Stalinstraat en Turnhoutsebaan. De Stalinstraat wordt in de projectzone geïntegreerd en kan ter hoogte van de Turnhoutsebaan overbouwd worden. De overbouwing kan gebeuren binnen de zone die op plan werd aangegeven en die gemeten vanaf de rooilijn een diepte van 16m bedraagt. De overbouwing zelf mag binnen deze zone slechts een maximale diepte van 8m hebben. Er dient steeds een vrije doorgang van ten minste 4m breed en 6m hoog voorzien te worden. De Stalinstraat dient binnen de zone voor overbouwing een minimale breedte van 4m te hebben en buiten de zone voor overbouwing een minimale breedte van 5m.

Toelichting

De doorgang tussen de Stalinstraat en de Turnhoutsebaan kan verbreed en overbouwd worden. Er dient echter ten allen tijde over gewaakt te worden dat enerzijds het ingesloten karakter van de achtergelegen stegen gerespecteerd blijft en anderzijds de doorgang voldoende licht en luchtig wordt ontworpen.

7.1.5. Inrichting en gebruik van de onbebouwde ruimte

Binnen de projectzone dient een publiek plein met een oppervlakte van minmum 320m² voorzien te worden. De vorm (dit is de verhouding tussen breedte en diepte) van het plein is vrij. De inplanting van het plein is schematisch op plan aangegeven. De exacte locatie van het plein kan ten opzichte van de schematische weergave over een afstand van 5m naar alle richtingen verschoven worden. Het plein kan volledig verhard worden met waterdoorlatende materialen. Het plein zal door afstand, onteigening of verwerving ingelijfd worden bij de openbare wegenis.

De overige onbebouwde ruimte binnen de zone kan als private tuinen ingericht worden. Er mogen levende hagen, al dan niet in combinatie met draadafsluitingen, worden aangebracht. Gesloten muurconstructies zijn niet toegelaten. De hoogte van afsluitingen rond achtertuinen bedraagt maximaal 2m. De hoogte van afsluitingen rond voortuinen bedraagt maximaal 0,5m.Terrassen in de achtertuinen mogen maximum een oppervlakte van 16m² hebben. Verhardingen in de voortuinen ten behoeve van de toegankelijkheid van de woningen mogen slechts 50% van de totale oppervlakte van de voortuin beslaan, met een maximum van 9m².

Het optrekken van bergplaatsen en tuinhuisjes is enkel toegelaten indien deze beantwoorden aan de bepalingen van niet-vergunningsplichtige constructies. De materiaalkeuze dient in harmonie te zijn met deze van de hoofdgebouwen en bij voorkeur worden duurzame materialen gebruikt.

7.2. PROJECTZONE L

7.2.1. Bestemmingen

• • In hoofdbestemming:

  • ééngezinswoningen in aaneengesloten bebouwing of in groepen

  • meergezinswoningen

• • Nevenbestemmingen:

  • vrije beroepen, voor zover zij het woonkarakter van de betreffende straten niet schaden. D.w.z. dat het vrije beroep geen aanleiding mag geven tot het dagelijks ontstaan van teveel verkeersbewegingen (ook met betrekking tot voetgangers- en fietsverkeer) in de betreffende woonstraten. In dit verband kunnen medische praktijken (huisartsen, tandartsen,…) niet toegestaan worden.

• • Verboden bestemmingen:

  • vrije beroepen die teveel verkeersbewegingen per dag, al dan niet in pieken, veroorzaken.

  • detailhandel

  • horeca

  • ambachtelijke bedrijven

  • diensten

  • kantoren die niet gekoppeld zijn aan een toegelaten vrij beroep

  • gemeenschapsvoorzieningen

Toelichting

De projectzone L is bedoeld om de onbebouwde gronden tussen de Koraalplaats en de Katteweg in te vullen. De nieuwe bebouwing dient zowel aan te sluiten bij de bestaande historische "begijnhof"-bebouwing van de Koraalplaats enerzijds en de sociale woningen langs de Katteweg anderzijds. De koraalplaats dient daarbij van een gepaste afwerking voorzien te worden.

7.2.2. Inplanting van de gebouwen en verkaveling

De inplanting van de gebouwen binnen de projectzone is vrij, maar er dient bij de inplanting van de nieuwbouw binnen projectzone L t.o.v. bestaande publieke open ruimte of private tuinen wel een minimale afstand van 6m gerespecteerd te worden. Waar mogelijk kan rechtstreeks aangesloten worden op de bestaande bebouwing in andere bestemmingszones.

Tussen afzonderlijke bouwvolumes, d.w.z. groepen aaneengesloten woningen, dient een minimumafstand van 6m gerespecteerd te worden.

Indien delen van de zone herverkaveld worden, dienen de nieuwe percelen een minimale breedte van 6m te hebben, uitgezonderd binnen de afbakening.van het dorpsgezicht. Hier dienen de nieuwe percelen een minimale breedte van 4m en een maximale breedte van 6m te hebben, teneinde het vertrouwde fijnmazige ritme van het straatbeeld en de fijnkorrelige morfologische structuur te bewaren.

7.2.3. Volume en welstand van de gebouwen

Volume

De maximaal te bouwen vloeroppervlakte dient ten minste over vijf bouwvolumes of groepen aaneengesloten woningen verdeeld worden. De maximale grondoppervlakte per volume of groep aaneengesloten woningen wordt hierbij beperkt tot 500m².

Bouwdiepte

De minimum bouwdiepte bedraagt 8m.

De maximum bouwdiepte bedraagt 14m.

Hoogte, dakvorm, dakhelling en dakkapellen

In de projectzone kunnen maximaal 2 bouwlagen gerealiseerd worden (gelijkvloers inbegrepen) onder de kroonlijsthoogte, met een maximale kroonlijsthoogte van 6m tot 7m. Indien rechtstreeks wordt aangesloten op de bebouwing van de Koraalplaats (type B), dient de maximale kroonlijsthoogte van de nieuwbouw in zone L ter hoogte van deze aansluiting over een afstand van minimaal 4m t.o.v. de gemeenschappelijke perceelsgrens afgestemd te worden op de bestaande bebouwing, d.w.z. een maximale kroonlijsthoogte van 4,5m.

De dakvorm is vrij, uitgezonderd voor de bebouwing de rechtstreeks aansluit op de bebouwing van de Koraalplaats (type B). In dit laatste geval dient de bebouwing verplicht met schuin dak te worden voorzien.

In geval van schuine daken bedraagt de nokhoogte bedraagt maximaal 13m tot 14m, uitgezonderd in geval van directe aansluiting op de bebouwing van de Koraalplaats (type B). In dit geval geldt over een afstand van 4m t.o.v. de gemeenschappelijke perceelsgrens een maximale nokhoogte van 9,5m. De dakhelling mag niet meer dan 45° bedragen. Er kan slechts 1 extra woonlaag voorzien worden in het dak.

Dakkapellen zijn toegestaan met een maximale breedte van 1,5m. De afstand van een dakkapel tot het midden van een scheidsmuur dient minimum 1m te bedragen. De afstand tussen twee dakkapellen bedraagt eveneens minimum 1m. De dakvorm van de dakkapellen is vrij. Dakkapellen op verhoogde gevels zijn niet toegelaten. De hoogte van de dakkapellen is beperkt tot maximaal 2/3 van het dak. De materialen van de dakkapellen dienen te harmoniëren met deze van de gevels en daken.

In geval van platte daken kan boven de kroonlijsthoogte nog maximaal 1 terugspringende bouwlaag voorzien worden. Deze bouwlaag dient t.o.v. de voorgevellijn 4m en t.o.v. de achtergevellijn 3m terug te springen en kan maximum 3,5m hoog zijn. De totale bouwhoogte bedraagt in dit geval dus maximum 10,5m.

In geval van een schuin dak zijn dakterrassen toegelaten voor de bouwlaag in de dakconstructie. Het terras dient voorzien te worden binnen het dakvlak en op de perceelsgrens moet het dak doorgetrokken te worden tot de kroonlijst. De dakterrassen mogen niet meer dan 1/3 van de oppervlakte van deze bouwlaag bedragen. Dakterrassen op een plat dak zijn toegestaan. De dakterrassen dienen te voldoen aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.

Gevels

Uitsprongen uit de gevelvlakken voor erkers en balkons zijn enkel toegestaan in de achtergevel. De maximale uitsprong bedraagt 0,5m op minimum 3m boven het peil van het voetpad en op minimum 2m afstand t.o.v. elke scheidsmuur of rand van het bouwvolume. Terugsprongen van de gelijkvloerse verdieping langs de openbare wegenis zijn niet toegestaan.

7.2.4. Ontsluiting

De projectzone L wordt ontsloten via de Katteweg. Deze straat sluit langs oostelijke zijde rechtstreeks aan op de Hooftvunderlei. De Katteweg wordt ter hoogte van een gedeelte van de projectzone L toegankelijk voor lokaal gemotoriseerd verkeer. Een volledige doorgang van gemotoriseerd verkeer langs de Katteweg tot aan de Parkweg wordt niet toegestaan. Ook een verbinding voor gemotoriseerd verkeer tussen de Katteweg en de Koraalplaats is niet toegelaten. Een doorgang tussen beide kan enkel voorzien worden i.f.v. langzaam verkeer.

De ontsluiting van de projectzone gebeurt via het grafisch aangegeven tracé en de wegenis heeft een minimale breedte van 5m. De exacte locatie van de wegenis kan binnen een afstand van 10m t.o.v. de as van het aangegeven tracé verschoven worden. Een ontsluiting afwijkend van het grafisch aangegeven tracé kan toegestaan worden, mits dit voldoende gemotiveerd wordt.

Toelichting

Indien gemotoriseerd verkeer toegelaten wordt, dient de Katteweg voorzien te worden van een interne barrière om doorgaand verkeer te vermijden. De Katteweg kan enkel gebruikt worden voor lokaal ontsluitend verkeer naar de projectzone toe.

7.2.5. Inrichting en gebruik van de onbebouwde ruimte

Binnen de projectzone dienen twee publieke pleintjes opgenomen te worden die als eindpunt van de ontsluitende tracés beschouwd moeten worden. De beide pleinen samen hebben een oppervlakte van minimum 600m², vrij te verdelen over de afzonderlijke pleinen. De vorm (dit is de verhouding tussen breedte en diepte) van beide pleinen is vrij. De inplanting van de pleinen is schematisch op plan aangegeven. De exacte locatie van de pleinen kan ten opzichte van de schematische weergave over een afstand van 10m naar alle richtingen verschoven worden. De pleinen zullen volledig verhard worden met waterdoorlatende materialen en zullen door afstand, onteigening of verwerving ingelijfd worden bij de openbare wegenis.

De overige onbebouwde ruimte binnen de zone kan als private tuinen ingericht worden. Er mogen levende hagen, al dan niet in combinatie met draadafsluitingen, worden aangebracht. Gesloten muurconstructies zijn enkel toegelaten op de grenzen tussen private tuinen en de openbare wegenis. Tussen de private tuinen onderling zijn geen gesloten muurconstructies toegelaten. De hoogte van afsluitingen rond achtertuinen bedraagt maximaal 2m. De hoogte van afsluitingen rond voortuinen bedraagt maximaal 0,5m. Terrassen in de achtertuinen mogen maximum een oppervlakte van 16m² hebben. Verhardingen in de voortuinen ten behoeve van de toegankelijkheid van de woningen mogen slechts 50% van de totale oppervlakte van de voortuin beslaan, met een maximum van 9m².

Het optrekken van bergplaatsen en tuinhuisjes is enkel toegelaten indien deze beantwoorden aan de bepalingen van niet-vergunningsplichtige constructies. De materiaalkeuze dient in harmonie te zijn met deze van de hoofdgebouwen en bij voorkeur worden duurzame materialen gebruikt.

7.2.6. Watertoets

De projectzone overlappent gedeeltelijk met een ROG (recent overstroomd gebied) en risicozones voor overstroming. Ter hoogte van deze overlappingen is het voorzien van nuttige kelderruimte met opslag van brandstoffen of andere milieuschadelijke stoffen, verwarmingsinstallatie of elektrische installaties of ondergrondse garages niet toegestaan.

Binnen de projectzone dient de afvoer van (overtollig) regenwater en afvalwater 100% gescheiden te gebeuren. Afvalwater dient afgevoerd naar de riolering.