1 SYNTHESE MASTERPLAN 2009

1.1 Bestaande ruimtelijke structuur

De morfologie van het district Hoboken wordt bepaald door de nevenschikking van woongebieden uit verschillende tijdperiodes, sterk verweven met bedrijvigheid. Het industriële karakter creëerde een wooninfrastructuur voornamelijk gericht op het arbeidersmilieu met een zeer hoge dichtheid. Enerzijds kleine arbeiderswoningen en anderzijds sociale woontorens.

Op schaal van de directe omgeving valt een verschil op tussen kleine arbeiderswoningen op kleine ondiepe percelen in de Fodderiestraat , burgerwoningen op middelgrote percelen in de Berkenrodelei en statige herenhuizen op diepe percelen in de Louisalei.

Aan de overzijde van het spoor is een grotere korrel te vinden bepaald door bedrijfsgebouwen en magazijnen.

Daarnaast ook jaren 80 woonwijken met klassieke typologieën van rijwoningen, halfopen bebouwing en bel-etage woningen.

Tussen deze bebouwingen is ruimte gelaten voor sport.

De sportterreinen van Macabi en Alcatel vormen vandaag een groene oase in deze omgeving.

RUIMTELIJKE STRUCTUUR VERSTERKEN

Op de Scanfil- site komt bebouwing en groene ruimte samen.

Het verdwijnen van de bedrijfsgebouwen biedt op deze plek de gelegenheid om de bestaande ruimtelijke structuur te vervolledigen

en tegelijk te versterken.

Een aantal opgaven liggen vast.

1. afwerken van achterkanten van bebouwing

2. herstellen van het straatbeeld in de Berkenrodelei

3. infiltreren van de groene oase in het woongebied

4. integratie van appartementen naast woonhuizen

1.2 Gewenste ruimtelijke structuur

Straten en langzaam verkeer verbindingen delen de Scanfil site op in drie duidelijke bouwvelden.

1. GESLOTEN BOUWBLOKKEN

De rafelige rand van de Fodderiestraat en de Berkenrodelei wordt vervolledigd tot een gesloten bouwblok met aaneengesloten bebouwing.

Twee doorsteken op de Berkenrodelei, in het verlengde van de tegenoverliggende straten, geven toegang tot het nieuwe woongebied.

GESLOTEN BOUWBLOKKEN

2. WOONLINTEN

In het centrale binnengebied wordt gewerkt met open bouwblokken. De woonlinten dringen het park in zoals tegelijk het park de wijk in kruipt.

De bouwhoogte loopt op vanaf de Berkenrodelei naar het westen met accenten tot zes verdiepingen langs de noord-zuid fietsroute.

WOONLINTEN

3. HOOGBOUW CLUSTER

Tussen fietsroute en spoorweg worden hoge vrijstaande volumes geplaatst in het park. Drie duidelijk aparte volumes oplopend in hoogte tot 12 bouwlagen.

HOOGBOUWCLUSTER

DOOR GEMEENTERAAD GOEDGEKEURD MASTERPLAN 15.06.2009

1.3 Visie en programma

TOPVIEW NOORDWEST

TOPVIEW NOORDOOST

STEDELIJK WONEN

Op de site van Scanfil zal een gevarieerde stedelijke ontwikkeling komen. Een woonverkaveling met afwisseling van woningtypes.

Het accent zal daarbij liggen op “betaalbare woningen “

Dit wil zeggen eerder kleine woningen met gezonde afwisseling tussen grondgebonden en gestapelde woonvormen. Grondgebonden woningen met tuin van ongeveer 120 m² en appartementen met een oppervlakte van 70 tot 110 m².

HOGE DICHTHEID

De woonomgeving moet een meerwaarde vormen voor het project. Klein wonen in een aantrekkelijke grote groene ruimte.

De stedelijke dichtheid zal groot zijn en sluit aan op de hoge dichtheden in Hoboken. Maar de beschikbare ruimte kan efficiënter worden gebruikt. Geen lange smalle ongebruikte tuinen maar kleine intensief gebruikte tuinen met daarnaast grote gemeenschappelijke groene ruimten. De verhouding vloeroppervlakte / terreinoppervlakte V/T = 1 wordt nagestreefd.

SOCIAAL WONEN

De sociale woningen worden maximaal gemengd met het overige woningaanbod. Hierdoor kan op sociaal vlak een interessante vermenging ontstaan tussen verschillende bevolkingsgroepen.

Van het woningaanbod zal 10% bestemd worden voor sociale huur en 15% sociale koop. Samen de gevraagde 25 %.

VERSTERKEN MORFOLOGIE

De nieuwe invulling zal voortbouwen op de bestaande stedelijke morfologie. Tegelijkertijd worden nieuwe accenten gelegd. Door een variatie in woonmilieus kunnen aan potentiële kopers/huurders een grote diversiteit aan woningen worden aangeboden.

VOORRANG ZACHT VERKEER

De woonstraten worden maximaal gericht op voetgangers en fietsers. Fietsstallingen krijgen grote aandacht zowel in de plint van de appartementen als bij de individuele woningen. In de buurt van voorzieningen zal ook accommodatie voorzien worden voor fietsers.

GEEN DOORGAAND VERKEER

De toegang van de wijk wordt vooral georiënteerd op de Berkenrodelei.

De uitgang loopt ook via de Fodderiestraat. Parkeervoorzieningen sluiten direct aan bij de toegangen tot de wijk en worden gegroepeerd rond de hoofdontsluitingswegen.

PARKEREN

Het parkeren wordt vooral opgelost op eigen terrein.

Er wordt uitgegaan van een parkeernorm van 0.8 pp per woning voor bewoners. Daarnaast is het doel 0.2 pp per woning te voorzien in de openbare ruimte voor bezoekers. Samen 1 pp per woning.

1.4 Basisconcepten openbare ruimte

1. AFBOORDEN VAN BESTAANDE BOUWBLOKKEN

2. VERBINDINGSASSEN DEFINIËREN 3 WOONEILANDEN

3. GROENE VINGERS TUSSEN 6 WOONLINTEN

4. WOONLINTEN MET LOSSE KOPVOLUMES

2 UPDATE MASTERPLAN 2011

2.1 Versterken planconcept

2.1.1 AFBOORDEN BESTAANDE BOUWBLOKKEN OOK AAN ZUIDKANT

Het sluiten van de bestaande bouwblokken met hun rafelige achterkanten kan aan de zuidzijde worden verder gezet.

Door het beschouwen van het zevende woonlint als onderdeel van de randbebouwing en niet als onderdeel van het centrumgebied ontstaat een logischer planopzet.

Ook is op termijn bebouwing mogelijk in de Hertoglei aan de achterkant van de Louisalei gemaakt.

2.1.2 VERBINDINGSASSEN DEFINIEREN 3 WOONEILANDEN

Het centrumgebied blijft opgedeeld in 3 wooneilanden. In vergelijking met 2009 wordt elk eiland 5 meter breder.

De verbindingsassen noord–zuid en oost-west blijven het gebied opdelen in drie open bouwblokken. Elk bouwblok heeft een kop langs de groene fietsroute en een staart langs de nieuwe Oostlaan die de bouwblokken voor autoverkeer zal ontsluiten.

2.1.3 ZEVEN GROENE VINGERS EN ZES WOONLINTEN

Het park stopt niet aan de westrand van de verkaveling. Het park infiltreert tussen de bebouwing. Zeven groene vingers worden doorgetrokken tussen de bebouwingslinten. Deze groene vingers verschillen in karakter tussen publiek en semi-publiek.

Er bestaat een duidelijk verschil tussen de binnenhoven en de woonerven. De woonlinten wonen letterlijk “in” de groene ruimte. Aan beide zijden krijgen de woningen de kwaliteit van wonen in het groen.

2.1.4 WOONLINTEN MET LOSSE KOPTORENS

Langs de groene fietsroute aan de rand van het park zullen de woonlinten een sterk gezicht krijgen. Dit gezicht wordt bepaald door de keuze voor hogere volumes aan de rand.

Koptorens worden afgesneden van de woonlinten.

Aan de architectuur wordt gevraagd om de torengebouwen op het park te richten. Ze begeleiden immers de fietser op zijn route.

Elk wooneiland heeft een noordelijke woonlint met een koptoren van 6 bouwlagen. De zuidelijke woonlinten liggen iets terug ten opzichte van het fietspad en krijgen een kopvolume van 4 bouwlagen.

Het park meandert zo zichtbaar de wijk in. De aanwezigheid van de grote plataan in het middenste eiland genereert een bijzondere plek centraal in het plan.

Met 6 en 4 laagse kopvolumes ontstaat langs de rand van de wijk een interessante compositie. Hoog en laag . Voor en achter.

2.1.5 BEWONERS PARKEREN

ONDERGRONDS

De in het masterplan gemaakte keuze voor ondergronds parkeren wordt in het centrumgebied verder verfijnd. Er is gekozen om de inritten niet te voorzien in de openbare ruimte maar op te nemen in de plint van de gebouwen. Als wasspelden hangen de parkeerinritten de parkeerkelders op aan de ontsluitingslijn.

Er worden 342 ondergrondse parkeerplaatsen voorzien voor 400 woningen in het project. Dit betekent 0.86 pp / woning.

BOVENGRONDS

De mogelijkheid moet onderzocht worden om bovengronds het parkeren te clusteren.

Ter illustratie wordt een type voorgesteld waarbij drie parkeer plaatsen worden voorzien per cluster van drie woningen.

De auto wordt uit het straatbeeld gehouden door semi transparant hekwerk.

Er worden 79 bovengrondse parkeerplaatsen voorzien voor 83 woningen in het project. Dit betekent bijna 1 pp / woning.

5. BEWONERSPARKEREN 269 + 45 + 28 = 342 pp ondergronds

58 + 21 = 79 pp bovengronds op eigen erf

2.1.6 BEZOEKERS PARKEREN

Het bezoekersparkeren wordt ontmoedigd in de wijk.

Immers is er in de directe omgeving reeds veel parkeergelegenheid voorhanden. Sporthal en Fodderiestraat 200 parkeerplaatsen.

Voor het bezoekersparkeren wordt 0,17 pp / woning extra voorzien. Dwz 80 pp voor 483 woningen.

In de Noordstraat worden 39 pp voorzien als langsparkeren.

Door langsparkeren tussen de bomen te voorzien worden auto’s in de Noordstraat opgenomen in een groen straatprofiel.

In de Oostlaan worden 35 pp voorzien als dwarsparkeren.

Door dwarsparkeren is er ruimte voor bomen in de straat tussen de parkeervakken. De opritten kunnen ook beschikbaar worden gesteld voor een tweede wagen.

Voor de woonerven zal een beheersbeleid gevoerd worden.

Laden en lossen is tijdelijk toegestaan maar iemand die zijn auto daar de hele dag achterlaat zal beboet worden.

6. BEZOEKERSPARKEREN 39 + 35 + 6 = 80 bovengronds op straat

2.2 Aanpassingen masterplan

Even de aanpassingen versus masterplan 2009 opgelijst.

1. WEGHALEN GROENE RESTRUIMTE ZUID
   De parkeercluster zuid verdwijnt. De parking onder bouwblok 6 wordt groter gemaakt. De inrit van de parking schuift naar de hoek.

2. BOUWBLOK LOUISALEI SLUITEN
   Woonlint nr 7 wordt de achterkant van de Louisalei. De toren wordt de andere kop van de tuinmuur van hoekwoning op de Louisalei.

3. VERBREDEN BOUWBLOKKEN CENTRUMGEBIED
   De 15 meter restruimte zuid wordt herverdeeld over het centrumgebied.
   De binnenhof van elk bouwblok wordt 5 meter breder.

4. VERHOGEN DIVERSITEIT IN CENTRUMGEBIED
   Een zichtbare schakeling van appartementen en woningen wordt vermeden. De woonlinten worden opgeknipt om een grote diversiteit aan te bieden.

5. INRITTEN PARKEERKELDER ONDER KOP GEBOUWEN
   De groene ruimte van de binnenhoven zal ook het karakter van de Oostlaan bepalen. Daarom worden de inritten van de parkeerkelders onder de koppen van de noordelijke woonlinten geschoven.

6. KOPTORENS MET GEZICHT NAAR PARK
   De torens worden 15 meter losgeknipt van de woonlinten. Samen moeten de 4 torens één familie vormen.

7. LATEN VALLEN TYPE HOB
   Om het autoluwe karakter van de wijk te versterken zijn woningtypes met opritten grotendeels weggelaten en wordt het bovengronds bewoners parkeren zoveel mogelijk geclusterd.

8. OPTIMALISATIE VAN PARKEERKELDERS
   Het verkavelings-stramien van 5 meter is geoptimaliseerd.
   De parkeerkelder is langer gemaakt om het aantal parkeerplaatsen te maximaliseren.

9. VOORKEUR STRAMIENMATEN
   Het invullen van de bouwblokken met woningtypes, traphallen, liften en fietsbergingen resulteren in een herverkaveling van alle bouwblokken.
   Hierbij is gekozen voor variatie in stramienmaten van 5 - 5,5 en 6 meter.

10. AFSTAND HOEKGEBOUW FODDERIESTRAAT
    Omwille van opmerkingen van omwonenden op de 4 bouwlagen op de hoek Fodderiestraat - Scanfil wordt een buffer gemaakt met een 2 laags volume. Het hoekgebouw wordt weggedraaid. Het terrein van Woonhaven wordt met 250 m² uitgebreid.

Tenslotte is het reliëf duidelijk in kaart en in 3D gebracht.

11. WOONERVEN ALS HOOGTEPLATEAUS
    De woonlinten zullen aansluiten op de nieuwe en bestaande hoogtelijnen van het terrein.
    Daarbij is gekozen om het niveauverschil van telkens 1,25 m volledig op te nemen in de binnenhoven.

2.3 Gestuurd verkavelen

KEUZE VOOR STURING

In het beeldkwaliteitsplan Architectuur voor de Scanfilsite is bewust niet gekozen voor vaagheid en algemeenheid.

Architecturale kwaliteit zal daarbij ontstaan binnen een duidelijk gestuurd beeldkwaliteitsplan.

De nadruk wordt daarbij vooral gelegd op de kwaliteit van het geheel. De architecturen samen moeten overtuigen en niet de uitstraling van de individuele architect op zich.

ZEVEN ARCHITECTUREN

Vandaag heeft Cores Development 4 architecten rond de tafel samengebracht. BOB 361, META, STAM en CBA.

Boven deze architecten wordt een supervisor aangesteld over het plan. Cores Development en CBA zijn overeengekomen om Luc Reyn ( stadsontwerper van CBA ) met deze opdracht te belasten.

Door het aanduiden van een supervisor kan sturing worden gegeven aan een plan waar meedere architecten samen werken aan de kwaliteit van het geheel.

Vlaanderen heeft nog maar weinig ervaring met groepswoningprojecten en kan gebruik maken van de ervaring van Luc Reyn als supervisor bij grootschalige woningprojecten in Nederland.

Omdat de Stad ook WoonHaven verplicht te werken met minimum 2 architecten en de OCMW cluster een eigen architect zal hebben zullen uiteindelijk 7 architecturen deze nieuwe wijk gaan vormgeven.

Het botsen van visies van architecten kan worden vermeden door te werken met een supervisor. Dankzij de keuze voor sturing bestaat de garantie voor een overtuigend geheel.

EENHEID EN VERSCHEIDENHEID

Een geslaagde wijk is nooit saai. Een monotone nietszeggende wijk is dan ook niet gewenst.

Op Scanfil wordt gekozen voor verscheidenheid.

Maar verscheidenheid mag geen willekeur worden. Het plan streeft naar een evenwicht tussen verschil en repetitie.

In het plan worden daarom types geïntroduceerd die eenheid brengen in het plan. De koptorens , de staartgebouwen, de poortgebouwen brengen structuur aan in de afwisseling.

VERSCHILLENDE CONDITIES

Een extra doel van het gestuurd verkavelen is dat er dankbaar gebruik gemaakt kan worden van de verschillende condities waar repetitieve elementen terugkomen in het plan. Een staartgebouw aan een kruispunt zal immers anders ontworpen worden dan een staartgebouw aan een woonlaan.

Van de architecten op Scanfil wordt verwacht dat ze een persoonlijke interpretatie ontwerpen van een duidelijk omschreven vraagstuk.

En niet dat ze de gemaakte keuzes opnieuw in vraag gaan stellen.

2.4 Impressies masterplan 2011

TOP VIEW NOORDOOST

TOP VIEW NOORDWEST

TOP VIEW ZUIDWEST

2.5 Aangepast masterplan

UPDATE MASTERPLAN SEPTEMBER 2011