STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Art. 1 Algemene bepalingen

Art 1.1 Toepassingsgebied

De Stedenbouwkundige voorschriften bepalen de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden van alle percelen en van alle bestaande of nieuw op te richten gebouwen in het gebied binnen de begrenzing van dit bijzonder plan van aanleg, met name de slachthuissite omgeven door Slachthuislaan, Kalverstraat, Lange Lobroekstraat en Ceulemansstraat.

Art 1.2 Terminologie

Voor de toepassing van onderhavige voorschriften wordt verstaan onder:

1. AANEENGESLOTEN GEBOUW:

gebouw waarvan de beide zijgevels op de perceelsgrens zijn geplaatst.

2. ACHTERBOUW OF AANBOUW

het gedeelte van een gebouw achter het hoofdgebouw.

3. ACHTERGEVELBOUWLIJN

grens tussen de strook voor hoofdgebouwen en de strook voor binnenplaatsen en tuinen.

4. BEBOUWINGSINDEX (B/T)

De verhouding van het geheel van de bebouwde en de overdekte terreinoppervlakte op de gelijkvloerse verdieping tot de totale oppervlakte van het perceel, of van al de betrokken percelen. Deze bebouwingsindex wordt uitgedrukt in %.

5. BOUWLIJN

Lijn waarop de gevel(s) van een gebouw is geplaatst of moet geplaatst worden.

6. BOUWVRIJE VOORTUINSTROOK

strook grond met een bepaalde diepte, gelegen tussen de rooilijn en de voorgevelbouwlijn.

7. BOUWVRIJE DELEN

strook met een bepaalde breedte, gelegen tussen de zijgrens van een perceel.

8. BOUWVRIJE ZIJTUINSTROOK

strook met een bepaalde breedte, gelegen tussen de zijgrens van een perceel en de vrijstaande zijgevel van een kopgebouw of van een vrijstaand gebouw en waarvan de diepte gelijk is aan die van de aanpalende strook voor hoofdgebouwen.

9. BRUTO-VLOEROPPERVLAKTE VAN EEN GEBOUW

De buitenwerks gemeten oppervlakte van alle bovengrondse bouwlagen van een gebouw, eventuele vloeren in het dak ingerekend voor zover er een vrije hoogte van 2m aanwezig is.

10. BRUTO-VLOEROPPERVLAKTE VAN EEN BESTEMMING

De buitenwerks gemeten oppervlakte van alle bovengrondse bouwlagen of delen ervan die voor die bestemming effectief worden gebruikt, eventuele vloeren in het dak ingerekend voor zover er een vrije hoogte van 2m aanwezig is

11. CONSTRUCTIE:

elke bouwwerk van hout, steen, metaal of ander bouwmateriaal, dat in de grond is ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunt, rechtstreeks of onrechtstreeks, ten behoeve van de stabiliteit, en bestemd is om ter plaatse te blijven staan.

12. DAKVENSTER:

uit het dakvlak vooruitspringend venster.

13. GEGROEPEERDE BEBOUWING:

bebouwingswijze waarbij kleine groepen van gelijkvormige gebouwen, huizenblokken genaamd, worden afgescheiden door bouwvrije zijtuinstroken.

14. GEKOPPELDE BEBOUWING:

Bebouwingswijze waarbij twee gelijkvormige gebouwen worden geplaatst op dezelfde zijgrens van een perceel en op eenzelfde bouwlijn, zodat zij een harmonisch geheel vormen.

15. HOOFDGEBOUW

het centrale gedeelte van een gebouw waarin de hoofdbestemming van het pand wordt gevestigd. Het is over het algemeen langs de bouwlijn gelegen en vormt als volume meestal één geheel.

16. HUIZENBLOK:

Groep van twee of meer gebouwen die aan beide uiteinden met een kopgebouw is afgewerkt.

17. KOPGEBOUW:

Gebouw aan een der uiteinde van een huizenblok en waarvan de vrijstaande zijgevel als een voorgevel is afgewerkt

18. LUIFEL:

Afdak aan de voorgevel of aan de vrijstaande zijgevel van een gebouw.

19. UITBOUW:

uitspringend aanbouwsel zonder bovenverdieping.

20. VLOERINDEX (V/T)

De verhouding tussen de som van de totale bruto-vloeroppervlakte van de bovengrondse vloeren (technische verdieping inbegrepen) en de betrokken totale terreinoppervlakte van een perceel of samengevoegde percelen. Ondergrondse constructies of kelderverdiepingen die niet meer dan 1,5m boven het maaiveld uitkomen worden niet meegerekend in de totale vloeroppervlakte.
De afmetingen worden buitenwerks gemeten.

21. VOORGEVELBOUWLIJN:

Denkbeeldige lijn die op de plaatsen zonder voortuinstrook samenvalt met de rooilijn, en op de andere plaatsen de grens vormt tussen de voortuinstrook en de bouwstrook; bij hoekkavels ligt ze aan de smalste zijde van de kavel.

22. VRIJSTAANDE GEVEL:

gevel of gedeelte van een gevel waartegen niet wordt gebouwd

23. VRIJSTAAND GEBOUW

gebouw waarvan de beide zijgevels op een minimale afstand de perceelsgrenzen zijn geplaatst.

24. ZADELDAK:

dak gevormd door twee gelijkhellende vlakken van gelijke lengte en die in de nok samenkomen.

Art. 1.3 Interpretatie en afwijking van de stedenbouwkundige voorschriften

De voorgevelhoogte, de dakhelling en het nokpeil, ook de aard en de kleur van de aangewende materialen voor gevels en dakbedekking, zoals voorzien is in de bouwaanvraag waarvoor eerst vergunning is afgegeven, zullen bindend zijn voor de gehele gebouwengroep waarvan het vergunde gebouw deel uitmaakt wanneer in de strook voor hoofdgebouwen meer dan één mogelijkheid is voorzien voor de voorgevelhoogte, de dakhelling of de te verwerken materialen of indien in die strook geen bepaalde kleur voor het materiaal van gevels of dakbedekkingen is voorgeschreven.

Indien er in een gebouwengroep reeds een gebouw bestaat dat is opgericht overeenkomstig een vergunning afgegeven door de bevoegde overheid, zullen de nieuwe gebouwen in dat blok zo nodig aan dat bestaande gebouw moeten worden aangepast in voorgevelhoogte, kleur van het gevelmateriaal, dakvorm (helling en nokpeil) en dakbedekking (aard en kleur), zelfs indien dit een afwijking van de volgende voorschriften inhoudt.

Daarenboven kan, enkel voor de aspecten die hierna zijn opgesomd, een afwijking van de voorschriften van dit BPA verleend worden indien op basis van een omgevingsrapport (zie art.4) verantwoord wordt dat een stedenbouwkundig beter alternatief geboden wordt. Voorafgaand aan het indienen van de bouwaanvraag, zal over de afwijking een beslissing getroffen worden, ondermeer na het inwinnen van het advies van een door het College samengestelde commissie van deskundigen en van de gemachtigde ambtenaar. De beslissing wordt bij het dossier van de bouwaanvraag gevoegd.

• Elke betekenisvolle afwijking van de bebouwingsvoorschriften

• Inplanting in een andere zone dan in bouwzone 1b, resp. bouwvolume en uitzicht van de toren

• Inplanting, bouwvolume en uitzicht van nutsgebouwen en constructies in de open zone 4 van private wegenis

• Alle funderingswerken in de onmiddellijke nabijheid van een waardevolle boom

• De herinplanting van hoogstammige bomen op een plek anders dan hun oorspronkelijke plek

• Elk (ver)bouwinitiatief met meer of minder gebouwgebonden plaatsen voor laden en lossen dan het na te streven aantal

• Vervangen van de beeldbepalende gevelelementen van een waardevol pand of van de dakconstructie van de centrale hallen, voor zover deze een wijziging van vorm en uitzicht inhoudt

• Vervangen van een waardevol pand door een nieuwbouw

• Afschaffing en inplanting van nieuwe doorgangen naar de site

De bepalingen van art. 49 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober 1996 blijven onverminderd van toepassing.

Art. 1.4 Algemene bebouwingsvoorschriften

Art. 1.4.1. Harmonie

De bebouwingsvoorschriften in dit BPA zijn gericht op een kwaliteitsvolle vernieuwing bij nieuwbouw, verbouwing en uitbreiding van bestaande gebouwen. De hoogte en diepte van de gebouwen, de gevelopbouw en de gevelgeleding, de bedaking, de aard, de toepassing en de kleur van de gevelmaterialen, de dakbedekking, de schrijnwerken, de beglazing en de buitenschilderwerken moeten in harmonie zijn met het straatbeeld, met name met die gebouwen in het straatbeeld, welke inzake harmonische samenhang samen kenmerkend voor de betreffende straat kunnen genoemd worden.

Art. 1.4.2. Gevels

1. Gevelopbouw en gevelgeleding

• Inzake gevelopbouw en –geleding kan in geen geval gerefereerd worden naar bestaande gevels die de harmonische samenhang van het straatbeeld in het gedrang brengen.

• Elke gevel zichtbaar vanaf de openbare weg moet de constructieve opbouw en geleding een harmonisch geheel uitdrukken. Het gevelgedeelte van een benedenverdieping voor handel of horeca vormt hierop geen uitzondering. Eventuele toevoegingen zoals opschriften en reclame mogen hieraan evenmin afbreuk doen

• Bij samenvoeging van percelen zal het ritme van de straatwand worden heropgenomen, dit om het vertrouwde ritme van het straatbeeld niet te doorbreken

2. Gevelmaterialen

• De materiaalkeuze en –gebruik moet in alle gevels (voor-, zij- en achtergevels) constructief en esthetisch verantwoord zijn

• De aard en de kleur van de gevelmaterialen moet harmoniëren met de omgeving. Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren en het gebruik van camouflerende, nabootsende en in het oog springende gevelmaterialen, -bekleding, -schrijnwerk en schildering zijn tegengesteld aan de doelstelling om de harmonie in de architectuur en het straatbeeld te bevorderen en/of te herstellen. Dit sluit het verantwoord gebruik van hedendaagse materialen niet uit.

• Ook voor de gevels van andere dan woongebouwen wordt de toepassing van opvallende materialen en kleuren slechts beperkt toegestaan en onder voorwaarde van een aanvaardbare harmonie met de omgeving.

• Het aanbrengen, of het verwijderen van bepleistering op gevels kan slechts worden toegelaten op voorwaarde:
  - Dat deze werken harmoniëren met de omgeving;
  - Dat deze werken in overeenstemming zijn met het concept, de constructie en de gebruikte materialen van de gevel.

Art. 1.4.3. Daken

1. Vorm

   • De vorm en helling van de daken moeten in harmonie zijn met de bedaking in de omgeving.

   • Indien de straat of straatgedeelte de helft of meer gebouwen een schuine bedaking hebben, moet in het geval van nieuwbouw of verbouwing met volumewijziging schuine daken worden voorzien.

   • Straatwanden waar reeds uitsluitend of overwegend schuine daken aanwezig zijn:
     - bij aaneengesloten bebouwing: alle hoofdgebouwen aan de straatzijde worden voorzien van zadeldaken met een helling van 30° tot 45°, met de nok evenwijdig aan de voorgevel
     - bij vrijstaande bebouwing: zadeldaken, schilddaken, puntdaken
     - bij kop- en hoekgebouwen: schild- en zadeldaken.

   • Straatwanden waar reeds uitsluitend of overwegend platte daken aanwezig zijn: platte daken

2. Materialen

• Voor zadeldaken of schuine daken:
  - De gebruikte materialen dienen inzake kleurkeuze en uiterlijk te harmoniëren met de dakbedekkingsmaterialen van de gebouwen in de onmiddellijke omgeving.
  - Het gebruik van gebitumeerde dakrollen of zink ingeval van licht hellende daken

3. Dakkapellen, dakvlakramen

• Dakkapellen zijn toegelaten in hellende daken

• Minimum afstand onderling als tot het midden van de scheimuren is 1 meter

• Maximum breedte: 2 meter

• Verboden op het driehoekig vlak van een schilddak bij kopgebouwen van aaneengesloten gebouw

4. Schoorstenen

Vanaf het openbaar domein zichtbare schoorstenen dienen uitgevoerd met materialen zoals voorgeschreven voor de gevels.

Art. 1.4.4. Erfscheidingen

Voor eigendommen gelegen langsheen gewestwegen wordt verwezen naar de bepalingen van de wegbeheerder, wiens advies omtrent erfscheidingen in de voortuinstroken bij verkavelings-, bouw- en verbouwingsaanvragen steeds gevraagd moet worden. De afsluiting van bouwvrije voortuinstroken aan de openbare weg is verplicht en de percelen moeten op de weggrens worden afgesloten.

Materiaal:

• Het gebruik van bitumenrollen, kunststofplanchetten, e.d. is verboden.

• Betonpalen met draadwerk en muren bestaande uit betonpalen of meerdere betonplaten boven elkaar zijn verboden.

• Houten afsluitingen onder de vorm van vlechtwerk of palissaden zijn toegelaten op voorwaarde dat het hout verduurzaamd is.

Art. 1.4.5. Vellen van bomen

De waardevolle hoogstammige bomen en boomgroepen genieten een strikte bescherming, in het bijzonder de bomen aangeduid op plan. Alle handelingen welke deze bomen kunnen beschadigen zijn verboden.

Het vellen kan uitzonderlijk worden toegestaan voor zover dat noodzakelijk is met het oog op de oprichting van de gebouwen en het nemen van toegang tot die gebouwen. Indien, na het bekomen van een vergunning, een boom wordt gekapt, zal ter vervanging een potentieel evenwaardige hoogstammige boom op dezelfde plek worden aangeplant. Dit dient ten laatste te gebeuren tijdens het eerstvolgende plantseizoen. Op basis van een omgevingsrapport kan een andere, meer zinvolle, plaats in de nabijheid worden aanvaard.

Wanneer funderingswerken voorzien worden in de onmiddellijke omgeving van een waardevolle boom (binnen een straal van 5m rond de stamvoet), zal de initiatiefnemer een omgevingsrapport indienen. Hierin zal worden aangetoond, aan de hand van een verslag van een onafhankelijke boomdeskundige, dat de boom geen schade van de bouwwerken zal ondervinden en zullen de te nemen voorzorgsmaatregelen worden bepaald. De initiatiefnemer verbindt zich ertoe deze voorzorgsmaatregelen nauwlettend uit te voeren.

Art. 1.4.6. Beplantingen in de voortuinstrook

Ten behoeve van de aankleding van de omgeving is het aangewezen voldoende groenbeplanting en hoogstammig groen in de voortuinstrook te voorzien. De beplantingen van meer dan 1,50m hoogte mogen slechts worden opgericht of in de stand gehouden op min. 2m achter de rooilijn; zij moeten verspringen met de bomen van de wegbeplanting. In de nabijheid van bochten en van kruising van wegen zijn beplantingen die het zicht belemmeren verboden.

Bij de keuze van de beplanting tracht men zoveel mogelijk streekeigen bomen, hagen en struiken aan te planten.

Art. 1.4.7. Reclames en uithangborden

Reclameaanplakborden zijn verboden. Uithangborden zijn toegelaten binnen de beperkingen van de gemeentelijke bouwcode en ter zake geldende wetten en reglementeringen. Zij zijn esthetisch verantwoord en geïntegreerd in de architectuur van het gebouw.

Art. 1.4.8. Schotelantennes

Schotelantennes zijn te plaatsen binnen het maximum toegelaten profiel. Antennes voor particulier gebruik mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.

Art. 1.5 Algemene bestemmingsvoorschriften

Art 1.5.1. Algemene regel

Indien het bestaande gebruik van een pand wordt gewijzigd dan dient dit te gebeuren met onderhavige bestemmingsvoorschriften. Bij elke bouwaanvraag dient een berekeningsnota gevoegd met de bruto vloeroppervlakten van de verschillende bestemmingen die op het betrokken perceel voorkomen, voor en na het bouwinitiatief.

Art 1.5.2. Zonering binnen het bestemmingsplan

Volgende zones worden onderscheiden:

1. Woonzone (art. 2)

2. Zone voor groothandelsactiviteiten (art. 3)

Art. 2 Bijzondere voorschriften voor de woonzone

Art. 2.1 Bestemming in de woonzone

Hoofdbestemming is wonen en het woonkarakter moet behouden blijven ongeacht mogelijke ontwikkelingen in de omgeving.

Art. 2.2 Bebouwing in de woonzone

Art. 2.2.1. Hoofdgebouwen

1. bebouwingswijze: er wordt aaneengesloten gebouwd conform de bestaande toestand.

2. bouwvolume:

   • voorgevelbouwlijn valt samen met de rooilijn

   • bouwdiepte van het hoofdgebouw is min. 8m en max. 15m; bij aansluiting op een minder diep gelegen waardevolle achtergevel wordt een overgang in hetzelfde vlak als deze buurgevel gemaakt over min. 60cm breed en de achtergevel blijft buiten de belemmeringhoek van 45° t.o.v. de buurgevel;

   • de bouwhoogte onder de kroonlijst is aaneensluitend aan de bestaande bebouwing, min. 4m en max. 8m; lagere of hogere kroonlijsten kunnen worden vergund indien ze worden gemotiveerd in een omgevingsrapport;

   • de achtergevel heeft maximaal dezelfde hoogte als de voorgevel.

Art. 2.2.2. Achterbouw en bijgebouwen

• de uiterste bouwdiepte voor de achterbouw is max. 18m vanaf de rooilijn;

• bij aansluiting op een minder diep gebouw dient de achtergevel binnen het gabariet te blijven bepaald door:
  - een overgangsvlak gelegen in het vlak van de buurgevel met een breedte van min. 60cm;
  - de belemmeringhoek van 45° t.o.v. de buurgevel.

• de bouwhoogte is beperkt door:
  - de belemmeringhoek van 45° t.o.v. de buureigendommen vertrekkend vanaf de perceelsgrens op 3,2m hoogte;
  - de hoogte van de voorgevel

• de zone voor tuin dient maximaal open te blijven over de hele perceelsbreedte; een gelijkvloers bijgebouw kan, voorzien van plat dak, worden aangebouwd, mits een hoogte van maximaal 3,2m op de perceelsgrens en beperkt door de belemmeringhoek van 45° vertrekkend van deze hoogte.

Art. 3 Bijzondere voorschriften in de zone voor groothandelsactiviteiten

Art. 3.1 Bestemmingen in de zone voor groothandelsactiviteiten

Art. 3.1.1. Algemene bestemmingsvoorschriften

Op de hele site zijn alle groothandelsactiviteiten toegelaten welke te maken hebben met toelevering aan horeca en detailhandel (hier voornamelijk vlees, vis en gevogelte). Concreet betekent dit: bewerken en verwerken van etenswaren (bvb. uitsnijzalen en slachtactiviteiten), verhandelen van etenswaren (bvb. groothandelscentrum voor de horeca), bereiden van etenswaren (bvb. Grootkeuken voor catering), serveren van etenswaren (bvb. diners voor groepen) en het presenteren van etenswaren (bvb. internationale proeverijbeurs).

Zelfstandig kleinschalige horeca op de slachthuissite is uitgesloten.

Art. 3.1.2. Hoofdbestemming

Onderstaande hoofdbestemmingen worden toegelaten mits ze kaderen binnen het totale concept dat voor de bestemming van deze zone wordt opgemaakt. Noch bijkomende milieuhinder, noch verkeershinder mag veroorzaakt worden.

• Slachterij

• Snijzalen voor de gehele foodketen in de vleessector, dus zowel voor het versnijden van vlees, als voor het maken van halffabricaten en kant en klare producten voor de horeca en de detailhandel

• Groothandelscentrum voor de horeca, waar de horeca alles kan kopen wat nodig is om te kunnen werken, van tafellinnen tot keukeninrichtingen en/of van vlees tot voorverpakte rijst en groenten, kortom one-stop shopping met een hoge servicegraad, als het gaat om aftersales en thuisbezorging.
  Een logistiek centrum op de site zal de logistieke activiteiten van alle bedrijvigheid op de site coördineren.

• Lokale en internationale handel in bovenstaande producten

• Toeleveringsbedrijven voor de horeca in de stad met logistieke en administratieve ondersteuning aan alle bedrijvigheid op de site

• Grootkeuken voor cateringactiviteiten voor groepen op de site zelf (proeverijtoren) en ten behoeve van groepsdiners elders in de stad.

Art. 3.1.3. Nevenbestemmingen

Onderstaande nevenbestemmingen worden toegelaten voor zover ze een ondersteuning verlenen aan de activiteiten op de site en de onmiddellijke omgeving:

• Bankactiviteiten voor lokale en internationale handelsactiviteiten

• Douaneactiviteiten voor de afhandelingen van in- en export

• IVK-activiteiten voor diverse keuring- en controleactiviteiten

• Ondersteunende opleidingsactiviteiten voor deze site en haar directe omgeving

• Kinderopvang als ondersteuning voor deze opleidingsactiviteiten

• Kantoren als ondersteuning van de activiteiten op deze site

• Branche-ondersteunende activiteiten voor de vleeshandel en voor de horeca, bvb. een juridische en fiscale dienst

• Woning van de uitbater of bewakingspersoneel, voor zover deze verband houdt met de veiligheid en de goede werking van de activiteiten op de site

• Waterzuiveringsinstallatie en aanhorigheden

• Private wegenis bestemd als open ruimte met groen, parkeerplaatsen en verkeersruimte ten behoeve van de gebruikers van de gebouwen (exploitanten, aan/afvoer van goederen, bezoekers).

Art. 3.2 Bebouwing in de zone voor groothandelsactiviteiten

Deze zone is opgedeeld in deelgebieden met overeenstemmende bebouwingsvoorschriften, met name de centrale hallen (1a), de torenconstructie (1b), de bouwstrook van afzonderlijke percelen langsheen de Lange Lobroekstraat en de Slachthuislaan (2), de bouwstrook van afzonderlijke percelen langsheen de Kalverstraat (3) en de private wegenis (4). Voor de hele site is de maximum bouwhoogte 15m, met uitzondering van de nutsgebouwen en de torenconstructie.

Art. 3.2.2. Bouwzone centrale hallen

a) Inplanting:

De hallen zijn vrijstaand in bouwzone 1a. Waar nodig dient voldoende ruimte voor doorgang tussen de hallen te worden gevrijwaard.

b) Bebouwing:

• • Een uitbreiding in deze bouwzone van max. 5% van de bebouwingsoppervlakte is toegestaan tot de uiterste bouwlijn, steeds onder de voorwaarde dat een afstand van min. 12m ten opzichte van het tegenoverliggende gebouw in de andere bouwzones, met uitzondering van bouwzone 1b, als open ruimte gevrijwaard blijft. Bij het verlenen van de vergunning kan worden afgeweken van deze regel mits een gemotiveerd omgevingsrapport.

  • Een ondergrondse parkeergarage is toegestaan.

  • De centrale hallen blijven qua vormgeving en uitzicht behouden. Elke verbouwing of nieuwbouw dient zowel wat vorm als uitzicht betreft, constructief en esthetisch verantwoord te zijn, in harmonie met de onmiddellijke omgeving. Het kan enkel een verbetering betekenen van de architecturale uitstraling en welstand.

c) Gevels en daken:

De samenstellende bouw- en gevelmaterialen en dakvormen zijn vrij onder de hiervoor vermelde voorwaarden.

d) Laad- en losplaatsen:

Laad- en lospunten kunnen worden voorzien in verhouding tot de behoeften die de activiteiten er globaal genereren. De open autostandplaatsen voor het laden en lossen kunnen gelegen zijn in zone 4 en hebben een min. afmeting van 15x4m per plaats. Zij hinderen niet de toegang tot en de normale verkeerscirculatie op het terrein.

Art. 3.2.3. Bouwzone toren

Onder ‘toren’ wordt verstaan: een bouwwerk van grote hoogte in verhouding tot de doorsnede, boven andere gebouwen uitstekend, hetzij alleenstaand of als onderdeel van een groter bouwwerk, dienend tot merkteken voor de ruime omgeving. De toren bestaat uit een gesloten onderbouw en een open bovenconstructie.

Gezien het belang van de ruimtelijke en architecturale uitstraling wordt er de voorkeur aan gegeven om de inplanting en constructie, het bouwvolume en de vormgeving binnen de bepalingen van dit BPA te onderwerpen aan een voorafgaande stedenbouwkundige (concept)wedstrijd.

1. Inplanting van de toren:

• • De inplanting van een toren op de site met onderbouw is toegestaan in de bouwzone 1b, die paalt aan de bouwzone 1a van de centrale hallen. Bij het verlenen van de vergunning kan enkel worden afgeweken van deze zone mits een gemotiveerd omgevingsrapport. De aansluiting op de bestaande hallen is vrij: het torengebouw is ofwel een vrijstaand gebouw met een doorgang van 4m tussen de gebouwen ofwel sluit het aan op één van de gebouwen in zone 1a. Zolang geen torengebouw wordt voorzien in deze zone gelden de voorschriften van de zone voor private wegenis (art. 3.2.6).

2. Bouwvolume, gevels en dakvormen van de gesloten onderbouw

• Bouwhoogte: min. 15m en max. 30m, met dien verstande dat de max. bouwhoogte de 50% afstand tot de tegenoverliggende straatgevel niet overschrijdt.

• Bebouwingsindex: max. 70%

• Vloerindex: max. 4

• De samenstellende bouw- en gevelmaterialen en dakvormen zijn vrij, bij voorkeur innovatief, mits constructief en esthetisch verantwoord.

3. Open bovenconstructie

• De bovenconstructie van het torengebouw is een open skeletconstructie in staal (of gelijkwaardig) als merkteken voor de ruime omgeving.

• De bouwhoogte is min. 2x de hoogte van de onderbouw en max. 60m vanaf de kroonlijst van de onderbouw.

• Voor de omvang en het uitzicht wordt rekening gehouden met de aanvliegroute voor de luchthaven van Deurne.

• De stabiliteit tegen weer en wind van deze constructie moet degelijk worden aangetoond in het aanvraagdossier.

• Reclame is niet toegestaan.

• Bij het verlenen van de vergunning kan enkel worden afgeweken van deze voorschriften mits een gemotiveerd omgevingsrapport.

Art. 3.2.4. Bouwstrook Lange Lobroekstraat en Slachthuislaan

Voor de vrijstaande gebouwen op afzonderlijke percelen langsheen de Lange Lobroekstraat en de Slachthuislaan in de bouwzone 2 zijn dezelfde hiernavolgende voorschriften van toepassing

a) Inplanting:

• • Vrijstaande bebouwing op min. 4m uit de zijdelingse perceelgrenzen

  • Gekoppelde of aaneengesloten bebouwing indien de volumes over tenminste 9m bouwdiepte vanaf de voorgevel met de gebuurconstructies aansluiten op de scheimuur; ook bij bebouwing in de zijstrook achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw moeten de volumes (of tenminste de gevels) t.o.v. de openbare weg aansluiten

  • Voorgevel op de rooilijn of de achterbouw (min.3m, max. 8m).

b) Bebouwing:

• Bouwdiepte is min. 9m en reikt max. tot op de uiterste bouwlijn (30m), onder de voorwaarde dat voor doorgang en circulatie een afstand van min. 12m ten opzichte van het tegenoverliggende gebouw in de andere bouwzones gevrijwaard blijft

• Afsluitingsmuur op de grens met de zone 4 is verplicht en dit op een voldoende hoogte die de veiligheid garandeert

• Platte daken; schuine bedaking is toegelaten bij vrijstaande bebouwing of in aansluiting met de bedaking van de gebuurconstructie.

c) Gevelmaterialen:

Alle gevels zichtbaar van de openbare weg, moeten constructief en esthetisch verantwoord zijn en verzorgd afgewerkt worden.

d) Laad- en losplaatsen:

Laad en losplaatsen kunnen worden voorzien in verhouding tot de behoeften die de activiteiten er globaal genereren. Zij hinderen niet de toegang tot en de normale verkeerscirculatie op het terrein. Ze zijn op eigen terrein te voorzien: 1 laad- en losplaats per 1000m² bedrijfsruimte (min. afmetingen: 15m x 4m)

e) Toegang tot de site kant Lange Lobroekstraat:

Over de totale lengte van de bouwzone Lange Lobroekstraat wordt bij herinrichting en/of herverkaveling van de percelen in totaal max. 30m op de bouwlijn vrijgehouden voor de toegang tot de site en min. 10m per toegang.

Art. 3.2.5. Bouwstrook Kalverstraat

Voor de vrijstaande gebouwen op afzonderlijke percelen langsheen de Kalverstraat in de bouwzone 3 zijn hiernavolgende voorschriften van toepassing:

a) Inplanting:

• • Vrijstaande bebouwing op min. 4m uit de zijdelingse perceelgrenzen

  • Gekoppelde of aaneengesloten bebouwing indien de volumes over tenminste 9m bouwdiepte vanaf de voorgevel met de gebuurconstructies aansluiten op de scheimuur; ook bij bebouwing in de zijstrook achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw moeten de volumes (of tenminste de gevels) t.o.v. de openbare weg aansluiten

  • De voorgevel staat min. 5m achter de rooilijn (verplichte bouwlijn) of in de achterbouw (min. 3m, max. 8m).

b) Bebouwing:

• Bouwdiepte is min. 9m en reikt max. tot op de uiterste bouwlijn (30m), onder de voorwaarde dat voor doorgang en circulatie een afstand van min. 12m ten opzichte van het tegenoverliggende gebouw in de andere bouwzones gevrijwaard blijft

• Afsluitingsmuur op de grens met de zone 4 is verplicht en dit op een voldoende hoogte die de veiligheid garandeert

• Platte daken; schuine bedaking is toegelaten bij vrijstaande bebouwing of in aansluiting met de bedaking van de gebuurconstructie.

c) Gevelmaterialen:

Alle gevels zichtbaar van de openbare weg, moeten constructief en esthetisch verantwoord zijn en verzorgd afgewerkt worden.

d) Laad- en losplaatsen:

Laad en losplaatsen kunnen worden voorzien in verhouding tot de behoeften die de activiteiten er globaal genereren. Zij hinderen niet de toegang tot en de normale verkeerscirculatie op het terrein. Ze zijn op eigen terrein te voorzien: 1 laad- en losplaats per 1000m² bedrijfsruimte (min. afmetingen: 15m x 4m)

e) Toegang tot de site kant Kalverstraat:

In functie van de verkeersafwisseling kan over de totale lengte van de bouwzone Kalverstraat bij herinrichting en/of herverkaveling van de percelen max. 15m op de bouwlijn worden vrijgehouden voor de toegang tot de site en min. 5m per toegang.

Art. 3.2.6. Private wegenis

De private wegenis in zone 4, bestemd als open ruimte met groenvoorziening, parkeerplaatsen en verkeersruimte ten behoeve van de gebruikers van de gebouwen (exploitanten, aan/afvoer van goederen, bezoekers), wordt sober aangelegd qua kleuren, materialen en meubilair. Ten behoeve van de slachterij kunnen in deze zone kleine dienstgebouwen en aanhorigheden van max. 1 bouwlaag worden ingeplant tot een max. bebouwingsindex van 2,5%. De bebouwingen worden zo afgewerkt of afgeboord dat ze geen storende elementen vormen in de open ruimte.

Deze zone dient maximaal te worden gevrijwaard van enige bebouwing, met als uitzondering bvb. een gebouw met bijhorende bassins voor de waterzuivering. Indien mogelijk worden dit dienstgebouw en één of meer van de bassins met absolute voorkeur ingeplant in bouwzone 2 (kant Slachthuislaan).

Binnen zone 4 wordt laad- en losruimte voor bouwzone 1a voorzien in verhouding tot de behoeften die de activiteiten in zone 1a genereren. Zij hinderen niet de normale verkeerscirculatie op het terrein. De overige parkeerruimte met en min. van 150 plaatsen wordt zo aantrekkelijk mogelijk met groenvoorziening aangekleed. Een pergolastructuur is toegewezen.

Deze zone dient maximaal te worden afgewerkt met groene randen. Tegen de perceelsgrenzen van de woonzone is het aangewezen een groene bufferzone van min. 5m te voorzien. Bij de aanplanting van hoogstammige bomen zal de bezonning voor deze woonzone maximaal worden gegarandeerd. De huidige hoogstammige bomen op de private wegenis moeten behouden blijven, evenals de gedenkplaat van de gesneuvelden. Een verplaatsing van deze plaat binnen dezelfde zone gaat gepaard met een omgevingsrapport dat de nieuwe locatie verantwoord.

De volledige zone dient te worden verhard geschikt naargelang het gebruik van de grond, in materiaal dat enerzijds gemakkelijk opbreekbaar is, anderzijds voldoende doorlaatbaar is en voldoet aan de normen voor het snel afvoeren van het regenwater. Volgende verhardingen voor parking zijn gewenst: kasseien, betonklinkers van zwarte kleur, roostertegels die het doorgroeien van gras toelaten. Voor de verkeerscirculatie en de laad- en losruimte rond de slachthuishal is ondoorlaatbare verharding conform de IVK-normen toegestaan.

De afmetingen, de inrichting en de verlichting van de toegangen zullen zodanig zijn dat een veilig en aangenaam gebruik gewaarborgd is.

Art. 3.3 Bijzondere bepalingen

Art. 3.3.1. Afwijking voor bijzondere gebouwen

Van de bepalingen van de voorgaande artikelen en van de aanduidingen op de kaart, kunnen afwijkingen worden vergund voor openbare gebouwen en voor gebouwen met een publieke bestemming voor zover dit in een omgevingsrapport wordt gemotiveerd.

Art. 3.3.2. Erfdienstbaarheden voor openbaar nut

Erfdienstbaarheden voor openbaar nut kunnen buiten de daarvoor speciaal bestemde “zone voor openbaar domein” worden toegestaan voor zover ze niet hinderlijk zijn voor de normale algemene bestemming van de betrokken zone, waarbinnen erfdienstbaarheden worden opgelegd en voor zover ze het architectonisch karakter van het betrokken gebied niet verstoren.

Art. 4 Afwijkende en bijzondere aanvragen - Omgevingsrapport

Om voldoende informatie te hebben voor een goede beoordeling van projecten en hun gevolgen wordt in geval van afwijking van bovenstaande voorschriften het indienen van een ‘omgevingsrapport’ in bepaalde gevallen geëist (zie art. 1.3).

Art. 4.1 Vergunningsaanvragen waarbij een omgevingsrapport is vereist

• Elke betekenisvolle afwijking van de bebouwingsvoorschriften

• Elke wijziging van bestemming in de woonzone waardoor een nevenbestemming ontstaat

• Bijgebouwen in de tuin van de woonzone

• De inplanting, bouwvolume en uitzicht van de toren in bouwzone 1a

• De inplanting, bouwvolume en uitzicht van nutsgebouwen en constructies in de open zone 4 van private wegenis

• Alle funderingswerken in de onmiddellijke nabijheid van een waardevolle boom

• De herinplanting van hoogstammige bomen op een plek anders dan hun oorspronkelijke plek

• Elk (ver)bouwinitiatief met meer of minder gebouwgebonden parkeerplaatsen dan het na te streven aantal

• Vervangen van de beeldbepalende gevelelementen van een waardevol pand of van de dakconstructie van de centrale hallen, voor zover deze een wijziging van vorm en uitzicht inhoudt

• Vervangen van een waardevol pand door een nieuwbouw

• Behoud van en/of renovatie van een architecturaal kwaliteitsvol gebouw in de tuinzone

• Afschaffing en inplanting van nieuwe doorgangen naar de site

Art. 4.2 Procedure

De vergunningsaanvraag dient in de bovengenoemde gevallen te verlopen in twee fasen:

• Fase 1: aanvraag en beoordeling van de aanvraag tot afwijking op basis van het omgevingsrapport

• Fase 2: de gedetailleerde bouwaanvraag

Om de beoordeling op een ruimere en onafhankelijke basis te laten plaatsvinden, en om aan het vergunningsbeleid een grotere continuïteit te geven, zullen deze aanvragen aan een, door het College samengestelde, commissie van deskundigen worden voorgelegd.

Art. 4.3 Vereiste documenten

• De wettelijk vereiste documenten voor een stedenbouwkundig attest nr. 2

• Van de bestaande en de geplande toestand voor gebouwen worden volgende gegevens verstrekt:

  • aanduiding van het geheel van de bebouwing en de open ruimte

  • aanduiding van de parkeerplaatsen, gebouwgebonden en collectieve, met hun toegangen

  • een berekening van de bebouwingsindex van het perceel en de vloeroppervlakte

  • een beknopte nota ‘inpassing in de omgeving’ met opname van de bepalende (gevel)elementen uit de omgeving en daaruit voortvloeiende conclusies voor het betrokken pand

  • een beknopte nota over de ‘inwendige waardevolle elementen’ voor zover historische en waardevolle elementen binnenin een gebouw aanwezig zijn

  • voor geluidsvoortbrengende inrichtingen: een plan met de voorgenomen maatregelen en een berekening van hun effecten

• Een omgevingsrapport

• Voor de inplanting van de torenconstructie en bij ingrijpende afwijkingen van de bebouwingsvoorschriften kan het voorleggen van een volumemaquette worden geëist

Art. 4.4 Het omgevingsrapport

Het omgevingsrapport moet duidelijke informatie verschaffen over:

• De ruimtelijke context waarbinnen het project zich situeert

• Het project zelf voor wat betreft zijn gebruik en voorkomen

• De effecten op de omgeving en zijn eventueel verhoogde kwaliteit

Concreet moet het omgevingsrapport, in aanvulling op de beschrijvende informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest nr.2, bij voornoemde projecten inzicht geven in:

1. De bestaande toestand met een analyse van het perceel zelf en alle percelen in een straal van 50m er rond wat betreft:

• Een omschrijving en kwantificering van de aanwezige bestemmingen en activiteiten

• Inplanting van gebouwen

• Bouwvolumes met hoogte, diepte en dakvorm

• Gevelcomposities met kenmerken en materialengebruik

• De aanwezige natuurlijke elementen, open ruimten, zichten en relaties

2. Een interpretatie van deze kenmerken naar kwaliteiten en gebreken, naar mogelijkheden en randvoorwaarden voor het project

3. Het geplande project met dezelfde gegevens als gevraagd voor de bestaande toestand

4. Het beantwoorden van het project aan de harde eisen (inzake bestemmingen, parkeerplaatsen, maximaal gabarit,…) uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit BPA en de verantwoording voor de eventuele afwijkingen

5. Een evaluatie van de effecten die het project op de omgeving zal hebben, van de kwaliteitsverhoging die het project voor perceel en omgeving zal meebrengen en van de ingrepen die voorzien worden om negatieve effecten op de omgeving te milderen. Deze evaluaties hebben betrekking op:

• De natuurlijke en functionele draagkracht van de plaats en de omgeving (verkeersdruk, verschuiving van activiteiten, milieulasten,…)

• Het globaal beeld en de harmonie met de omgeving qua inplanting, volume, gevelcompositie en materialengebruik

• De belevingsaspecten (attractiviteit, comfortverhoging voor bezoekers, complement in voorzieningen, verfraaiing openbaar domein, gezelligheid, sfeerschepping,…)

• De eventuele kosten voor de overheid

Ook bij projecten die slechts op één onderdeel afwijken van de normale voorschriften, moet het omgevingsrapport klaarheid brengen over de vijf voornoemde aspecten, maar dan enkel wat betreft het onderdeel waarvoor een afwijking wordt gevraagd.