De gewenste structuur van het plangebied moet vertrekken vanuit het waternetwerk. Momenteel is het grootste deel van het industriegebied verhard. Daardoor kampt het laagst gelegen deel van het industriegebied met wateroverlast. Om dit te voorkomen moeten er op elk perceel maatregelen worden genomen, ook in de hoger gelegen delen zoals het plangebied van dit RUP.

Zoals in de hemelwaterverordening wordt eerst gekozen voor hergebruik, nadien infiltratie en uiteindelijk buffering voor het afvoeren. Vermits de geplande functie, detailhandel, veel verharde oppervlakte meebrengt, zal er voornamelijk oppervlakte moeten voorzien worden om het hemelwater te infiltreren.

Het hele industriegebied en dus ook het plangebied watert in zuidwestelijke richting af. Infiltratie- en buffergrachten moeten haaks op de stroomrichting worden voorzien. Grachten die volgens de stroomrichting georiënteerd zijn, moeten met schotten worden ingericht opdat het water wordt opgehouden.

Binnen het plangebied worden drie brede groenstroken parallel met de Moerelei voorzien. Deze stroken moeten het regenwater van de noordelijkste delen van het plangebied bufferen en laten infiltreren. In westelijke richting kunnen deze groenstroken doorgaan in de recreatiecluster Moerelei. Langs de Oudebaan wordt een buffer voorzien tussen de detailhandelszone, de recreatiecluster en de bestaande huizen. Deze buffer mildert het effect van de grootschalige ontwikkeling binnen het plangebied. In deze zone komt een gracht die de grote groenzones verbindt. Waar de buffergrachten en de gracht langs de Oudebaan kruisen, wordt bijkomende ruimte gecreëerd om de aansluiting tussen de grachten mogelijk te maken.

Een brede groenstrook begeleidt alle grachten. Zo wordt voldoende infiltratieoppervlakte opgelegd, en wordt ruimte voorzien om de grachten voldoende cachet te geven. Langs de Moerelei wordt een brede groenstrook ingetekend om de relatie tussen de forten te benadrukken.

Langs de Boomsesteenweg wordt tussen de rijweg en de rooilijn een voortuin ingetekend, hierin is een gracht mogelijk. Het is voornamelijk van belang dat deze zone groen wordt ingericht om het harde beeld van de Boomsesteenweg te verzachten en verblijfskwaliteiten van het plangebied te verhogen.

De ontsluiting van het plangebied wordt opgesplitst tussen bezoekers van de detailhandel en leveringen. De bezoekers van de detailhandel rijden binnen langs de Boomsesteenweg.

Per cluster wordt aan de zijde van de Boomsesteenweg (N177) één in- en uitrit voorzien. De toegangen voor fietsers en voetgangers worden apart van de in- en uitritten van het gemotoriseerd verkeer voorzien.

Per cluster zal er één gezamenlijke parking worden aangelegd. Deze clusters worden doorverbonden opdat wie van de ene winkel naar de ander gaat, dit in de eerste plaats te voet kan doen en desnoods de auto kan gebruiken. Door de parkings te verbinden, wordt de hele site bereikbaarder vanop de A12. Vermits je dan veilig de afrit na de viaduct kan gebruiken, uitvoegen naar het plangebied en de oprit naar een parking inslaan. Hierbij moet een veiligheidsafstand tussen de uitrit en het oprijden van de parking worden gehanteerd.

De Oudebaan wordt slechts de ontsluiting voor de bewoners, de bedrijven die langs deze weg zijn gelegen en het laden en lossen van de detailhandel. Om te voorkomen dat de Oudebaan als parallelweg voor de parking zal dienen, mag er geen verbinding gemaakt worden tussen de parkings voor de bezoekers van de grootschalige detailhandel en de Oudebaan.

De voorgaande structuren bepalen het kader waarbinnen de dynamischere functie hun plaats kunnen vinden.

Binnen het plangebied komen drie grote clusters voor detailhandel:

• De site van Henschel

• De site van Intervest met o.a. Tony Mertens, Prémaman, AS Adventure…

• De site van Gamma en Woodtex

In de clusters zullen enkel de functies worden bepaald. De opdracht van het RUP is om grootschalige detailhandel mogelijk te maken. We streven naar enkel grootschalige detailhandel en clusters van grootschalige detailhandel. Een minimumoppervlakte per unit en per aanvraag is dus aangewezen.

Detailhandel kan, afhankelijk van het assortiment, niet de hele oppervlakte invullen. Deze locatie verdraagt ruimtelijk wel heel wat programma. Daarom wordt mogelijk gemaakt dat er KMO, reca of recreatie in nevenfunctie wordt toegevoegd. Voor KMO wordt de invulling zeer vrij gelaten. Ook zullen ondersteunende functies (bv restaurant,…) mogelijk zijn. Meervoudig ruimtegebruik moet aangemoedigd worden daarom is recreatie uitdrukkelijk opgenomen in de nevenfuncties. Zo kan een sportveld bij een sportzaak worden aangelegd waarop ’s avonds een club traint. Hotels, congressen en autonome kantoren worden in het plangebied niet extra gestimuleerd.

Door de aanwezigheid van de A12 met de bijhorende geluidsoverlast en verminderde luchtkwaliteit en doordat de omgeving is en wordt ingericht om industrie, KMO en grootschalige detailhandel goed te laten functioneren, is dit geen geschikte locatie voor woningen. Daardoor kan een aanvaardbare woonomgeving niet gegarandeerd worden. De aanwezige woningen bemoeilijken een duurzame ontwikkeling van de detailhandelsclusters. Daarom moet voor beide een scenario worden uitgewerkt om op korte of lange termijn te worden omgevormd naar een zone-eigen bestemming.

Concept: ontsluiting

Concept: groen & water

In de punt van het plangebied, waar de afstand tussen de Oudebaan en Boomsesteenweg minimaal wordt, ligt nu een tankstation. Dit is een geschikte functie voor deze locatie. Binnen de voorliggende plannen wordt dit tankstation dus behouden. Bovendien is de beschikbare ruimte op deze kavel te klein om grootschalige detailhandel op mogelijk te maken.