1.2.1 Algemeen niveau van de wijk

Het algemeen niveau van de wijk zal aansluiten op het toekomstig niveau van de Kaaiweg enerzijds en het niveau van het wadipark (variabel rond 7,00 TAW) anderzijds.
Plaatselijk kan het maaiveld in zijn huidige situatie bewaard worden in functie van het behoud van vegetatie.

Voor striga 0 en 1 blijft het huidige peil behouden. In striga 2 wordt de overgang tussen het bestaande en het toekomstige peil van de Kaaiweg opgevangen door gradueel te verhogen naar 8,35 TAW. De andere striga worden opgehoogd tot 8,35 TAW.

Zolang de Kaaiweg niet is heraangelegd en het peil niet verhoogd is, zijn alle ingrepen toegelaten die nodig zijn voor de tijdelijke aansluiting van het openbaar domein op de Kaaiweg (peil toestand voorafgaand aan in werking treding RUP).

1.2.2 Striga en inrichtingsstudie

Deze zone is opgedeeld in acht striga, die elk met een volgnummer in overdruk op het grafisch plan zijn aangeduid.

Voor elke striga moet een globale inrichtingsstudie worden uitgewerkt en bij vergunningsaanvragen gevoegd. Dit geldt niet voor vergunningsaanvragen die geen functiewijziging naar wonen inhouden én geen wijziging van de verhouding bebouwd ten opzichte van onbebouwd in de striga of aan de verhouding van de bouwvolumes betreffen én geen impact hebben op de inrichtingsvisie van betreffende striga.
De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. In het bijzonder moeten de duurzaamheidsaspecten, ruimteboekhouding en afstemming op het openbaar domein aan bod komen. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in de striga waarbinnen het gelegen is en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van de striga. Indien de vergunningsaanvraag voorafnames doet ten aanzien van een aangrenzende striga of impact hebben op een aangrenzende striga en/of zone, moet ook deze striga en/of zone worden behandeld in de inrichtingsstudie. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

De opgelegde kwantitatieve bepalingen aangaande de gebouwen en de publieke ruimte worden per striga pro rata gekoppeld aan de eigendomstoestand.

Het betreft onderstaande bepalingen.

• De maximale bovengrondse brutovloeroppervlakte per striga bedraagt:
  striga 0, 1 en 2 : 114970 m²
  striga 3 : 49792 m²
  striga 4 : 65008 m²
  striga 5 : 45074 m²
  striga 6 : 55549 m²
  striga 7 : 33534 m²

• Per striga is de aanleg van een publiek toegankelijke speelruimte in open lucht van minstens 300 m² verplicht. Voor striga 1 en 7 geldt deze verplichting niet.

• Per striga is slechts één toren toegelaten. De locaties van de torens zijn aangegeven op het grafisch plan door middel van een coördinaat.

• Het aantal clusterparkings per striga bedraagt minstens 1 en maximum 3.

1.2.3 Gebouwen en constructies

1.2.3.1 Types en afmetingen

De gebouwen in combinatie met het netwerk van straten en paden zorgen voor een open stedelijk weefsel waarbij gesloten bouwblokken aanvullend worden toegestaan. Er worden drie hoofdtypes van gebouwen toegelaten:

• blokken: mogen uitsluitend in striga 0, 1, 2, 3, 4, 5 en 6 gerealiseerd worden. Blokken bestaan uit één volume met rechthoekige footprint of meerdere haaks geschakelde al dan niet met elkaar verbonden volumes met rechthoekige footprint en sluiten door hun configuratie aan minstens één zijde met een niet bebouwd binnengebied aan op een straat of een pad. Het aantal bouwlagen bedraagt minimum 4 en maximaal 8 + 1 voor technische installaties. Voor rijwoningen geldt een minimum van 3 bouwlagen. De maximale bouwdiepte per volume met rechthoekige footprint bedraagt 12 meter (exclusief bigger & cheaper) en 16 meter (exclusief bigger & cheaper) indien het gebouw zich tussen twee panorama’s bevindt.

• balken: mogen uitsluitend in striga 0, 1, 2, 3, 5 en 7 gerealiseerd worden. Balken hebben een rechthoekige footprint. In geval het gebouw een woonfunctie huisvest, bedraagt de maximale bouwdiepte 14 meter (exclusief bigger & cheaper) en 16 meter (exclusief bigger & cheaper) indien het gebouw zich tussen twee panorama’s bevindt. Indien in het gebouw geen woonfunctie wordt gehuisvest of in geval van specifieke woonvormen, zoals een verzorgingstehuis en studentenhuisvesting waarbij de individuele woonruimtes een beperkte oppervlakte hebben, bedraagt de maximale bouwdiepte 20 meter., Het aantal bouwlagen bedraagt minimum 4 en maximum 6 + 1 voor technische installaties.

• Torens: de torens zijn altijd geïntegreerd in een balk of een blok. De gevelbreedte van betreffende balk of blok is steeds groter dan de gevelbreedte van de toren.
  De bouwdiepte van de torens is gelijk aan de bouwdiepte van het blok of de balk waarvan deze toren deel uitmaakt. De vloeroppervlakte per verdieping van de torens bedraagt maximaal 600 m². De vloeroppervlaktebeperking geldt niet voor de torens in striga 0 en 7.
  De hoogte van de torens bedraagt minimum 60 meter en maximum 80 meter.
  De gevels van het gedeelte van een toren dat uitsteekt boven de blok of balk waarvan deze toren deel uitmaakt, moeten niet in het verlengde liggen van de blok of balk in zoverre de projectie van de gevellijnen als uiterste begrenzing wordt gerespecteerd. Insprongen, overkragingen en dergelijke boven de blok of balk waarvan de toren deel uitmaakt, zijn toegelaten binnen het maximaal toegelaten gabariet. Buiten het maximaal toegelaten gabariet worden enkel bigger & cheaper en balkons toegelaten.

In aanvulling op bovenstaande zijn ook volgende types toegelaten:

• Gebouwen met een grotere footprint en gesloten bouwblokken in striga 0 voor alle toegelaten bestemmingen en in de andere striga uitsluitend voor de huisvesting van gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut in de vorm van kantoren, sportinfrastructuur of scholen/kinderdagverblijven.
  Deze gebouwen worden enkel toegelaten indien aan de overige voorschriften wordt voldaan. De layout van dergelijk gebouw moet garanderen dat in elke werk- en verblijfsruimte natuurlijk licht kan toetreden.

• Op percelen de aan minstens 3 zijden grenzen aan openbaar domein is eveneens de oprichting van paviljoenen in een parksetting toegestaan voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut in zoverre de kleinschaligheid van de gebouwen een meerwaarde betekent voor de specifieke functies die er gehuisvest worden. Gebruik van de paviljoenen voor in hoofdzaak berging, opslag of het stallen van voertuigen is niet toegestaan.
  De verhouding tussen bebouwde oppervlakte en niet-bebouwde oppervlakte bedraagt maximum 1/3.
  Wat betreft de inplanting ten aanzien van andere gebouwen geldt dat een tussenafstand gerespecteerd moet worden die minstens gelijk is aan de hoogte van het hoogste gebouw.
  De paviljoenen zijn maximaal twee bouwlagen hoog.
  In elke gevel moet via gevelopeningen een relatie tussen het gebouw en de omgeving worden gerealiseerd of moet de architectuur van het gebouw middels geleding en materiaalgebruik een dialoog met de omgeving tot stand brengen.

De bouwhoogte is beperkt tot het maximaal aantal toegestane bouwlagen berekend op 4 meter hoogte bruto per laag. In gebouwen met minder bouwlagen kunnen hogere bouwlaaghoogtes gerealiseerd worden in zoverre de theoretisch berekende maximale bouwhoogte niet wordt overschreden.

Bigger & cheaper kunnen enkel waar een panorama is en zijn maximaal 3 meter diep vanaf de gevel. Bigger & cheaper langs de erfontsluitende straten en aan de zonegrens met het wadipark (Gr1) kunnen daarenboven enkel boven de private buitenruimte.
Boven het openbaar domein moet een vrije hoogte van minstens 2,6 meter gegarandeerd worden en zijn bigger & cheaper slechts toegestaan vanaf de eerste verdieping. Langs de kaaien kunnen bigger & cheaper maximaal 1,25 meter boven het openbaar domein uitkragen.

Balkons zijn aan alle gevels toegestaan vanaf de eerste verdieping mits de diepte van het overkragend gedeelte beperkt is tot maximum 1,25 meter. Boven het openbaar domein moet een vrije hoogte van minstens 2,6 meter gegarandeerd worden.

1.2.3.2 Inplanting en afmeting

De gevellijn van de geïsoleerde gevels van de gelijkvloerse verdieping langs de Kaaien is de rooilijn of de scheidslijn tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen.

De gevellijn van de geïsoleerde gevels langs binnenstraat is de rooilijn of de scheidslijn tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen.

Langs het wadipark (zone Gr1) volgen de geïsoleerde gevels de zonegrens zonder dat een kromming in de gevel wordt opgelegd en in zoverre aan de overige bepalingen kan worden tegemoet gekomen.

De gevellijnen (geïsoleerde gevels) van de gebouwen langs de erfontsluitende straten staan in het verlengde van elkaar.

Voor de geïsoleerde gevels langs de paden geldt dat geïsoleerde gevels tussen twee straten, een pad en een straat of twee paden in het verlengde van elkaar moeten staan.

Insprongen zijn toegelaten in zoverre minstens 2/3 van de geveloppervlakte in het verlengde van de andere gebouwen blijft conform de stedenbouwkundige voorschriften.

De tussenafstanden tussen de torens moeten een evenwichtig verdeling over de wijk garanderen. De langse zijde van de torens staat haaks op de Schelde met uitzondering van de torens in striga 0 en 7.
De torens zijn aangegeven op het grafisch plan middels een coördinaat. Deze coördinaat moet binnen de footprint van de toren vallen.

De 45°-regel volgens zoninval voor het vermijden van schaduwval ten aanzien van gevelopeningen van woningen moet gehanteerd worden.

1.2.3.3 Daken en technische installaties

Platte daken zijn verplicht.

De daken worden ingeschakeld voor de productie van hernieuwbare energie, ingericht als verblijfsruimte of als groen dak aangelegd.

Technische installaties bovenop de gebouwen moeten architecturaal geïntegreerd worden. Hierbij moet rekening gehouden worden met zowel het zicht vanop het openbaar domein als het zicht vanuit de omliggende gebouwen.

1.2.3.4 Bepalingen over woonkwaliteit

Elke woning moet beschikken over een panorama en een private of collectieve buitenruimte in de vorm van een tuin, een daktuin, een terras of een bigger & cheaper met een minimale oppervlakte van 4 m² + 2 m² per slaapkamer per woning en als minimale afmeting 2 meter.

Een private buitenruimte moet rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit de woning. Een collectieve buitenruimte moet ofwel direct toegankelijk zijn vanuit de woningen die er op aangewezen zijn, ofwel toegankelijk zijn via een gemeenschappelijke ruimte.

1.2.3.5 Bepalingen over de beleving van de plint vanop het publiek domein

Voor detailhandel geldt dat gevelopeningen in functie van contact met de straat verplicht zijn en een levendige plint moeten garanderen.

Voor reca geldt dat een gebruiksruimte op het gelijkvloers zichtbaar moet zijn vanop het openbaar domein.

1.2.4 Niet-bebouwde delen

1.2.4.1 Algemeen

De niet-bebouwde delen moeten aangewend worden voor de realisatie van private buitenruimte, de aanleg van straten, paden en publieke verblijfsruimten en van een regenwatersysteem bestaande uit wadi’s en grachten.
De aanleg van de niet-bebouwde delen moet in staan voor het groene karakter van de wijk.

1.2.4.2 Private buitenruimte en collectieve buitenruimte

In elke private buitenruimte moeten voldoende groenelementen worden voorzien om het groen karakter van betreffend gebied te garanderen. Het kan hierbij gaan om bomen en/of gazon, bodembedekkers en struiken. Een eventuele afscheiding tussen private en publieke buitenruimte (buiten de 16 meter zone rond de erfontsluitende straat of van het pad) moet geïntegreerd worden in de architectuur van betreffend gebouw en voldoende transparant zijn om beide aangrenzende ruimten visueel met elkaar te verbinden.

Langs de Kaaien en Binnenstraat worden geen private en collectieve buitenruimten toegelaten.

De gebouwen langs de erfontsluitende straat hebben een gemeenschappelijke tuin van 2 meter diep aan de straatzijde. Mits het woningen met een panorama betreft, kunnen ze in de plaats van een gemeenschappelijke tuin een private tuin van 4 meter diep hebben.

De gebouwen aan het wadipark (Gr1) kunnen aan het pad een gemeenschappelijke tuin hebben van 2 meter diep of een private tuin van 4 meter diep.

De gebouwen langs de paden kunnen een private tuin hebben van 4 meter.

Verhardingen in de tuinen zijn enkel toegestaan in functie van een toegangspad of een terras en maximaal 3 meter diep gemeten vanaf de gevel.
Een afsluiting van de tuin is toegestaan indien uitgevoerd met struiken of als haag eventueel geflankeerd door draad aan de private zijde. Poortjes zijn toegestaan in zoverre ze afgestemd zijn op de architectuur van het gebouw waartoe ze behoren.

1.2.5 Publieke ruimte, ontsluiting en circulatie

Het circulatiesysteem is opgedeeld in een netwerk voor gemengd verkeer en een netwerk voor louter langzaam verkeer (enkel voetgangers en fietsers). Het netwerk van straten en paden is schematisch aangegeven op het grafisch plan en moet als dusdanig gerealiseerd worden.

De zone wordt ontsloten voor gemengd verkeer via de Kaaiweg. Een ondergeschikte verbinding tussen de wijk en de gedempte zuiderdokken is toegestaan in zoverre dit geen sluipverkeer met zich meebrengt.
Het netwerk voor gemengd verkeer bestaat uit een centrale ‘binnenstraat’ en een reeks van doodlopende erfontsluitende straten die aansluiten op de kaaiweg en de binnenstraat kruisen.

De binnenstraat is tenminste 20 meter breed. Asverspringingen zijn niet toegelaten.

De profielbreedte (de ruimte van geïsoleerde gevel tot geïsoleerde gevel) van de erfontsluitende straten bedraagt 16 meter. Het openbaar domein is tenminste 12 meter breed. De assen zijn vastgelegd op het grafisch plan. Een afwijking van 1 meter aan weerszijden wordt toegestaan. De assen liggen in één rechte lijn en er worden geen asverspringingen toegestaan.

Laden en lossen in functie van de toegelaten detailhandel met bruto-vloeroppervlakte tussen 200m² en 1500m² mag enkel via de Kaai en de binnenstraat gebeuren en moet inpandig worden georganiseerd.

Het netwerk voor louter langzaam verkeer bestaat uit een reeks van paden die aansluiten op de kaaiweg en die de binnenstraat kruisen en uit twee verbindingen parallel aan de kaaiweg / binnenstraat waarvan één gelegen is op de zuidelijke zonegrens.

Het netwerk van paden wordt ingeschakeld in functie van de opvang van hemelwater in de vorm van wadi’s en is eveneens toegankelijk voor bepaald gemotoriseerd verkeer met name nooddiensten, onderhoud, afvalophaling en verhuiswagens.

De paden zijn enkel toegankelijk voor langzaam verkeer. De paden zijn tenminste 16 meter breed van geïsoleerde gevel tot geïsoleerde gevel. Het openbaar domein is tenminste 8 meter. De assen zijn weergegeven op het grafisch plan. Een afwijking van 5 meter aan weerszijden wordt toegestaan. De assen kunnen verspringen ter hoogte van de binnenstraat.

1.2.6 Parkeren en stallen

Parkeren wordt verplicht geclusterd en inpandig georganiseerd. Parkeerplaatsen op het maaiveld zijn enkel toegelaten langs de openbare weg en voor zover zij het openbaar domein niet domineren.

De toegangen tot de ondergrondse parkings moeten zowel voor auto’s als voor voetgangers inpandig worden voorzien. Bovendien moeten de in- en uitgangen voor voetgangers rechtstreeks verbonden zijn met een openbare ruimte. De parkings zijn uitsluitend toegankelijk via de erfontsluitende straten en maximaal via 2 toegangen die uitgeven op het openbaar domein. De inplanting moet zodanig gebeuren dat er wordt voldaan aan de maximale wandelafstand van 70 meter ten aanzien van de woningen enerzijds en dat overbodige belasting van de erfontsluitende straten met gemotoriseerd verkeer wordt vermeden anderzijds.