1. Inleiding

1.1 Reden van opmaak van het BPA

1.1.1. Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje stad

Het Schipperskwartier is van oudsher één van de voornaamste en bekendste prostitutiegebieden van de stad Antwerpen. Sinds het begin van de jaren ’90 werd de buurt geconfronteerd door tal van problemen (rondjesrijdende auto’s, nachtlawaai, sluikstort, hoge criminaliteitsgraad, handel in gestolen- en namaakgoederen, ...) waardoor de wijk onleefbaar werd. Om een antwoord op deze problematiek te bieden werd in 1999 een Beleidsplan Prostitutie Antwerpen opgemaakt. Voor het Schipperskwartier was de afbakening van een concentratiezone, eind 2001, willicht de meest opvallende maatregel. Het raamprostitutiegebied werd ingekrompen van 17 straten naar 3 straten. Gelijktijdig werden acties tegen de namaakhandel in de panden op het Falconplein en Klapdorp gevoerd. Gevolgen van deze acties hadden eind 2001 grote delen van de wijk leeg achtergelaten. Strategische investeringen waren op korte termijn noodzakelijk om de weg voor de georganiseerde misdaad af te sluiten en een nieuwe dynamiek in de buurt op gang te brengen. Daarom werd in februari 2002 een planningsproces goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepenen om tot een onderbouwde en geïntegreerde toekomstvisie te komen als kader voor verdere investeringen in de wijk. Deze toekomstvisie werkt onder het motto “Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen” en houdt een langetermijnvisie in voor de wijk waarbinnen elk jaar een actieplan wordt uitgeschreven om de woorden ook effectief in daden om te zetten. Het project Falconplein-Zeemanshuis wordt hierbinnen geïdentificeerd als strategisch project.

1.1.2. Het stadproject Falconplein-Zeemanshuis

Via een open oproep van de Vlaams Bouwmeester werd een wedstrijd voor het ontwerpen van een masterplan opgezet. Als laureaat van de Open Oproep werd gekozen voor RAPP+RAPP in samenwerking met West 8, die in hun ontwerp opteren voor een radicale renovatie – met afbraak van het Zeemanshuis – die niettemin resulteert in een herkenbare verweving van stedelijke ruimten en stadsarchitectuur.

De bouwprincipes die hier naar voor geschoven worden passen niet binnen de voorschriften van het bestaande BPA Binnenstad-omgeving Falconplein. De opmaak van het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis is noodzakelijk om de opties uit het stadsontwerp juridisch te kaderen en de effectieve realisatie ervan te bewerkstelligen.

Het BPA betracht dan ook het masterplan zo fijn mogelijk te vertalen in een juridisch kader. In voorliggende toelichtingsnota worden de doelstellingen, visie en concepten bijgevolg overgenomen uit het masterplan. Voor verdere detaillering wordt verwezen naar het masterplan.

Het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis wijkt niet af van het gewestplan; het betreft

een verfijning door de vertaling van het stadsontwerp.

1.2. Situering van het plangebied

Het plangebied bevindt zich in het Schipperskwartier, in het noorden van de Antwerpse binnenstad.

Kaart 1: Situering op macroniveau

Het plangebied situeert zich binnen de Leien, aansluitend bij het historische centrum van Antwerpen en net ten zuiden van het Eilandje, de wijk die gevormd wordt door het voormalige havengebied van Antwerpen.

Kaart 2: Situering op mesoniveau

Het betreft het bouwblok tussen het Falconplein, de Falconrui, de Generaal Belliardstraat en de Oude Leeuwenrui. In het bouwblok bevindt zich zeemanshuis en de site Westerlund.

Kaart 3: Situering op microniveau

1.3. Afbakening van het plangebied

Het uit te werken BPA behelst een bouwblokproject, waarvoor een masterplan ‘stadsproject Falconplein – Zeemanshuis’ werd uitgewerkt. Het plangebied van dit masterplan bestrijkt het Falconplein en het aangrenzende bouwblok tussen Falconrui, Generaal Belliardstraat en Oude Leeuwenrui. Het beslaat een oppervlakte van ca. 2 ha.

Het plangebied van het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis wordt beperkt tot het betreffende bouwblok. Dit vanuit volgende overwegingen:

• het plan heeft als doel de juridisch-planologische verankering van het masterplan;

• om de visie en doelstellingen inzake herontwikkeling van het bouwblok voldoende afdwingbaar te maken en te kunnen vergunnen, dringt zich een herziening van het bestaande BPA op;

• de heraanleg van het openbaar domein kan o.i. binnen de voorschriften van het huidige ‘BPA Binnenstad – omgeving Falconplein’ gerealiseerd worden. Het stadsbestuur kan als bouwheer in in het openbaar domein, de beoogde kwaliteit bewaken.

Figuur 1: Afbakening van het plangebied

1.4. Historische context

Het bouwblok tussen de Falconrui en de Generaal Belliardstraat is ontstaan tijdens de stadsuitbreiding van 1410. Bij deze uitbreiding werd de stadswal verlegd van de Falconrui naar de Oude Leeuwenrui. Hierbij werd de maat van het bouwblok vastgelegd. Aan het Falconplein en de Oude Leeuwenrui werd het bouwblok perceelsgewijs verkaveld. Aan de Falconrui werd een klooster gesitueerd. De kerk van het klooster werd, zoals gebruikelijk, op het oosten georiënteerd. Hiermee werd een hoekverdraaiing ten opzichte van de Falconrui geïntroduceerd. Deze inplanting is waarschijnlijk vanwege de fundering overgenomen door de kazerne die omstreeks 1800 op de plaats van het klooster werd opgericht.

De situering van het omstreeks 1950 gebouwde Zeemanshuis negeert volstrekt de historische of stedenbouwkundige context van het bouwblok.

Figuur 2: Historische evolutie van het bouwblok

1.5. Beschrijving bestaande toestand

Het Schipperskwartier is gelegen aan de rand van het stadscentrum van Antwerpen. De morfologie van de wijk sluit aan bij de middeleeuwse structuur van het centrumgebied.

Figuur 3: Situering binnen de middeleeuwse stad

Het bouwblok wordt gevormd door de Oude Leeuwrui, de Generaal Belliardstraat, de Falconrui en het Falconplein. Alle straten zijn toegankelijk voor autoverkeer waarbij de Generaal Belliardstraat en de Falconrui als straten met enkele rijrichting zijn aangeduid. Parkeren is mogelijk op het Falconplein langs de Generaal Belliardstraat en in de middenberm van de Oude Leeuwenrui. De omgeving van het bouwblok wordt doorkruist door verschillende trajecten van het stadsnetwerk van De Lijn.

Het zuidoostelijke deel van het bouwblok wordt ingenomen door het Zeemanshuis dat door zijn maat en situering een schaalbreuk veroorzaakt binnen het overigens fijnmazig weefsel van de stad. Toegangen en tuinen rondom het gebouw vormen een restruimte zonder aanknopingspunt in de omgeving. Het Zeemanshuis wordt ruimtelijk afgescheiden van de rest van het bouwblok door de restanten van een oude kloostermuur.

Een groot deel van het bouwblok langs de Oude Leeuwenrui wordt ingenomen door een kantoorgebouw waarvan kan gesteld worden dat het gebouw weinig architectonische en historische waarde heeft. Het binnengebied achter dit kantoorgebouw wordt deels ingevuld met parkeerplaatsen en deels door een loods. Deze invulling heeft weinig kwalitatieve waarde en maakt het binnengebied, net zoals de ruimte rondom het Zeemanshuis, tot een stedelijke restruimte.

De randen rondom het Falconplein en de Generaal Belliardstraat worden ingenomen door kleinschalige bebouwing die varieert in maat, schaal en architectonische uitwerking. Deze variatie draagt in belangrijke mate bij aan het aangename karakter. Langs het Falconplein worden op het gelijkvloers vaak handelsruimten gesitueerd. Verschillende panden staan momenteel leeg. In het stadsontwerp worden naast de beschermde monumenten ook een aantal gebouwen aangeduid als waardevolle panden met karakteristieke architectonische details. Deze gebouwen worden met een groene lijn aangeduid op het plan bestaande feitelijke toestand.
Aan de hand van een fotoreportage wordt hierna een beeld geschetst van de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied. De fotostandpunten worden aangeduid op het plan bestaande feitelijke toestand. Dit plan geeft eveneens een gedetailleerde weergave van de functies en stedenbouwkundige kenmerken (aantal bouwlagen, dakvorm, …) van het plangebied.

1.6. Administratieve inlichtingen

1.6.1. Procedureel verloop

Alvorens de beslissing werd genomen om een BPA op te maken voor het bouwblok Falconplein-Zeemanshuis, werd de herstructurering van het bouwblok reeds aangekaart in onderstaande ontwerp- en planningsprocessen:

• Toekomstvisie “Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen”

• goedgekeurd door CBS | november 2002

• Stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis

• goedgekeurd door CBS | maart 2006

In december 2005 werd het startsein gegeven voor de opmaak van het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis om de opties uit het stadsontwerp juridisch te kaderen en de effectieve realisatie ervan te kunnen concretiseren.

Het BPA werd uitgewerkt in nauw overleg met een werkgroep met volgende vertegenwoordigers:

• projectleider stadsontwikkeling Schipperskwartier stad Antwerpen;

• consulent architectuur, stedenbouwkundige vergunningen stad Antwerpen;

• vertegenwoordiging AG VESPA;

• vertegenwoordiging RAPP+RAPP (ontwerper stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis).

Volgende overleg-, advies- en inspraakmomenten gingen aan de goedkeuringsprocedure vooraf:

• startvergadering december 2005

• overleg 1 projectteam 2 februari 2006

• overleg 2 projectteam 11 mei 2006

• plenaire vergadering 27 juli 2006

• openbaar onderzoek 15 december 2006 – 15 januari 2007

1.6.2. Inhoud van het BPA

Het BPA omvat:

• toelichtingsnota;

• stedenbouwkundige voorschriften;

• plan bestaande feitelijke toestand;

• plan bestaande juridische toestand;

• bestemmingsplan.

Het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis wordt beschouwd als achtergronddocument bij dit BPA.

2. Planningscontext

2.1. Watertoets

Kaart 4: Water

Het Decreet Integraal Waterbeleid, waarmee Vlaanderen haar waterbeleid afstemt op de Europese kaderrichtlijn Water voerde bepaalde verplichtingen in, waaronder de watertoets.

De watertoets houdt in dat de overheid die over een plan (zoals een BPA), een programma of een vergunningsplichtig project moet beslissen, erover moet waken dat er geen schadelijk effect ontstaat, of dat het schadelijk effect zoveel mogelijk wordt vermeden. Indien het niet mogelijk is om schade te vermijden, dient ervoor gezorgd te worden dat het schadelijke effect wordt hersteld of gecompenseerd.

De beslissing die de overheid neemt naar aanleiding van een watertoets wordt gemotiveerd waarbij in elk geval de doelstellingen en beginselen van het integraal waterbeleid wordt getoetst. Voor zover ze bestaan houdt de overheid bij het nemen van beslissingen in dit kader ook rekening met de door de Vlaamse Regering vastgestelde waterbeheersplannen. Deze plannen, die volgens het decreet in 2006 klaar moeten zijn, bepalen het beheer van de stroomgebieden, bekkens en deelbekkens. In het bijzonder leggen ze de nodige acties, maatregelen, middelen en termijnen vast om de doelstellingen van het decreet te bereiken, die nader omschreven zullen worden in de waterbeleidsnota. De maatregelen in de waterbeheersplannen kunnen beperkingen opleggen. Zij mogen werken of handelingen die overeenstemmen met de vastgestelde plannen van aanleg of RUPs echter niet in absolute zin verbieden of onmogelijk maken, tenzij in de overstromingsgebieden en oeverzones die ook in waterbeheersplannen worden aangeduid.

In afwachting van de waterbeheersplannen worden vaak de kaarten met aanduiding van de van nature overstroombare gebieden (NOG’s) en de recent overstroomde gebieden (ROG’s) en de gemodelleerde overstromingsgebieden (MOG’s) geraadpleegd.

Het plangebied voor het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis wordt weegegeven op de NOG-kaart. De NOG-kaart geeft een aanduiding van de gebieden die zouden overstromen onder een volledig natuurlijk watersysteem en is van belang om een beeld te geven van de mogelijke gevolgen van extreme weersomstandigheden of het falen van de waterkeringen. De stad Antwerpen heeft door implementatie van het Sigmaplan en door de realisatie van de kaaimuren de kans op overstroming van de binnenstad geminimaliseerd. Dit blijkt uit de ROG- en de MOG-kaart; het plangebied wordt op deze kaarten niet weergegeven.

De realisatie van het BPA stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis zorgt niet voor een verdere verharding van de oppervlakte. In tegendeel kan gesteld worden dat door de creatie van de binnenhoven en door de realisatie van een ondergrondse parkeergarage, waardoor de grote verharde parkeeroppervlakte in het huidige binnengebieden kan vermeden worden, de totale verharde oppervlakte kleiner zal zijn dan in de bestaande toestand. Bovendien dient de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemel gerespecteerd te worden.

In alle redelijkheid kan geoordeeld worden dat geen nieuwe schadelijke effecten zullen veroorzaakt worden binnen de perimeter van het plangebied.

2.2. Beschermde monumenten en landschappen

Binnen het plangebied worden 2 monumenten geselecteerd. Deze worden weergegeven op het plan bestaande juridische toestand.

2.3. Ruimtelijke plannen met bindend karakter

2.3.1. Gewestplan

Kaart 5: Gewestplan

Het plangebied maakt deel uit van het gewestplan ‘Antwerpen’ (KB 03/10/1979) en is volledig gelegen in ‘woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde’. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Er is tevens een aanvullend voorschrift betreffende de hoogte van de gebouwen (voorschrift gewijzigd bij BVR 07/07/00). In deze gebieden wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

• 1° de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

• 2° de eigen aard van de hierboven vermelde gebieden;

• 3° de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

2.3.2. BPA Antwerpen Binnenstad - Omgeving Falconplein (MB 20/04/2001)

Het BPA betreft een gedeeltelijke herziening van het BPA Antwerpen Binnenstad.

Het bouwblok wordt in het BPA onderverdeeld in vier bestemmingszones:

De doelstellingen van het masterplan ‘Stadontwerp Falconplein - Zeemanshuis’ kunnen niet binnen de bepalingen van dit BPA gerealiseerd worden. Met name:

• de invulling van het binnengebied met nieuwe gebouwen en verdere opdeling in (publieke) binnenhoven;

• de afwerking van de (zuidoostelijke) rand met woonbebouwing;

• een stedelijke mix van functies bekomen.

Figuur 4: BPA Antwerpen binnenstad - omgeving Falconplein

2.4. Ruimtelijke beleidsplannen

2.4.1. Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen

Het ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geeft de beleidscontext op Vlaams niveau. Het RSV concipieert Vlaanderen open en stedelijk waarbij de stedelijke gebieden selectief worden uitgebouwd en de open ruimten worden behouden en waar mogelijk worden versterkt.

De uitgangspunten voor stedelijke gebieden zijn ontwikkeling, concentratie en verdichting. Dit betekent o.m. een beleid gericht op het creëren van bijkomende woningen in een kwalitatieve woonomgeving en het versterken van het stedelijk functioneren (diensten, gemeenschapsvoorzieningen, stedelijke voorzieningen, …)

De ligging van het plangebied in het grootstedelijk gebied Antwerpen waarbij de verdichting van een binnengebied wordt bewerkstelligd en een invulling wordt nagestreefd waarbij stedelijk woonvormen worden vermengd met diensten en gemeenschapsvoorzieningen) maakt dat het BPA conform is aan de principes van het RSV.

2.4.2. Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen

Het provinciaal ruimtelijk structuurplan Antwerpen hanteert hoofd- en deelruimten om de beleidsvisie voor de provincie weer te geven. Het gewenste ruimtelijk beeld voor de hoofdruimte “Antwerpse fragmenten” wordt voor de stad Antwerpen verder gebiedsgericht uitgewerkt aan de hand van de deelruimte “Grootstedelijk Antwerpen”.

Eén van de doelstellingen voor de deelruimte Grootstedelijk Antwerpen heeft betrekking op het vernieuwen van grote delen van het grootstedelijk gebied die door suburbanisatie tot veroudering en achteruitgang hebben geleid.

De herontwikkeling van het bouwblok kan beschouwd worden als een uitvoering van deze doelstelling.

2.4.3. Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (S-RSA) 'Antwerpen Ontwerpen'

Het ontwerp S-RSA wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek van begin april tot juni 2006. Definitieve aanvaarding is voorzien in september 2006. Dit betekent dat het structuurplan ten laatste begin 2007 van kracht wordt. Mits een vlot plan- en besluitvormingsproces kan het BPA tegen dan voorlopig aanvaard zijn, zodat het ook verder de goedkeuringsprocedure als BPA kan doorlopen.

Relevante elementen uit het informatief en richtinggevend deel

Het S-RSA stelt dat het Falconplein-Klapdorp als winkelstraten speciale aandacht behoeven gezien dit gebied haar commerciële aantrekkingskracht heeft verloren en een verlaten winkelgebied is geworden. Het S-RSA haalt aan dat in de nabije toekomst een nieuwe commerciële boost kan komen vanuit het stedelijk ontwikkelingsproject in het gebied rond het Zeemanshuis.

In het S-RSA wordt gesteld dat Antwerpen verschillende troeven kent als kantorenstad maar dat het aandeel aan het totale aantal m² kantooroppervlakte in Antwerpen eerder klein is in vergelijking met de hoofdstad Brussel. Het S-RSA stelt dat indien Antwerpen een verdere groei wil realiseren binnen de kantoorbehoevende dienstverlening dat zij haar marktaandeel binnen de kantorenmarkt moet behouden en zo mogelijk trachten te versterken. Er worden in het S-RSA een aantal geplande kantoorlocaties opgesomd die het aanbod zullen versterken. De site rond het Zeemanshuis wordt hierbij vermeld met een kantooroppervlakte van maximum 12.500 m².

De continue groei en transformatie van de stad heeft een weefsel doen ontstaan dat bestaat uit verschillende vormen en dichtheden. Het weefsel van Antwerpen bestaat zowel uit kleine, smalle en monofunctionele bouwblokken als uit grotere poreuze bouwblokken waarvan de binnengebieden opgesoupeerd worden door uiteenlopende activiteiten en bestemmingen. Deze porositeit van de stad moet gebruikt en verbeterd worden door handelsactiviteiten, wonen en werken te integreren in elkaars nabijheid. Het terugdringen van leegstand is hieraan gekoppeld. Het S-RSA duidt 4 focusgebieden aan waar herdefiniëring van het stedelijke weefsel gekoppeld aan beeldkwaliteit wenselijk is. Het CHE-gebied Binnenstad maakt deel uit van deze selectie van focusgebieden. Bovendien stelt het S-RSA dat in deze focusgebieden prioriteit kan verleend worden aan het opzetten van bouwblokprojecten. Het S-RSA vermeldt dit instrument als een noodzakelijke strategie voor een verbeterde woonkwaliteit en voor het verbeteren en versterken van de open ruimten op buurtniveau in de negentiende-eeuwse gordel op maat van de 21^ste eeuw. Het S-RSA vermeldt ook dat naar aanleiding van deze bouwblokprojecten kan het BPA binnenstad aangepast worden.

Het S-RSA duidt een harde ruggengraat aan voor Antwerpen. Deze harde ruggengraat is bedoeld als de strategische ruimte voor het uitwerken van belangrijke strategische acties die een nieuwe relatie met de rivier stellen en een rol bepalen voor elk deel van de stad.

Het Schipperskwartier wordt aangeduid als onderdeel van de harde ruggengraat. De belangrijkste doelstellingen voor dit gebied zijn:

• een herintegratie van deze buurt als essentieel onderdeel van de stad;

• een reorganisatie van een gecontroleerde en gereduceerde prostitutiebuurt, de heraanleg van het publiek domein, specifieke diensten, … ;

• vernieuwing of transformatie van verlaten gebouwen, leegstaande terreinen en bouwblokken (vb. een vernieuwde woon- en werkomgeving Zeemanshuis met een maritiem hotel en een nieuw openbaar park, …);

• een belangrijk uitgangspunt voor de reïntegratie van dit gebied is de historische en culturele context. Het gebied is een belangrijke link op culturele noord-zuidas tussen het Eilandje (gepland MAS), het historisch stadscentrum en het Zuid.

Bindende deel

Het op te maken BPA kadert in de bindende bepaling met betrekking tot het operationaliseren van een generiek beleid m.n. maatregel 4 ‘het opmaken van gebiedsgerichte RUP’s en bouwblokprojecten in de stedelijke centra’.

Conclusie

Het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis kadert zowel in de richtinggevende bepalingen van het S-RSA, vooral dan wat betreft de aard en omvang van het programma (menging van functies, kantoorontwikkeling, commerciële functies, parkeren, herwaarderen van het poreuze weefsel,…) als binnen de bindende bepalingen.

2.5. Overige relevante wetgeving en plannen

2.5.1. Toekomstvisie 'Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen'

In februari 2002 werd een planningsproces goedgekeurd dor het College van Burgemeester en Schepenen om tot een onderbouwde en geïntegreerde toekomstvisie te komen als kader voor verdere investeringen in het Schipperskwartier. Deze toekomstvisie werkt onder het motto “Het Schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen” en valt uiteen in vier grote krachtlijnen:

• Het Schipperskwartier uitbouwen als een volwaardige wijk binnen de stad Antwerpen en een kwalitatieve scharnier tussen de binnenstad, de campusbuurt en het Eilandje met respect voor de eigenheid van het gebied.

• Het Schipperskwartier, een aangename woonbuurt – Inzetten op de wijk als woonbuurt, het ondersteunen van de huidige bewoners en het aantrekken van nieuwe bewonersgroepen, de verbetering van de woonomgeving en het uitbouwen van lokale woonondersteunende voorzieningen.

• Het Schipperskwartier als een beheersbare raamprostitutiebuurt.

• Het Schipperskwartier, aantrekkelijk voor investeerders – In een wijk met structurele leegstand is het belangrijk nieuwe bewoners en ondernemers aan te trekken die willen investeren. De stad wil een duidelijk kader bieden waarbinnen private partijen investeringsvoorstellen kunnen doen.

 
In deze toekomstvisie wordt het project Falconplein en het aanpalende bouwblok waarin het Zeemanshuis zich bevindt aangeduid als één van de strategische ontwikkelingen voor de wijk.

2.5.2. Bouwblokprojecten

Het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis garandeert de uitwerking van de visie op het bouwblok ‘Zeemanshuis’ dat door het bouwblokteam van de Stedelijke Planningscel als bouwblokproject werd geselecteerd.

Met het instrument van de bouwblokprojecten wil de stad Antwerpen naast grootschalige stedelijke ontwikkelingen ook kleinschalige puntsgewijze ingrepen uitwerken die het kwalitatief wonen in de stad stimuleren en op relatief korte termijn resultaat garanderen. Binnen het stedelijk weefsel van de stad wordt gezocht naar poreuze bouwblokken waarvan de binnengebieden het potentieel hebben om enerzijds volledig opnieuw ontwikkeld te worden of anderzijds volledig te ontpitten om uit te groeien tot een groen hart van een bouwblok. Initiatieven van promotoren, kleinschalige bedrijven of particulieren die interesse tonen om in een binnengebied van een bouwblok een project te realiseren met grote impact op het bouwblok, worden aangegrepen als aanknopingspunt voor verder onderzoek door het bouwblokteam van de Stedelijke Planningscel. Dit team behandelt en bestudeert de mogelijkheden in overleg en zoekt naar interessante synergieën en neemt ook een organisatorische en beleidsvoorbereidende taak op.

Een bouwblokproject wordt bijgevolg gedefinieerd als een strategisch, stedenbouwkundig instrument ter ondersteuning van de stadsontwikkeling waarbij, op basis van ontwerpmatig onderzoek, wordt nagegaan hoe een bouwblok ruimtelijk, economisch en sociaal op korte termijn, opgewaardeerd kan worden en waarbij een proces en een organisatie opgestart worden in functie van de uitvoering van minimum één deelproject binnen het bouwblok.

Het bouwblokteam selecteerde een aantal bouwblokprojecten waarbij concrete realisatie haalbaar wordt geacht binnen een samenhangend en doordacht geheel met een stedenbouwkundige meerwaarde.

2.5.3. Stadsontwerp Falconplein/Zeemanshuis

In 2005 werd, naar aanleiding van een Open Oproep van de Vlaamse Bouwmeester, een masterplan (stadsontwerp) opgemaakt door het architectenbureau RAPP+RAPP voor het Falconplein en het aanpalende bouwblok waarin het Zeemanshuis zich bevindt. Het stadsontwerp werd goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepen.

De realisatie van het stadsontwerp kan niet worden uitgevoerd binnen de voorschriften van het bestaande BPA Binnenstad – omgeving Falconplein. Voorliggend BPA werd opgemaakt om de realisatie van het stadsontwerp te kunnen realiseren en is een vertaling van de principes van het ontwerp opgemaakt door RAPP+RAPP.

2.5.4. Archeologie binnen het stadsproject Falconplein-Zeemanshuis

Ondergrondse sporen uit het verleden worden vaak bedreigd door bouwactiviteiten. Een eerste vereiste naar een beter beheer van het archeologisch erfgoed bestaat erin professionele archeologen te betrekken in het ruimtelijk beleid en de initiatieven rond stadsontwikkeling.

Tot op heden gebeurt het archeologisch onderzoek veelal gelijktijdig met de geplande bouw- of graafwerken. Dit is de oorzaak van een conflictsituatie. De archeoloog moet optornen tegen de snelheid en het mechanisch geweld van de aannemer, terwijl deze laatste geen vertraging wil oplopen. Indien vooraf rekening wordt gehouden met de mogelijkheid tot archeologisch onderzoek, kan veel ongenoegen worden vermeden.

De afdeling archeologie van de stad Antwerpen hanteert een archeologische advieskaart die een archeologisch verwachtingspatroon aangeeft voor het hele stadsgebied. Dit beleidsinstrument wordt gebruikt bij de formulering van archeologische adviezen op bouw- en verkavelingsaanvragen, BPA’s, etc.

Het projectgebied Falconplein-Zeemanshuis staat op de Archeologische Advieskaart ingekleurd als onderzoeksgebied wegens de eeuwenlange bewoning, de aanwezigheid van resten van het voormalige Falconklooster en de reële kans op archeologische resten die gerelateerd zijn aan het ambachtelijke gebeuren in de omgeving.

In een archeologisch onderzoeksgebied geldt als archeologisch basisadvies dat archeologen dienen opgenomen te worden in de adviesraden en overlegorganen in het kader van de geplande werkzaamheden en voor de aanvang van de werken in functie van geïntegreerde archeologische begeleiding een periode voor onderzoek afgesproken dient te worden en een bestek terzake opgemaakt.

Tijdens het archeologisch onderzoek worden alle sporen uit het verleden zo uitvoerig mogelijk geregistreerd. Foto’s, tekeningen, beschrijvingen, vondsten en bodemstalen leggen de basis voor de reconstructie van het verhaal van een huis, een straat of een bouwblok. Elke opgraving vormt een stukje uit de puzzel van het verleden van de stad.

De archeologische begeleiding van dit stedelijk ontwikkelingsproject bestaat uit twee luiken. Een eerste fase betreft een archeologisch vooronderzoek waarvan de resultaten een betere evaluatie van het gebied mogelijk maken en tegelijk een inhoudelijke bijdrage voor de ontwikkeling van het gebied vormen. Wanneer het project daarna in realisatie gaat dient voor adequate archeologische begeleiding te worden gezorgd in functie van het hiermee gepaard gaande grondverzet.

In de stedenbouwkundige voorschriften wordt een zekere flexibiliteit voorzien inzake mogelijke archeologische vondsten. Zo wordt in de stedenbouwkundige voorschriften van de ondergrondse parking een marge voorzien in minimale en maximale parkeerplaatsen en wordt er geen maximale diepte opgelegd zodat de parking desgevallend over meerdere ondergrondse lagen kan voorzien worden.

3. Knelpunten en potenties

3.1. Knelpunten

• Braakliggende terreinen.

• Een opzichzelfstaand Zeemanshuis dat schaduwwerking, inkijk, blokkeren van uitzicht, … veroorzaakt.

• Schaalbreuk door het Zeemanshuis met het omringende historische weefsel.

• Het kantoorgebouw aan de Oude Leeuwenrui voldoet niet aan de eisen die worden gesteld aan een hedendaags gebouw. Daarnaast heeft het gebouw ook een lage architectonische en historische waarde.

3.2. Potenties

• Kansen voor open ruimte, een zeldzaam en waardevol goed in de Antwerpse binnenstad.

• Kleinschalige bebouwing aan het Falconplein en de Generaal Belliardstraat.

• Ligging op de culturele as Eilandje | historisch centrum | Zuid.

4. Ontwikkelingsvisie

De visie m.b.t. de ruimtelijke ontwikkeling van het bouwblok werd uitgewerkt in het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis. Het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis is een vertaling van deze visie in een aantal bestemmingszones waaraan stedenbouwkundige voorschriften worden gekoppeld om de realisatie van het stadsontwerp juridisch-planologisch te kunnen concretiseren.

De onderstaande uitwerking van de visie heeft niet als doel het ontwerp van RAPP+RAPP tot in detail te herhalen. In deze toelichtingsnota zullen krachtlijnen uit het ontwerp van RAPP+RAPP worden aangehaald die een stedenbouwkundige relevantie hebben, waarna de manier waarop de krachtlijnen worden vertaald in stedenbouwkundige voorschriften, wordt toegelicht. Voor een gedetailleerde weergave van het ontwerp wordt verwezen naar het document dat werd opgemaakt door RAPP+RAPP.

4.1. Doelstellingen

De hoofddoelstelling van het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis beoogt, door de herontwikkeling van het bouwblok, het beschadigde stedelijke weefsel te herstellen en een hefboom te vormen voor de revitalisering van het Schipperskwartier tot een verleidelijk stukje Antwerpen waarbij wonen, werken en recreëren met elkaar geïntegreerd worden.

Deze doelstelling wordt beleidsmatig ondersteund door de toekomstvisie voor het Schipperskwartier die in 2002 door het College van Burgemeester en Schepen werd goedgekeurd en nadien ook werd opgenomen in het ontwerp Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen. De doelstelling werd vervolgens vormgegeven door de opmaak van het stadsontwerp RAPP+RAPP. Voorliggend BPA is noodzakelijk om de juiste juridisch-planologische randvoorwaarden te creëren om het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis te kunnen realiseren.

Het stadsontwerp werd zodanig opgevat dat het in fases uitvoerbaar is. Er worden verschillende nieuwe ontwikkelingen gepland waarbij zowel individuele kavels als grote projecten gerealiseerd worden.

Vanuit deze bedenking worden volgende algemene aandachtspunten geformuleerd:

• De realisatie van het stadsontwerp hangt af van concrete initiatieven van private investeerders. De nodige flexibiliteit qua programma, omvang en oog voor rendabiliteit moet nodig zijn ten einde de effectieve realisatie niet te hypothekeren.

• De voorgestelde ontwikkelingen in het masterplan – binnen en buiten het BPA-gebied – zullen vanuit verschillende initiatiefnemers en projectgewijze gerealiseerd worden. Hierbij is het zelfs niet zeker dat een ideale eindtoestand ooit wordt bereikt. Er mag dan ook niet enkel worden uitgegaan van ruimtelijke kwaliteit bij het bereiken van de eindtoestand. Ruimtelijke kwaliteit moet er zijn op elk moment, ook indien slechts delen zijn/worden gerealiseerd. Dit geldt zowel binnen het plangebied van het BPA als op de randen ervan (aansluiting BPA op omgeving).

Naast het garanderen van de juiste juridisch-planologische randvoorwaarden om het stadsontwerp vorm te geven, is het invulling geven aan de aandachtpunten “ontwikkelingsgericht – flexibiliteit” en “ruimtelijke kwaliteit (op elk moment)” eveneens een belangrijke doelstelling voor het BPA stadsproject Falconplein-Zeemanshuis.

4.2. Visie op het plangebied

4.2.1. Algemene visie

Met de herontwikkeling van het bouwblok Falconplein-Zeemanshuis wordt gekozen voor herstel van de historische ruimtelijke structuur. Er wordt teruggegrepen naar het historisch profiel van het huizenblok waarbij opnieuw wordt aangesloten op het stelsel van straten en pleinen van de middeleeuwse stad. Afbraak van het Zeemanshuis, waarvan de maat een schaalbreuk veroorzaakt, maakt oplossingen voor de omliggende wijk waarbij negatieve elementen zoals schaduwwerking, blokkeren van uitzicht, inkijk, … kunnen worden opgelost. Door de sloop ontstaat een bouwblok waarvan de randen weer kunnen worden bebouwd.

De visie is om functies in het bouwblok met elkaar te vermengen zodat een stukje Antwerpen ontstaat dat iets toevoegt aan de stad: een plek die zo is opgebouwd dat er in de openbare ruimte iets te doen valt; waar je mensen kan ontmoeten en waar je op een terrasje kan uitrusten; een stukje stad waar wonen, werken en recreëren worden gecombineerd.

4.2.2. Ruimtelijke principes

Slopen van niet gepaste bebouwing

Randbebouwing

Invulling binnenterrein

Het bouwblok aan het Falconplein kan worden verdeeld in een aantal hoven. De omringende bebouwing wordt door deze hoven voorzien van licht en lucht. Ze zijn groot genoeg om als openbare ruimte te functioneren. Om voldoende levendigheid en aantrekkingskracht voor deze openbare binnenhoven te garanderen dienen publieke en commerciële functies mogelijk gemaakt te worden in de bebouwing die uitgeeft op de binnenhoven. De hoven worden onderling verbonden door poorten. Het binnenterrein vormt hierdoor een stelsel van openbare binnenhofjes die naar wens gedurende de nacht kunnen worden afgesloten. Er is tevens vanuit de aanpalende straten, via poorten die ingewerkt worden in de bebouwing, een verbinding naar de binnenhoven.

Inpassing functies

een restaurant of een kunstgalerie kan deel uitmaken van de programmering. Hierdoor wordt het gelijkvloers op een adequate wijze ingevuld en krijgen de hoven een zekere aantrekkingskracht. De multifunctionele gebouwen worden aangeduid als het L-vormige en het C-vormige gebebouw.

Inpassing functies

een restaurant of een kunstgalerie kan deel uitmaken van de programmering. Hierdoor wordt het gelijkvloers op een adequate wijze ingevuld en krijgen de hoven een zekere aantrekkingskracht. De multifunctionele gebouwen worden aangeduid als het L-vormige en het C-vormige gebebouw.

Aanhelen achtergevels

4.2.3. Stadsontwerp

4.3. Relatie stadsontwerp - bestemmingszones

4.3.1. Stedenbouwkundige componenten

In het stadsontwerp zijn een aantal ‘stedenbouwkundige componenten’ te herkennen, met elk hun eigenheid. Deze eigenheid moet op één of andere manier in de stedenbouwkundige voorschriften gevat worden.

De manier waarop de krachtlijnen en het stedenbouwkundig beeld van de verschillende stedenbouwkundige componenten uit het stadsontwerp worden vertaald in ruimtelijke zoneringen, waaraan stedenbouwkundige voorschriften worden gekoppeld, wordt hierna toegelicht.

Voor de naamgeving van de bestemmingszones wordt teruggegrepen naar de bestemmingzones zoals weergegeven in het draaibroek voor de opmaak van BPA’s voor de stad Antwerpen. De stad Antwerpen hanteert dit draaiboek om uniformiteit na te streven voor de BPA’s op haar grondgebied. Dit is de reden waarom de terminologie uit het stadsontwerp opgemaakt door RAPP+RAPP niet wordt overgenomen in het BPA.

4.3.2. De lezing van het bestemmingsplan

De hoofdmaatvoering die wordt gehanteerd in het stadsontwerp opgemaakt door RAPP+RAPP wordt integraal overgenomen op het bestemmingsplan. De bestemmingszones worden afgestemd op deze maatvoering.

Er wordt uitgegaan van de bestaande profielen van de Falconrui en de Generaal Belliardstraat.

De grotere volumes schikken zich volgens een orthogonaal grid, dat wordt afgeleid van de Oude Leeuwenrui, in het bouwblok

In bijlage 5 wordt het orthogonaal grid weergegeven waarop het ontwerp werd opgebouwd.

4.3.3. Vertaling van de stedenbouwkundige componenten naar bestemmingszones

Het L-vormige en C-vormige multifunctionele gebouw met ondergrondse parking en ondergrondse polyvalente zaal

Randbebouwing

Bestaande bebouwing

Aan te helen bebouwing

Binnenhoven

4.3.4. Samenvatting

De stedenbouwkundige componenten worden samengevat in zes ruimtelijke zoneringen waaraan stedenbouwkundige voorschriften worden gekoppeld:

1. zone voor multifunctionele gebouwen

2. zone voor wonen

3. zone voor wonen, handel, horeca en kantoren

4. zone voor binnenhof

5. zone voor ondergrondse garage

6. zone voor ondergrondse socio-culturele, recreatieve en commerciële ruimten

Het stedenbouwkundige beeld dat per bestemmingszone dient nagestreefd te worden, wordt hierna verduidelijkt.

4.4. Na te streven stedenbouwkundig beeld en randvoorwaarden voor ontwikkeling

4.4.1. Zone voor multifunctionele gebouwen

4.4.2. Zone voor wonen

4.4.3. Zone voor wonen, handel, horeca en kantoren

4.4.4. Zone voor binnenhoven

4.4.5. Zone voor ondergrondse garage

4.4.6. Zone voor ondergrondse socio-culturele, recreatieve en commerciële ruimten

bijlagen

Bijlage 1: Facetkaart routing brandweer

Op basis van onderstaand routingplan werd overleg met de brandweer gevoerd. De brandweer heeft zich positief uitgesproken over dit plan mits de voorwaarde dat de woningen ter hoogte van hof IV grondontsloten zijn.

Opgemaakt door RAPP+RAPP

Bijlage 2: Facetkaart verkeer

Opgemaakt door RAPP+RAPP

Bijlage 3: Eigendomsverhoudingen

Opgemaakt door stad Antwerpen

Bijlage 4: Facetkaart ontsluiting

Opgemaakt door RAPP+RAPP

Bijlage 5: Hoofdmaatvoering

Opgemaakt door RAPP+RAPP