4.1 Bestaande Ruimtelijke Structuur

4.1.1 Historiek

Ten tijde van Ferraris (1775) was er ter hoogte van Deurne-Centrum amper sprake van stedelijke ontwikkeling. De Turnhoutsebaan was wel al een belangrijke invalsweg naar het toenmalige Antwerpse stadscentrum, waarlangs ter hoogte van de kruising met het Schijn een kleine nederzetting was ontstaan: Deurne-Dorp. Deze woonkern was voornamelijk gesitueerd rond de Sint-Fredeganduskerk, ter hoogte van de Lakborslei. In het plangebied Hallershof was er toen al bebouwing aanwezig. Deze was op de Turnhoutsebaan gericht, met enkele aanbouwen naar de achterliggende open ruimte toe.

Omstreeks 1902 heeft Deurne-Dorp zich langsheen de Turnhoutsebaan meer richting Wijnegem ontwikkeld. De eerste bebouwing langsheen de Hallershofstraat en de Rosenstraat is inmiddels ontwikkeld. In het plangebied Hallershof is de lintbebouwing langs de Turnhoutsebaan behouden, maar de achterbouwen hebben plaats gemaakt voor enkele nieuwe woningen lang de Hallershofstraat en de Rosenstraat.

In 1948 verschuift de woonontwikkeling verder in noordoostelijke richting. Achter het nieuwe Atheneum is de Gallifortlei al volledig verkaveld. In Deurne-Dorp zelf zijn alle stegen inmiddels volledig bebouwd. Dit is in het plangebied Hallershof duidelijk te merken: zowel langs de Turnhoutsebaan als langs de Rosenstraat is een volwaardig woningenlint ontstaan. Ter hoogte van Turnhoutsebaan nr31-33 is er al doorgebouwd tot tegen de Rosenstraat.

In 1959 is er ten opzichte van 1948 een enorme verdichting van het woonweefsel merkbaar. Nagenoeg overal zijn diepe achteruitbouwen verschenen, die de bouwblokken en stegen geleidelijk aan laten dichtslibben. Het plangebied Hallershof is hiervoor exemplarisch. Op de hoek Turnhoutsebaan_Hallershofstraat is er bebouwing afgebroken en de nieuwe bebouwing trekt de rooilijn in de Hallershofstraat schuin. Verder is nagenoeg het hele plangebied volgebouwd. De open tuinruimte tussen Turnhoutsebaan en Rosenstraat is bijna volledig ingevuld met achteruitbouwen. Veel van de woningen langs de Rosenstraat zijn hun woonfunctie verloren en werden als bijgebouwen opgenomen bij de percelen langs de Turnhoutsebaan.

4.1.2 Morfologische structuur

De morfologie rond het plangebied is erg gevarieerd en ongestructureerd.

Aan de westelijke zijde van de Hallershofstraat is, op de hoek met de Turnhoutsebaan (2), nog de oude kleinschalige bebouwing aanwezig. Het hoekpand zelf heeft wel een uitgesproken ‘steenweg’-karakter, terwijl de achterliggende panden een meer dorpse sfeer uitstralen. Dieper in de Hallershofstraat (1) grenst aan deze historische bebouwing een recenter en middenschalig schoolgebouw.

Aan de oostelijke zijde van de Hallershofstraat (3) bevinden zich eveneens nog enkele oude kleinschalige dorpswoningen.

De bebouwing in de Rosenstraat bestaat in het westelijke deel uit een cluster kleine historische dorpswoningen (4), die gegroepeerd zijn in een L-vorm rondom een klein binnenpleintje met semi-publiek karakter. Verder oostwaarts werden onlangs op een braakliggend perceel, op basis van de BPA-voorschriften, enkele nieuwe woningen (5) ontwikkeld. Deze geven een hedendaagse interpretatie van de steegjeswoningen en sluiten naadloos aan op een historische groep woningen (6) langs de Rosenstraat.

De zuidelijke zijde van de Rosenstraat wordt voor een groot deel ingenomen door oude kleinschalige woningen die in vorige decennia omgevormd werden tot berghokken (8) bij de woningen langs de Turnhoutsebaan. Hierdoor heeft deze zijde van de Rosenstraat een erg gesloten en onaantrekkelijk karakter.

Onlangs werd aan de Turnhoutsebaan een deel van de verkrotte woningen afgebroken en vervangen door nieuwbouw (7) op basis van de BPA-voorschriften. Eén van de doelstellingen van het BPA is het ontpitten van de dichtgeslibde tuinen. Bij deze nieuwbouw maakten de vervallen berghokken dus plaats voor een tuin, waardoor in de Rosenstraat al meer licht en lucht getrokken wordt.

Tussen de nieuwbouw en het projectgebied Woonhaven Antwerpen bevinden zich het pand van de optieker en nog enkele kleinschalige woningen (11). Aan de overzijde van de Turnhoutsebaan (12), tegenover het plangebied, zijn de meeste woningen eerder middenschalig en van een recentere bouw- of verbouwingsperiode. Net over het plangebied staan langs de ene zijde van de Stalinsstraat nog enkele kleinschalige woningen en aan de andere zijde een groter wooncomplex (10). Beide zijn eveneens door Woonhaven Antwerpen verworven, samen met het achtergelegen braakliggend perceel, en worden eveneens als woonproject ontwikkeld.

In de afgelopen jaren startte langs de Turnhoutsebaan in Deurne een tendens tot schaalvergroting. Het OCMW-pand (9) op de grens met het Cogelsplein is hiervoor exemplarisch. Deze tendens was één van de redenen waarom destijds het BPA Deurne-Dorp opgemaakt werd: toenemende bouwvolumes beperkten de leefkwaliteit in de achterliggende stegen, waardoor gezocht diende te worden naar een evenwicht tussen enerzijds de dynamische steenweg en anderzijds de historische dorpscontext.

4.1.3 Ontsluiting

Het plangebied is goed ontsloten voor het gemotoriseerd verkeer. De Turnhoutsebaan is in de wegencategorisering geselecteerd als stedelijke hoofdverkeersweg en verzorgt de rechtstreekse verbinding tussen het plangebied enerzijds en zowel de kernstad (stadinwaarts) als de stadsrand (staduitwaarts) anderzijds. De Turnhoutsebaan heeft redelijk wat autoverkeer te verwerken.

Ter hoogte van het plangebied is de Turnhoutsebaan erg smal (6) en wordt daardoor momenteel als druk en onveilig ervaren. Bij de geplande werken aan de Turnhoutsebaan blijft ter hoogte van het plangebied het smalle wegprofiel behouden.

Daardoor blijft ter hoogte van het plangebied het openbaar vervoer (tram en bus) dezelfde verkeersruimte delen als het autoverkeer. Ter hoogte van het Cogelsplein blijven een tram- en bushalte (5) behouden, maar worden wel heringericht.

Momenteel zijn er op de Turnhoutsebaan heel wat parkeerplaatsen, vooral aan de zuidelijke zijde kan nagenoeg ononderbroken geparkeerd worden (7 en 8).

Bij de herinrichting van de Turnhoutsebaan zullen de meeste parkeerplaatsen verdwijnen, enkel aan de zuidelijke zijde en ter hoogte van het plangebied worden een paar plaatsen opnieuw voorzien. Naast het plangebied, in de Hallershofstraat,

wordt er momenteel ook geparkeerd maar dit zijn geen officiële parkeerplaatsen (1). Achter het plangebied, midden in het bouwblok, bevindt zich nog een grote parking voor de Colruyt (2).

In de omgeving van het plangebied vormen de historische stegen een netwerk voor langzaam verkeer. Hiervan maken de Rozenstraat (3), de Joostplaats, de Grapheusstraat, de Stalinsstraat, de Koraalplaats (en parkje) en de Coeveltstraat deel uit. Dit netwerk vormt een aangenaam alternatief voor drukke straten zoals de Turnhoutsebaan (bovenlokale functionele fietsroute) en de Lakborslei (lokale fietsroute). Toch worden ook deze steegjes door de druk van het autoverkeer bedreigd. Vooral aan de Joostplaats dringen de auto’s frequent in het fijnschalige weefsel door (4). Het masterplan voorziet een opwaardering van de steegjes, waarbij het autoverkeer er meer beperkt wordt.

4.1.4 Functionele Structuur

Het plangebied maakt deel uit van de Turnhoutsebaan, die weleer een echte winkelstraat vormde. De afgelopen decennia is het aantal winkels er echter aanzienlijk gedaald. In de omgeving van het plangebied zijn nog wel verspreid een aantal winkels en diensten aanwezig, vooral in het deel richting Frank Craeybeckxlaan aan de zuidelijke zijde (8). Hier bevindt zich achterin, ter hoogte van de Koraalplaats, ook het volkskundemuseum Turninum (7). Aansluitend aan de Koraalplaats is ook een klein buurtparkje (Pa) gelokaliseerd. Dit parkje bevindt zich op ongeveer 150m loopafstand van het plangebied.

Richting Cogelsplein is er meer horeca aanwezig. Tussen het Cogelsplein en het Rode Kruisplein (5) bevindt zich een kleine cluster cafés en tavernes. Ter hoogte van het Cogelsplein heeft het oude gemeentehuis (Th) ook een nieuwe functie gekregen. Het doet nu dienst als theater (EWT-theater). In de brouwerij er tegenover, in de Stalinsstraat, (Br) zitten een aantal verenigingen. Aan de overzijde van de Turnhoutsebaan (6) bevindt zich naast de interieurzaak Pluym een OCMW-centrum, dat doorloopt tot in de Coeveltstraat. Daar situeren zich de Sint-Fredeganduskerk (1), een klooster en een school (2). Ten noorden van de kerk is de bijhorende begraafplaats omgevormd tot een begraafpark.

Ten noorden van het plangebied, in de Hallershofstraat, bevindt zich tegenover de school het parochiecentrum (3) met erachter op de parking van de Colruyt (4) enkele gebouwen waarin verenigingen een plekje vonden.

Het braakliggende terrein van het plangebied vormt momenteel een gapend gat in het weefsel van Deurne-Centrum. Niet alleen morfologisch maar ook functioneel is dit een knelpunt. Het ontbreken van een activiteit (winkels) op deze plek is minder problematisch want aan de noordelijke zijde van de Turnhoutsebaan is er niet meer echt sprake van een winkellint en zijn er nog op verschillende plaatsen woningen gebouwd. Wat wel storend werkt is het braakliggende karakter, dat hier een erg desolate indruk geeft aan de Turnhoutsebaan en daardoor het imago van Deurne-Centrum als ‘kloppend hart’ van het district nadelig beïnvloedt.

4.2 Voorgeschiedenis

4.2.1 Project Dalemans (2005)

De behoefte om het BPA Deurne-Dorp op deze locatie te herzien wordt grotendeels veroorzaakt door de recente historiek van deze plek. In 2005 waren de percelen van het projectgebied Woonhaven Antwerpen nog in eigendom van een private ontwikkelaar die hier een woonproject wou realiseren.

Zoals overal langs de Turnhoutsebaan in Deurne had zich hier decennia lang een tendens tot leegstand en verkrotting voltrokken als gevolg van onzekerheden met betrekking tot de rooilijn. De rooilijn werd pas op 21 juni 1999 bij KB vastgelegd op de toenmalige ‘huidige situatie’. Voor het plangebied betekende dit dat de vreemde dubbele inspringing van de bebouwing juridisch verankerd werd.

Vanaf de goedkeuring van de rooilijn vormden de leegstaande en verkrotte panden langs de Turnhoutsebaan gegeerde investeringen voor ontwikkelaars. Zij kochten stelselmatig percelen op en trachtten deze te bundelen tot grotere gehelen waarop dan nieuwbouw gerealiseerd zou kunnen worden. Samen met deze tendens deed zich ook een verandering in de typologie voor. Voordien bestond de bebouwing langs de Turnhoutsebaan in Deurne voornamelijk uit woonhuizen. Voor de ontwikkelaars was een omvorming naar appartementsblokken een meer rendabele realisatie. Op sommige delen van de Turnhoutsebaan, zoals tussen de Frank Craeybeckxlaan en de Leeuwlantstraat, vormen de nieuwe appartementsblokken nu een abrupte schaalbreuk met de oorspronkelijke kleinschalige woningen.

Het ‘project Dalemans’, dat in 2005 voor vergunning werd ingediend, past binnen deze tendens. Het ingediende plan voorzag drie extra bouwlagen en verdubbelde de bouwdiepte ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Niet alleen voorzag het project een grote toename aan bouwvolume, tegelijkertijd zocht het ook weinig toenadering of verankering in de omgeving. Er werd geen aansluiting gezocht met de bestaande bebouwing langs zowel de Turnhoutsebaan als de Hallershofstraat. De Rozenstraat werd verder gedegradeerd tot achterkant. Het project voorzag een verbreding van de Rozenstraat over de volledige lengte van het plangebied. Hierdoor zou het geborgen karakter van zowel de Rozenstraat als de Jan Brielstraat grotendeels teniet gedaan worden en zou de auto nog verder in de steegjes kunnen doordringen. Bovendien werd net naast de Rozenstraat ook de toerit van de ondergrondse parking voorzien, hetgeen de rust en attractiviteit van de steeg niet ten goede zou komen.

Het ‘project Dalemans’ werd in het najaar van 2005 vergund op basis van de toen geldende gewestplanbestemming ‘woongebied’. De motivatie hierbij vormde enerzijds de kunstmatige tendens tot schaalvergroting langs de Turnhoutsebaan en anderzijds de economische rendabiliteit voor de ontwikkelaar.

Kort na de vergunningverlening is de ontwikkelaar failliet gegaan, waardoor het project niet gerealiseerd werd.

Leegstand / verkrotting

Appartementsblokken: schaalvergroting en schaalbreuk

Waardevol historisch weefsel: stegenstructuur en kleinschaligheid

4.2.2 Structuurschets (2003) en BPA (2007)

De tendens van leegstand en verkrotting en de goedkeuring van de rooilijn spoorden niet alleen private ontwikkelaars aan om langs de Turnhoutsebaan te investeren. Al in 2001 kwam de sociale huisvestingsmaatschappij Perisfeer (later opgenomen in Woonhaven Antwerpen) bij de stad aankloppen met een voorstel om op het braakliggende terrein langs de Stalinsstraat, aan de overzijde van de Turnhoutsebaan recht tegenover het plangebied van dit RUP, een woonontwikkeling in combinatie met hun kantoren te realiseren. Deze vraag vormde voor de stad de aanleiding om een planproces voor gans Deurne-Dorp op te starten. Na een intensief proces, waarbij alle actoren betrokken werden via een reeks workshops, resulteerde dit in 2003 in de ‘Structuurschets Deurne-Dorp’.

Bij de opmaak van de structuurschets bleek al snel dat door de lokale actoren de tendens om de woonhuizen langs de Turnhoutsebaan stelselmatig te vervangen met appartementsblokken als een negatieve evolutie werd ervaren en bovendien effectief enkele problemen veroorzaakte.

Langs de Turnhoutsebaan staat de lokale winkelcluster al een tijdje onder druk door de toename van de verkeersdruk enerzijds en nieuwe detailhandelsontwikkelingen zoals het nabijgelegen shoppingcentrum in Wijnegem anderzijds. De nieuwe appartementsblokken creëren niet alleen zelf meer verkeer (hogere bewonersconcentratie), er wordt ook weinig aandacht aan de winkelfunctie geschonken. Delen van de gelijkvloerse ruimte wordt ingevuld met woningen of in het beste geval met diensten. Hierdoor worden de ‘gaten’ in het winkellint niet of onvoldoende opgelost. Bovendien zorgt de speculatie van de ontwikkelaars ervoor dat panden soms lang blijven leegstaan en dat het voor kleine detailhandelaars moeilijker wordt om de almaar duurder wordende percelen te verwerven of te behouden.

Voor de bewoners van Deurne-Dorp vormen de appartementsblokken een bedreiging van hun woonkwaliteit. In het kleinschalige maar redelijk dense historische weefsel bestaat er een zekere harmonische verhouding tussen bebouwing en open ruimte, tussen privaat en publiek. De woningen beschikken er ofwel over een klein eigen tuintje ofwel kunnen ze gebruik maken van de kleine publieke open plekken in het bouwweefsel. De lage bebouwing zorgt ervoor dat in alle woningen, tuintjes en publieke plekken er voldoende zonlicht en lucht aanwezig is en garandeert voldoende de privacy van de bewoners. Door de geleidelijkheid van deze transformatie botsen de nieuwe appartementsblokken vaak met het aanpalende weefsel waarop ze nog moeten aansluiten en nemen ze meestal het licht en de luchtigheid voor de omliggende woningen weg. Toenemende inkijk werkt de individualisering in de hand waardoor het collectieve karakter van de steegjes op sommige plekken stilaan uitdooft.

In de visie van de structuurschets werd het behoud en de verdere bescherming van het kleinschalige en specifieke weefsel vooropgesteld. Samen met de bewaard gebleven beschermde monumenten en dorpsgezichten vormt dit immers een bijzonder weefsel met hoge cultuurhistorische waarde. Maar dit wil niet zeggen dat er geen nieuwe ingrepen kunnen plaatsvinden en geen nieuwe impulsen kunnen gegeven worden. Bij deze ingrepen moet een optimale afstemming met het cultuurhistorische weefsel echter wel de ambitie zijn.

De structuurschets was een breed gedragen document dat in 2003 door de gemeenteraad goedgekeurd werd. Naar aanleiding van de vastgestelde problemen met betrekking tot de schaalvergrotingstendens werd de opdracht gegeven om de nodige juridische maatregelen te nemen om het waardevolle historische weefsel, met zijn bijhorend dorps karakter en woonmilieu, te beschermen. Met de opmaak van het Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) ‘Deurne-Dorp’ werd getracht deze doelstelling in te vullen. Tijdens het planproces bleek het echter al gauw niet evident om via het BPA een bescherming van het bestaande weefsel op te nemen en dit te combineren met voldoende flexibele mogelijkheden tot vernieuwing. Een sterke conserveringsdrang, geconfronteerd met argumenten als rechtszekerheid en rendabiliteit, leidde ertoe dat het oorspronkelijke flexibele opzet (projectzone- aanpak) nagenoeg volledig verlaten diende te worden en het BPA uiteindelijk een klassieke opbouw kreeg. De gewenste afstemming werd er uiteindelijk in verwerkt in de vorm van een variatie aan bebouwingstypologieën met bijhorende voorschriften (steegjeswoningen, begijnhofwoningen, steenwegwoningen, bouwblokkenwoningen en hoofdaswoningen). Slechts twee meer flexibele projectzones bleven behouden. Zoals in punt 3.1.1 aangegeven valt het plangebied van dit RUP onder twee bebouwingstypologieën en -voorschriften uit het BPA: lage en hoge steenwegwoningen.

De uiteindelijke BPA-bestemming binnen het plangebied is in de loop van de opmaak van het plan sterk beïnvloed door het project Dalemans (zie 5.4.1). Oorspronkelijk was het plangebied in het BPA volledig opgenomen binnen een projectzone. De keuze om dit te doen hing samen met de toenmalige leegstand en de potentie dat er op korte termijn vele projecten zouden opgestart worden. Er werd tevens voorzien dat de rooilijn een beetje achteruitgeschoven zou worden i.f.v. meer ruimte voor langzaam verkeer op de Turnhoutsebaan. De mogelijkheid tot het verschuiven van de rooilijn hing nauw samen met de keuze voor een beperktere bouwhoogte en -diepte in functie van de Rozenstraat en Jan Brielstraat (verhouding afstand_volume).

Het principe van de projectzone bleek echter decretaal onvoldoende juridische garanties te kunnen vastleggen en diende al snel verlaten te worden. Er werd overgestapt op een klassieke zonering, waarin de garantie van een beperkte bouwhoogte (3 bouwlagen) en -diepte (12m) langsheen de Turnhoutsebaan opgenomen werd, evenals een achteruitgeschoven rooilijn.

Het planproces van het BPA liep echter in tijd achter op de vergunningsaanvraag van het project Dalemans. Aangezien dit project, ondanks de goedgekeurde ambities van de structuurschets toch reeds een vergunning had verkregen, werd uiteindelijk beslist om het ontwerp-BPA nogmaals aan te passen en de bouwhoogte op de hoek Turnhoutsebaan - Hallershofstraat op te trekken tot

4 bouwlagen. De extra bouwlaag vormt voor het achtergelegen gebied een cruciaal verschil wat betreft zoninval, licht en lucht. Ook de rooilijn diende op de toenmalige (en huidige) situatie behouden te blijven. Deze aanpassingen zorgden voor veel protest van de omwonenden tijdens het openbaar onderzoek, maar bleef uiteindelijk gehandhaafd in functie van de verleende bouwvergunning. Het project werd echter nooit gerealiseerd.

Masterplan Ontwerpend Onderzoek: krachtlijnen geselecteerd scenario

Principe Rosenstraat:

Oriëntering bebouwing (zicht)

Alternerende open ruimten (lucht)

Inpassing voorkeursscenario

4.3 Voortraject masterplan

Zoals aangegeven in punten 1.1.1 en 3.3.2 is de hoek Hallershofstraat_ Turnhoutsebaan een cruciale plek in Deurne-Centrum die al te lang een braakliggende kankerplek vormt en die in het masterplan als één van de strategische te onderzoeken locaties opgenomen wordt. Het masterplan onderzocht voor de strategische plek hoek Hallershofstraat_Turnhoutsebaan verschillende ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden. Hierbij werden volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Door de Gecoro werd gevraagd aan de Rosenstraat een ‘voorkantsituatie’ te creëren.

• De Rosenstraat krijgt over een stuk een breedte van 4m in plaats van de huidige 1,5m om alle woningen in deze straat voor de brandweer voldoende bereikbaar te houden.

• Aan de Rosenstraat bedraagt de gewenste bouwhoogte maximaal 2 bouwlagen.

• Aan de Hallershofstraat wordt het behoud van de publieke ruimte en de parkeerplaatsen nagestreefd.

Naast deze uitgangspunten grijpt het masterplan voor deze plek eveneens terug naar de oorspronkelijke doelstellingen die in de structuurschets werden opgenomen, namelijk niet alleen respect voor het kleinschalige historische weefsel maar ook voldoende aandacht voor de leefkwaliteit wat betreft licht, lucht en zichten. Dit betekent concreet een evenwichtsoefening tussen afstanden en bouwhoogten, tussen voor- en achterkanten en tussen de typologieën van de steegjes (Rozenstraat en Jan Brielstraat) en de steenweg (Turnhoutsebaan). In het ontwerpend onderzoek werd tevens gezocht naar een betere oplossing voor de huidige dubbelknikkende rooilijn langsheen de Turnhoutsebaan. Deze is immers niet alleen erg beperkend voor de architectuur van het gebouw maar creëert ook een vreemde gevelwand en publieke ruimte.

Uit de onderzochte scenario’s werd een scenario geselecteerd waarin met twee woningtypen wordt gewerkt. Aan de zuidwestelijke kant, langs de Turnhoutsebaan en Hallershofstraat, worden appartementen geprojecteerd. Het bouwvolume telt maximum 4 bouwlagen en accentueert de hoek. Langsheen de Rosenstraat worden grondgebonden woningen ontworpen. Hierdoor wordt de schaal en typologie van de steegwoningen gerespecteerd. Het parkeren voor bewoners gebeurt ondergronds. Het parkeren voor bezoekers gebeurt op de parkeerplaatsen die in de Hallershofstraat voorzien worden.

Het geselecteerde scenario past zich in de logica van de Rozenstraat in en creëert er een afwisseling tussen open en bebouwde delen. Hierdoor blijven tegelijkertijd het geborgen karakter van de Rozenstraat en de behoefte aan voldoende luchtigheid gerespecteerd.

De krachtlijnen van het geselecteerde scenario vormen de basis voor de opmaak van het RUP.