Plan

Naam

Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen

geen

Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen

geen

Verkavelingsvergunningen

019/034 (18/10/1985)

Beschermde monumenten

Geen

Beschermde dorpsgezichten

Geen

Beschermde landschappen

Geen

Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)

Geen

Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)

Geen

Ramsargebieden

Geen

Gebieden van het duinendecreet

Geen

Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)

Geen

Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)

Geen

Vlaamse of erkende natuurreservaten

Geen

Bosreservaten

Geen

Beschermingszones grondwaterwinning

Geen

Bevaarbare waterlopen

Geen

Onbevaarbare waterlopen

Geen

Gewestwegen

Geen

Spoorwegen

Geen

Milderende maatregelen en randvoorwaarden

Doorwerking in het RUP

Bedoeling is het herstructureren en het optimaliseren van de site. Het is aan te bevelen om alle baanwinkels bereikbaar te maken via één centrale inen/of uitrit in de Robianostraat. Op de R11 wordt enkel rechts in rechts uit voorzien op één centrale inen/of uitrit. Als milderende maatregel wordt daarnaast voorgesteld om normen op te leggen over het minimaal te voorzien aantal parkeerplaatsen binnen het deelgebied. Hierdoor kan afwenteling van de problematiek op de omgeving worden voorkomen.

• De voorwaarde voor de ontsluiting is verordenend opgenomen in het bestemmingsvoorschrift.

• Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, parkeerfaciliteiten in relatie tot de omgeving …. De milderende maatregelen kunnen daardoor in overweging worden genomen in het kader van de vergunningsaanvraag.

• In het gebied wordt een kwalitatieve bundeling beoogd van grootschalige kleinhandel. Het gebied is echter fragmentarisch ingevuld, zonder samenhang en met een uitdovende woonfunctie op bepaalde percelen. De verplichting van een inrichtingsstudie zal er voor zorgen dat een verdere invulling en herstructurering gesitueerd kan worden binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. Het gevraagde detailniveau (aantal parkeerplaatsen) wordt echter niet opgelegd in deze situatie aangezien dit maar beoordeeld kan worden naarmate er projecten worden ingediend. Verschillende elementen zullen in de inrichtingsstudies moeten aangegeven worden en via de vergunningverlening in overweging genomen worden.

De woningen in de omgeving ondervinden momenteel belangrijke geluidshinder vanwege het wegverkeerslawaai. Geluidshinder vormt dan ook een aandachtspunt. Gezien er door het planelement geen bijkomend verkeer wordt gegenereerd, wordt er op dit vlak evenwel geen effect verwacht.

• Er wordt toch voorgesteld om een buffer ten aanzien van de woningen te realiseren om een minimale visuele afscherming met de kleinhandelsactiviteiten te garanderen.

De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Er worden geen specifieke randvoorwaarden opgemerkt.

• Geen vraag tot wijziging van de planopties.

• Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

De elementen van de verscherpte natuurtoets zijn in het deel ‘passende beoordeling en verscherpte natuurtoets’ van de planMER beschreven onder hoofdstuk 5.3. Verstoring van vleermuizenfauna binnen Fort 3 en het Boekenbergpark wordt verwaarloosbaar beschouwd gezien de reeds hoge verstoring door het vliegveld en de R11.

• Geen vraag tot wijziging van de planopties.

• Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Sevesoinrichtingen. In hoofdstuk 3 werden de geplande bedrijventerreinen onderzocht. Voor dit projectgebied wordt uitgegaan van verweven lokale bedrijven, er wordt aangegeven dat er geen Sevesoinrichtingen toegelaten mogen worden.

• Geen vraag tot wijziging van de planopties.

• Er worden geen Seveso-inrichtingen toegelaten.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

Er wordt een ruimtelijk samenhangend gebied afgebakend waar voldoende potenties aanwezig zijn voor een gebundelde kleinhandelsontwikkeling langs de R11. In het gebied worden regionale ontwikkelingen onder de vorm van grootschalige kleinhandel gebundeld. Grootschalige kleinhandel is distribuerende handel die zich richt op de verkoop van producten (inclusief diensten) aan eindgebruikers (vb tuincentra) De richtwaarde is een minimale omvang van 1000 m² bruto bebouwd oppervlak per winkel. Daaronder worden eveneens begrepen, de complementaire kleinschalige voorzieningen op voorwaarde dat ze maximaal 15% van de gebouwenoppervlakte uitmaken. Het gaat hier over de typische winkels in de inkom van, in of in de onmiddellijke buurt van een supermarkt zoals krantenwinkels, slagerij, schoenlapper-sleutelmaker, bloemenwinkel, cafetaria. Seveso-inrichtingen worden niet toegelaten. Voorbeelden van recreatieve bedrijven zijn: een bowling, een karting, groot overdekt speelplein…

Artikel 4.1. Specifiek regionaal bedrijventerrein voor kleinhandel

4.1.1. Het bedrijventerrein is bestemd voor regionale bedrijven met als hoofdactiviteit grootschalige kleinhandel. Het betreft individuele grootschalige winkels, concentraties van grootschalige winkels. Daarnaast zijn volgende activiteiten toegelaten:

• concentraties van kleinschalige winkels die zich als geheel ruimtelijk grootschalig manifesteren

• groothandel

• horeca

Volgende activiteiten zijn niet toegelaten:

• autonome kantoren

• overdekte recreatieve bedrijven inclusief grootschalige attractieparken of grootschalige dagrecreatie

Voorbeelden van gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen zijn een vrachtwagentankstation, een gemeenschappelijk bedrijfsrestaurant, een bank/postloket

In specifieke gevallen kan onder bewakingspersoneel ook de eigenaar, een zaakvoerder of kaderlid worden begrepen, voor zover diens aanwezigheid nuttig of nodig is voor de bewaking en voor de veiligheid van het bedrijf.

4.1.2. Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen inherent aan het functioneren van het specifiek regionaal bedrijventerrein zijn toegelaten als ook inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200m² vloeroppervlakte geïntegreerd in het bedrijfsgebouw.

De bestaande woningen kunnen verbouwd worden aangezien ze maar een beperkte impact hebben op de ontwikkeling van het gehele gebied. Op lange termijn kan verwacht worden dat ze stelselmatig ingevuld worden door kleinhandelsfuncties. Als overgangsmaatregel wordt de nodige flexibiliteit geboden. Niet vervallen stedenbouwkundige vergunningen welke nog niet uitgevoerd zijn blijven behouden.

4.1.3. Voor de bestemming van het gebied niet in het gedrang wordt gebracht is het toegelaten bestaande woningen te verbouwen binnen het vergunde volume, op voorwaarde dat (1) de woning op het moment van de vergunningsaanvraag niet verkrot is (de woning wordt beschouwd als verkrot indien ze niet voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit op het moment van de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen); en (2) de woning hoofdzakelijk vergund is of geacht wordt vergund te zijn, ook wat de functie betreft. Herbouw binnen hetzelfde bouwvolume is enkel vergunbaar indien de woning geheel of gedeeltelijk vernield of beschadigd is door een plotse ramp, buiten de wil van de aanvrager en op voorwaarde dat (1) de woning voor de vernieling of beschadiging niet verkrot was, (2) de woning volgens het bevolkingsregister in de loop van het jaar voorafgaand aan de vernieling of beschadiging werd bewoond; (3) de aanvraag ten laatste binnen het jaar na het toekennen van het verzekeringsbedrag gebeurt; (4) de woning hoofdzakelijk vergund is of geacht wordt vergund te zijn, ook wat de functie betreft. Indien het bestaande bouwvolume vóór de vernieling of beschadiging meer bedroeg dan 1.000 m³, wordt de herbouwde woning beperkt tot 1.000 m³. Het aantal woongelegenheden blijft in alle gevallen beperkt tot het bestaande aantal.

In het gebied wordt een kwalitatieve bundeling beoogd van grootschalige kleinhandel. Een zuinig ruimtegebruik is daarbij aangewezen. Het dan ook aangewezen dat deelprojecten gesitueerd worden binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, parkeerfaciliteiten in relatie tot de omgeving, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

4.1.4. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie bevat minstens: -een voorstel voor de ordening van het gehele plangebied en mogelijke ontsluitingsvoorstellen -een onderzoek naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de afwerking van de gebouwen en de architecturale bakenfunctie langsheen de R11 -een onderzoek naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van het groeperen en organiseren van parkeermogelijkheden op het terrein De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

4.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Een buffer van 15 meter breedte moet een overgang vormen tussen het specifiek bedrijventerrein en de aangrenzende verkavelingen van Waasdonk. De bestaande groenbuffer van 5 meter aan Brico kan hierin vervat zitten, maar bij de ontwikkeling van de kleinhandelszone moet wel met een totale breedte van 15 meter aangelegd worden.

Een buffer behoort tot het bedrijventerrein en moet een overgang vormen tussen het bedrijventerrein en de aangrenzende bestemmingen. Naargelang van de aard van de aangrenzende bestemming zal de buffer gebiedsspecifiek moeten worden ingevuld.

Wat kan toegelaten worden in een buffer is beperkt maar in bepaalde gevallen is het belangrijk te voorzien dat toegangswegen kunnen toegelaten worden voor zover ze niet afzonderlijk voorzien zijn in het RUP.

Buffer in overdruk

4.1.6. Tussen de bedrijven en de aangrenzende zones wordt in een buffer voorzien. De buffer moet voldoen aan de voorwaarden van visuele afscherming, geluidsafscherming, landschappelijke inpassing, afstand en beheersing van veiligheidsrisico’s.

De buffer wordt dicht beplant met streekeigen struiken en hoogstammige bomen met het oog op het bufferen van de bedrijfsactiviteiten ten opzichte van de aanliggende functies.

Alleen werken en handelingen met het oog op de aanleg en het onderhoud van de buffer zijn toegelaten met inbegrip van de aanleg en het onderhoud van toegangswegen en met inbegrip van de aanleg van brandwegen in waterdoorlatende verharding indien dit om redenen van brandveiligheid wordt opgelegd of van waterbeheersingswerken.

Uiterlijk in het plantseizoen dat volgt op het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning, na de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, moet de zone voor buffer aangelegd en beplant zijn.

Er wordt een overgangsbepaling voor de bestaande gebouwen voorzien die gedeeltelijk in de bufferzone zijn gesitueerd (enkel verbouwen binnen bestaand volume).

4.1.7. De bepalingen van artikel 4.1.6. gelden niet voor de delen van de buffer waar vergunde (bedrijfs)gebouwen gesitueerd zijn. Deze gebouwen kunnen verbouwd worden binnen het bestaande volume. Herbouw en/of uitbreiding is niet toegelaten. Bij de gehele of gedeeltelijke afbraak van deze gebouwen wordt artikel 4.1.6. van toepassing voor de delen waar de overdruk van de buffer geldt.

Plan

Naam

Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979) Gewestplan nr. 13 Sint-Niklaas Lokeren (K.B. 07/11/1978) Gewestelijk RUP ‘Zone voor windturbines te Kruibeke en Beveren’ (B.Vl.R. 04/07/2003) Gewestelijk RUP ‘Oosterweelverbinding’ (B.Vl.R. 16/06/2006) aansluitend

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen

geen

Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen

BPA KMO zone Schaarbeek (M.B. 27/02/1991) BPA Lokaal bedrijventerrein Hogen Akkerhoek (M.B. 08/04/2004) BPA Sterhoek – Haaghoek (M.B. 11/02/2003) aansluitend

Verkavelingsvergunningen

151/528 (27/3/1957), 151/004 (20/11/1962), 151/152 (23/5/1955), 151/518 (27/8/1960), 151/513 (4/4/1956)

Beschermde monumenten

Geen

Beschermde dorpsgezichten

Geen

Beschermde landschappen

Geen

Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)

Geen

Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)

Geen

Ramsargebieden

Geen

Gebieden van het duinendecreet

Geen

Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)

Geen

Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)

Geen

Vlaamse of erkende natuurreservaten

Geen

Bosreservaten

Geen

Beschermingszones grondwaterwinning

Geen

Bevaarbare waterlopen

Geen

Onbevaarbare waterlopen

Zwaluwbeek

Gewestwegen

Geen

Spoorwegen

Geen

Milderende maatregelen en randvoorwaarden

Doorwerking in het RUP

De bijkomende bedrijvigheid heeft een belangrijk verkeersgenererend effect. Ter hoogte van de aansluiting van de ontsluitingsweg van het noordelijk deel van bedrijventerrein op de N419 dienen de nodige maatregelen getroffen te worden voor een veilige afwikkeling van het kruispunt. Het kruispunt dient geregeld te worden met verkeerslichten of rotonde.

Ontsluiting (gemotoriseerd verkeer) via andere wegen dat de N419 is niet wenselijk. Daarnaast dient de nodige aandacht besteed te worden aan een voldoende veilige en comfortabele fietsinfrastructuur en dit zowel voor woonwerkverplaatsingen als voor recreatief verkeer.

Een verbetering van bereikbaarheid middels openbaar vervoer of de opmaak van een bedrijfsvervoerplan (eventueel voor het volledige deelgebied) wordt eveneens als milderende maatregel voorgesteld.

• De maatregelen tot herinrichting van kruispunten kunnen niet verordenend in voorschriften worden opgenomen. De aangehaalde problematiek zal via de politieke besluitvorming in de nodige overeenkomsten en afspraken dienen vastgelegd te worden. Bovendien wordt de te ontwikkelen bedrijfsoppervlakte met ruim 20 ha ingeperkt waardoor er minder verkeer wordt verwacht. .

• Tussen de bedrijven en het westelijk agrarisch gebied wordt de realisatie van een groene buffer voorzien. Er wordt verordenend vastgelegd dat brandof toegangswegen in deze buffer geen verbinding mogen realiseren tussen het bedrijventerrein en de Biestraat, alleen oostwest georiënteerde voeten fietsverbindingen doorheen de buffer zijn toegelaten. Voor het zuidelijke bedrijventerrein zal de verkeersafwikkeling richting Galgenstraat via de Heirbaan moeten verhinderd worden door een tonnagebeperking. Dit dient echter via het flankerend beleid te gebeuren.

• Door de opname van strikte beoordelingscriteria en de verplichte realisatie van een buffer, kan verwacht worden dat de realisatie van het terrein in één geheel zal gebeuren. De opmaak van een bedrijfsvervoerplan kan worden gevraagd, gekoppeld aan de vergunningverlening.

Het verkeersgenererend effect van het bedrijventerrein zal een impact hebben op de woonkwaliteit van de woningen langsheen de N419. Een uitdoofbeleid ten aanzien van deze woningen is dan ook wenselijk of eventueel – indien mogelijk – het voorzien van een bufferzone tussen de woningen en het bedrijventerrein.

• De overgang tussen de bedrijventerreinen en de bestaande woningen langs de Krijgsbaan is vrij abrupt, er is geen buffering voorzien die de overgang tussen de grootschalige bebouwing en de woningen verzacht. Aangezien de bedrijfsgebouwen vrij dicht tegen de woningen en de tuinen zijn gebouwd, is de realisatie van een klassieke groene buffer (meestal 20 à 30 meter) niet mogelijk. Er wordt daarom een overgangszone verordenend voorgesteld die de impact van de bedrijfsgebouwen op de woningen moet beperken. In deze zone van 10 meter breedte worden enkel nog verhardingen en/of groenvoorzieningen toegelaten en geen grootschalige gebouwen meer.

Gezien de aanwezigheid van woningen in de onmiddellijke omgeving zijn alleen activiteiten gewenst die geen overmatige luchtemissies veroorzaken en is een milieuzonering zodanig dat de meest hinderlijke bedrijven het verst van de woningen gelegen zijn aangewezen.

• De milieuzonering wordt niet opgenomen in gewestelijke stedenbouwkundige voorschriften. Dergelijke overwegingen en randvoorwaarden dienen bij de milieuvergunningsaanvraag vastgelegd te worden.

Voor de woningen in de Biestraat (Beveren), gelegen in agrarisch gebied wordt het geluidsklimaat nu bepaald door het wegverkeer op de E17. Om het geluidsklimaat te verbeteren is het aangewezen om geen vrachtwagens/sluikverkeer toe te laten in de Biestraat en is het aangewezen om een bufferzone te voorzien tussen de Biestraat en het toekomstig bedrijventerrein.

• Zoals eerder gesteld wordt er tussen de bedrijven en het westelijk agrarisch gebied een groene buffer voorzien. Er wordt bovendien verordenend vastgelegd dat brandof toegangswegen in deze buffer geen verbinding mogen realiseren tussen het bedrijventerrein en de Biestraat, alleen oostwest georiënteerde voeten fietsverbindingen doorheen de buffer zijn toegelaten.

De realisatie van het bedrijventerrein betekent een belangrijke inname van landbouwareaal. Een goed flankerend beleid ten aanzien van de landbouwfunctie (met bvb de opmaak van een landbouweffectenrapport) is dan ook noodzakelijk.

• Door de opname van strikte beoordelingscriteria en de verplichte realisatie van een buffer, kan verwacht worden dat de realisatie van het terrein in één geheel zal gebeuren. De opmaak van een landbouweffectenrapport kan worden gevraagd, gekoppeld aan de vergunningverlening.

Het planelement sluit aan op de forten van Zwijndrecht en Kruibeke. Momenteel is het fort van Zwijndrecht grotendeels omgeven door open ruimte waardoor het als landschapselement benadrukt wordt. Als milderende maatregel wordt voorgesteld om als noordelijke grens de openbare weg te volgen en het stukje groengebied niet te herbestemmen (maw: een iets beperktere aflijning van het bedrijventerrein).

• De begrenzing van het verordenend plan werd aangepast zodat het groengebied aansluitend op het fort van Zwijndrecht behouden blijft.

De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Maximaliseren van hergebruik, infiltratie en vertraagde afvoer; ondermeer door de realisatie van een gemeenschappelijk bufferbekken ter compensatie van de ingenomen komberging langsheen de Zwaluwbeek is aangewezen.

• De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen.

De elementen van de verscherpte natuurtoets zijn in het deel ‘passende beoordeling en verscherpte natuurtoets’ van de planMER beschreven onder hoofdstuk 5.3. Om versnippering ten aanzien van de ecologische functie van de forten – en meer specifiek de aanwezige vleermuizenpopulatie – te beperken is daarenboven een brede, onverlichte en structuurrijke groene verbinding doorheen het bedrijventerrein aangewezen evenals het behoud van de Zwaluwbeek in open tracé (met behoud van een voldoende ruime oeverzone).

• De noordelijke zone van het bedrijventerrein werd geschrapt. De open ruimte rond het fort van Zwijndrecht maakt geen deel meer uit van de bedrijvenzone. De groene verbinding zal moeten worden onderzocht bij de ontwikkeling van de glastuinbouwzone door de provincie OostVlaanderen. Deze kan mogelijk aantakken op de groene buffer van 30 meter breedte aan de rand van de bedrijvenzone.

Archeologisch vooronderzoek is aangewezen voor de aanvang van de werken.

• De sectorwetgeving is van toepassing, geen opname in de stedenbouwkundige voorschriften. Het decreet van 30 juni 1993 houdende bescherming van het archeologisch patrimonium (archeologiedecreet) bevat de nodige rechtsgronden om de bescherming van het archeologisch patrimonium te kunnen afdwingen en om onderzoek naar archeologisch patrimonium mogelijk te maken (artikel 4 van het archeologiedecreet bevat een algemene zorgplicht, artikel 5 verplicht om over alle vergunningsaanvragen een advies in te winnen bij het agentschap dat bevoegd is inzake het archeologisch patrimonium, artikel 6 van het archeologiedecreet regelt de archeologische opgravingen en prospecties, artikel 7 laat de Vlaamse Regering toe het uitvoeren van een opgraving tot algemeen nut te verklaren en daartoe de tijdelijk bezetting van gronden te bevelen, artikel 8 verplicht de aangifte van toevalsvondsten bij het Agentschap).

In hoofdstuk 3.2 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de risicozonering van de geplande bedrijventerreinen onderzocht. Voor dit projectgebied wordt geconcludeerd dat Sevesoinrichtingen kunnen worden toegelaten. Een mogelijk beperkende factor zijn de woonzones aan de Krijgsbaan (bestaande woonlinten aangrenzend aan het bedrijventerrein) indien er kwetsbare functies zouden worden gerealiseerd. Dit kan volgens het voorschrift woongebied.

• Sevesoinrichtingen kunnen op dit bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke Sevesostoffen in de inrichting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria. Er wordt informatief opgenomen dat de weergave van de risicocontouren in het RVR een evaluatie van de locatiemogelijkheden voor Sevesoinrichtingen mogelijk maakt.

• Om de realisatie van Sevesoinrichtingen maximaal te ondersteunen wordt in het voorschrift woongebied (voor de aangrenzende woonlinten) opgenomen dat de realisatie van kwetsbare functies niet is toegelaten (m.a.w. scholen, ziekenhuizen, rusten verzorgingstehuizen). Dit is, gelet op het karakter van deze woonlinten sowieso evident.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

Een regionaal bedrijf is een grootschalig bedrijf met belangrijke ruimtelijke impact op de omgeving op vlak van mobiliteit, uitzicht, omvangrijke ruimte-inname of potentieel in te bufferen effecten. ‘Regionaal’ verwijst niet naar de economische relaties of het verzorgingsgebied van het bedrijf. Op een gemengd regionaal bedrijventerrein kunnen bedrijven gevestigd en uitgebaat worden die om ruimtelijke of milieuredenen niet verweefbaar (meer) zijn met een multifunctionele stedelijke of residentiele omgeving. Met opslag is de opslag van de geproduceerde of verwerkte goederen bedoeld. Daarnaast kan bijvoorbeeld ook de opslag van grond voor een grondwerker hieronder begrepen zijn. In het gebied zijn windturbines toegelaten, alsook andere installaties voor de productie van (hernieuwbare) energie of energierecuperatie.. Met autonome kantoren wordt bedoeld bedrijven met als hoofdactiviteit privé-en overheidsdienstverlening met een hoofdzakelijk administratief karakter en een hoge personeelsintensiteit. De kantooractiviteit is hier niet ondergeschikt aan andere bedrijfsactiviteiten zoals productie of verwerking van goederen. Onder mestverwerking en slibverwerking worden alle verwerking en bewerking van mest of slib begrepen. Seveso-inrichtingen kunnen op dit bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke Seveso-stoffen in de inrichting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria. De weergave van de risicocontouren in het RVR (bijlage 3d) maakt een evaluatie van de locatiemogelijkheden voor Seveso-inrichtingen mogelijk.

Artikel 5A.1. Gemengd regionaal bedrijventerrein

5A.1.1. Het bedrijventerrein is bestemd voor regionale bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten:

• Productie, opslag en verwerking van goederen

• Productie van energie

• Onderzoeks-en ontwikkelingsactiviteiten

• Op-en overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel

• afvalverwerking met inbegrip van recyclage

Volgende activiteiten zijn niet toegelaten:

• kleinhandel

• autonome kantoren

• verwerking en bewerking van mest of slib

• verwerking en bewerking van grondstoffen met inbegrip van delfstoffen

Zuinig ruimtegebruik is een algemeen principe voor een bedrijventerrein. Bij de beoordeling van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning wordt niet alleen rekening gehouden met het zuinig ruimtegebruik maar ook onder meer met:

• de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;

• de relatie met de in de omgeving van het gebied vastgelegde bestemmingen;

• de inpassing in de omgeving.

5A.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan:

• het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake veiligheid;

• de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op het bedrijventerrein;

• het groeperen en organiseren op het bedrijventerrein van parkeermogelijkheden voor de gebruikers en bezoekers

Voorbeelden van gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen zijn een vrachtwagentankstation, een gemeenschappelijk bedrijfsrestaurant, een bank/postloket

5A.1.3. Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van het regionaal bedrijventerrein, zijn toegelaten.

De regionale tewerkstelling is in deze gebieden belangrijk. Er moet verhinderd worden dat er een geleidelijke verschuiving optreedt naar kleinhandel en kantoren waardoor de regionale bedrijfsfunctie wordt uitgehold.

5A.1.4. Kantoren en toonzalen met beperkte vloeroppervlakte, ondergeschikt en gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven, zijn toegelaten voor zover die activiteiten geen loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken. De toonzalen mogen maximaal 10% van de gelijkvloerse bebouwde oppervlakte innemen, ongeacht op welk niveau de toonzalen worden ingericht, en de toonzaaloppervlakte mag maximaal 500 m² zijn.

In specifieke gevallen kan onder bewakingspersoneel ook de eigenaar, een zaakvoerder of kaderlid worden begrepen, voor zover diens aanwezigheid nuttig of nodig is voor de bewaking en voor de veiligheid van het bedrijf.

5A.1.5. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m² vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is voor de veiligheid van het bewakingspersoneel is de nietintegratie toegelaten.

Een regionaal bedrijventerrein voorziet ruimte voor grote, regionale bedrijven. Het vastleggen van een minimale perceelsoppervlakte is noodzakelijk om te verhinderen dat kleine, lokale bedrijven zich vestigen op deze strategische plekken van regionaal belang. Uitzonderingen kunnen worden gemaakt voor de bestaande kleine bedrijfskavels aangezien de gewestplanbestemming en de BPA’s dit in het verleden toelieten. Ook complementaire voorzieningen, verzamelgebouwen en kleinere restpercelen vormen hierop een uitzondering. Bedrijfsverzamelgebouwen: voorbeelden daarvan zijn gebouwen waarin verschillende bedrijven hun kantoren voor administratieve diensten groeperen.

5A.1.6. De minimale perceelsoppervlakte bedraagt 5000 m².

Uitzonderingen zijn toegestaan voor:

• percelen met bestaande stedenbouwkundig vergunde bedrijfsgebouwen binnen de zone;

• percelen met bedrijven die gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen verzorgen;

• percelen met bedrijfsverzamelgebouwen;

• een beperkt aantal percelen die omwille van de globale inrichting van het bedrijventerrein een kleinere terreinoppervlakte verkrijgen;

• percelen met aaneengesloten gebouwen of gebouwen die architectonisch een geheel vormen maar voor verschillende bedrijven bestemd zijn.

Een kwalitatieve inrichting van het gebied is noodzakelijk evenals de bewaking van een kwalitatieve invulling van de zichtlocaties langs de E17.

5A.1.7. Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zal worden beoordeeld aan de hand van volgende criteria:

• zorgvuldig ruimtegebruik

• een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en afwerking van de bedrijfsgebouwen

Minimaal volgende inrichtingsprincipes dienen gerespecteerd te worden:

• het bouwen van meerdere lagen en het maximaal groeperen van gebouwen waar de bedrijfsactiviteit dit toelaat

• de gebouwen dienen zodanig te worden geschikt dat zij de indruk van één architectonisch en stedenbouwkundig geheel parallel met de hoofdweg E17 geven, rekening houdende met hoogteaccenten en transparantie naar het achterliggende gebied.

• parkeren wordt gegroepeerd voor verschillende bedrijven of geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw voor zover het beheer dit toelaat

• de ontsluiting van de westelijke zones van het regionaal bedrijventerrein sluit aan op de bestaande wegen van de reeds ontwikkelde delen van het bedrijventerrein: Schaarbeekstraat, Zwaluwbeekstraat, Kasteleinsstraat, Hogenakkerhoekstraat en Heirbaan.

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

5A.1.8. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied, de afstemming en verhoudingen tussen bedrijfsactiviteiten en glastuinbouw, de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek

5A.1.9. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Overgangsmaatregel voor landbouw met bedrijfsgebouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw …. Tuinaanlegbedrijven die planten of bomen kweken of conditioneren over een minimumoppervlakte van ongeveer een vierde hectare vallen hier ook onder.

Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.

5A.1.10. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor wonen in bestaande woningen en voor de landbouwbedrijfsvoering van de bestaande landbouwbedrijven en voor de bestaande bedrijven met aan de landbouw toeleverende, verwerkende en dienstverlenende activiteiten.

Een buffer van 30 meter breedte moet een overgang vormen tussen het bedrijventerrein en het omliggende open ruimtegebied. Ten aanzien van de zuidelijke zone voor openbaar nut en de snippers agrarisch gebied wordt geen buffer voorzien aangezien er geen grote impact op de open ruimte kan worden verwacht.

Om sluikverkeer te vermijnden in de westelijke lokale wegen worden maatregelen opgelegd ten aanzien van doorsteken in de buffer. De ontwikkeling van het bedrijventerrein zorgt voor een barrièrewerking in oost-westelijke richting. Om een grote omrijfactor voor het recreatieve fietsen te vermijden wordt voorgesteld om langs de bestaande wegen in het bedrijventerrein fietsers te laten doorsteken in oost-westelijke richting. Om die reden wordt toegelaten dat er in de buffer een aantal fietsdoorsteken worden gerealiseerd zodat er fietsverbindingen mogelijk zijn tussen de Krijgsbaan en de westelijke lokale weg.

Een buffer behoort tot het bedrijventerrein en moet een overgang vormen tussen het bedrijventerrein en de aangrenzende bestemmingen. Naargelang van de aard van de aangrenzende bestemming zal de buffer gebiedsspecifiek moeten worden ingevuld.

Wat kan toegelaten worden in een buffer is beperkt maar in bepaalde gevallen is het belangrijk te voorzien dat toegangswegen kunnen toegelaten worden voor zover ze niet afzonderlijk voorzien zijn in het RUP.

Buffer in overdruk

5A.1.11. Tussen de bedrijven en de aangrenzende zones wordt in een buffer voorzien. De buffer moet voldoen aan de voorwaarden van visuele afscherming, geluidsafscherming, landschappelijke inpassing, afstand en beheersing van veiligheidsrisico’s.

De buffer wordt dicht beplant met streekeigen struiken en hoogstammige bomen met het oog op het bufferen van de bedrijfsactiviteiten ten opzichte van de aanliggende functies.

Alleen werken en handelingen met het oog op de aanleg en het onderhoud van de buffer zijn toegelaten met inbegrip van de aanleg en het onderhoud van toegangswegen en met inbegrip van de aanleg van brandwegen in waterdoorlatende verharding indien dit om redenen van brandveiligheid wordt opgelegd of van waterbeheersingswerken. De toegangswegen mogen geen verbinding realiseren tussen het bedrijventerrein en de Biestraat/ Galgenstraat, alleen oost-west georiënteerde voet-en fietsverbindingen doorheen de buffer zijn toegelaten.

Uiterlijk in het plantseizoen dat volgt op het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning, na de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, moet de zone voor buffer aangelegd en beplant zijn.

De overgang tussen de bedrijventerreinen en de bestaande woningen langs de Krijgsbaan is vrij abrupt, er is geen buffering voorzien die de overgang tussen de grootschalige bebouwing en de woningen verzacht. Aangezien de bedrijfsgebouwen vrij dicht tegen de woningen en de tuinen zijn gebouwd, is de realisatie van een klassieke groene buffer (meestal 20 à 30 meter) niet mogelijk. Er wordt daarom een overgangszone voorgesteld die de impact van de bedrijfsgebouwen op de woningen moet beperken. In deze zone van 10 meter breedte worden enkel nog verhardingen en/of groenvoorzieningen toegelaten en geen grootschalige gebouwen meer. Een overgangsbepaling voor de bestaande gebouwen die in de overgangszone vervat zitten, wordt voorzien (enkel verbouwen binnen bestaand volume).

In de zone Hogen Akkerhoek wordt de overgangszone beperkt tot de meest zuidelijke woningen gelet op de bestaande groenstructuur tussen het bedrijventerrein en de noordelijke woningen.

In overdruk

5A.1.12. Tussen het regionaal bedrijventerrein en de bestaande woningen langs de Krijgsbaan wordt een zone voor niet hinderlijke bedrijfsactiviteiten voorzien zoals aangeduid op het grafisch plan.

In de zone aangeduid met deze overdruk zijn enkel verharding en/of groenvoorzieningen toegelaten.

Deze bepaling geldt niet voor de delen van de overdruk waar vergunde bedrijfsgebouwen gesitueerd zijn. Deze bedrijfsgebouwen kunnen verbouwd worden binnen het bestaande volume. Indien ze herbouwd of uitgebreid worden kunnen enkel verharding en/of groenvoorzieningen toegelaten worden binnen deze zone.

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Om de realisatie van Seveso-inrichtingen maximaal te ondersteunen worden geen kwetsbare functies toegelaten (m.a.w. scholen, ziekenhuizen, rust-en verzorgingstehuizen). Dit is, gelet op het karakter van deze woonlinten sowieso evident.

De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.

• Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...

• Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …

• Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …

• Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...

• Horeca (hotel, restaurant, café)

• Bedrijven, kantoren en diensten.

• Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...

• Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes

• Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra

Artikel 5A.2. Woongebied

5A.2.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen met uitzondering van scholen, ziekenhuizen en rust-en verzorgingstehuizen.

Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

5A.2.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

• de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;

• de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;

• de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;

• de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;

• de bestaande of gewenste woondichtheid;

• de inpassing in de omgeving;

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie

van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

Het gaat om linten van bestaande woningen waar alle percelen zijn bebouwd. Rekening houdend met de risicozone langs de Zwaluwbeek kan bijkomende aandacht voor het waterbergend vermogen in deze woongebieden noodzakelijk zijn. De effectieve maatregelen zullen echter vrij beperkt zijn.

5A.2.3. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Deze aanduiding betreft de bestaande en nieuwe (bovengrondse) hoogspanningsleidingen en aanhorigheden. Aanhorigheden van een hoogspanningsleiding zijn de constructies of gebouwen die nodig of nuttig zijn om de leiding te kunnen exploiteren. De aanhorigheden kunnen bovengronds of ondergronds aangebracht zijn.

Artikel 5A.3. Hoogspanningsleiding

In het gebied, aangeduid met deze overdruk, zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, de exploitatie en de wijzigingen van een hoogspanningsleiding en haar aanhorigheden. De aanvragen voor vergunningen voor een hoogspanningsleiding en aanhorigheden worden beoordeeld rekening houdend met de in grondkleur aangegeven bestemming. De in grondkleur aangegeven bestemming is van toepassing voor zover de aanleg, de exploitatie en wijzigingen van de bestaande hoogspanningsleiding niet in het gedrang worden gebracht.

Het tracé dat opgenomen wordt voor de enkelvoudige leiding is een symbolische aanduiding. Dat betekent dat de grens van het tracé gevolgd moet worden in de mate dat er geen onoverkomelijke obstakels zijn die een aanpassing vereisen. Onoverkomelijke obstakels zijn bijvoorbeeld bomen, structuur van de ondergrond, kleine constructies of andere obstakels voor het tracé die bij de opmaak van het RUP niet bekend zijn. Gebouwen vallen normaal gezien niet onder die obstakels omdat die bij de opmaak van het RUP bekend zijn.

Aanhorigheden van een leiding zijn de constructies of gebouwen die nodig of nuttig zijn om de leiding te kunnen exploiteren. De aanhorigheden kunnen bovengronds of ondergronds aangebracht zijn.

Voor welke stoffen de leiding gebruikt zal worden, wordt niet vastgelegd; dat is ruimtelijk niet relevant.

Artikel 5A.4. Enkelvoudige leiding

In het gebied, aangeduid met deze overdruk, zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, de exploitatie en de wijzigingen van een ondergrondse transportleiding en haar aanhorigheden. De aanvragen voor vergunningen voor een transportleiding en aanhorigheden worden beoordeeld rekening houdend met de in grondkleur aangegeven bestemming.

De in grondkleur aangegeven bestemming is van toepassing voor zover de aanleg, de exploitatie en wijzigingen van de enkelvoudige leiding en haar aanhorigheden niet in het gedrang worden gebracht.

Plan

Naam

Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen

geen

Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen

geen

Verkavelingsvergunningen

061/183 (17/2/1981), 061/176 (30/9/1980), 061/294 (27/12/2004), 061/289 (15/12/2003), 061/600 (2/6/1965), 061/177 (25/8/1981), 061/583 (5/2/1962)

Beschermde monumenten

Geen

Beschermde dorpsgezichten

Kasteel Tanghof met omwalling en dreef (M.B. 9/03/1995) aan de overzijde van de E19

Beschermde landschappen

Geen

Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)

Geen

Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)

Geen

Ramsargebieden

Geen

Gebieden van het duinendecreet

Geen

Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)

Geen

Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)

Geen

Vlaamse of erkende natuurreservaten

Geen

Bosreservaten

Geen

Beschermingszones grondwaterwinning

Geen

Bevaarbare waterlopen

Geen

Onbevaarbare waterlopen

Mandoersebeek

Gewestwegen

Geen

Spoorwegen

Geen

Milderende maatregelen en randvoorwaarden

Doorwerking in het RUP

Het verkeersgenererend effect van het planelement vormt niet direct een probleem inzake doorstroming. Wel zijn er een aantal belangrijke aandachtspunten op mobiliteitsvlak voor de inrichting en ontsluiting van het gebied.

• Een veilige oplossing voor het kruispunt “nieuwe ontsluitingsweg” – N171 (cfr. Streefbeeld N171).

• Uitbreiden aanbod aan openbaar vervoer en/of de opmaak van een bedrijfsvervoerplan.

• Voorzien van een voldoende veilige en comfortabele fietsinfrastructuur in het deelgebied en in de nabije omgeving ervan.

• De maatregelen tot herinrichting van kruispunten kunnen niet verordenend in voorschriften worden opgenomen. De aangehaalde problematiek zal via de politieke besluitvorming in de nodige overeenkomsten en afspraken dienen vastgelegd te worden. Wel wordt verordend opgenomen dat de ontsluiting van het bedrijventerrein via een nieuw centraal kruispunt dient te gebeuren op de N171, met voldoende afstand van de straat Keizershoek

• Door de vrij beperkte uitbeiding wordt geen intensieve behoefte aan openbaar vervoer bijgecreëerd.

De woonkwaliteit van de aanwezige woningen in het gebied en in de onmiddellijke nabijheid vormt een zeer belangrijk aandachtspunt. Indien de woningen in het gebied niet worden onteigend, zijn maatregelen noodzakelijk om de leefbaarheid ervan te garanderen. Behoud van deze woningen lijkt evenwel niet wenselijk. De woningen in de nabije omgeving (Keizershoek) kunnen aanzienlijke hinder ondervinden van de verkeersgeneratie ten gevolge van de bedrijvigheid. Ook hier zijn milderende maatregelen noodzakelijk zoals minimale verkeersafwikkeling langsheen deze woningen, voorzien van afdoende buffering, … .

• Gelet op de beperkte uitbreiding worden geen bestaande woningen onteigend.

Het RUP voorziet een zone langs de woningen die niet bebouwd mag worden (wel verhard). Als milderende maatregel wordt voorgesteld om de overgangszone verplicht aan te planten met heesters en hoogstammen.

• De overgang tussen de bedrijventerreinen en de bestaande woningen langs de Pierstraat en Keizershoek is vrij abrupt, er is geen buffering voorzien die de overgang tussen de grootschalige bebouwing en de woningen verzacht. Aangezien de bedrijfsgebouwen vrij dicht tegen de woningen en de tuinen zijn gebouwd, is de realisatie van een klassieke groene buffer (meestal 20 à 30 meter) niet mogelijk. Er wordt daarom een overgangszone verordenend voorgesteld die de impact van de bedrijfsgebouwen op de woningen moet beperken. In deze zone van 10 meter breedte worden enkel nog groenvoorzieningen toegelaten en geen grootschalige gebouwen meer.

Gezien de aanwezigheid van woningen in de onmiddellijke omgeving zijn alleen activiteiten gewenst die geen overmatige luchtemissies veroorzaken en is een milieuzonering zodanig dat de meest hinderlijke bedrijven het verst van de woningen gelegen zijn aangewezen.

• De milieuzonering wordt niet opgenomen in gewestelijke stedenbouwkundige voorschriften. Dergelijke overwegingen en randvoorwaarden dienen bij de milieuvergunningsaanvraag vastgelegd te worden.

De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Inzake waterhuishouding geldt dat hergebruik, infiltratie en vertraagde afvoer gemaximaliseerd moeten worden. In functie van maximale infiltratie en vertraagde afvoer moeten de aanwezige waterlopen en grachten worden opengehouden. Gezien de grote hoeveelheid bijkomende verharding en het afstromend hemelwater van de E19 wordt de inrichting van een gemeenschappelijk bufferbekken voorgesteld. Dit kan bijvoorbeeld gerealiseerd worden in de zuidelijke tip van het planelement. Dit bufferbekken kan dan worden gekoppeld aan een opwaardering van de Borze loop – Mandoerse beek die er doorheen het gebied stromen. Dit laatste is eveneens wenselijk in functie van de ecologische waarde van deze waterlopen.

• De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen. De Borze loop – Mandoersebeek worden niet meer opgenomen in het deelplan.

De voorziene bufferzone en de bouwvrije zone langs de E19 bieden mogelijkheden tot ecotoopcreatie en landschappelijke integratie. Dit kan echter in belangrijke mate geoptimaliseerd worden door het doortrekken van de buffer langs de volledige westzijde van het zuidelijke deel van het planelement.

• Gelet op de beperkte uitbreiding tot tegen Keizershoek is geen buffer mogelijk, het terrein zou dan niet meer ontwikkeld kunnen worden.

Een goed flankerend beleid ten aanzien van de landbouwfunctie is noodzakelijk, gezien de aanzienlijke inname van landbouwareaal. De aanwezige serres in het deelgebied vormen hierbij een bijzonder aandachtspunt. Een landbouweffectenrapport kan hiertoe een eerste insteek geven.

• De beperkte uitbreiding zal maar een zeer beperkte inname van landbouwgrond vergen. De effecten zijn daardoor beperkt.

In hoofdstuk 3.2 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de risicozonering van de geplande bedrijventerreinen onderzocht. Voor dit projectgebied wordt geconcludeerd dat Sevesoinrichtingen kunnen worden toegelaten. Een mogelijk beperkende factor zijn de woonzones met landelijk karakter ten oosten en ten westen van het projectgebied aangezien er volgens de voorschriften kwetsbare functies kunnen worden gerealiseerd.

• Sevesoinrichtingen kunnen op dit bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke Sevesostoffen in de inrichting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria. Er wordt informatief opgenomen dat de weergave van de risicocontouren in het RVR een evaluatie van de locatiemogelijkheden voor Sevesoinrichtingen mogelijk maakt. Om de realisatie van Sevesoinrichtingen maximaal te ondersteunen wordt in het voorschrift woongebied (voor de aangrenzende woonlinten) opgenomen dat de realisatie van kwetsbare functies niet is toegelaten (m.a.w. scholen, ziekenhuizen, rusten verzorgingstehuizen). Dit is, gelet op het karakter van deze woonlinten sowieso evident.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

Een regionaal bedrijf is een grootschalig bedrijf met belangrijke ruimtelijke impact op de omgeving op vlak van mobiliteit, uitzicht, omvangrijke ruimte-inname of potentieel in te bufferen effecten. ‘Regionaal’ verwijst niet naar de economische relaties of het verzorgingsgebied van het bedrijf.

Op een gemengd regionaal bedrijventerrein kunnen bedrijven gevestigd en uitgebaat worden die om ruimtelijke of milieuredenen niet verweefbaar (meer) zijn met een multifunctionele stedelijke of residentiele omgeving.

Met opslag is de opslag van de geproduceerde of verwerkte goederen bedoeld. Daarnaast kan bijvoorbeeld ook de opslag van grond voor een grondwerker hieronder begrepen zijn.

In het gebied zijn windturbines toegelaten, alsook andere installaties voor de productie van (hernieuwbare) energie of energierecuperatie..

Met autonome kantoren wordt bedoeld bedrijven met als hoofdactiviteit privé-en overheidsdienstverlening met een hoofdzakelijk administratief karakter en een hoge personeelsintensiteit. De kantooractiviteit is hier niet ondergeschikt aan andere bedrijfsactiviteiten zoals productie of verwerking van goederen. Onder mestverwerking en slibverwerking worden alle verwerking en bewerking van mest of slib begrepen.

Seveso-inrichtingen kunnen op dit bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke Seveso-stoffen in de inrichting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria. De weergave van de risicocontouren in het RVR (bijlage 3d) maakt een evaluatie van de locatiemogelijkheden voor Seveso-inrichtingen mogelijk.

Artikel 5B.1. Gemengd regionaal bedrijventerrein

5B.1.1. Het bedrijventerrein is bestemd voor regionale bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten:

• productie, opslag en verwerking van goederen

• productie van energie

• onderzoeks-en ontwikkelingsactiviteiten

• op-en overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel;

Volgende activiteiten zijn niet toegelaten:

• kleinhandel

• agrarische productie

• autonome kantoren

• afvalverwerking met inbegrip van recyclage

• verwerking en bewerking van mest of slib

• verwerking en bewerking van grondstoffen met inbegrip van delfstoffen

Zuinig ruimtegebruik is een algemeen principe voor een bedrijventerrein. Bij de beoordeling van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning wordt niet alleen rekening gehouden met het zuinig ruimtegebruik maar ook onder meer met:

• de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;

• de relatie met de in de omgeving van het gebied vastgelegde bestemmingen;

• de inpassing in de omgeving.

5B.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan:

• het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake veiligheid;

• de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op het bedrijventerrein;

• het groeperen en organiseren op het bedrijventerrein van parkeermogelijkheden voor de gebruikers en bezoekers

Voorbeelden van gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen zijn een vrachtwagentankstation, een gemeenschappelijk bedrijfsrestaurant, een bank/postloket

5B.1.3. Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van het regionale bedrijventerrein, zijn toegelaten.

De regionale tewerkstelling is in deze gebieden belangrijk. Er moet verhinderd

worden dat er een geleidelijke verschuiving optreedt naar kleinhandel en kantoren

waardoor de regionale bedrijfsfunctie wordt uitgehold.

5B.1.4. Kantoren en toonzalen met beperkte vloeroppervlakte, ondergeschikt en gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven, zijn toegelaten voor zover die activiteiten geen loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken. De toonzalen mogen maximaal 10% van de gelijkvloerse bebouwde oppervlakte innemen, ongeacht op welk niveau de toonzalen worden ingericht, en de toonzaaloppervlakte mag maximaal 500 m² zijn.

In specifieke gevallen kan onder bewakingspersoneel ook de eigenaar, een zaakvoerder of kaderlid worden begrepen, voor zover diens aanwezigheid nuttig of nodig is voor de bewaking en voor de veiligheid van het bedrijf.

5B.1.5. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m² vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is voor de veiligheid van het bewakingspersoneel is de nietintegratie toegelaten.

Een regionaal bedrijventerrein voorziet ruimte voor grote, regionale bedrijven. Het vastleggen van een minimale perceelsoppervlakte is noodzakelijk om te verhinderen dat kleine, lokale bedrijven zich vestigen op deze strategische plekken van regionaal belang. Uitzonderingen kunnen worden gemaakt voor de bestaande kleine bedrijfskavels aangezien de gewestplanbestemming en de BPA’s dit in het verleden toelieten. Ook complementaire voorzieningen, verzamelgebouwen en kleinere restpercelen vormen hierop een uitzondering.

Bedrijfsverzamelgebouwen: voorbeelden daarvan zijn gebouwen waarin verschillende bedrijven hun kantoren voor administratieve diensten groeperen.

5B.1.6. De minimale perceelsoppervlakte bedraagt 5000 m².

Uitzonderingen zijn toegestaan voor:

• percelen met bestaande stedenbouwkundig vergunde bedrijfsgebouwen binnen de zone;

• percelen met bedrijven die gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen verzorgen;

• percelen met bedrijfsverzamelgebouwen;

• een beperkt aantal percelen die omwille van de globale inrichting van het bedrijventerrein een kleinere terreinoppervlakte verkrijgen;

• percelen met aaneengesloten gebouwen of gebouwen die architectonisch een geheel vormen maar voor verschillende bedrijven bestemd zijn.

Een kwalitatieve inrichting van het gebied is noodzakelijk.

5.B.1.7. Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zal worden beoordeeld aan de hand van volgende criteria:

• zorgvuldig ruimtegebruik

• een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en afwerking van de bedrijfsgebouwen

Minimaal volgende inrichtingsprincipes dienen gerespecteerd te worden:

• het bouwen van meerdere lagen en het maximaal groeperen van gebouwen waar de bedrijfsactiviteit dit toelaat

• parkeren wordt gegroepeerd voor verschillende bedrijven of geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw voor zover het beheer dit toelaat

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

5B.1.8. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek

5B.1.9. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Overgangsmaatregel voor landbouw met bedrijfsgebouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, …. Tuinaanlegbedrijven die planten of bomen kweken of conditioneren over een minimumoppervlakte van ongeveer een vierde hectare vallen hier ook onder. De bestaande tuinbouwbedrijven kunnen behouden blijven aangezien de overgangsmaatregel geldt per perceel. De realisatie van de bestemming staat daardoor los van de activiteiten die op het perceel van het tuinbouwbedrijf worden uitgeoefend. Men kan met andere woorden starten met de ontwikkeling van het bedrijventerrein en daarbij de bestaande tuinbouwbedrijven sparen.

Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.

5B.1.10. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor wonen in bestaande woningen en voor de landbouwbedrijfsvoering van de bestaande landbouwbedrijven en voor de bestaande bedrijven met aan de landbouw toeleverende, verwerkende en dienstverlenende activiteiten.

De overgang tussen de bedrijventerreinen en de bestaande woningen langs de Pierstraat en Keizershoek is vrij abrupt, er is geen buffering voorzien die de overgang tussen de grootschalige bebouwing en de woningen verzacht. Aangezien de bedrijfsgebouwen vrij dicht tegen de woningen en de tuinen zijn gebouwd, is de realisatie van een klassieke groene buffer (meestal 20 à 30 meter) niet mogelijk. Er wordt daarom een overgangszone voorgesteld die de impact van de bedrijfsgebouwen op de woningen moet beperken. In deze zone van 10 meter breedte worden enkel nog groenvoorzieningen toegelaten met een voorkeur voor hoogstammig groen of heesters, en geen grootschalige gebouwen meer. Een overgangsbepaling voor de bestaande gebouwen die in de overgangszone vervat zitten, wordt voorzien (enkel verbouwen binnen bestaand volume).

In overdruk

5B.1.11. Tussen het regionaal bedrijventerrein en de bestaande woningen langs de Pierstraat en Keizershoek wordt een zone voor niet hinderlijke bedrijfsactiviteiten voorzien zoals aangeduid op het grafisch plan.

In de zone aangeduid met deze overdruk zijn enkel groenvoorzieningen toegelaten.

Deze bepaling geldt niet voor de delen van de overdruk waar vergunde bedrijfsgebouwen gesitueerd zijn. Deze bedrijfsgebouwen kunnen verbouwd worden binnen het bestaande volume. Indien ze herbouwd of uitgebreid worden kunnen enkel groenvoorzieningen toegelaten worden binnen deze zone.

De ontsluiting van het terrein dient centraal te gebeuren via de N171, omwille van de verkeersveiligheid op voldoende afstand van de huidige ontsluiting langs Keizershoek.

symbolische aanduiding in overdruk

5B.1.12. Vanaf het moment dat de zuidelijke bedrijvenzone Keizershoek wordt ontwikkeld, dient de ontsluiting van beide bedrijvenzones te verlopen via een nieuw kruispunt op de N171 met insteekwegen naar beide bedrijvenzones. De ontsluiting is symbolisch weergegeven op het grafisch plan en geeft niet de exacte ligging van de weg aan.

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is.

De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.

• Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...

• Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …

• Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …

• Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...

• Horeca (hotel, restaurant, café)

• Bedrijven, kantoren en diensten.

• Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...

• Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes

• Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra

Artikel 5B.2. Woongebied

5B.2.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen met uitzondering van scholen, ziekenhuizen en rust-en verzorgingstehuizen.

Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

5B.2.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

• de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;

• de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;

• de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;

• de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;

• de bestaande of gewenste woondichtheid;

• de inpassing in de omgeving;

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

Het gaat om linten van bestaande woningen waar alle percelen zijn bebouwd. Rekening houdend met de risicozones noordelijker aan de Mandoersebeek kan bijkomende aandacht voor het waterbergend vermogen in deze woongebieden noodzakelijk zijn. De effectieve maatregelen zullen echter vrij beperkt zijn.

5B.2.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Plan

Naam

Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979), gewestplanwijziging 28/10/1998

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen

geen

Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen

BPA Groothandelsmarkt (M.B. 29/08/2003) aansluitend in het oosten

Verkavelingsvergunningen

Geen

Beschermde monumenten

Geen

Beschermde dorpsgezichten

geen

Beschermde landschappen

Hobokense Polder (M.B. 08/03/1996) aansluitend in het westen

Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)

Geen

Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)

Geen

Ramsargebieden

Geen

Gebieden van het duinendecreet

Geen

Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)

Slikken en Schorren langsheen de Schelde (BVR 18/07/2003)

Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)

Geen

Vlaamse of erkende natuurreservaten

Geen

Bosreservaten

Geen

Beschermingszones grondwaterwinning

Geen

Bevaarbare waterlopen

Geen

Onbevaarbare waterlopen

geen

Gewestwegen

Geen

Spoorwegen

Boom -Antwerpen

Milderende maatregelen en randvoorwaarden

Doorwerking in het RUP

Het verkeersgenererend effect van het planelement is belangrijk, gezien uit de discipline mobiliteit blijkt dat de noordelijke ontsluiting van de site – met de aangenomen verkeerstoedeling – te sterk zal belast worden. Een sterkere benutting van de zuidelijke ontsluitingsweg zodat de noordelijke ontsluitingsweg minder wordt belast, is dan ook noodzakelijk.

Ook wordt als milderende maatregel voorgesteld dat in het RUP de verplichting wordt opgelegd om voldoende veilige en comfortabele fietsinfrastructuur te realiseren in het deelgebied.

Een verbetering van bereikbaarheid middels openbaar vervoer of de opmaak van een bedrijfsvervoerplan (eventueel voor het volledige deelgebied) wordt eveneens als milderende maatregel voorgesteld.

• De zuidelijke ontsluitingsweg zal in de toekomst beter benut worden rekening houdende met de aanleg van de Krugerbrug. Hierdoor is een rechtstreekse doorsteek van het bedrijventerrein mogelijk naar de Emiel Vloorstraat/ Kolonel Silvertopstraat, de Ring en de Singel. De Krugerbrug werd verordenend opgenomen in het deelRUP.

• Er wordt een verplicht te realiseren groenstrook van 15 ha doorheen het bedrijventerrein verordenend vastgelegd. deze groenstrook de doorgaande fietsverbinding opnemen.

• Door de saneringsplicht en de huidige projectwerking die is opgezet voor het gebied kan verwacht worden dat de realisatie van het terrein in één geheel zal gebeuren. Aangezien het een terrein betreft van meer dan 50 ha is de opmaak van een projectMER (of ontheffingsdossier) nodig. In de projectMER kan de opmaak van een bedrijfsvervoerplan worden gekoppeld aan de vergunningverlening.

Om geluidshinder te voorkomen ten aanzien van de kern van Burcht, is het wenselijk om verhandeling van schroot of andere luidruchtige activiteiten te vermijden. Gezien de aanwezigheid van woningen in de omgeving zijn alleen activiteiten gewenst die geen overmatige luchtemissies veroorzaken en is een milieuzonering aangewezen.

• De milieuzonering wordt niet opgenomen in gewestelijke stedenbouwkundige voorschriften. Dergelijke overwegingen en randvoorwaarden dienen bij de milieuvergunningsaanvraag vastgelegd te worden.

De elementen van de passende beoordeling en de verscherpte natuurtoets zijn in het deel ‘passende beoordeling en verscherpte natuurtoets’ van de planMER beschreven onder hoofdstukken 5.2 en 5.3.

Er worden geen versnipperende of barrièreeffecten ten aanzien van SBZgebieden verwacht (nuleffect). Er moet evenwel over gewaakt worden dat door realisatie van het planelement geen versnipperende effecten t.a.v. de Schelde ontstaan. Dit is een aandachtspunt voor het projectMER.

De bedrijvigheid heeft een belangrijk verkeersgenererend karakter die bijkomende verstoring kan veroorzaken. Uit de discipline geluid blijkt echter dat het omgevingsgeluid door het bedrijventerrein in de Hobokense Polder niet zal stijgen. Ontsluiting van het bedrijventerrein via de Naftaweg heeft echter nu al een beduidende impact op het nabijgelegen natuurgebied, maar dan nagenoeg uitsluitend door het slechte wegdek (zie discipline geluid). Het aanpakken van de gehele weginfrastructuur is voor dit gehele gebied een noodzaak opdat het omgevingsgeluid door wegverkeer zou verminderen. Als milderende maatregel kan, naast hogervermelde aanpassing van het wegdek, een voldoende ruime bufferzone voorzien worden langs de westelijke kant van het plangebied. Er dient nagegaan te worden of het mogelijk is het wegtracé in oostelijke richting te verplaatsen zodat de weg niet langs de polder gesitueerd is.

• De versnipperende effecten tussen de Hobokense polder, de Schelde en de groene Ring worden geminimaliseerd door een verplicht te realiseren groenstrook doorheen het bedrijventerrein die de verschillende fragmenten met elkaar moet verbinden.

• Er kan worden geconcludeerd dat vooral het wegverkeer als verstorend wordt ervaren. Door de saneringsplicht en de huidige projectwerking die is opgezet voor het gebied kan verwacht worden dat de realisatie van het terrein in één geheel zal gebeuren en dat interne ontsluiting volledig herbekeken zal worden. In het ontsluitngsvoorschrift wordt opgenomen dat de meest westelijke ontsluitingsweg op minimum 30 meter afstand van de Hobokense polder moet voorzien worden.

• Er wordt gesteld dat een bufferzone wenselijk is ten aanzien van de Hobokense polder. Het voorzien van een groenbuffer ten aanzien van de Hobokense polder zal een aanzienlijke inname van de te saneren ruimte innemen waardoor de rentabiliteit van het project sterk zal afnemen en realisatie van de brownfield wordt gehypothekeerd. Hierboven werd al aangegeven dat de weg als verstorend effect zal gemilderd worden. Uit de discipline geluid blijkt bovendien dat het omgevingsgeluid door het bedrijventerrein in de Hobokense Polder niet zal stijgen. In de zone aansluitend kan daarom best geen buffer worden voorzien maar kan het volstaan om geluidsarme bedrijfsactiviteiten te voorzien. Dit kan via de milieuzonering bij de milieuvergunningsaanvraag worden afgedwongen.

De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Waterbuffering vormt een belangrijk aandachtspunt, gezien het voorkomen van overstromingsgevoelig gebied in het planelement. Langsheen de grens met de Hobokense Polder stroomt de Grote Leigracht. Gezien de grote hoeveelheid oppervlakte die bijkomend wordt verhard en de inname van (potentiële) komberging moet een voldoende ruim gedimensioneerd bufferbekken worden aangelegd, bij voorkeur langs de westelijke zijde (geïntegreerd in ecologische en landschappelijke buffer ten aanzien van Hobokense polder).

Behoud van de Grote Leigracht in open tracé is niet alleen vanuit waterhuishouding aangewezen, hierbij is het belangrijk de waardevolle rietvegetaties en soortenrijk grasland langs deze waterloop (westelijke rand plangebied) te vrijwaren en verder te ontwikkelen.

• De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen.

• De verplicht te realiseren groenstrook van 15 ha biedt anderzijds al een ruimtelijke marge voor de opname van de buffercapaciteiten.

• De Grote Leigracht valt samen met de gebiedsgrens van het gebied, in de inrichtingsstudie die verplicht is voor de onderste bedrijvenzone wordt opgenomen dat de Grote Leigracht in open tracé moet behouden worden. De rietvegetaties en soortenrijk grasland aan de westelijke rand van het plangebied zitten niet in het deelRUP vervat.

In hoofdstuk 3.2 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de risicozonering van de geplande bedrijventerreinen onderzocht. Voor dit projectgebied wordt geconcludeerd dat Sevesoinrichtingen kunnen worden toegelaten. Een beperkende factor is het gebied voor stedelijke ontwikkeling in de noordelijke tip van het gebied.

• Sevesoinrichtingen kunnen op dit bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke Sevesostoffen in de inrichting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria. Er wordt informatief opgenomen dat de weergave van de risicocontouren in het RVR een evaluatie van de locatiemogelijkheden voor Sevesoinrichtingen mogelijk maakt.

Geschiktheid tot realisatie voetbalstadion.

De locatie Noordrand Petroleum Zuid ligt in de onmiddellijke nabijheid van het hoofdwegennet met de R1 en A12 vlakbij de site, waarbij de R1 aansluiting geeft op de overige hoofdwegen. Deze korte afstand tot het hoofdwegennet en ontsluiting buiten woongebied vormt een belangrijk positief element van deze locatie. Net als bij de voorziene regionale bedrijvigheid (planelement 5C) is het zo dat de capaciteit van de Generaal Armstrongweg een belangrijke beperkende factor vormt. Ontsluiting via bijkomende ontsluitingswegen is dan ook wenselijk. Hierbij is de – in de nabije toekomst geoptimaliseerde – ontsluiting via het westelijk gelegen bedrijventerrein en de Emiel Vloorstraat het meest aangewezen, gezien deze ontsluitingsroute weinig tot geen hinder voor de bewoning met zich meebrengt.

• De zuidelijke ontsluitingsweg zal in de toekomst beter benut worden rekening houdende met de aanleg van de Krugerbrug. Hierdoor is een rechtstreekse doorsteek van het bedrijventerrein mogelijk naar de Emiel Vloorstraat/ Kolonel Silvertopstraat, de Ring en de Singel. De Krugerbrug werd verordenend opgenomen in het deelRUP.

Een sterkere uitbouw van het openbaar vervoer is ten zeerste aangewezen. Zowel de dichtstbij gelegen treinhalte als tramhalte ligt op iets grotere afstand. Deze bestaande haltes kunnen verder uitgebouwd worden in functie van de openbaarvervoersontsluiting van het voetbalstadion, maar dit op voorwaarde dat er een veilige wandelroute, die niet conflicteert met het autoverkeer, wordt uitgebouwd vanaf deze haltes tot het voetbalstadion. Een verbetering van de openbaarvervoersontsluiting is echter ook mogelijk door de voorziene tramlijn in het kader van het geplande project ‘Nieuw Zuid’ door te trekken tot de site. Algemeen zijn de voorzieningen ter hoogte van de site nu beperkt. Door het project ‘Nieuw Zuid’ kan hier aan tegemoet gekomen worden..

• Geen vraag tot opname van stedenbouwkundige randvoorwaarden, de aangehaalde problematiek zal via de politieke besluitvorming in de nodige overeenkomsten en afspraken dienen vastgelegd te worden.

De mogelijkheid tot dubbel gebruik van parkings – bij realisatie van het bedrijventerrein – vormt een belangrijk positief element vanuit de principes van duurzaam ruimtegebruik en vanuit het oogpunt van verkeersleefbaarheid ter hoogte van woongebieden (voorkomen van parkeerdruk ter hoogte van nabijgelegen woongebieden).

• In de verordenende voorschriften wordt als beoordelingscriterium bij de vergunningsaanvraag opgenomen dat het groeperen en organiseren van parkeermogelijkheden in relatie tot de parkeervoorzieningen voor het voetbalstadion/ bedrijventerrein moet worden bekeken. Dit is opgenomen in de voorschriften voor watergebonden bedrijvigheid, gemengd regionale bedrijvigheid en stedelijke activiteiten.

De hinder voor de omgeving zal eerder beperkt zijn, doordat er geen woningen in de onmiddellijke omgeving liggen. Het dichtstbij gelegen ecologisch waardevol gebied is op ongeveer 600 m afstand de Burchtse Weel – recent beschermd als habitatrichtlijngebied. Verstoring van de hier aanwezige verstoringsgevoelige avifauna door de piekgeluiden inherent aan een voetbalmatch van grote omvang, vormt een potentieel significant negatief effect. De piekgeluiden worden enigszins gemaskeerd door het actueel hoge omgevingsgeluid, maar kunnen niettemin een beperkte bijkomende verstoring veroorzaken. Om het verstoringseffect maximaal te voorkomen, is het wenselijk het voetbalstadion zo ver mogelijk van het habitatrichtlijngebied in te planten. Er is binnen de zoekzone evenwel geen ruimte voor een inplanting verderaf van het habitatrichtlijngebied.

• Geen vraag tot wijziging van de planopties.

• Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

• De inplanting wordt in de noordelijke tip georganiseerd om een zo minimaal mogelijke impact te hebben op de hoge drempel Seveso-inrichting Alca Petroleum compagny.

Gezien de ligging in overstromingsgevoelig gebied, vormt de waterhuishouding van het voetbalstadion een belangrijk aandachtspunt.

• De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen.

• De verplicht te realiseren groenstrook van 15 ha biedt anderzijds al een ruimtelijke marge voor de opname van de buffercapaciteiten. In de voorschriften is opgenomen dat elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zal worden beoordeeld aan de hand van een kwaliteitsvolle aanleg van het voetbalstadion en de integratie met de publiek toegankelijke groenzone.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

Aan de Schelde wordt een watergebonden bedrijventerrein voorzien gelet op de potenties die deze plek biedt.

Een regionaal bedrijf is een grootschalig bedrijf met belangrijke ruimtelijke impact op de omgeving op vlak van mobiliteit, uitzicht, omvangrijke ruimte-inname of potentieel in te bufferen effecten. ‘Regionaal’ verwijst niet naar de economische relaties of het verzorgingsgebied van het bedrijf.

Op een regionaal bedrijventerrein kunnen bedrijven gevestigd en uitgebaat worden die om ruimtelijke of milieuredenen niet verweefbaar (meer) zijn met een multifunctionele stedelijke of residentiele omgeving.

Met opslag is de opslag van de geproduceerde of verwerkte goederen bedoeld. Daarnaast kan bijvoorbeeld ook de opslag van grond voor een grondwerker hieronder begrepen zijn.

In het gebied zijn windturbines toegelaten, alsook andere installaties voor de productie van (hernieuwbare) energie of energierecuperatie..

Met autonome kantoren wordt bedoeld bedrijven met als hoofdactiviteit privé-en overheidsdienstverlening met een hoofdzakelijk administratief karakter en een hoge personeelsintensiteit. De kantooractiviteit is hier niet ondergeschikt aan andere bedrijfsactiviteiten zoals productie of verwerking van goederen.

Onder mestverwerking en slibverwerking worden alle verwerking en bewerking van mest of slib begrepen.

Seveso-inrichtingen kunnen op dit bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke Seveso-stoffen in de inrichting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria. De weergave van de risicocontouren in het RVR (bijlage 3d) maakt een evaluatie van de locatiemogelijkheden voor Seveso-inrichtingen mogelijk.

Artikel 5C.1. Specifiek regionaal bedrijventerrein met watergebonden karakter

5C.1.1. Het bedrijventerrein is bestemd voor regionale bedrijven met watergebonden karakter. Het watergebonden karakter bestaat uit het gebruik van de waterweg voor het vervoer van een substantiële hoeveelheid basisgrondstoffen en/of (half) afgewerkte producten, of uit het gebruik van het water als substantieel onderdeel van het productieproces.

De hoofdactiviteiten van deze bedrijven zijn:

• productie en verwerking van goederen;

• verwerking en bewerking van grondstoffen met inbegrip van delfstoffen;

• productie van energie energierecuperatie;

• op-en overslag, voorraadbeheer, groepage en fysieke distributie;

• logistiek complementaire en logistiek ondersteunende activiteiten inclusief exploitatie van intermodale en laad-en losinfrastructuur;

• afvalverwerking met inbegrip van recyclage.

• verwerking en bewerking van grondstoffen met inbegrip van delfstoffen

Alle werken, handelingen, en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming en voor de exploitatie van het specifiek regionaal bedrijventerrein met watergebonden karakter en de bedrijven zijn toegelaten. Daartoe worden ook de aanleg en het onderhoud van infrastructuur die nodig is voor de toegankelijkheid of voor verbindingen langs de waterzijde en langs de landszijde gerekend.

De volgende activiteiten zijn niet toegelaten:

• kleinhandel

• agrarische productie

• autonome kantoren

• verwerking en bewerking van mest of slib

Zuinig ruimtegebruik is een algemeen principe voor een bedrijventerrein. Bij de beoordeling van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning wordt niet alleen rekening gehouden met het zuinig ruimtegebruik maar ook onder meer met:

• de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;

• de relatie met de in de omgeving van het gebied vastgelegde bestemmingen;

• de inpassing in de omgeving.

5C.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan:

• het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake veiligheid;

• de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op het bedrijventerrein;

• het groeperen en organiseren van parkeermogelijkheden in relatie tot de parkeervoorzieningen voor het voetbalstadion

Voorbeelden van gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen zijn een vrachtwagentankstation, een gemeenschappelijk bedrijfsrestaurant, een bank/postloket

5C.1.3. Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van het bedrijventerrein, zijn toegelaten.

De regionale tewerkstelling is in deze gebieden belangrijk. Er moet verhinderd worden dat er een geleidelijke verschuiving optreedt naar kleinhandel en kantoren waardoor de regionale bedrijfsfunctie wordt uitgehold.

5C.1.4. Kantoren en toonzalen met beperkte vloeroppervlakte, ondergeschikt en gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven, zijn toegelaten voor zover die activiteiten geen loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken. De toonzalen mogen maximaal 10% van de gelijkvloerse bebouwde oppervlakte innemen, ongeacht op welk niveau de toonzalen worden ingericht, en de toonzaaloppervlakte mag maximaal 500 m² zijn.

In specifieke gevallen kan onder bewakingspersoneel ook de eigenaar, een zaakvoerder of kaderlid worden begrepen, voor zover diens aanwezigheid nuttig of nodig is voor de bewaking en voor de veiligheid van het bedrijf.

5C.1.5. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m² vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is voor de veiligheid van het bewakingspersoneel is de nietintegratie toegelaten.

Een regionaal bedrijventerrein voorziet ruimte voor grote, regionale bedrijven. Het vastleggen van een minimale perceelsoppervlakte is noodzakelijk om te verhinderen dat kleine, lokale bedrijven zich vestigen op deze strategische plekken van regionaal belang. Uitzonderingen kunnen worden gemaakt voor de bestaande kleine bedrijfskavels aangezien de gewestplanbestemming en de BPA’s dit in het verleden toelieten. Ook complementaire voorzieningen, verzamelgebouwen en kleinere restpercelen vormen hierop een uitzondering.

Bedrijfsverzamelgebouwen: voorbeelden daarvan zijn gebouwen waarin verschillende bedrijven hun kantoren voor administratieve diensten groeperen.

5C.1.6. De minimale perceelsoppervlakte bedraagt 5000 m².

Uitzonderingen zijn toegestaan voor:

• percelen met bestaande stedenbouwkundig vergunde bedrijfsgebouwen binnen de zone;

• percelen met bedrijven die gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen verzorgen;

• percelen met bedrijfsverzamelgebouwen;

• een beperkt aantal percelen die omwille van de globale inrichting van het bedrijventerrein een kleinere terreinoppervlakte verkrijgen;

• percelen met aaneengesloten gebouwen of gebouwen die architectonisch een geheel vormen maar voor verschillende bedrijven bestemd zijn.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek

5C.1.7. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

5C.1.8. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Er wordt een overgangsmaatregel ingebouwd voor de bestaande petroleum-en andere activiteiten die in hoofdzaak niet watergebonden zijn. Zij worden toegelaten tot het verloop van de concessie in 2035. Vanaf deze datum wordt het voorschrift regionaal bedrijventerrein met watergebonden karakter onverminderd van toepassing.

5C.1.9. In het specifiek regionaal bedrijventerrein met watergebonden karakter zijn per perceel de vergunde handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de bedrijfsvoering van de bestaande bedrijven. De bestaande vergunde handelingen, voorzieningen en inrichtingen worden toegelaten tot 31 december 2035.

Een regionaal bedrijf is een grootschalig bedrijf met belangrijke ruimtelijke impact op de omgeving op vlak van mobiliteit, uitzicht, omvangrijke ruimte-inname of potentieel in te bufferen effecten. ‘Regionaal’ verwijst niet naar de economische relaties of het verzorgingsgebied van het bedrijf.

Op een gemengd regionaal bedrijventerrein kunnen bedrijven gevestigd en uitgebaat worden die om ruimtelijke of milieuredenen niet verweefbaar (meer) zijn met een multifunctionele stedelijke of residentiele omgeving.

Met opslag is de opslag van de geproduceerde of verwerkte goederen bedoeld tot zelfs een tram-of busstelplaats. Daarnaast kan bijvoorbeeld ook de opslag van grond voor een grondwerker hieronder begrepen zijn.

In het gebied zijn windturbines toegelaten, alsook andere installaties voor de productie van (hernieuwbare) energie of energierecuperatie..

Met autonome kantoren wordt bedoeld bedrijven met als hoofdactiviteit privé-en overheidsdienstverlening met een hoofdzakelijk administratief karakter en een hoge personeelsintensiteit. De kantooractiviteit is hier niet ondergeschikt aan andere bedrijfsactiviteiten zoals productie of verwerking van goederen.

Onder mestverwerking en slibverwerking worden alle verwerking en bewerking van mest of slib begrepen.

Seveso-inrichtingen kunnen op dit bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke Seveso-stoffen in de inrichting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria. De weergave van de risicocontouren in het RVR (bijlage 3d) maakt een evaluatie van de locatiemogelijkheden voor Seveso-inrichtingen mogelijk.

Artikel 5C.2. Gemengd regionaal bedrijventerrein

5C.2.1. Het bedrijventerrein is bestemd voor regionale bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten:

• productie, opslag en verwerking van goederen

• productie van energie

• onderzoeks-en ontwikkelingsactiviteiten

• op-en overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel

• afvalverwerking met inbegrip van recyclage

Volgende activiteiten zijn niet toegelaten:

• kleinhandel

• agrarische productie

• autonome kantoren

• verwerking en bewerking van mest of slib

• verwerking en bewerking van grondstoffen met inbegrip van delfstoffen

Zuinig ruimtegebruik is een algemeen principe voor een bedrijventerrein. Bij de beoordeling van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning wordt niet alleen rekening gehouden met het zuinig ruimtegebruik maar ook onder meer met:

• de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;

• de relatie met de in de omgeving van het gebied vastgelegde bestemmingen;

• de inpassing in de omgeving.

5C.2.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan:

• het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake veiligheid;

• de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op het bedrijventerrein;

• het groeperen en organiseren van parkeermogelijkheden in relatie tot de parkeervoorzieningen voor het voetbalstadion

Voorbeelden van gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen zijn een vrachtwagentankstation, een gemeenschappelijk bedrijfsrestaurant, een bank-/postloket

5C.2.3. Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van het bedrijventerrein, zijn toegelaten.

De regionale tewerkstelling is in deze gebieden belangrijk. Er moet verhinderd worden dat er een geleidelijke verschuiving optreedt naar kleinhandel en kantoren waardoor de regionale bedrijfsfunctie wordt uitgehold.

5C.2.4. Kantoren en toonzalen met beperkte vloeroppervlakte, ondergeschikt en gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven, zijn toegelaten voor zover die activiteiten geen loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken. De toonzalen mogen maximaal 10% van de gelijkvloerse bebouwde oppervlakte innemen, ongeacht op welk niveau de toonzalen worden ingericht, en de toonzaaloppervlakte mag maximaal 500 m² zijn.

In specifieke gevallen kan onder bewakingspersoneel ook de eigenaar, een zaakvoerder of kaderlid worden begrepen, voor zover diens aanwezigheid nuttig of nodig is voor de bewaking en voor de veiligheid van het bedrijf.

5C.2.5. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m² vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is voor de veiligheid van het bewakingspersoneel is de nietintegratie toegelaten.

Een regionaal bedrijventerrein voorziet ruimte voor grote, regionale bedrijven. Het vastleggen van een minimale perceelsoppervlakte is noodzakelijk om te verhinderen dat kleine, lokale bedrijven zich vestigen op deze strategische plekken van regionaal belang. Uitzonderingen kunnen worden gemaakt voor de bestaande kleine bedrijfskavels aangezien de gewestplanbestemming en de BPA’s dit in het verleden toelieten. Ook complementaire voorzieningen, verzamelgebouwen en kleinere restpercelen vormen hierop een uitzondering.

Bedrijfsverzamelgebouwen: voorbeelden daarvan zijn gebouwen waarin verschillende bedrijven hun kantoren voor administratieve diensten groeperen.

5C. 2.6. De minimale perceelsoppervlakte bedraagt 5000 m². Uitzonderingen zijn toegestaan voor:

• percelen met bestaande stedenbouwkundig vergunde bedrijfsgebouwen binnen de zone;

• percelen met bedrijven die gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen verzorgen;

• percelen met bedrijfsverzamelgebouwen;

• een beperkt aantal percelen die omwille van de globale inrichting van het bedrijventerrein een kleinere terreinoppervlakte verkrijgen;

• percelen met aaneengesloten gebouwen of gebouwen die architectonisch een geheel vormen maar voor verschillende bedrijven bestemd zijn.

In het gebied wordt de aanleg van een duurzaam en hoogwaardig bedrijventerrein beoogd. De aanleg van de publiek toegankelijke groenstroken en een zuinig ruimtegebruik is daarbij aangewezen. Het is dan ook nodig dat deelprojecten gesitueerd worden binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, clustering, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

5C.2.7. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening, de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied en de realisatie van de publiek toegankelijke groenzone.

De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie voor dit gebied moet een onderzoek bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van een vrijwaring van de Grote Leigracht.

De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek

5C.2.8. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

De geplande brug tussen de EmielVloorstraat en de Schroeilaan wordt toegelaten.

symbolische aanduiding in overdruk

5C.2.9. In functie van de ontsluiting van het bedrijventerrein wordt een verbinding voorzien tussen de Emiel Vloorstraat en de Schroeilaan. De pijlen duiden symbolisch aan welke plaatsen met elkaar verbonden moeten worden.

Alle werken, handelingen en wijzigingen zijn toegelaten voor de aanleg, het functioneren of aanpassen van deze wegeninfrastructuur en aanhorigheden.

Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het oog op de ruimtelijke inpassing, buffers, ecologische verbindingen, kruisende infrastructuren, leidingen, telecommunicatie infrastructuur, lokaal openbaar vervoer, lokale dienstwegen, recreatienetwerk en waterwegennetwerk en paden voor niet-gemotoriseerd verkeer toegelaten.

De ontsluiting van de bedrijvenzones moet in het zuidwesten verlopen via een nieuwe aansluiting op de aan te leggen verbinding tussen de Emiel Vloorstraat en de Schroeilaan. In het plan-MER wordt geconcludeerd dat vooral het wegverkeer als verstorend wordt ervaren voor de Hobokense polder. Door de saneringsplicht en de huidige projectwerking die is opgezet voor het gebied kan verwacht worden dat de realisatie van het terrein in één geheel zal gebeuren en dat interne ontsluiting volledig herbekeken zal worden. Er wordt daarom vooropgesteld dat de meest westelijke ontsluitingsweg op minimum 30 meter afstand van de Hobokense polder moet voorzien worden.

symbolische aanduiding in overdruk

5C.2.10. De ontsluiting van de bedrijvenzones moet in het zuidwesten verlopen via een nieuwe aansluiting op de aan te leggen verbinding tussen de Emiel Vloorstraat en de Schroeilaan. De ontsluiting is symbolisch weergegeven op het grafisch plan en geeft niet de exacte ligging van de weg.

Vanaf deze nieuwe aansluiting moet alle weginfrastructuur in het bedrijventerrein op minimum 30 meter afstand van de Hobokense polder voorzien worden.

Het gebied voor stedelijke activiteiten is een multifunctioneel gebied waar verweving van functies het uitgangspunt is.

Onder kantoren wordt verstaan: bedrijven met als hoofdactiviteit privé-en overheidsdienstverlening met een hoofdzakelijk administratief karakter en een hoge personeelsintensiteit.

Onder bedrijfsactiviteiten wordt verstaan: productie van goederen, verwerking en bewerking van goederen, onderzoeksen ontwikkelingsactiviteiten, Seveso-inrichtingen worden niet toegelaten

Voorbeelden van kleinschalige complementaire voorzieningen zijn kinderopvang, restaurant, sportfaciliteiten, … Onder de bruto vloeroppervlakte (BVO) wordt de vloeroppervlakte verstaan, gemeten met inbegrip van de buitenmuren.

Bij de invulling van het gebied moet de relatie met de kleinhandel en het winkelgebeuren in de binnenstad worden afgewogen.

Een autonome kantoorontwikkeling wordt beperkt met het oog op een kwalitatief

geintegreerd ontwerp van multifunctioneel voetbalstadion.

Artikel 5C.3. Gebied voor stedelijke activiteiten

5C.3.1. Het gebied is bestemd voor handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nutsen gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene en verharde ruimten, socio-culturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.

De activiteiten zijn toegelaten onder de volgende voorwaarden:

• bij een concentratie van handelsactiviteiten wordt de totale bruto vloeroppervlakte van de verschillende handelsactiviteiten samen beperkt tot 15.000 m², inclusief netto verkoopoppervlakte, reserve, technische en sociale lokalen, bureaus en andere handelsruimten. De minimale netto verkoopoppervlakte bedraagt 10.000 m².

De volgende activiteiten zijn niet toegelaten:

• wonen

• afvalverwerkingsbedrijven

• logistiek (op-en overslag, voorraadbeheer, fysieke distributie en groupage), groothandel en bedrijven met een hoog mobiliteitsprofiel en/of een grote parkeerbehoefte.

In het gebied is de realisatie en de exploitatie van een voetbalstadion toegelaten. Er wordt een maximum gezet op de capaciteit van het stadion. Er worden geen parkeercapaciteiten vastgelegd aangezien dit specifiek moet bekeken worden in relatie tot de omgevende functies en het ontwerp van het stadion op de site zelf. In een multifunctioneel voetbalstadion wordt uitgegaan van een flankerend programma dat complementair is aan de omgevende functies. Een flankerend programma kan gerealiseerd worden in het gebied voor stedelijke activiteiten, in de omgeving volgens de daar van toepassing zijnde bestemmingsvoorschriften of geïntegreerd zitten in het voetbalstadiongebouw.

5C.3.2. In het gebied is de aanleg en exploitatie van een multifunctioneel voetbalstadion met een maximale bezoekerscapaciteit van 40.000 toeschouwers toegelaten. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de aanleg of exploitatie van het multifunctioneel voetbalstadion zijn toegelaten,

De activiteiten in het gebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft. De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor kleine invullingen zal de beoordeling beknopt blijven. Voor grote projecten zal de beoordeling veel uitgebreider moeten gebeuren. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus in functie van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling toe te laten.

5C.3.3. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

• De relatie met de in de omgeving aanwezige functies;

• De invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;

• De invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;

• De relatie met de in de omgeving vastgelegde bestemmingen;

Een kwalitatieve inrichting van het gebied is noodzakelijk. Gelet op de ligging langs de ring kan het ingediende project een belangrijke bakenfunctie vervullen. Gelet op de beperkte omvang wordt er van uitgegaan dat het gebied in één geheel wordt ontwikkeld. De verplichting tot opmaak van een inrichtingsstudie is dan ook zeer zinvol. Gelet op de architecturale kwaliteit van de bakenfunctie is het trouwens aangewezen dat er een begeleidingsformule wordt uitgewerkt tussen de betrokken actoren waarin de stadsbouwmeester en de Vlaamse bouwmeester een raadgevende stem hebben.

5C.3.4. Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zal worden beoordeeld aan de hand van volgende criteria:

• zorgvuldig ruimtegebruik

• een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en de integratie met de publiek toegankelijke groenzone uit artikel 5C.2.7.

• de afwerking van de gebouwen en de architecturale bakenfunctie langs de R1 en de Schelde

• het groeperen en organiseren van parkeermogelijkheden in relatie tot de parkeervoorzieningen op het bedrijventerreinen.

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

5C.3.5. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie moet een parkeerplan bevatten waaruit blijkt dat de benodigde parkeerfaciliteiten in het gebied zelf of in de omgeving beschikbaar zijn.

De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit

in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring

worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

3C.3.6. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Er worden overgangsmaatregelen voorzien gelet op de aanwezigheid van de loodsen van Mexico natie.

5C.3.7.Tot een vergunning verleend is voor de ontwikkeling van een substantieel deel van het plangebied, zijn de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de bedrijfsvoering van het bestaande bedrijf met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en gelijkaardige constructies.

De ontsluiting van het gebied voor stedelijke activiteiten en de bedrijvenzones moet in het oostelijke deel verlopen via de D’Herbouvillekaai.

symbolische aanduiding in overdruk

5C.3.8. De ontsluiting van het gebied voor stedelijke activiteiten en de bedrijvenzones moet in het oostelijke deel verlopen via de D’Herbouvillekaai. De ontsluiting is symbolisch weergegeven op het grafisch plan en geeft niet de exacte ligging van de weg aan.

De bestaande spoorwegverbinding ten oosten van IPZ wordt behouden. De spoorwegbundel ten westen ervan zit vervat in de voorschriften voor de bedrijventeerreinen.

Onder aanhorigheden van spoorwegen wordt onder andere verstaan:

Spooruitrustingen zoals sporen, bovenleidingen, seininrichting, kabelwerken, alle grond-en kunstwerken voor de realisatie van de dragende structuur, alle gebouwen en andere constructies, met noodzakelijke toegangswegen, die verband houden met het onderhoud en de exploitatie van de spoorlijn zoals tractieonderstations, sectioneerposten, seinposten, onderhoudsplatformen, dienstlokalen, communicatie, alle toegangs-en langswegen ten behoeve van onderhouds-en veiligheidsdoeleinden, alle voorzieningen op het gebied van veiligheid en eventuele ventilatie zoals evacuatieschachten, afsluitingen, ventilatie-uitrustingen, de infrastructuren voor de afwatering van de spoorbedding zoals grachten, duikers, pompstations.

Eventuele stopplaatsen/treinstations, voor zover die in de aangeduide strook te lokaliseren zijn en voor zover hiertoe beslist wordt.

Alle werken van natuurtechnische milieubouw kunnen gerealiseerd worden. Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid: http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

Artikel 5C.4. Gebied voor spoorinfrastructuur

5C.4.1. Dit gebied is bestemd voor spoorinfrastructuur en aanhorigheden.

In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, het functioneren of aanpassing van de spoorinfrastructuur en aanhorigheden. Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het oog op de ruimtelijke inpassing, buffers, ecologische verbindingen, kruisende infrastructuren, leidingen, telecommunicatie infrastructuur, lokaal openbaar vervoer, lokale dienstwegen, jaagpaden, recreatienetwerk en waterwegennetwerk en paden voor niet-gemotoriseerd verkeer toegelaten.

Bij een vervoersinfrastructuur is het niet altijd mogelijk precies aan te geven waar de infrastructuren beginnen en de overgang naar de naastliggende bestemming. Daarom wordt met deze gebiedsspecifieke typebepaling toegelaten om de voorschriften van de naastliggende bestemming toe te passen. In de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning wordt duidelijk aangegeven welke oppervlakte voor de infrastructuur ingenomen wordt en waar de toepassing van het voorschrift van de naastliggende bestemming begint. Deze typebepaling wordt bijvoorbeeld gehanteerd voor een waterweginfrastructuur of een vervoerinfrastructuur.

5C.4.2. Na aanleg van de infrastructuur kunnen voor het gedeelte van de zone dat voorlopig niet werd benut, de voorschriften van de naastliggende bestemming toegepast worden.

In de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning voor een project dat een deel van het gebied voor spoorinfrastructuur beslaat, moet aangegeven worden wat met het overige gedeelte gebeurt. De vergunningverlenende overheid moet aan de hand van de aanvraag kunnen oordelen of het nog niet benutte deel lange tijd onbenut zal blijven voor spoorinfrastructuur en wat er tussentijds mee zal gebeuren.

5C.4.3. Gronden die niet voor de inrichting of het functioneren van de spoorinfrastructuur gebruikt worden, worden op een kwaliteitsvolle manier geïntegreerd in de omgeving.

Voor het ganse gebied Petroleum Zuid wordt voorgesteld om samenhangende publieke groenstroken te voorzien ter ondersteuning van een duurzaam en hoogwaardig bedrijventerrein. De groenstroken moeten een conitnue groene dooradering van het gebied waarmaken en ervoor zorgen dat er een ecologische verbindingsfunctie blijft tussen de Hobokense Polder en de groene ring.

Artikel 5C.7.

Doorheen de gebieden met bestemming WA, GRB en SA moet een publiek toegankelijke groenzone gerealiseerd worden van minimaal 14,5 ha. In deze groenzone zijn natuurontwikkeling en recreatief medegebruik nevengeschikte functies.

De publiek toegankelijke groenzone is oost-west georiënteerd en moet een ecologische corridor waarmaken tussen de Hobokense Polder en de R1. Doorheen het gebied is een langzaam verkeerverbinding verplicht onder de vorm van een fiets- en voetgangersverbinding. De langzaam verkeerverbinding moet een verbinding maken tussen de D’Herbouvillekaai en de Hobokense Polder.

In de publiek toegankelijke groenzone zijn volgende werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen - waarvoor volgens artikel 99 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een stedenbouwkundige vergunning vereist is – vergunbaar:

• alle werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu;

• het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op het al dan niet toegankelijk maken voor het publiek (paden,

• toegangsconstructies, wegwijzers, wegafsluitingen);

• het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op natuureducatie (informatieborden, verrekijkers, …);

• werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen die nodig zijn voor het beheersen van wateroverlast voor zover zij conform de principes van natuurtechnische milieubouw worden uitgevoerd en passen binnen een integraal waterbeheer;

• de afbraak van bouwwerken of constructies;

• het herstellen, heraanleggen of verplaatsen van bestaande openbare wegenis en leidingen, voor zover dit de bestaande natuurwaarden en de potenties voor natuurontwikkeling in het gebied niet in het gedrang brengt.