1.2.3.1 Types en afmetingen

De gebouwen in combinatie met het netwerk van straten en paden zorgen voor een open stedelijk weefsel waarbij gesloten bouwblokken aanvullend worden toegestaan. Er worden drie hoofdtypes van gebouwen toegelaten:

• blokken: mogen uitsluitend in striga 0, 1, 2, 3, 4, 5 en 6 gerealiseerd worden. Blokken bestaan uit één volume met rechthoekige footprint of meerdere haaks geschakelde al dan niet met elkaar verbonden volumes met rechthoekige footprint en sluiten door hun configuratie aan minstens één zijde met een niet bebouwd binnengebied aan op een straat of een pad. Het aantal bouwlagen bedraagt minimum 4 en maximaal 8 + 1 voor technische installaties. Voor rijwoningen geldt een minimum van 3 bouwlagen. De maximale bouwdiepte per volume met rechthoekige footprint bedraagt 12 meter (exclusief bigger & cheaper) en 16 meter (exclusief bigger & cheaper) indien het gebouw zich tussen twee panorama’s bevindt.

• balken: mogen uitsluitend in striga 0, 1, 2, 3, 5 en 7 gerealiseerd worden. Balken hebben een rechthoekige footprint. In geval het gebouw een woonfunctie huisvest, bedraagt de maximale bouwdiepte 14 meter (exclusief bigger & cheaper) en 16 meter (exclusief bigger & cheaper) indien het gebouw zich tussen twee panorama’s bevindt. Indien in het gebouw geen woonfunctie wordt gehuisvest of in geval van specifieke woonvormen, zoals een verzorgingstehuis en studentenhuisvesting waarbij de individuele woonruimtes een beperkte oppervlakte hebben, bedraagt de maximale bouwdiepte 20 meter., Het aantal bouwlagen bedraagt minimum 4 en maximum 6 + 1 voor technische installaties.

• Torens: de torens zijn altijd geïntegreerd in een balk of een blok. De gevelbreedte van betreffende balk of blok is steeds groter dan de gevelbreedte van de toren.
  De bouwdiepte van de torens is gelijk aan de bouwdiepte van het blok of de balk waarvan deze toren deel uitmaakt. De vloeroppervlakte per verdieping van de torens bedraagt maximaal 600 m². De vloeroppervlaktebeperking geldt niet voor de torens in striga 0 en 7.
  De hoogte van de torens bedraagt minimum 60 meter en maximum 80 meter.
  De gevels van het gedeelte van een toren dat uitsteekt boven de blok of balk waarvan deze toren deel uitmaakt, moeten niet in het verlengde liggen van de blok of balk in zoverre de projectie van de gevellijnen als uiterste begrenzing wordt gerespecteerd. Insprongen, overkragingen en dergelijke boven de blok of balk waarvan de toren deel uitmaakt, zijn toegelaten binnen het maximaal toegelaten gabariet. Buiten het maximaal toegelaten gabariet worden enkel bigger & cheaper en balkons toegelaten.

In aanvulling op bovenstaande zijn ook volgende types toegelaten:

• Gebouwen met een grotere footprint en gesloten bouwblokken in striga 0 voor alle toegelaten bestemmingen en in de andere striga uitsluitend voor de huisvesting van gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut in de vorm van kantoren, sportinfrastructuur of scholen/kinderdagverblijven.
  Deze gebouwen worden enkel toegelaten indien aan de overige voorschriften wordt voldaan. De layout van dergelijk gebouw moet garanderen dat in elke werk- en verblijfsruimte natuurlijk licht kan toetreden.

• Op percelen de aan minstens 3 zijden grenzen aan openbaar domein is eveneens de oprichting van paviljoenen in een parksetting toegestaan voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut in zoverre de kleinschaligheid van de gebouwen een meerwaarde betekent voor de specifieke functies die er gehuisvest worden. Gebruik van de paviljoenen voor in hoofdzaak berging, opslag of het stallen van voertuigen is niet toegestaan.
  De verhouding tussen bebouwde oppervlakte en niet-bebouwde oppervlakte bedraagt maximum 1/3.
  Wat betreft de inplanting ten aanzien van andere gebouwen geldt dat een tussenafstand gerespecteerd moet worden die minstens gelijk is aan de hoogte van het hoogste gebouw.
  De paviljoenen zijn maximaal twee bouwlagen hoog.
  In elke gevel moet via gevelopeningen een relatie tussen het gebouw en de omgeving worden gerealiseerd of moet de architectuur van het gebouw middels geleding en materiaalgebruik een dialoog met de omgeving tot stand brengen.

De bouwhoogte is beperkt tot het maximaal aantal toegestane bouwlagen berekend op 4 meter hoogte bruto per laag. In gebouwen met minder bouwlagen kunnen hogere bouwlaaghoogtes gerealiseerd worden in zoverre de theoretisch berekende maximale bouwhoogte niet wordt overschreden.

Bigger & cheaper kunnen enkel waar een panorama is en zijn maximaal 3 meter diep vanaf de gevel. Bigger & cheaper langs de erfontsluitende straten en aan de zonegrens met het wadipark (Gr1) kunnen daarenboven enkel boven de private buitenruimte.
Boven het openbaar domein moet een vrije hoogte van minstens 2,6 meter gegarandeerd worden en zijn bigger & cheaper slechts toegestaan vanaf de eerste verdieping. Langs de kaaien kunnen bigger & cheaper maximaal 1,25 meter boven het openbaar domein uitkragen.

Balkons zijn aan alle gevels toegestaan vanaf de eerste verdieping mits de diepte van het overkragend gedeelte beperkt is tot maximum 1,25 meter. Boven het openbaar domein moet een vrije hoogte van minstens 2,6 meter gegarandeerd worden.

1.2.3.2 Inplanting en afmeting

De gevellijn van de geïsoleerde gevels van de gelijkvloerse verdieping langs de Kaaien is de rooilijn of de scheidslijn tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen.

De gevellijn van de geïsoleerde gevels langs binnenstraat is de rooilijn of de scheidslijn tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen.

Langs het wadipark (zone Gr1) volgen de geïsoleerde gevels de zonegrens zonder dat een kromming in de gevel wordt opgelegd en in zoverre aan de overige bepalingen kan worden tegemoet gekomen.

De gevellijnen (geïsoleerde gevels) van de gebouwen langs de erfontsluitende straten staan in het verlengde van elkaar.

Voor de geïsoleerde gevels langs de paden geldt dat geïsoleerde gevels tussen twee straten, een pad en een straat of twee paden in het verlengde van elkaar moeten staan.

Insprongen zijn toegelaten in zoverre minstens 2/3 van de geveloppervlakte in het verlengde van de andere gebouwen blijft conform de stedenbouwkundige voorschriften.

De tussenafstanden tussen de torens moeten een evenwichtig verdeling over de wijk garanderen. De langse zijde van de torens staat haaks op de Schelde met uitzondering van de torens in striga 0 en 7.
De torens zijn aangegeven op het grafisch plan middels een coördinaat. Deze coördinaat moet binnen de footprint van de toren vallen.

De 45°-regel volgens zoninval voor het vermijden van schaduwval ten aanzien van gevelopeningen van woningen moet gehanteerd worden.

1.2.3.3 Daken en technische installaties

Platte daken zijn verplicht.

De daken worden ingeschakeld voor de productie van hernieuwbare energie, ingericht als verblijfsruimte of als groen dak aangelegd.

Technische installaties bovenop de gebouwen moeten architecturaal geïntegreerd worden. Hierbij moet rekening gehouden worden met zowel het zicht vanop het openbaar domein als het zicht vanuit de omliggende gebouwen.

1.2.3.4 Bepalingen over woonkwaliteit

Elke woning moet beschikken over een panorama en een private of collectieve buitenruimte in de vorm van een tuin, een daktuin, een terras of een bigger & cheaper met een minimale oppervlakte van 4 m² + 2 m² per slaapkamer per woning en als minimale afmeting 2 meter.

Een private buitenruimte moet rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit de woning. Een collectieve buitenruimte moet ofwel direct toegankelijk zijn vanuit de woningen die er op aangewezen zijn, ofwel toegankelijk zijn via een gemeenschappelijke ruimte.

1.2.3.5 Bepalingen over de beleving van de plint vanop het publiek domein

Voor detailhandel geldt dat gevelopeningen in functie van contact met de straat verplicht zijn en een levendige plint moeten garanderen.

Voor reca geldt dat een gebruiksruimte op het gelijkvloers zichtbaar moet zijn vanop het openbaar domein.