Welkom op www.antwerpen.be - GRUP AFBAKENING GROOTSTEDELIJK GEBIED ANTWERPEN

7. Woongebieden

Inhoudelijke elementen vanuit de voorbereidende fase

Het stedelijk gebied kent een grote verscheidenheid aan woonomgevingen. De uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van de woon en leefstructuur zijn het werken aan een nieuw woonimago, het wonen laten aansluiten bij de multimodale knooppunten zodat het bijkomende aanbod wordt gekoppeld aan de aspecten ‘bereikbaarheid’ en ‘ontsluiting’, aandacht voor de relatie tussen wonen en groenvoorzieningen om de leefbaarheid van het stedelijk gebied te bevorderen, verweving van functies en een gedifferentieerd huisvestingsbeleid naar bevolkingsgroepen en woningtypologie.

Met het oog op de invulling van de taakstelling wonen zijn volgende beleidselementen vooropgesteld :

- Voeren van een actief voorraadbeleid. Door de aanpak van leegstand, het stimuleren van wonen boven winkels en de reconversie van bedrijfsgebouwen kan een bijkomend aanbod aan woongelegenheden gecreëerd worden.
- De invulling van een grote bestaande voorraad in verkavelingen en langs uitgeruste wegen laat toe een belangrijk deel van de taakstelling te realiseren.
- De invulling van juridisch beschikbare gronden in bestemmingsplannen en uitvoeringsplannen.
- Wanneer bijkomende inspanningen worden geleverd om binnengebieden in woongebied te ontwikkelen kunnen extra woongelegenheden gerealiseerd worden.
- Grote stedelijke projecten (zoals op het Eilandje) kunnen in de toekomst leiden tot een bijkomend aanbod aan woongelegenheden.
- Invullen van woonuitbreidingsgebieden en ingesloten gebieden met een andere bestemming. Door een herbestemming naar woongebied kan er een bijkomend aanbod aan woongelegenheden worden gerealiseerd.

De invulling van deze gebieden speelt in op de vraag naar een gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad. Het aanbod omvat woningen voor starters, alleenstaanden, kleine gezinnen maar ook voor ouderen, grote gezinnen, lage inkomens, … . De verdeling van verschillende types over concrete locaties is een taak voor de gemeente. De gemeenten hebben een goed inzicht in de concrete knelpunten en de geplande of wenselijke investeringsprojecten. Zij kunnen een belangrijke, sturende rol vervullen in de uitwerking van het grootstedelijk huisvestingsbeleid. Via het afbakeningsRUP worden de juridische mogelijkheden voor aansnijden van de stedelijke voorraad vastgelegd. Concreet worden de volgende elementen opgenomen:

Herbestemmen van woonuitbreidingsgebied en woonreservegebied naar woongebied

Woonuitbreidingsgebieden en woonreservegebieden worden herbestemd naar woongebied om het juridisch beschikbaar aanbod voor wonen in het grootstedelijk gebied te verhogen. Hierdoor worden alle juridische onduidelijkheden weggenomen (moet er een woningbehoeftestudie worden opgemaakt, hoe is het gebied opgenomen in de atlas van woonuitbreidingsgebieden, alleen groepswoningbouw of ook sociale mix, is verweving met andere functies mogelijk langs de hoofdstraten, …) en kunnen er op korte termijn projecten gerealiseerd worden. Een fasering per plangebied wordt niet opgelegd. Er wordt vanuit gegaan dat dit project per project moet worden beoordeeld in het kader van het vergunningenbeleid. De bestemming woongebied is inhoudelijk zeer ruim. Naast het wonen kunnen alle activiteiten toegelaten worden die met het wonen (in de wijk) verweefbaar zijn. Op die manier wordt de monofunctionele gewestplanbestemming van het woonuitbreidingsgebied aangepast en kunnen kwalitatieve projecten worden gerealiseerd met aandacht voor een sociale mix en de verweving van functies.

Voor kleine projecten (invulling bestaand weefsel) worden geen beperkingen en geen bijzondere voorschriften opgelegd. De kwaliteitsbewaking gebeurt bij de beoordeling van afzonderlijke vergunningsaanvragen.

Voor grotere projecten of voor de volledige invulling van een woongebied wordt opgelegd dat de aanvrager een inrichtingsstudie toevoegt. Dit laat toe bij de beoordeling de globale ordening van het gebied, de differentiatie en de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling te bewaken. Indien de gemeente dit noodzakelijk acht kan ze de verdere ordening vastleggen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De volgende gebieden worden herbestemd van woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied tot woongebied :

- woonuitbreidingsgebied Merksemsebaan Noord (Wijnegem)
- woonuitbreidingsgebied Hofke Moons (Wommelgem)
- woonuitbreidingsgebied Koeisteerthof (Mortsel)
- woonuitbreidingsgebied Groot Hoofsveld (Hove)
- woonuitbreidingsgebied Zeven Huysen (Lint)
- woonuitbreidingsgebied Schuurveld (Lint)
- woonuitbreidingsgebied Broekbosstraat (Kontich)
- woonuitbreidingsgebied Duffelshoek (Kontich)
- woonuitbreidingsgebied Groeningen (Kontich)
- woonuitbreidingsgebied Lindelei (Aartselaar)
- woonuitbreidingsgebied Tuinlei (Schelle)
- woonuitbreidingsgebied Boskouter (Zwijndrecht)

Herbestemmen van agrarisch gebied naar woongebied

In het grootstedelijk gebied zijn een aantal kleinere landbouwgebieden gelegen die grotendeels ingesloten zijn door bebouwing. Deze gebieden zijn optimaal ontsloten en sluiten aan op bestaande ontwikkelingen. Ze kunnen niet meer als structuurbepalend worden beschouwd voor de landbouw. Rekening houdend met de grote taakstelling voor wonen is er voor geopteerd de volgende kleinere landbouwgebieden om te vormen naar woongebied:

- agrarisch gebied Kwade Gat (Wommelgem)
- agrarisch gebied Schaliehoevewijk zuid (Boechout)

Reserveren van woonuitbreidingsgebieden

In een aantal gevallen is een gefaseerde en gedifferentieerde ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden aangewezen. Het gaat om grotere gebieden die goed gelegen zijn en in combinatie met andere gebieden de mogelijkheid bieden om een paar honderd woningen te realiseren. Een gefaseerde ontwikkeling van de woonuitbreidingsgebieden binnen deze gemeenten maakt kwaliteitsbewaking en tussentijdse bijsturing gemakkelijker. Door de fasering vermijdt men een ontwrichting van het gemeentelijk huisvestingsbeleid en kan men beter inspelen op de toekomstige noden binnen de gemeenten. Een dergelijke problematiek doet zich voor bij het woonuitbreidingsgebied Silzburg (DeurneAntwerpen) en het woonuitbreidingsgebied Merksemsebaan zuid in Wijnegem. Deze gebieden zullen worden herbestemd tot reservegebied voor wonen. Het woonuitbreidingsgebied Hoekakker in Antwerpen (Ekeren) wordt herbestemd naar reservegebied voor wonen op basis van de resultaten uit de milieueffectenbeoordeling. De eerste optie was om dit gebied reeds te ontwikkelen, de integrale afweging van ruimtelijke aspecten en milieuaspecten zorgde echter voor een bijsturing van het plan (zie o.a. ook al hoofdstuk 4 punt 3).

Herbestemmen van industriezone naar gebied voor stedelijke activiteiten

Omwille van de grote taakstelling voor bedrijventerreinen worden de bestaande KMO en industrieterreinen in het grootstedelijk gebied Antwerpen behouden. Op die manier kan een belangrijk deel van de grootstedelijke tewerkstelling gevrijwaard worden en creëert men geen extra behoefte aan grote industrieterreinen. In sommige gevallen is het echter niet evident om de volledige bestaande bedrijfsbestemmingen te behouden. Dit is voornamelijk het geval voor kleinere, ingesloten bedrijvenzones met een grootschalige bebouwing en een zeer beperkte buffering ten aanzien van bestaande woonwijken. In die gevallen is herbestemming naar een gemengd gebied met een aantal verweefbare activiteiten een ruimtelijk aanvaardbare oplossing en kan daardoor de woonkwaliteit gegarandeerd worden. Een dergelijke problematiek komt voor bij de industriezone van AgfaGevaert in Edegem en Mortsel. De bestaande industriezone zal worden herbestemd tot gebied voor stedelijke activiteiten waar de woonfunctie en een beperkte KMO ontwikkeling worden toegestaan.

7.1. Woongebied Merksemsebaan noord (plan 03 -Wijnegem)

7.1.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het oosten van het grootstedelijk gebied. Het gebied grenst aan de ring van Wijnegem (Houtlaan) en loopt door tot aan het Albertkanaal. Het gebied maakt deel uit van de kern van Wijnegem en wordt ruimtelijk begrensd door de ring van Wijnegem (N12). De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1A Merksemsebaan noord.

Ruimtelijke context

Het deelproject ligt in de woonkern van Wijnegem. Met de doortrekking van de tramlijn tot in Wijnegem zal dit gebied optimaal ontsloten zijn. Het gebied sluit aan op de bestaande kernbebouwing en wordt ruimtelijk begrensd door de ring. Doordat de randen van het woonuitbreidingsgebied bebouwd zijn kunnen enkel nog de achterliggende gronden en een deel van de percelen aan de Merksemsebaan ontwikkeld worden (totaal vrijliggend ca. 9 ha).

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

De randen van het gebied zijn reeds bebouwd en aan het kruispunt van de ring met de Merksemsebaan bevinden zich bedrijfsgebouwen. De onbebouwde percelen in het plangebied zijn in gebruik als landbouwgrond.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979), gewestplanwjziging 28/07/1995
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	Geen
Verkavelingsvergunningen	141/115 (4/2/1993), 141/071 (8/10/1987), 141/525 (30/11/1953), 141/560 (26/11/1957), 141/585 (14/4/1966), 141/523 (23/7/1953)
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Albertkanaal aansluitend
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	N12 aansluitend
Spoorwegen	Geen

In het plangebied of in de omgeving ervan zijn géén provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvergunningen, beschermde monumenten, vogelrichtlijngebieden, habitatrichtlijngebieden, ramsargebieden, beschermde duingebieden of voor de landbouw belangrijke duingebieden, gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) of het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk (IVON), grondwaterbeschermingsgebieden, erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of spoorwegen gelegen die relevant zijn voor dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het plangebied is grotendeels bestemd als woonuitbreidingsgebied. De percelen langs de Merksemsebaan en de Beukenlaan zijn tot op 50 meter diepte bestemd als woongebied.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.1.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de Houtlaan (N12), de Merksemsebaan, de Beukenlaan en de Zandstraat. Het gehele bouwblok wordt opgenomen als woongebied.

7.1.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

De voor dit deelRUP relevante en ruimtelijk vertaalbare milderende maatregelen, evenals de maatregelen vanuit de watertoets worden hieronder weergegeven. Ook wordt weergegeven hoe de milderende maatregelen concreet doorwerken in het deelRUP.

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De huidige hoge geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op voornamelijk de N12 vormt een potentiële bedreiging voor de woonkwaliteit in dit deelgebied. De aanleg van een geluidsberm of –scherm langs de N12 is dan ook aangewezen. Tevens wordt aandacht gevraagd voor de oriëntatie van de woningen en afstemming met de (beperkte) aanwezige bedrijvigheid.	De verordenende voorschriften voor woongebied laten de realisatie van een geluidsberm of –scherm toe. De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. Er is daarbij opgenomen dat de inrichtingsstudie voor dit gebied een onderzoek moet bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de geluidsbuffering ten aanzien van de N12.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Gezien de vrij grote omvang van het gebied wordt het voorzien van extra bufferen infiltratiecapaciteit op niveau van het gehele gebied voorgesteld, zoals bvb een centrale buffergracht.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen.
Archeologisch vooronderzoek is aangewezen voor de aanvang van de werken.	De sectorwetgeving is van toepassing, geen opname in de stedenbouwkundige voorschriften. Het decreet van 30 juni 1993 houdende bescherming van het archeologisch patrimonium (archeologiedecreet) bevat de nodige rechtsgronden om de bescherming van het archeologisch patrimonium te kunnen afdwingen en om onderzoek naar archeologisch patrimonium mogelijk te maken (artikel 4 van het archeologiedecreet bevat een algemene zorgplicht, artikel 5 verplicht om over alle vergunningsaanvragen een advies in te winnen bij het agentschap dat bevoegd is inzake het archeologisch patrimonium, artikel 6 van het archeologiedecreet regelt de archeologische opgravingen en prospecties, artikel 7 laat de Vlaamse Regering toe het uitvoeren van een opgraving tot algemeen nut te verklaren en daartoe de tijdelijk bezetting van gronden te bevelen, artikel 8 verplicht de aangifte van toevalsvondsten bij het Agentschap).
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.1.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979), gewestplanwijziging 28/07/1995:

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied
- hoogspanningsleiding

7.1.5 Ontwikkeling als woongebied

Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. De voorschriften van het woongebied zijn voldoende ruim, ook aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen zijn toegelaten. Op die manier wordt de ontwikkeling van het bestaand bedrijf in het woonuitbreidingsgebied niet gehypothekeerd.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP.

De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes
Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.

[image]

Artikel 1A.1. Woongebied

1A.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.

1A.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, geluidsbuffering N12, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag.

Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

1A.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Dit voorschrift is gericht op differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een minimumpercentage van kleinere of middelgrote kavels of woningen te realiseren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd.

De laatste alinea van het voorschrift heeft tot doel te vermijden dat door fasering of opsplitsing van de ontwikkeling niet meer zou moeten worden voldaan aan de verplichtingen van de eerste alinea’s, terwijl de gezamenlijke oppervlakte van de gronden die verkaveld of bebouwd worden, wel groter is dan een halve hectare. De ontwikkelingsfasen worden als één geheel beschouwd, en de normen worden op het geheel toegepast. Concreet betekent dit dat als in een eerste ontwikkelingsfase het beoogde aandeel kleine of middelgrote woningen niet gehaald wordt, dit zal moeten worden gecompenseerd in een latere ontwikkelingsfase. Omgekeerd kan de eigenaar of ontwikkelaar die in een eerste ontwikkelingsfase een groter aandeel kleine of middelgrote woningen heeft gerealiseerd, in een latere fase minder dergelijke woningen realiseren, zolang het beoogde aandeel, gerekend voor alle ontwikkelingsfasen, gehaald wordt. Het is uiteraard nuttig en wenselijk dat de aanvrager van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunningen die meer dan een halve hectare gronden bezit of plant te ontwikkelen, maar dat gefaseerd doet, bij het indienen van een aanvraagdossier aangeeft welke gronden hij in het gebied bezit of plant te ontwikkelen, en hoe hij meent voor het geheel te zullen voldoen aan de gestelde normen.

Onder het bouwvolume wordt het bruto-bouwvolume verstaan, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, te vertrekken van het maaiveld. Het deel van het keldervolume onder het maaiveld wordt dus niet meegerekend, op voorwaarde dat het een gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw betreft.

1A.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen.

Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

Een stedenbouwkundige vergunning voor de gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens een de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen.

Indien een eigenaar of ontwikkelaar in het gebied meer dan een halve hectare aaneengesloten gronden bezit of kan ontwikkelen, maar het verkavelen of bebouwen van de betrokken gronden faseert en daarvoor opeenvolgende aanvragen voor een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning indient, waarbij één of meer aanvragen een oppervlakte beslaan van minder dan een halve hectare, dan gelden niettemin de verplichtingen van het eerste en tweede lid, met dien verstande dat de opeenvolgende ontwikkelingsfasen voor de toepassing van die verplichtingen als één geheel worden beschouwd.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-eninfrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

1A.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Overgangsmaatregel voor landbouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, … . Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.

1A.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

7.2 Woongebied Hofke Moons (plan 08 -Wommelgem)

7.2.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het oosten van het grootstedelijk gebied. Het gebied is gelegen in de kern van Wommelgem en grenst aan het reservegebied voor KMO’s Kapelleveld. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1B Hofke Moons.

Ruimtelijke context

Het deelproject ligt in het centrum van Wommelgem en is optimaal bereikbaar. Het gebied kan beschouwd worden als een onderdeel van de traditionele kernbebouwing in het centrum van Wommelgem. Het gebied wordt gekenmerkt door een bebouwing die grotendeels dateert van voor de gewestplannen. Door deze invulling blijft er niet veel oppervlakte over om te ontwikkelen en zullen voornamelijk de diepe tuinen in aanmerking komen voor eventuele ontwikkeling (ca. 1,5 ha).

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het gebied is bijna volledig bebouwd en bestaat uit een vermenging van open, halfopen en gesloten bebouwing met veelal diepe tuinen. De diepe tuinen langs de Mortelmansstraat worden begrensd door de dorpsloop, een kleine beek die uitmondt in het Groot Schijn. Aan de overzijde bevinden zich vier woningen met grote tuinen langs een doodlopende weg. Deze weg vormt de begrenzing met het reservegebied voor KMO’s dat al grotendeels is ingevuld en een buffer heeft ten aanzien van het woonuitbreidingsgebied. Langs de Jan Moonsstraat grenst het beschermd monument Hofke Moons aan het plangebied met hofgracht en beboste tuin.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	Geen
Verkavelingsvergunningen	144/271 (16/3/1993), 144/625 (19/10/1956), 144/567 (10/12/1952), 144/639 (23/7/1957), 144/504 (3/2/1949)
Beschermde monumenten	Aansluitend Hofke Moons (Beschermingsbesluit 27/10/1982)
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

In het plangebied of in de omgeving ervan zijn géén provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvergunningen, vogelrichtlijngebieden, habitatrichtlijngebieden, ramsargebieden, beschermde duingebieden of voor de landbouw belangrijke duingebieden, gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) of het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk (IVON), grondwaterbeschermingsgebieden, erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of spoorwegen gelegen die relevant zijn voor dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het plangebied is grotendeels bestemd als woonuitbreidingsgebied. De percelen langs de Jan Moonsstraat, de Mortelmansstraat en de Sportstraat zijn tot op 50 meter diepte bestemd als woongebied. De impact op Hofke Moons zal beperkt zijn aangezien het gebied aan deze zijde grotendeels is ingevuld.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.2.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de Jan Moonsstraat, de Mortelmansstraat, de Sportstraat en het reservegebied voor KMO’s. Het gehele bouwblok wordt opgenomen als woongebied uitgezonderd het domein van Hofke Moons dat voldoende beschermd is via de huidige groenbestemming.

7.2.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden

Doorwerking in het RUP

De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Gezien de zeer beperkte oppervlakte zijn de effecten voor dit planelement beperkt. Het behoud van de Dorpsloop (dus geen inbuizing of rechttrekking) is noodzakelijk rekening houdende met de overstromingsgevoeligheid stroomafwaarts. Maatregelen met betrekking tot infiltratie en vertraagde afvoer zijn wenselijk. Behoud en versterking van de beek als landschappelijk element is aangewezen.

Rekening houdende met de ligging grenzend aan het Hofke Moons (beschermd monument en dorpsgezicht) wordt voorgesteld om de bouwhoogte in de zone aangrenzend aan het beschermd dorpsgezicht te beperken en bepalingen op te leggen m.b.t. afsluitingen (materiaal en hoogte).

Er is verordenend opgenomen dat de Dorpsloop een structuurbepalend element is in het plangebied en moet gevrijwaard blijven. Inbuizing van de beek, bebouwing en/of verharding langs de beekoevers wordt niet toegelaten.

De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de infiltratie en vertraagde afvoer zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen.

De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. Het gevraagde detailniveau (bouwhoogten en omschrijving van het soort afsluitingen) wordt echter niet opgelegd in gewestelijke voorschriften maar zal wel bij de vergunningverlening in overweging genomen worden. In de toelichtende kolom wordt het begrip ‘inpassing in de omgeving’ verduidelijkt vanuit de ligging grenzend aan het Hofke Moons en de aandacht die gevraagd wordt voor bouwhoogte en materiaalgebruik.

In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Seveso-inrichtingen dan de geplande woongebieden.

De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.

Geen vraag tot wijziging van de planopties.

Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.2.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied
- natuurgebied

7.2.5 Ontwikkeling als woongebied

Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. Deze ral zal eerder beperkt zijn omdat er vooral diepe tuinen in het plangebied vervat zitten. Langs de doodlopende weg kunnen enkel nog twee kleinere restpercelen ontwikkeld worden. Het volledige bouwblok wordt echter opgenomen om eventuele projecten te koppelen aan een visie voor het gehele bouwblok.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen	Verordenende stedenbouwkundige voorschriften
De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP wat impliceert dat zowel de bestemming, de inrichting als het beheer kunnen worden vastgelegd. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen. Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ... Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken … Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening … Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ... Horeca (hotel, restaurant, café) Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis, elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ... Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.	Artikel 1B.1. Woongebied 1B.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.
Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld. Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. Rekening houdende met de ligging grenzend aan het Hofke Moons (beschermd monument en dorpsgezicht) dient aandacht besteed te worden aan de bouwhoogte en materiaalgebruik in de zone aangrenzend aan het beschermd dorpsgezicht. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken. Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.	1B.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen; de bestaande of gewenste woondichtheid; de inpassing in de omgeving;
De Dorpsloop is ruimtelijk en fysisch structuurbepalend voor het gebied. Er moer rekening gehouden worden met de overstromingsgevoeligheid stroomafwaarts. De Dorpsloop moet daarom een ondersteunende rol spelen bij de waterhuishouding in het gebied en moet in rekening worden gebracht bij de verdere invulling van het gebied.	1B.1.3. De Dorpsloop is een structuurbepalend element in het plangebied en moet gevrijwaard blijven. Inbuizing van de beek, bebouwing en/of verharding langs de beekoevers is niet toegelaten.
Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.	1B.1.4. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Dit voorschrift is gericht op differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een minimumpercentage van kleinere of middelgrote kavels of woningen te realiseren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd. De laatste alinea van het voorschrift heeft tot doel te vermijden dat door fasering of opsplitsing van de ontwikkeling niet meer zou moeten worden voldaan aan de verplichtingen van de eerste alinea’s, terwijl de gezamenlijke oppervlakte van de gronden die verkaveld of bebouwd worden, wel groter is dan een halve hectare. De ontwikkelingsfasen worden als één geheel beschouwd, en de normen worden op het geheel toegepast. Concreet betekent dit dat als in een eerste ontwikkelingsfase het beoogde aandeel kleine of middelgrote woningen niet gehaald wordt, dit zal moeten worden gecompenseerd in een latere ontwikkelingsfase. Omgekeerd kan de eigenaar of ontwikkelaar die in een eerste ontwikkelingsfase een groter aandeel kleine of middelgrote woningen heeft gerealiseerd, in een latere fase minder dergelijke woningen realiseren, zolang het beoogde aandeel, gerekend voor alle ontwikkelingsfasen, gehaald wordt. Het is uiteraard nuttig en wenselijk dat de aanvrager van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunningen die meer dan een halve hectare gronden bezit of plant te ontwikkelen, maar dat gefaseerd doet, bij het indienen van een aanvraagdossier aangeeft welke gronden hij in het gebied bezit of plant te ontwikkelen, en hoe hij meent voor het geheel te zullen voldoen aan de gestelde normen. Onder het bouwvolume wordt het bruto-bouwvolume verstaan, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, te vertrekken van het maaiveld. Het deel van het keldervolume onder het maaiveld wordt dus niet meegerekend, op voorwaarde dat het een gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw betreft.	1B.1.5. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd. Een stedenbouwkundige vergunning voor de gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens een de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen. Indien een eigenaar of ontwikkelaar in het gebied meer dan een halve hectare aaneengesloten gronden bezit of kan ontwikkelen, maar het verkavelen of bebouwen van de betrokken gronden faseert en daarvoor opeenvolgende aanvragen voor een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning indient, waarbij één of meer aanvragen een oppervlakte beslaan van minder dan een halve hectare, dan gelden niettemin de verplichtingen van het eerste en tweede lid, met dien verstande dat de opeenvolgende ontwikkelingsfasen voor de toepassing van die verplichtingen als één geheel worden beschouwd.
Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-eninfrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.	1B.1.6. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

7.3 Woongebied Kwade Gat (plan 07 -Wommelgem)

7.3.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het oosten van het grootstedelijk gebied op de morfologische grens tussen de kern van Borsbeek en de kern van Wommelgem. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1C Kwade Gat.

Ruimtelijke context

Het deelproject sluit aan op de bebouwing rond fort II in Wommelgem. Tussen het fort en het centrum van Wommelgem is nog een grote, ingesloten open ruimteplek aanwezig die functioneert als buffer tussen de ontwikkelingen langs de R11 en Wommelgem centrum. Het zuidwestelijke deel van deze bufferruimte is praktisch volledig ingesloten door bebouwing. Een aantal bedrijven dat in het woongebied rond dit gebied is gevestigd, heeft al delen van het ingesloten agrarisch gebied ingenomen. Daardoor is er nog een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ongeveer 6 ha. Het vrijliggende deel nabij het centrum van Borsbeek gelegen en sluit aan op de kernbebouwing van deze gemeente. Bij een eventuele doortrekking van de tram tot in Wommelgem, zoals voorzien in het Masterplan Antwerpen, ligt het gebied langs de tramlijn (Herentalsebaan). De ontsluiting is optimaal via de Herentalsebaan, de grote verbindingsader tussen de stad, de R11 en Wommelgem.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 4.1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasland, een aantal kleinere bedrijven heeft een deel van de gronden in gebruik genomen. De randen van het gebied zijn bijna volledig bebouwd met aan de kant van het fort een halfopen bebouwingspatroon en aan de kant van de open bufferruimte een open bebouwingspatroon.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Verkavelingsvergunningen	144/272 (12/4/1999), 144/222 (24/5/1983), 144/301 (7/4/2003), 144/695 (9/11/1965), 144/199 (5/2/1980, 144/204 (25/2/1986), 144/184 (18/5/1978), 144/532 (4/9/1950), 144/188 (21/3/1978), 144/693
Beschermde monumenten	Geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Aansluitend: Fort 2 als habitatrichtlijngebied ‘Historische fortengordels van Antwerpen als vleermuizenhabitats’ (BE2100045-1)
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

In het plangebied of in de omgeving ervan zijn géén provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvergunningen, beschermde monumenten, vogelrichtlijngebieden, ramsargebieden, beschermde duingebieden of voor de landbouw belangrijke duingebieden, gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) of het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk (IVON), grondwaterbeschermingsgebieden, erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of spoorwegen gelegen die relevant zijn voor dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Aansluitend op het gebied is het habitatrichtlijngebied fort 2 gelegen waardoor een passende beoordeling voor het projectgebied werd gemaakt (een uitgebreide beschrijving is terug te vinden in het bijgevoegde planMER, deel passende beoordeling en verscherpte natuurtoets, hoofdstuk 5.2). De mogelijke randvoorwaarden en vertaling ten aanzien van het RUP wordt hieronder opgenomen onder 7.3.3.

Het plangebied is grotendeels bestemd als agrarisch gebied. De percelen langs de uitgeruste wegen zijn bestemd als woongebied en als woongebied met landelijk karakter.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.3.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de Herentalsebaan, de Hofstraat, de Van Asschestraat en Kapelaan Staslaan. Er wordt daardoor een ingesloten agrarisch gebied opgenomen, de open ruimteplek tussen het fort en Wommelgem wordt daardoor gevrijwaard. De woongebieden langs de randen worden opgenomen om de juridische onduidelijkheid voor die percelen weg te werken. (deels woongebied, deels agrarisch gebied). De woningen langs de Fortbaan en het achterliggend lokaal bedrijventerrein worden niet opgenomen aangezien de huidige bestemmingen voldoende juridisch duidelijk zijn (woonpercelen volledig woongebied, buffer met het lokaal bedrijventerrein, bedrijven volledig in KMO zone).

7.3.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

De voor dit deelRUP relevante en ruimtelijk vertaalbare milderende maatregelen, evenals de maatregelen vanuit de watertoets en de passende beoordeling worden hieronder weergegeven. Ook wordt weergegeven hoe de milderende maatregelen concreet doorwerken in het deelRUP.

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). De overstromingsgevoeligheid van dit gebied vormt een belangrijk aandachtspunt. Maatregelen inzake infiltratie en vertraagde afvoer zijn dan ook op niveau van het gehele gebied noodzakelijk. De afwatering van het planelement 1E kan via de noordelijke waterloop aantakken op de Rollebeek. Verder wordt voorgesteld om de bestaande smalle gracht in het zuidelijke deel op te waarderen tot een volwaardige buffergracht en eventueel een bijkomende buffergracht centraal in het gebied te voorzien. Deze buffergrachten krijgen best een natuurlijke inrichting en zorgen mee voor een verhoogde infiltratie en een vertraagde afvoer van afstromend hemelwater.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. Er is daarbij opgenomen dat de inrichtingsstudie voor dit gebied een onderzoek moet bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de waterhuishouding, het beheersen van de waterproblematiek en het voorkomen van wateroverlast.
Op vlak van woonkwaliteit vormt de afstemming met de aanwezige (beperkte) bedrijvigheid aan de rand van het gebied een aandachtspunt.	De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. In de toelichtende kolom wordt bij het begrip ‘relatie met de in de omgeving aanwezige functies’ gewezen op de aandacht die gevraagd wordt voor een afstemming met de noordelijk gelegen bedrijven.
De elementen van de passende beoordeling zijn in het deel ‘passende beoordeling en verscherpte natuurtoets’ van de planMER beschreven onder hoofdstuk 5.2. Fort 2 is een belangrijk vleermuizenverblijf waardoor het deelgebied een jachtgebied voor vleermuizen vormt. Door de realisatie van het woongebied gaat de habitatkwaliteit van het jachtgebied achteruit, onder meer door verlies van open ruimte en door verstoring. Aangezien aan de randen van het planelement reeds bewoning en (in beperkte mate) bedrijvigheid aanwezig is, kan aangenomen worden dat de habitatkwaliteit op heden suboptimaal is. Het behoud van het noordelijk gelegen open ruimtegebied vormt dan ook de belangrijkste milderende maatregel, samen met het behoud van de connectiviteit van het fort met de waterlopen en bestaande groenelementen.	Het noordelijk gelegen open ruimtegebied is in het gewestplan bestemd als agrarisch gebied. In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Wommelgem is opgenomen dat een gemeentelijk RUP ‘open Schootsveld’ zal worden opgemaakt om het gebied als een groengebied te kunnen ontwikkelen en om beperkingen op te kunnen leggen aan de aangrenzende functies en de glastuinbouw. Op die manier worden de nodige garanties geboden voor het behoud van het open ruimtegebied en het jachtgebied van de vleermuizen.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Sevesoinrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.3.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied met landelijk karakter
- agrarisch gebied

7.3.5 Ontwikkeling als woongebied

Het agrarisch gebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. Deze rol is belangrijk gelet op de ligging van het gebied nabij een grootstedelijke openbaar vervoersas en de ligging nabij regionale tewerkstellingsplaatsen. De aanzet voor de ontwikkeling is reeds gegeven door een aantal bedrijven.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP wat impliceert dat zowel de bestemming, de inrichting als het beheer kunnen worden vastgelegd. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes
Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.

[image]

Artikel 1C.1 Woongebied

1C.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld.

Bij de afweging van een project en haar relatie met de in de omgeving aanwezige functies moet nagegaan worden op welke manier de impact van de noordelijk gelegen bedrijven gemilderd kan worden en welke mogelijkheden voor de landbouw nog bestaan als het gebied wordt aangesneden.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. Daarbij moet voldoende aandacht worden besteed aan de waterbuffering.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.

1C.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

1C.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie voor dit gebied moet een onderzoek bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de waterhuishouding, het beheersen van de waterproblematiek en het voorkomen van wateroverlast De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

1C.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

1C.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, … . Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.

1C.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

7.4 Woongebied Koeisteerthof (plan 11 -Mortsel)

7.4.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het oosten van het grootstedelijk gebied. Het gebied sluit aan op de woonwijkontwikkelingen tussen de Liersesteenweg en de spoorweg tussen AntwerpenLier. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1D Koeisteerthof.

Ruimtelijke context

Het deelproject sluit aan op de kernontwikkelingen in Mortsel en kan beschouwd worden als de laatste fase van de woonwijk tussen de Liersesteenweg en de spoorweg AntwerpenLier. Het gebied sluit aan op de bossen rond de villa Koeisteert en het verbindingsspoor naar de lijn AntwerpenBrussel. De bossen rond villa Koeisteert maken deel uit van een ecologische verbinding langs de spoorweg. Het gebied is op 800 meter van het centrum gelegen en is optimaal ontsluitbaar. Bij de geplande doortrekking van de tram tot in Boechout, zoals voorzien in het Masterplan Antwerpen, ligt het gebied binnen de invloedssfeer van een grootstedelijke openbaar vervoersas. Het woonuitbreidingsgebied heeft nog een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van 2,5 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasveld en loopt uit tot in de bossen van villa Koeisteert. De aanzet voor de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied is gegeven via een verkaveling (rijwoningen met tuin) met een achterliggend blokgebouw.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	Geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	Geen
Verkavelingsvergunningen	082/076 (23/8/1983)
Beschermde monumenten	Geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Aansluitend verbindingsspoor Antwerpen-Brussel

Het plangebied is grotendeels bestemd als woonuitbreidingsgebied. De percelen langs de Liersesteenweg zijn bestemd als woongebied.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.4.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de Liersesteenweg, de Koeisteerthofdreef, het verbindingsspoor en de bossen rond de villa Koeisteert. Het grootste deel van het woonuitbreidingsgebied wordt daardoor opgenomen. Het noordelijke deel van het woonuitbreidingsgebied wordt niet opgenomen. Dit gebied sluit aan op de villa Koeisteert, het sportcentrum Blauwe Regen en het vrijliggende woongebied achter de Kardinaal Cardijnstraat. Het is wenselijk dat deze ruimtelijke ontwikkelingen samenhangend worden bekeken. Aangezien deze functies op lokaal niveau functioneren (villa, sportcentrum, outdoor sportvelden, lokaal verdichtingsproject) worden ze niet opgenomen in het gewestelijk RUP, de ruimtelijke perspectieven kunnen best via een lokaal planinitiatief worden vastgelegd.

7.4.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De oppervlakte van dit planelement is beperkt zodat de milieuimpact in principe ook beperkt is. Doordat de realisatie van het woongebied verlies van groene ruimte in een gebied met hoge woondichtheid betekent, is de impact ten aanzien van woonkwaliteit evenwel belangrijk. Inrichting van een overgangszone tussen het woongebied en het noordelijk gelegen groengebied als publiek domein met de nodige groenvoorzieningen en de ontwikkeling van een nieuwe visuele relatie met het Koeisteerthof is dan ook wenselijk.	De verordenende voorschriften laten openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen toe. De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de bestaande en gewenste woondichtheid en de inpassing in de omgeving. In de toelichtende kolom wordt bij deze begrippen gewezen op de aandacht die gevraagd wordt voor de woonkwaliteit, het voorzien van openbaar groen en een uit te werken (zicht)relatie met Koeisteerthof.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Gezien de overstromingsgevoeligheid stroomafwaarts dient extra aandacht besteed te worden aan infiltratie en vertraagde afvoer van hemelwater. Er kan een klein bufferbekken worden ingericht in de bovenvermelde overgangszone.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Seveso-inrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.4.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied

7.4.5 Ontwikkeling als woongebied

Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. Deze rol is belangrijk gelet op de ligging nabij een grootstedelijke openbaar vervoersas.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes
Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.

[image]

Artikel 1D.1. Woongebied

1D.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. Daarbij dient een specifieke afweging gemaakt te worden ten aanzien van de woonkwaliteit, het voorzien van openbaar groen en de (zicht)relatie met Koeisteerthof.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in

grotere gehelen.

1D.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

1D.1.3. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

1D.1.4. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

7.5 Woongebied Schaliehoevewijk Zuid (plan 11 -Boechout)

7.5.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het oosten van het grootstedelijk gebied in het agrarisch gebied en sluit aan op het agrarisch gebied tussen de Lispersteenweg en de Lierse steenweg (N10). De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1E Schaliehoevewijk.

Ruimtelijke context

Het deelproject sluit aan op de kernbebouwing van Boechout en kan getypeerd worden als ingesloten agrarisch restgebied tussen de Eggerseelstraat en de Lipsersteenweg. Delen van de uitgeruste wegen zijn reeds bebouwd en ten zuiden van het gebied wordt een lokaal bedrijventerrein gepland. Het agrarisch gebied zal daardoor praktisch volledig ingesloten komen te liggen. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ongeveer 3 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasen akkerland. Het is een vrijlliggende driehoek tussen de bestaande kernbebouwing en een iets verder gelegen woonlint. De randen van het gebied zijn gedeeltelijk aangesneden, het vriijliggend deel is langs beide uitegruste wegen te ontsluiten. Algemeen wordt het gebied gekenmerkt door een lage dichtheid (open bebouwing) maar met gesloten bebouwing aan het vrijliggende deel. Van noord naar zuid loopt een hoogspanningsleiding die het gebied in twee deelt.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Verkavelingsvergunningen	013/171 (16/6/1997), 013/162 (26/9/1995), 013/587 (28/1/1966), 013/573 (28/7/1955)
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

Het plangebied is bestemd als agrarisch gebied, woongebied en woongebied met landelijk karakter.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.5.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de Eggerseelstraat, de Vosstraat en de Lispersteenweg. De driehoek tussen deze straten wordt daardoor volledig opgenomen zodat een samenhangend stedenbouwkundig project voor deze zone kan worden onderzocht. Het ingesloten agrarisch gebied zal met de realisatie van de zuidelijke KMO zone zodanig ingesloten worden dat het geen grote betekenisvolle rol meer kan vervullen in de agrarische structuur. Het woongebied met landelijk karakter zal volledig vervat komen te zitten zitten tussen bebouwde structuren (KMO’s en grootschalige serres ten noorden) zodat er niet echt sprake meer is van een landelijk profiel. Een omvorming naar woongebied is aangewezen.

7.5.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De milieueffecten ten gevolge van dit planelement zijn zeer beperkt. Aandachtspunten zijn een kwalitatieve inrichting van het woongebied en het voorzien van een minimum aan publieke ruimte ingericht als speelplek.	De verordenende voorschriften laten openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen toe. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, publieke ruimte, …. De milderende maatregelen kunnen daardoor in overweging worden genomen in het kader van de vergunningsaanvraag.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Er worden voor dit deelgebied gaan aandachtpunten opgenomen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Sevesoinrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.5.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woongebied met landelijk karakter
- agrarisch gebied

7.5.5 Ontwikkeling als woongebied

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes
Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.

[image]

Artikel 1E.1. Woongebied

1E.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.

1E.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

1E.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

1E.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

1E.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

1E.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

Deze aanduiding betreft de bestaande (bovengrondse) hoogspanningsleiding en aanhorigheden.

Aanhorigheden van een hoogspanningsleiding zijn de constructies of gebouwen die nodig of nuttig zijn om de leiding te kunnen exploiteren. De aanhorigheden kunnen bovengronds of ondergronds aangebracht zijn.

[image]

symbolische aanduiding in overdruk

Artikel 1E.2. Hoogspanningsleiding

In het gebied, aangeduid met deze overdruk, zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, de exploitatie en de wijzigingen van een hoogspanningsleiding en haar aanhorigheden. De aanvragen voor vergunningen voor een hoogspanningsleiding en aanhorigheden worden beoordeeld rekening houdend met de in grondkleur aangegeven bestemming. De in grondkleur aangegeven bestemming is van toepassing voor zover de aanleg, de exploitatie en wijzigingen van de bestaande hoogspanningsleiding niet in het gedrang worden gebracht.

7.6 Woongebied Groot Hoofsveld (plan 11 -Hove)

7.6.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het zuidoosten van het grootstedelijk gebied. Het gaat om een woonuitbreidingsgebied dat aanluit op de kern van Hove. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1F Groot Hoofsveld.

Ruimtelijke context

Het deelproject sluit aan op de kernbebouwing van Hove en bestaat vooral uit diepe tuinen en achtergelegen, vrijliggende percelen. Aan de Jos Coveliersstraat is nog een groot onbebouwd terrein aan de uitgeruste weg gelegen. Een deel van het woonuitbreidingsgebied is reeds ontwikkeld via de randvoorwaarden van BPA Grensstraat en zal vooral gebruikt worden voor de verdere uitbreiding van het rusthuis Cantershof. Het vrijliggend deel van het woonuitbreidingsgebied wordt afgescheiden van de open ruimte door de Jos Coveliersstraat. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ongeveer 6 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasland, akkerland en tuinzone. Een aantal percelen zijn in landbouwgebruik, het merendeel van de percelen wordt gebruikt als tuin. De randen zijn aan de grens met Boechout ingevuld met open bebouwing. Aan de kant van Hove centrum komt hoofdzakelijk halfopen en gesloten bebouwing voor. De Jos Coveliersstraat vormt een duidelijke grens met de open ruimtevinger tussen Boechout en Hove waardoor het plangebied duidelijk als een onderdeel van de kern van Hove kan worden beschouwd.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	Aansluitend BPA nr. 14 Grensstraat (M.B. 17/11/1997) , BPA Groot Hoofsveld (MB 22/06/1994)
Verkavelingsvergunningen	053/127 (11/8/2003), 053/566 (13/5/1955), 053/065 (22/5/1978), 053/099 (29/8/1988), 053/091 (3/2/1986), 053/604 (20/12/1961), 053/126 (6/12/1999), 053/509 (7/3/1949), 053/531 (2/3/1951)
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Omgeving: VEN-gebied ‘De bossen van de Lauwerijk en Lachenenbeek’ (B.S. 17 oktober 2003)
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

In het plangebied of in de omgeving ervan zijn géén provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvergunningen, beschermde monumenten, vogelrichtlijngebieden, habitatrichtlijngebieden, ramsargebieden, beschermde duingebieden of voor de landbouw belangrijke duingebieden, of het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk (IVON), grondwaterbeschermingsgebieden, erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of spoorwegen gelegen die relevant zijn voor dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

In de omgeving van het deelproject is het VENgebied ‘De bossen van de Lauwerijk en Lachenenbeek’ gelegen waardoor een verscherpte natuurtoets voor het projectgebied werd gemaakt (een uitgebreide beschrijving is terug te vinden in het bijgevoegde planMER, deel passende beoordeling en verscherpte natuurtoets, hoofdstuk 5.3). De mogelijke randvoorwaarden en vertaling ten aanzien van het RUP wordt hieronder opgenomen onder 7.6.3.

Het plangebied is bestemd als woonuitbreidingsgebied, de randen als woongebied.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.6.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de contour van BPA Grensstraat, de Boechoutsesteenweg, de Grensstraat, de Jos Coveliersstraat, de Lintsesteenweg en de Weldadigheidsstraat. Het volledige bouwblok wordt daardoor opgenomen zodat een samenhangend stedenbouwkundig project voor deze zone kan worden onderzocht in samenhang met de bestaande woningen.

7.6.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

De voor dit deelRUP relevante en ruimtelijk vertaalbare milderende maatregelen, evenals de maatregelen vanuit de watertoets en de verscherpte natuurtoets worden hieronder weergegeven. Ook wordt weergegeven hoe de milderende maatregelen concreet doorwerken in het deelRUP.

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De milieuimpact van dit planelement is beperkt indien rekening gehouden wordt met de relatie met het kasteeldomein van Boechout en omgeving, ondermeer door variatie in bouwhoogte.	De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De milderende maatregelen kunnen daardoor in overweging worden genomen in het kader van de vergunningsaanvraag. Een relatie zoeken met het kasteel van Boechout is niet zinvol. Het kasteel grenst niet aan het gebied, het kasteeldomein is op een kilometer van het deelproject gelegen, er is geen morfologische link tussen beide gebieden en de randen van het deelproject zijn reeds grotendeels bebouwd.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Gezien de overstromingsgevoeligheid en het groot aantal te realiseren woningen wordt voorgesteld om extra bufferen infiltratiecapaciteit te voorzien, zoals de aanleg van een centrale buffergracht.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen (zie hiervoor ook de verplichting tot opmaak van een inrichtingsplan waar o.a. de buffering moet bekeken worden).
In de omgeving van het deelproject is het VENgebied ‘De bossen van de Lauwerijk en Lachenenbeek’ gelegen waardoor een verscherpte natuurtoets voor het projectgebied werd gemaakt Een beschrijving is terug te vinden in het bijgevoegde planMER, deel passende beoordeling en verscherpte natuurtoets, hoofdstuk 5.3. Gezien het beperkt verstorend karakter van de woonfunctie, de reeds aanwezige bebouwing en verstoring door wegverkeer en de relatief grote afstand (ongeveer 650 m), worden geen verstoringeffecten op het VENgebied verwacht (verwaarloosbaar effect).	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.
Archeologisch vooronderzoek is aangewezen voor de aanvang van de werken.	De sectorwetgeving is van toepassing, geen opname in de stedenbouwkundige voorschriften. Het decreet van 30 juni 1993 houdende bescherming van het archeologisch patrimonium (archeologiedecreet) bevat de nodige rechtsgronden om de bescherming van het archeologisch patrimonium te kunnen afdwingen en om onderzoek naar archeologisch patrimonium mogelijk te maken (artikel 4 van het archeologiedecreet bevat een algemene zorgplicht, artikel 5 verplicht om over alle vergunningsaanvragen een advies in te winnen bij het agentschap dat bevoegd is inzake het archeologisch patrimonium, artikel 6 van het archeologiedecreet regelt de archeologische opgravingen en prospecties, artikel 7 laat de Vlaamse Regering toe het uitvoeren van een opgraving tot algemeen nut te verklaren en daartoe de tijdelijk bezetting van gronden te bevelen, artikel 8 verplicht de aangifte van toevalsvondsten bij het Agentschap).
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso- inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.6.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied

7.6.5 Ontwikkeling als woongebied

Het gebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. Deze rol is belangrijk gelet op de ligging van het gebied nabij het centrum en het treinstation van Hove.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes
Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.

[image]

Artikel 1F.1. Woongebied

1F.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.

1F.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

1F.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

1F.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

1F.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

1F.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

7.7 Woongebied Zeven Huysen (plan 14 -Lint)

7.7.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het zuidoosten van het grootstedelijk gebied. Het gaat om een woonuitbreidingsgebied dat in de kern van Lint is gelegen. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1G Zeven Huysen.

Ruimtelijke context

Het deelproject is in de kern gelegen en bestaat vooral uit achtergelegen, vrijliggende percelen. Een deel van het gebied is ingenomen door sportvelden met een clublokaal. De randen van het gebied zijn bebouwd, het vrijliggend deel van het woonuitbreidingsgebied wordt afgescheiden van de open ruimte door de spoorlijn LierMechelen. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ongeveer 8 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 4.1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasland, akkerland en als sportveld voor een aantal sportclubs. De randen van het gebied zijn hoofdzakelijk bebouwd via een halfopen en gesloten bebouwingspatroon. In het westen sluit het gebied aan op een bestaande verkaveling met open bebouwingspatroon.. De spoorlijn en de bebouwing langs de Zevenhuizenstraat vormen een duidelijke grens met de open ruimtevinger tussen Lier, Lint en Hove waardoor het plangebied duidelijk als een onderdeel van de kern van Lint kan worden beschouwd.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Verkavelingsvergunningen	068/170 (13/05/2008), 068/005 (29/11/1965), 068/555 (29/11/1965), 068/555 (17/2/1961), 068/097 (13/9/1979), 068/020 (17/11/1963), 068/094 (29/8/1977), 068/154 (19/05/1955), 068/092 (5/4/1976)
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Omgeving: Habitatrichtlijngebied ‘Bos-en heidegebieden ten oosten van Antwerpen’ (BE2100017-4 en BE2100017-2)
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Omgeving: VEN-gebied ‘De bossen van de Lauwerijk en Lachenenbeek’ (B.S. 17 oktober 2003)
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

In het plangebied of in de omgeving ervan zijn géén provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvergunningen, beschermde monumenten, vogelrichtlijngebieden, ramsargebieden, beschermde duingebieden of voor de landbouw belangrijke duingebieden, gebieden van het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk (IVON), grondwaterbeschermingsgebieden, erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of spoorwegen gelegen die relevant zijn voor dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Ten noordoosten van het projectgebied en ervan gescheiden door de spoorweg LierMechelen liggen de deelgebieden van het VENgebied ‘Bossen van de Lauwerijken Lachenebeek’ en Habitatrichtlijngebied ‘Bosen heidegebieden ten oosten van Antwerpen’ waardoor een verscherpte natuurtoets voor het projectgebied werd gemaakt (een beschrijving is terug te vinden in het bijgevoegde planMER, deel passende beoordeling en verscherpte natuurtoets, hoofdstuk 5.3). De mogelijke randvoorwaarden en vertaling ten aanzien van het RUP wordt hieronder opgenomen onder 7.7.3.

Het plangebied is bestemd als woonuitbreidingsgebied, de randen als woongebied.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.7.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de Zevenhuizenstraat, de Liersesteenweg, de Schranshoevelaan en de Falconlaan. Het volledige bouwblok wordt daardoor opgenomen zodat een samenhangend stedenbouwkundig project voor deze zone kan worden onderzocht in samenhang met de bestaande woningen en sportfuncties in het gebied.

7.7.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De milieuimpact van dit planelement is beperkt. Aandachtspunten zijn de creatie van nieuwe relaties vanuit het deelgebied naar het noordelijk gelegen open ruimtegebied (voor zover mogelijk) en het voorzien van een minimum aan publieke ruimte ingericht als speelplek.	De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De milderende maatregelen kunnen daardoor in overweging worden genomen in het kader van de vergunningsaanvraag.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Gezien de overstromingsproblematiek stroomafwaarts van het gebied en de realisatie van een groot aantal woningen, is het voorzien van infiltratieen buffermogelijkheden op niveau van het gehele gebied aangewezen. Door een buffergracht te voorzien, centraal in het deelgebied, wordt een vertraagde afvoer gecreëerd. Daarnaast of aanvullend kan een bufferbekken worden gerealiseerd, aansluitend met het overstromingsgebied ten oosten van het planelement.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen (zie hiervoor ook de verplichting tot opmaak van een inrichtingsplan waar o.a. de buffering moet bekeken worden).
Archeologisch vooronderzoek is aangewezen voor de aanvang van de werken.	De sectorwetgeving is van toepassing, geen opname in de stedenbouwkundige voorschriften. Het decreet van 30 juni 1993 houdende bescherming van het archeologisch patrimonium (archeologiedecreet) bevat de nodige rechtsgronden om de bescherming van het archeologisch patrimonium te kunnen afdwingen en om onderzoek naar archeologisch patrimonium mogelijk te maken (artikel 4 van het archeologiedecreet bevat een algemene zorgplicht, artikel 5 verplicht om over alle vergunningsaanvragen een advies in te winnen bij het agentschap dat bevoegd is inzake het archeologisch patrimonium, artikel 6 van het archeologiedecreet regelt de archeologische opgravingen en prospecties, artikel 7 laat de Vlaamse Regering toe het uitvoeren van een opgraving tot algemeen nut te verklaren en daartoe de tijdelijk bezetting van gronden te bevelen, artikel 8 verplicht de aangifte van toevalsvondsten bij het Agentschap).
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.7.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied

7.7.5 Ontwikkeling als woongebied

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen	Verordenende stedenbouwkundige voorschriften
De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP wat impliceert dat zowel de bestemming, de inrichting als het beheer kunnen worden vastgelegd. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen. Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ... Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken … Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening … Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ... Horeca (hotel, restaurant, café) Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ... Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.	Artikel 1G.1. Woongebied 1G.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.
Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld. Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken. Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.	1G.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen; de bestaande of gewenste woondichtheid; de inpassing in de omgeving;
Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.	1G.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Dit voorschrift is gericht op differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een minimumpercentage van kleinere of middelgrote kavels of woningen te realiseren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd. De laatste alinea van het voorschrift heeft tot doel te vermijden dat door fasering of opsplitsing van de ontwikkeling niet meer zou moeten worden voldaan aan de verplichtingen van de eerste alinea’s, terwijl de gezamenlijke oppervlakte van de gronden die verkaveld of bebouwd worden, wel groter is dan een halve hectare. De ontwikkelingsfasen worden als één geheel beschouwd, en de normen worden op het geheel toegepast. Concreet betekent dit dat als in een eerste ontwikkelingsfase het beoogde aandeel kleine of middelgrote woningen niet gehaald wordt, dit zal moeten worden gecompenseerd in een latere ontwikkelingsfase. Omgekeerd kan de eigenaar of ontwikkelaar die in een eerste ontwikkelingsfase een groter aandeel kleine of middelgrote woningen heeft gerealiseerd, in een latere fase minder dergelijke woningen realiseren, zolang het beoogde aandeel, gerekend voor alle ontwikkelingsfasen, gehaald wordt. Het is uiteraard nuttig en wenselijk dat de aanvrager van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunningen die meer dan een halve hectare gronden bezit of plant te ontwikkelen, maar dat gefaseerd doet, bij het indienen van een aanvraagdossier aangeeft welke gronden hij in het gebied bezit of plant te ontwikkelen, en hoe hij meent voor het geheel te zullen voldoen aan de gestelde normen. Onder het bouwvolume wordt het bruto-bouwvolume verstaan, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, te vertrekken van het maaiveld. Het deel van het keldervolume onder het maaiveld wordt dus niet meegerekend, op voorwaarde dat het een gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw betreft.	1G.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd. Een stedenbouwkundige vergunning voor de gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens een de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen. Indien een eigenaar of ontwikkelaar in het gebied meer dan een halve hectare aaneengesloten gronden bezit of kan ontwikkelen, maar het verkavelen of bebouwen van de betrokken gronden faseert en daarvoor opeenvolgende aanvragen voor een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning indient, waarbij één of meer aanvragen een oppervlakte beslaan van minder dan een halve hectare, dan gelden niettemin de verplichtingen van het eerste en tweede lid, met dien verstande dat de opeenvolgende ontwikkelingsfasen voor de toepassing van die verplichtingen als één geheel worden beschouwd.
Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.	1G.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.
Overgangsmaatregel voor landbouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, … . Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.	1G.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

7.8 Woongebied Broekbosstraat (plan 14 -Kontich)

7.8.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het zuiden van het grootstedelijk gebied. Het gaat om een woonuitbreidingsgebied dat langs de straatkant is ontwikkeld is en waar nog een smalle strook achterliggende percelen beschikbaar is. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1H Broekbosstraat.

Ruimtelijke context

Het deelproject is gelegen in de kern van Kontich Kazerne nabij het treinstation. Het gebied sluit in het westen aan op het natuurgebied Broekbos. Het Broekbos is een natuurlijk overstromingsgebied van de Boutersembeek en is het grootste natuurlijk overstromingsgebied van het bekenstelsel dat via de Lachenebeek uitmondt in de Nete. De gehele westelijke kant van het woonuitbreidingsgebied is in het natuurlijk overstromingsgebied gelegen. De oostelijke rand van het woonuitbreidingsgebied is langs de straatkant ontwikkeld. Het achtergelegen woongebied wordt ontsloten langs de Ooststatiestraat. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van 3,5 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het vrijliggende gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasland. Het woonuitbreidingsgebied is enkel langs de Kauwlei ontwikkeld, er is wel een perceel voor een ontsluitingsweg tot het achtergelegen gebied voorzien. De oudere woningen in de rand van het gebied zijn hoofdzakelijk via halfopen en gesloten bebouwing gerealiseerd. De recente verkavelingen zijn via open bebouwing gerealiseerd.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Verkavelingsvergunningen	061/165 (18/9/1979), 061/118 (1/10/1985), 061/011 (27/11/1964), 061/019
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

Het plangebied is bestemd als woonuitbreidingsgebied, een deel van de randen als woongebied, een deel aansluitend op het natuurgebied is als natuurgebied en als woonuitbreidingsgebied bestemd.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.8.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de Kauwlei en het natuurgebied Broekbos. Delen van het achterliggend woongebied langs de Broekbosstraat worden opgenomen om de juridische onduidelijkheden over de bestemming op te lossen (delen van de percelen zijn bestemd als woonuitbreidingsgebied, als woongebied en als natuurgebied). Er wordt ook een deel van het natuurgebied opgenomen om ook hier de juridische onduidelijkheden weg te kunnen werken (delen van de percelen opgenomen als natuurgebied en als woonuitbreidingsgebied) en de infiltratiemogelijkheden aan de Boutersembeek te kunnen garanderen (zie verder).

7.8.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De milieueffecten zijn beperkt aangezien er slechts een gedeeltelijke ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied is toegelaten. Ten aanzien van de inrichting van het woongebied wordt voorgesteld om de bebouwing zodanig te oriënteren dat de voorgevels gericht zijn naar het landschappelijk waardevol gebied. Ook middels aangepaste woningtypologieën kan een meerwaarde worden bekomen.	De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. Het gevraagde detailniveau (oriëntatie van de voorgevels, aangepaste woontypologieën) wordt echter niet opgelegd in gewestelijke voorschriften maar zal wel bij de vergunningverlening in overweging genomen worden. Er is namelijk verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De milderende maatregelen kunnen daardoor in overweging worden genomen.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Dit planelement omvat slechts een beperkt aantal bijkomende woningen, doordat een belangrijk aandeel van het resterende open gebied wordt herbestemd tot natuurgebied. Deze herbestemming is niet alleen wenselijk vanuit ecologisch oogpunt, maar ook in functie van het vrijwaren van de waterbergingsfunctie van het aanwezige broekbos. Ten aanzien van het broekbos is het vermijden van verdroging (bijvoorbeeld door bemaling tijdens de aanleg van de woningen) van groot belang.	De herbestemming van een deel van het woonuitbreidingsgebied naar natuurgebied, ter vrijwaring van de infiltratiefunctie van het Broekbos wordt ondersteund. De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. De randvoorwaarden voor bemaling zullen bij de vergunningverlening in overweging worden genomen.
Archeologisch vooronderzoek is aangewezen voor de aanvang van de werken.	De sectorwetgeving is van toepassing, geen opname in de stedenbouwkundige voorschriften. Het decreet van 30 juni 1993 houdende bescherming van het archeologisch patrimonium (archeologiedecreet) bevat de nodige rechtsgronden om de bescherming van het archeologisch patrimonium te kunnen afdwingen en om onderzoek naar archeologisch patrimonium mogelijk te maken (artikel 4 van het archeologiedecreet bevat een algemene zorgplicht, artikel 5 verplicht om over alle vergunningsaanvragen een advies in te winnen bij het agentschap dat bevoegd is inzake het archeologisch patrimonium, artikel 6 van het archeologiedecreet regelt de archeologische opgravingen en prospecties, artikel 7 laat de Vlaamse Regering toe het uitvoeren van een opgraving tot algemeen nut te verklaren en daartoe de tijdelijk bezetting van gronden te bevelen, artikel 8 verplicht de aangifte van toevalsvondsten bij het Agentschap).
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.8.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied
- natuurgebied

7.8.5 Ontwikkeling als woongebied

Het woonuitbreidingsgebied wordt deels herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. Deze rol is belangrijk gelet op de ligging van het gebied in het centrum van het Kontich Kazerne en de ligging nabij het treinstation.

Het westelijke deel van het woonuitbreidingsgebied ligt in het natuurlijk overtromingsgebied Broekbos. Dit gebied is één van de grootste infiltratiegebieden van de Boutersembeek. Deze bovenloop van de Lachenebeek geeft op een aantal plaatsen overstromingsproblemen (Kontich Kazerne en Hove) waardoor een maximale vrijwaring van het natuurlijk overstromingsgebied aangewezen is. Om die reden wordt een deel van het woonuitbreidingsgebied herbestemd tot natuurgebied, aansluitend op het bestaande natuurgebied Broekbos. De infiltratiemogelijkheid wordt daardoor gegarandeerd.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes
Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra

[image]

Artikel 1H.1. Woongebied

1H.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in

grotere gehelen.

1H.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

1H.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

1H.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

Een stedenbouwkundige vergunning voor de gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van

minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens een de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

1H.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

1H.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

De ontsluiting van het plangebied gebeurt via de toegangsweg die reeds is aangevat via de Kauwlei.

[image]

symbolische aanduiding in overdruk

1H.1.7. De ontsluiting van het plangebied gebeurt via interne wegenis aansluitend op de Kauwlei. De ontsluiting is symbolisch weergegeven op het grafisch plan, geeft niet de exacte ligging van de weg aan en is niet limitatief.

In het natuurgebied is de hoofdfunctie natuur. Recreatief medegebruik laat evenwel toe dat bepaalde zones in het natuurgebied afgeschermd kunnen worden, niet toegankelijk zijn voor het publiek omwille van de natuurwaarde. Onder bos wordt begrepen ecologisch beheerd bos zoals bedoeld in het Bosdecreet in artikel 18 en volgende. Het aanbrengen van infrastructuren voor het beheer van het gebied als natuurgebied is mogelijk. Die infrastructuren zijn onder meer: veekerende rasters, het bouwen van schuilplaatsen voor dieren die ingezet worden bij het beheer van het gebied. In het gebied zijn uitsluitend gebouwen toegelaten die noodzakelijk zijn voor het beheer van of het toezicht op het betrokken natuurgebied, op voorwaarde dat ze niet samen gebruikt worden als woonverblijf. Het gaat om gebouwen en constructies met een beperkte omvang (schuilplaats, bergplaats voor materiaal…). Een dergelijke bebouwing kan slechts toegelaten worden voor zover ze landschappelijk inpasbaar is en de betrokken oppervlakte natuurgebied aanzienlijk is. Recreatief medegebruik is een ondergeschikte functies in het natuurgebied. Ondergeschikt betekent ‘van betrekkelijk minder grote betekenis’. Kleinschalige infrastructuur voor het al dan niet toegankelijk maken bestaat onder meer uit: toegangspoortjes, wegwijzers, verbodsborden, wegafsluitingen … Kleinschalige infrastructuur voor natuureducatie is bijvoorbeeld: informatieborden, verrekijkers, knuppelpaden, vogelkijkhutten … Kleinschalige infrastructuur voor recreatief medegebruik: zitbanken, picknicktafels, vuilnisbakken … Niet-gemotoriseerd verkeer is onder meer: wandelen, fietsen, paardrijden ... Verharde paden worden bij voorkeur aangelegd in een waterdoorlatende verharding. Onder openbare wegen worden ook verkeersveilige fietspaden begrepen.

[image]

Artikel 1H.2. Natuurgebied

Het gebied is bestemd voor de instandhouding, de ontwikkeling en het herstel van de natuur, het natuurlijk milieu en bos. Recreatief medegebruik is een ondergeschikte functie. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de ontwikkeling, de instandhouding en het herstel van de natuur, het natuurlijk milieu, bos en van de landschapswaarden zijn toegelaten. Voor zover de ruimtelijk-ecologische draagkracht van het gebied niet overschreden wordt, zijn de volgende werken, handelingen en wijzigingen eveneens toegelaten: -het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur voor het al dan niet toegankelijk maken van het gebied voor educatief of recreatief medegebruik, waaronder het aanleggen, inrichten of uitrusten van paden voor niet-gemotoriseerd verkeer; -het herstellen, heraanleggen of verplaatsen van bestaande openbare wegen en nutsleidingen. Bestaande openbare wegen en nutsleidingen kunnen verplaatst worden voor zover dat noodzakelijk is voor de kwaliteit van het leefmilieu, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijke milieu, de openbare veiligheid of de volksgezondheid.

De ontsluiting van het woongebied gebeurt via de Kauwlei. De broekbosstraat doorheen het natuurgebied wordt voorzien voor voeten fietsverkeer zodat het natuurgebied toegankelijk blijft voor langzaam verkeer. Er is ook een fietsdoorsteek wenselijk tussen de Broekbosstraat en Ooststatiestraat in de richting van de Kauwlei. De aanduiding van de verbinding voor langzaam verkeer is symbolisch. Aangezien de stippellijn grafisch de verbinding doorheen het gebied aangeeft, wordt gestipuleerd dat dit niet de exacte ligging van de fietsverbinding is.

symbolische aanduiding in overdruk

Artikel 1H.3. Verbinding voor langzaam verkeer

In het natuurgebied is langzaam verkeer toegelaten onder de vorm van een fiets-en voetgangersverbinding. De pijlen duiden symbolisch aan wat met wat verbonden is

7.9 Woongebied Duffelshoek (plan 14 -Kontich)

7.9.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het zuiden van het grootstedelijk gebied. Het gaat om een woonuitbreidingsgebied dat bijna volledig ontwikkeld is en waar nog een klein deel onaangesneden binnengebieden voorkomen. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1I Duffelshoek.

Ruimtelijke context

Het deelproject is aan de kern van Kontich Kazerne gelegen en grenst aan de KMOzone Blauwe Steen. In het noordwesten grenst het gebied aan een kleinere KMOzone Het gebied is bijna volledig ontwikkeld, er zijn nog twee ingesloten binnengebieden die vrij liggen. Aan de randen van de vrijliggende gebieden zijn reeds aanzetten gegeven voor ontsluitingswegen. Het zuidelijk deel van het woonuitbreidingsgebied is gelegen in risicogebied voor overstromingen, een deel van dit gebied is reeds ontwikkeld, een deel maakt onderdeel uit van een vrijliggend binnengebied. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van 0,8 ha en 3,5 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het vrijliggende gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasland. Het woonuitbreidingsgebied is voor 70% ontwikkeld. De vrijliggende gebieden worden grotendeels ingesloten door bestaande verkavelingen met open en gesloten bebouwing.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Verkavelingsvergunningen	061/092 (9/10/1972), 061/009 (9/8/1963), 061/098 (23/10/1970), 061/231 (20/5/1996), 061/252 (2/2/1995), 061/058 (11/2/1966), 061/095 (12/12/1969), 061/295 (27/6/2005), 061/025, 061/013
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en	Geen
Ondersteunend Netwerk (IVON)
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

Het plangebied is bestemd als woonuitbreidingsgebied, de randen als woongebied en woongebied met landelijk karakter.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.9.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de Duffelse Steenweg, Duffelshoek, de Vijverlaan, de Scheihage straat en de Brugmanstraat. Op die manier worden de juridische onduidelijkheden van de woonzones weggewerkt (delen van percelen zijn zowel woongebied als woonuitbreidingsgebied). De Brugmanstraat wordt als noordelijke grens genomen zodat de problematiek van het deels zonevreemde bedrijf buiten het deelplan blijft. Het gaat om een lokaal bedrijf waar maatwerk door de gemeente aangewezen is.

7.9.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De milieueffecten zijn beperkt aangezien het gebied grotendeels is ontwikkeld. Het behoud van de bestaande speelplek voor kinderen is aangewezen.	De verordenende voorschriften laten openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen toe. De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). De zuidelijke tip van het deelgebied is aangeduid als overstromingsgebied. De oorzaak hiervoor kan waarschijnlijk gevonden worden in de lokale topografie. Het deelgebied helt immers af naar de zuidelijke tip waardoor alle afstromend water via deze zuidelijke punt naar de Babelsebeek Babelkroonbeek stroomt. Gezien verder stroomafwaarts een gevoelige zone voor overstromingen ligt en gezien de grote oppervlakte die bijkomend wordt aangesneden, is het wenselijk deze zuidelijke punt niet te ontwikkelen als woongebied, maar als overstromingsgebied te behouden.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging worden genomen.
Archeologisch vooronderzoek is aangewezen voor de aanvang van de werken.	De sectorwetgeving is van toepassing, geen opname in de stedenbouwkundige voorschriften. Het decreet van 30 juni 1993 houdende bescherming van het archeologisch patrimonium (archeologiedecreet) bevat de nodige rechtsgronden om de bescherming van het archeologisch patrimonium te kunnen afdwingen en om onderzoek naar archeologisch patrimonium mogelijk te maken (artikel 4 van het archeologiedecreet bevat een algemene zorgplicht, artikel 5 verplicht om over alle vergunningsaanvragen een advies in te winnen bij het agentschap dat bevoegd is inzake het archeologisch patrimonium, artikel 6 van het archeologiedecreet regelt de archeologische opgravingen en prospecties, artikel 7 laat de Vlaamse Regering toe het uitvoeren van een opgraving tot algemeen nut te verklaren en daartoe de tijdelijk bezetting van gronden te bevelen, artikel 8 verplicht de aangifte van toevalsvondsten bij het Agentschap).
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Seveso-inrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.9.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied

7.9.5 Ontwikkeling als woongebied

Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. Deze rol is belangrijk gelet op de ligging van het gebied aan de kern van Kontich Kazerne en de ligging nabij het treinstation.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen	Verordenende stedenbouwkundige voorschriften
De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP wat impliceert dat zowel de bestemming, de inrichting als het beheer kunnen worden vastgelegd. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen. Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ... Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken … Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening … Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ... Horeca (hotel, restaurant, café) Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ... Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.	Artikel 1I.1. Woongebied 1I.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.
Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld. Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken. Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.	1I.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen; de bestaande of gewenste woondichtheid; de inpassing in de omgeving;
Dit voorschrift is gericht op differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een minimumpercentage van kleinere of middelgrote kavels of woningen te realiseren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd. De laatste alinea van het voorschrift heeft tot doel te vermijden dat door fasering of opsplitsing van de ontwikkeling niet meer zou moeten worden voldaan aan de verplichtingen van de eerste alinea’s, terwijl de gezamenlijke oppervlakte van de gronden die verkaveld of bebouwd worden, wel groter is dan een halve hectare. De ontwikkelingsfasen worden als één geheel beschouwd, en de normen worden op het geheel toegepast. Concreet betekent dit dat als in een eerste ontwikkelingsfase het beoogde aandeel kleine of middelgrote woningen niet gehaald wordt, dit zal moeten worden gecompenseerd in een latere ontwikkelingsfase. Omgekeerd kan de eigenaar of ontwikkelaar die in een eerste ontwikkelingsfase een groter aandeel kleine of middelgrote woningen heeft gerealiseerd, in een latere fase minder dergelijke woningen realiseren, zolang het beoogde aandeel, gerekend voor alle ontwikkelingsfasen, gehaald wordt. Het is uiteraard nuttig en wenselijk dat de aanvrager van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunningen die meer dan een halve hectare gronden bezit of plant te ontwikkelen, maar dat gefaseerd doet, bij het indienen van een aanvraagdossier aangeeft welke gronden hij in het gebied bezit of plant te ontwikkelen, en hoe hij meent voor het geheel te zullen voldoen aan de gestelde normen. Onder het bouwvolume wordt het bruto-bouwvolume verstaan, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, te vertrekken van het maaiveld. Het deel van het keldervolume onder het maaiveld wordt dus niet meegerekend, op voorwaarde dat het een gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw betreft.	1I.1.3. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd. Een stedenbouwkundige vergunning voor de gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens een de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen. Indien een eigenaar of ontwikkelaar in het gebied meer dan een halve hectare aaneengesloten gronden bezit of kan ontwikkelen, maar het verkavelen of bebouwen van de betrokken gronden faseert en daarvoor opeenvolgende aanvragen voor een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning indient, waarbij één of meer aanvragen een oppervlakte beslaan van minder dan een halve hectare, dan gelden niettemin de verplichtingen van het eerste en tweede lid, met dien verstande dat de opeenvolgende ontwikkelingsfasen voor de toepassing van die verplichtingen als één geheel worden beschouwd.
Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.	1I.1.4. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.
Overgangsmaatregel voor landbouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, … . Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.	1I.1.5. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.
De ontsluiting van het plangebied moet gebeuren via de bestaande insteekwegen van de omgevende verkavelingen.	symbolische aanduiding in overdruk 1I.1.6. De ontsluiting van het plangebied gebeurt via interne wegenis aansluitend op de Deken Jozef Van Herckstraat, de Brugmanstraat en het Vitsenveld. De ontsluiting is symbolisch weergegeven op het grafisch plan, geeft niet de exacte ligging van de weg aan en is niet limitatief.
Doorheen het woongebied moet een fietsvoetgangersverbinding worden gerealiseerd tussen de Scheihagestraat en Duffelsesteenweg. De aanduiding van de verbinding voor langzaam verkeer is symbolisch. Aangezien de stippellijn grafisch de verbinding doorheen het gebied aangeeft, wordt gestipuleerd dat dit niet de exacte ligging van de fietsverbinding is.	symbolische aanduiding in overdruk Artikel 1I.2. Verbinding voor langzaam verkeer Doorheen het woongebied moet minstens één fiets-en voetgangersverbinding gerealiseerd worden. De pijlen duiden symbolisch aan wat met wat verbonden is.

7.10 Woongebied Groeningen (plan 13 -Kontich)

7.10.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het zuiden van het grootstedelijk gebied aan de open afrit van de E19 Kontich. Het gaat om een groot onaangesneden woonuitbreidingsgebied. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1J Groeningen.

Ruimtelijke context

Het deelproject is gelegen in de wijk St. Rita. Het gebied wordt in het westen begrensd door de hoofdweg E19 met een onderdoorgang naar de westelijke bedrijvenzone via de Pierstraat. Aansluitend op de Pierstraat ligt de woonwijk St. Rita, het St. Ritacollege en een sporthal. Langs deze wijk is een ontsluiting mogelijk naar de expressweg N171, de N171 geeft toegang tot de open afrit van de E19. In het noorden sluit het gebied aan op een kleine KMO zone met ruime buffers. Met de geplande doortrekking van de tram vanuit Mortsel tot aan de open afrit van de E19 (Masterplan Antwerpen) zal het gebied een optimale ontsluiting hebben. De wijk St. Rita is opgenomen als een risicogebied voor overstromingen. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ca. 25 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het vrijliggende gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als gras – en akkerland. De wijk St. Rita sluit aan op het gebied en is voornamelijk ontwikkeld via gesloten en halfopen bebouwing. Doorheen de bestaande wijk loopt de Mandoersebeek die tot op haar oevers bebouwd is. In het woonuitbreidingsgebied zelf zijn een aantal zonevreemde woningen en landbouwbedrijven gelegen. Ten noorden sluit het gebied aan op een KMOzone met een ruime buffering.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	BPA nr. 9 bis Groeningen (M.B. 25/11/1985)
Verkavelingsvergunningen	061/535 (15/5/1957), 061/143 (31/3/1977), 061/586 (8/12/1961), 061/049 (28/5/1965), 061/128 (8/4/1991), 061/586 (8/12/1961), 061/062, 061/089
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Mandoersebeek
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

Het plangebied is bestemd als woonuitbreidingsgebied, het grootste deel van de wijk St. Rita als woongebied, delen van tuinen in deze wijk als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut, een aantal woningen in de wijk als bufferzone en de oude spoorwegberm als parkgebied.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.10.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de sporthal en het St. Ritacollege, de E19, de wijk langs de oude spoorwegberm en de KMO zone langs de Groeningenlei. De wijk St. Rita wordt opgenomen om de juridische onduidelijkheden over de bestemmingen op te lossen (delen van de percelen zijn bestemd als zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut, een aantal woningen is bestemd als bufferzone). Ook de oude spoorwegberm wordt om diezelfde reden opgenomen (delen zijn bestemd als woonuitbreidingsgebied en als parkgebied). Door de opname van de spoorwegberm kan uitvoering gegeven worden aan de intentie van de gemeente Kontich om een continue fietsverbinding op de spoorwegberm te voorzien. In dat kader wordt een deel van BPA Groeningen opgenomen in dit deelplan aangezien de stedenbouwkundige voorschriften in dit BPA geen fietsverbinding toelaten.

7.10.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
Ten gevolge van de omvang van dit deelgebied kan verwacht worden dat de bijkomende verkeersbelasting ten gevolge van de geplande ontwikkelingen een significante achteruitgang van de doorstroming betekenen en congestie tot gevolg hebben op de omliggende wegen. Rechtstreekse ontsluiting via de N171 is niet gewenst rekening houdend met de aard van deze weg en het streefbeeld dat hiervoor werd opgemaakt. Spreiding van de aansluitingen op het omliggende wegennet is wenselijk. Het wegverkeerslawaai vanwege de E19 en N171 vormt een potentiële bedreiging van de woonkwaliteit in het gebied. De aanleg van een geluidsberm of –scherm langsheen de E19 is dan ook aangewezen, net als een aangepaste layout van de woningen. Ook een aangepaste inrichting van het gebied in functie van het voorkomen van sluipverkeer vormt een belangrijk aandachtspunt.	De ontsluitingsvereiste via een spreiding van verschillende wegen wordt opgenomen in de verordenende voorschriften via de symbolische weergave van de ontsluitingsvoorkeur (via de Pierstraat, Groeningenlei en Koningin Fabiolalaan en N171). Op die manier wordt het project zowel in het zuiden, oosten als noorden ontsloten. De N171 is in het gemeentelijk mobiliteitsplan geselecteerd als een lokale weg type I. De streefbeeldstudie voor de N171 zegt niets over een verbod op bijkomende ontsluitingen. In het mobiliteitsplan (conform verklaard op de PAC) wordt een nieuw kruispunt op de N171 voorzien met een aansluiting op het woongebied Groeningen. Een MOBERstudie voor deze problematiek gaf aan dat dit niet ten koste gaat van de doorstroming op de N171. Een rechtstreekse ontsluiting wordt daarom wel toegelaten. De verordenende voorschriften voor woongebied laten de realisatie van een geluidsberm of –scherm toe. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. Er is daarbij opgenomen dat de inrichtingsstudie voor dit gebied een onderzoek moet bevatten naar de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de geluidsbuffering ten aanzien van de E19 en in het kader van de ontmoediging van sluipverkeer tussen de N171 en de Groeningenlei.
De realisatie van een verbinding voor langzaam verkeer met de Pierstraat (in functie van de bereikbaarheid van de scholen aldaar) en met de Fabiolalaan is wenselijk. Rekening houdende met de grote omvang van het gebied, is een verbetering van het aanbod van openbaar vervoer aangewezen	De symbolische weergave van de ontsluitingsvoorkeur (via de Pierstraat, Groeningenlei en Koningin Fabiolalaan) zorgt voor een verbinding tussen de Fabiolalaan, de Pierstraat en de Scholen. De verbetering van het aanbod aan openbaar vervoer wordt verwacht aangezien er een doortrekking van de tram vanuit Mortsel naar de E19 via de N171 is voorzien in het masterplan Antwerpen.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). De bestaande wijk St. Rita in de zuidelijke punt van het planelement is aangeduid als overstromingsgevoelig. Doorheen de bestaande wijk loopt de Mandoersebeek die tot op haar oevers bebouwd is. Aan deze situatie wijzigt er door de herbestemming niets. Behoud van de waterloop in open tracé vormt niettemin een aandachtspunt. Rekening houdende met deze overstromingsproblematiek, de grote hoeveelheid afstromend wegwater van de wegeninfrastructuur en de grote omvang van het planelement, is het evenwel noodzakelijk om bijkomende maatregelen te treffen inzake infiltratie en vertraagde afvoer. Hierbij wordt de aanleg van een centrale buffergracht voorgesteld, die via de gracht langsheen de E19 aantakt op de Mandoersebeek. Verder kan gebruikt gemaakt worden van de lokale topografie en kan ter hoogte van de laaggelegen kom centraal in het te ontwikkelen gebied, een bufferbekken worden voorzien.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging worden genomen (zie hiervoor ook de verplichting tot opmaak van een inrichtingsplan waar o.a. de buffering moet bekeken worden). In de toelichtende kolom van het voorschrift over de inrichtingsstudie wordt opgenomen dat de waterbuffering in het gebied bekeken dient te worden in relatie tot de waterproblematiek van het reeds ontwikkelde woongebied ten zuiden van de Pierstraat.
Het behoud en beheer van de waardevolle ecotopen ter hoogte van de oude spoorwegberm is wenselijk. De aanduiding als parkzone biedt een opportuniteit tot het behoud en natuurgericht beheer ervan.	De spoorwegberm wordt bestemd tot parkgebied, natuurbehoud en landschapsbeheer zijn toegelaten in het verordenend voorschrift.
De aanleg van een speelplek voor kinderen is op te leggen via de stedenbouwkundige voorschriften	De verordenende voorschriften laten openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen toe. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, publieke functies en speelpleinen, …. De milderende maatregelen kunnen daardoor in overweging worden genomen in het kader van de vergunningsaanvraag.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.10.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied
- parkgebied
- bufferzone
- gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut

BPA nr. 9 bis ‘Groeningen’ (M.B. 25/11/1985):

- art.1 plaatsen bestemd voor ambachtelijke bedrijven
- art. 2 plaatsen bestemd voor bufferzone

7.10.5 Ontwikkeling als woongebied

Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. Deze rol is belangrijk gelet op de ligging van het gebied nabij de voorziene tramverlenging, het centrum van Kontich en de voorziene bedrijvenzone Satenrozen Keizershoek als regionale tewerkstellingsplek.

Het woonuitbreidingsgebied is niet aangeduid als risicogebied voor overstromingen maar de zuidelijke wijk St. Rita wel. Door het Provinciaal RUP Mandoersebeek wordt een deel van deze problematiek opgelost aangezien er stroomopwaarts een grote retentiezone zal worden gerealiseerd. Gelet op de omvang van het te ontwikkelen woonuitbreidingsgebied worden toch randvoorwaarden ten aanzien van de waterproblematiek opgenomen in het deelplan.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen	Verordenende stedenbouwkundige voorschriften
De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen. Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ... Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken … Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening … Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ... Horeca (hotel, restaurant, café) Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ... Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.	Artikel 1J.1. Woongebied 1N.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.
Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld. Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken. Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.	1J.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen; de bestaande of gewenste woondichtheid; de inpassing in de omgeving;
Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, publieke functies en speelpleinen, …. Bij het onderzoek naar het waterbergend vermogen moet de waterbuffering in het gebied in samenhang bekeken worden met de waterproblematiek van het reeds ontwikkelde woongebied ten zuiden van de Pierstraat. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag.	1J.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie voor dit gebied moet tevens een onderzoek bevatten naar de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de geluidsbuffering ten aanzien van de E19 en in het kader van de ontmoediging van sluipverkeer tussen de N171 en de Groeningenlei. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Dit voorschrift is gericht op differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een minimumpercentage van kleinere of middelgrote kavels of woningen te realiseren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd. De laatste alinea van het voorschrift heeft tot doel te vermijden dat door fasering of opsplitsing van de ontwikkeling niet meer zou moeten worden voldaan aan de verplichtingen van de eerste alinea’s, terwijl de gezamenlijke oppervlakte van de gronden die verkaveld of bebouwd worden, wel groter is dan een halve hectare. De ontwikkelingsfasen worden als één geheel beschouwd, en de normen worden op het geheel toegepast. Concreet betekent dit dat als in een eerste ontwikkelingsfase het beoogde aandeel kleine of middelgrote woningen niet gehaald wordt, dit zal moeten worden gecompenseerd in een latere ontwikkelingsfase. Omgekeerd kan de eigenaar of ontwikkelaar die in een eerste ontwikkelingsfase een groter aandeel kleine of middelgrote woningen heeft gerealiseerd, in een latere fase minder dergelijke woningen realiseren, zolang het beoogde aandeel, gerekend voor alle ontwikkelingsfasen, gehaald wordt. Het is uiteraard nuttig en wenselijk dat de aanvrager van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunningen die meer dan een halve hectare gronden bezit of plant te ontwikkelen, maar dat gefaseerd doet, bij het indienen van een aanvraagdossier aangeeft welke gronden hij in het gebied bezit of plant te ontwikkelen, en hoe hij meent voor het geheel te zullen voldoen aan de gestelde normen. Onder het bouwvolume wordt het bruto-bouwvolume verstaan, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, te vertrekken van het maaiveld. Het deel van het keldervolume onder het maaiveld wordt dus niet meegerekend, op voorwaarde dat het een gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw betreft.	1J.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd. Een stedenbouwkundige vergunning voor de gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens een de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen. Indien een eigenaar of ontwikkelaar in het gebied meer dan een halve hectare aaneengesloten gronden bezit of kan ontwikkelen, maar het verkavelen of bebouwen van de betrokken gronden faseert en daarvoor opeenvolgende aanvragen voor een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning indient, waarbij één of meer aanvragen een oppervlakte beslaan van minder dan een halve hectare, dan gelden niettemin de verplichtingen van het eerste en tweede lid, met dien verstande dat de opeenvolgende ontwikkelingsfasen voor de toepassing van die verplichtingen als één geheel worden beschouwd.
Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.	1J.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.
Overgangsmaatregel voor landbouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, … . Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.	1J.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.
De ontsluiting van de het projectgebied moet verlopen via de Pierstraat, Groeningenlei, Koningin Fabiolalaan en de N171. Een fietstunnel tussen de Pierstraat en de Drabstraat is mogelijk.	symbolische aanduiding in overdruk 1J.1.7. De ontsluiting van het projectgebied moet verlopen via de Pierstraat, Groeningenlei, Koningin Fabiolalaan en de N171. De ontsluiting is symbolisch weergegeven op het grafisch plan, geeft niet de exacte ligging van de weg aan en is niet limitatief.
Het behoud van de ruimtelijke samenhang en de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van de oude spoorwegberm wordt als randvoorwaarde ingeschreven. Recreatie moet hier verstaan worden in verhouding tot de andere functies van het gebied. Het is een nevengeschikte functie en geen enige functie noch de enige hoofdfunctie..	Artikel 1J.2. Parkgebied Het gebied is bestemd voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de oude spoorwegberm als een lijnvormig park. Dit gebied heeft ook een sociale functie. Binnen dit gebied zijn natuurbehoud, bosbouw, landschapszorg en recreatie nevengeschikte functies. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor deze functies zijn toegelaten. De genoemde werken, handelingen en wijzigingen zijn toegelaten voor zover de ruimtelijke samenhang in het gebied, de cultuurhistorische waarden, horticulturele waarden landschapswaarden en natuurwaarden in het gebied bewaard blijven..
In de stadsrand kan een recreatief fietsnetwerk uitgebouwd worden. De oude spoorwegberm kan hierbij functioneren als ruimtelijke drager. De realisatie van een fiets-en voetpad is daarom expliciet opgenomen. De aanduiding van de verbinding voor langzaam verkeer is symbolisch. Aangezien de stippellijn grafisch de verbinding doorheen het gebied aangeeft, wordt gestipuleerd dat dit niet de exacte ligging van de fietsverbinding is.	symbolische aanduiding in overdruk Artikel 1J.3. Verbinding voor langzaam verkeer Om functionele relaties te leggen kan in het parkgebied een verbinding worden gerealiseerd voor de zachte weggebruiker. De pijlen duiden symbolisch aan wat met wat moet verbonden worden.
De ontsluiting van de het projectgebied via de Koningin Fabiolalaan zal doorheen het parkgebied verlopen.	symbolische aanduiding in overdruk Artikel 1J.4. Ontsluiting De ontsluiting van het projectgebied via de Koningin Fabiolalaan kan dwars doorheen het parkgebied verlopen. De ontsluiting is symbolisch weergegeven op het grafisch plan, geeft niet de exacte ligging van de weg aan.

7.11 Woongebied Lindelei (plan 13 -Aartselaar)

7.11.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het zuiden van het grootstedelijk gebied aansluitend op de woonkern van Aartselaar. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1K Lindelei.

Ruimtelijke context

Het deelproject sluit aan op de woonkern van Aartselaar. Het gebied is gelegen tussen de dorpswijk en het kasteelpark Solhof waarvan de randen bebouwd zijn. Het woonuitbreidingsgebied sluit aan op de kern en is rond de gemeentelijke begraafplaats gelegen. In het oosten loopt het woonuitbreidingsgebied door tot in de open ruimte zonder een duidelijke begrenzing. Dit deel van het gebied is opgenomen als een risicogebied voor overstromingen. Het gebied is ontsluitbaar langs de bestaande uitgeruste wegen en heeft een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van 8 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het vrijliggende gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als gras – en akkerland. De randen van het gebied zijn reeds bebouwd langs de uitgeruste wegen. Aansluitend op de dorpswijk komt voornamelijk een gesloten bebouwing voor, aansluitend op het kasteeldomein komt een open bebouwing voor. Aan de Lindelei wordt een deel van het gebied ingenomen door de gemeentelijke begraafplaats. Achter de begraafplaats zijn nog een landbouwbedrijf en een woning gelegen.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	Geen
Verkavelingsvergunningen	001/107 (15/10/1984), 001/021 (5/6/1964), 001/129 (12/9/1977), 001/132 (20/11/1978)
Beschermde monumenten	Geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

Het plangebied is bestemd als woonuitbreidingsgebied, de aansluitende straten als woongebied en een deel van de percelen die aansluiten op de open ruimte als agrarisch gebied.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.11.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de begraafplaats, de Lindelei, de Solhofdreef, de Adriaan Sanderslei en de planwijk langs de Lieven Renslaan. De begrenzing met de open ruimte volgt de bestaande percelering aangezien er geen éénduidige ruimtelijke grens kan worden getrokken. Een deel van het omliggende woongebied wordt opgenomen om de juridische onduidelijkheden over de bestemmingen op te lossen (delen van de percelen zijn bestemd als woonzone en als woonuitbrieidngsgebied of agrarisch gebied) . De gemeentelijke begraafplaats wordt niet opgenomen aangezien de huidige gewestplanbestemming voldoet.

7.11.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
In functie van de woonkwaliteit van de bestaande en nieuwe woningen is het wenselijk om visuele relaties met het achterliggende open ruimtegebied te realiseren. Ook is het wenselijk om een geleidelijke overgang naar de open ruimte te voorzien door aangepaste bouwhoogte en woondichtheid.	De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, relatie en overgang naar het open ruimtegebied, …. De milderende maatregelen kunnen daardoor in overweging worden genomen in het kader van de vergunningsaanvraag.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Rekening houdende met de overstromingsgevoeligheid van het oostelijke deel van het gebied is de inrichting van een – zo natuurlijk mogelijk ingericht – bufferbekken op de grens met de open ruimte (binnen het planelement) aangewezen. Idealerwijze wordt het gedeelte van het planelement dat gelegen is in overstromingsgevoelig gebied integraal niet ontwikkeld, maar ingericht als buffer (zowel naar waterbeheersing als landschappelijk en ecologisch). Dit zou eveneens de impact ten aanzien van fauna en flora sterk verminderen.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging worden genomen (zie hiervoor ook de verplichting tot opmaak van een inrichtingsplan waar o.a. de buffering moet bekeken worden). In de toelichtende kolom van het voorschrift over de inrichtingsstudie wordt opgenomen dat de waterbuffering in het gebied bekeken dient te worden in relatie tot het oostelijke open ruimtegebied.
Een buffer langs de oostzijde van het gebied is sowieso aangewezen om lichten geluidsverstoring te minimaliseren. Deze buffer kan eventueel aansluiten bij het kasteelpark Solfhof. Een dergelijke buffer kan aangeplant worden met gevarieerd, streekeigen en bij voorkeur autochtoon plantgoed.	De realisatie van een buffer wordt niet opgenomen. Het is onzinnig om enkel voor het deel aan dit projectgebied een buffer aan te planten om tuinen te bufferen ten aanzien van een agrarisch gebied. Ook de aansluitende woonlinten die grenzen aan het agrarisch gebied worden niet gebufferd. Bovendien wordt in het deelproject van het stadsrandbos de helft van het aansluitend agrarisch gebied herbestemd tot bosgebied. Daardoor zal reeds een groot deel van de zone gebufferd worden ten aanzien van het open ruimtegebied.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Seveso-inrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.11.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied
- agrarisch gebied

7.11.5 Ontwikkeling als woongebied

Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. Deze rol is belangrijk gelet op de ligging van het gebied in het centrum van Aartselaar nabij de grootstedelijke as A12.

Het oostelijke deel van het woonuitbreidingsgebied is aangeduid als risicogebied voor overstromingen. Er worden dan ook randvoorwaarden ten aanzien van de waterproblematiek opgenomen in het deelplan.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes
Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra.

[image]

Artikel 1K.1. Woongebied

1K.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.

1K.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, relatie en overgang naar het open ruimtegebied, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

Rekening houdende met de overstromingsgevoeligheid van het oostelijke deel van het gebied, moet de inrichting van een – zo natuurlijk mogelijk ingericht – bufferbekken op de grens met de open ruimte (binnen het planelement) worden onderzocht. Idealerwijze wordt het gedeelte van het planelement dat gelegen is in overstromingsgevoelig gebied integraal niet ontwikkeld, maar ingericht als buffer (zowel naar waterbeheersing als landschappelijk en ecologisch).

1K.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied.

1K.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

1K.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

1K.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

7.12 Woongebied Boskouter (plan 04 -Zwijndrecht)

7.12.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het westen van het grootstedelijk gebied tussen twee open afrittencomplexen van de E17. Het gaat om een groot woonuitbreidingsgebied aansluitend op Burcht dat deels is aangesneden. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 1L Boskouter.

Ruimtelijke context

Het deelproject is gelegen tussen de E17 en de kern van Burcht. De westelijke en oostelijke grens worden gevormd door de open afritten. Het gaat om een gebied waar er vanuit het centrum reeds een aantal woonontwikkelingen zijn ingezet. De rest van het gebied is voornamelijk een landbouwgebied met verspreide (zonevreemde) bebouwing. De ontsluiting gebeurt langs de vele bestaande wegen in het gebied. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ca. 18 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het woonuitbreidingsgebied werd reeds gedeeltelijk ontwikkeld via dwarsstraten op de Kruibeeksesteenweg. Verdere ontwikkeling is mogelijk via deze straten. De bestaande ontwikkelingen kennen een stedelijke dichtheid, er komt vooral halfopen en gesloten bebouwing voor. De bufferzone tussen de kern en de E17 kent voornamelijk een agrarisch gebruik met gras – en akkerland. Het gebied wordt verder afgewisseld met verspreid liggende woningen, haagkanten en bosfragmenten.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979) Aansluitend gewestelijk RUP Oosterweelverbinding (B.VR. 16/06/2006)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Verkavelingsvergunningen	151/585 (31/7/1970), 151/024 (24/9/1975), 151/101 (23/10/1990), 151/009 (12/06/1964), 151/078 (13/4/1982), 151/067 (23/4/1987), 151/514 (22/03/1956), 025/003 (5/4/1963), 151/023 (25/9/1979), 025/004 (20/9/1963), 151/012 (18/1/1972), 151/094 (8/3/1988), 151/016 (19/7/1968), 151/522 (27/10/1961), 151/113 (25/11/1997), 151/520 (8/4/1960), 151/127 (4/2/2004), 025/026
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk	Geen
(VEN)
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

Het projectgebied ligt aan de Forten van Zwijndrecht en Kruibeke. Deze forten vormen een habitat voor overwinterende vleermuizen. Door ontwikkeling van deze planelementen kan de ecologische relatie tussen de forten verder onder druk komen te staan en gaat foerageergebied voor de vleermuizen verloren. Om die reden werd een verscherpte natuurtoets gemaakt (een beschrijving is terug te vinden in het bijgevoegde planMER, deel passende beoordeling en verscherpte natuurtoets, hoofdstuk 5.3). De mogelijke randvoorwaarden en vertaling ten aanzien van het RUP wordt hieronder opgenomen onder 7.12.3.

Het plangebied is bestemd als woongebied, woonuitbreidingsgebied en bufferzone.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.12.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de E17 en haar open afrittencomplexen. Ten oosten wordt de Pastoor Coplaan gevolgd. In het zuiden wordt het plangebied begrensd door de woongebieden van Burcht. Delen van deze woongebieden worden opgenomen voorzover er juridische onduidelijkheden moeten weggewerkt worden (delen van percelen in woongebied en woonuitbreidingsgebied). In het westen wordt het plangebied begrensd door het militair domein en de oprit. Het volledige gebied tussen de kern en de E17 wordt opgenomen zodat een minimale buffering ten opzichte van de E17 kan worden vastgelegd. De grens tussen de bufferruimte en het te ontwikkelen woongebied is momenteel niet duidelijk aanwezig. In het deelplan wordt uitgegaan van een grens die ergens halverwege ligt. Op die manier kan voldoende woongebied worden ontwikkeld en kan er voldoende bufferruimte met de E17 worden voorzien.

7.12.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
Het relatief grote aantal bijkomende woningen zal een aanzienlijk negatief effect hebben op de doorstroming op de omliggende wegen (Pastoor Coplaan, Krijgsbaan en Kruibeeksesteenweg/Heirbaan/Dorpsstraat). Het gaat immers om mogelijk een 250tal bijkomende bewegingen tijdens de avondspits. Meerdere ontsluitingswegen zijn wenselijk, ondermeer in functie van de luchtkwaliteit.	Het bijkomende woongebied sluit aan op de bestaande verkavelingen met ontsluitingswegen dwars op de Heirbaan. De ontwikkeling van bijkomende woongebied zal verder bouwen op deze bestaande wegen (Boskouter, Gazetstraat, Brouwerstraat, Kampstraat, Boomgaardstraat, Verbindingsstraat). Gelet op de vele bestaande wegen maar op aangetakt kan worden zal de ontsluiting via meerdere wegen kunnen gebeuren.
Naar woonkwaliteit toe is het noodzakelijk een geluidsberm of –scherm te voorzien langsheen de E17 om de impact van het wegverkeerslawaai te milderen.	Er wordt verordenend vastgelegd dat het gebied maar kan ontwikkeld worden als er effectief een geluidsbuffering gerealiseerd is. De E17 is voor het gedeelte dat aansluit op dit projectgebied opgenomen in het gewestelijk RUP van de Oosterweelverbinding. In de verordenende voorschriften voor de weginfrastructuur is de realisatie van een geluidsberm of –scherm toegelaten. In het kader van de vergunningverlening voor werken aan de E17 kan de realisatie van een geluidsscherm worden opgelegd, aangezien er rekening kan worden gehouden met de planMER resultaten van het afbakeningsRUP voor Antwerpen. In de voorschriften van het woongebied is tevens de realisatie van een geluidsbuffer toegelaten. Vanuit de grootstedelijke optie om te zoeken naar bijkomende woongebieden werd eerst voorgesteld om het woonuitbreidingsgebied maximaal om te zetten als woongebied. Gelet op de resultaten en voorstellen van het planMER is ervoor geopteerd om de buitenste rand van het woonuitbreidingsgebied (het dichtst bij de E17) ook om te zetten naar gemengd open ruimtegebied zodat een buffering ten aanzien van de E17 wordt ondersteund.
Het voorkomen van sluipverkeer door middel van een aangepaste inrichting van het gebied vormt een aandachtspunt.	Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. Er is daarbij opgenomen dat de inrichtingsstudie voor dit gebied een onderzoek moet bevatten naar de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de ontmoediging van sluipverkeer doorheen het projectgebied.
Vanuit de doodlopende straten in het gebied voegen de zichtrelaties naar het open ruimtegebied een belangrijke meerwaarde toe aan de leefkwaliteit. Aansnijding van de onbebouwde gronden, zouden deze kwaliteit kunnen aantasten. Als milderende maatregel wordt voorgesteld om in het RUP te bepalen dat de bestaande visuele relaties vanuit het woongebied behouden moten blijven. Om de bestaande visuele hinder van de E17 te beperken, wordt als milderende maatregel eveneens voorgesteld om een buffer te voorzien aldaar. Dit kan door de benodigde geluidsberm een kwalitatieve groene inrichting te geven.	Er worden twee schijnbaar tegengestelde aspecten gevraagd. Enerzijds het openhouden van de visuele relatie met het open ruimtegebied, anderzijds het afschermen van het gebied ten aanzien van de E17 via een buffer. Het gemengde open ruimtegebied te noorden kent echter een grote verscheidenheid aan landschapselementen. Het is aangewezen dat een inrichtingsstudie onderzoekt op welke manier en op welke plek de milderende maatregelen kunnen worden gerealiseerd (buffer, doorzichten). Er is daarom verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. Er is daarbij opgenomen dat de inrichtingsstudie voor dit gebied een onderzoek moet bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de buffering ten aanzien van de E17 en de mogelijk te vrijwaren visuele relaties met het noordelijke open ruimtegebied. Ook wordt aangegeven dat beide aspecten in samenhang met de landschappelijke kenmerken van het open ruimtegebied moeten worden bekeken. De milderende maatregelen kunnen daardoor in overweging worden genomen in het kader van de vergunningsaanvraag.
Om lichtinvloeden in de bufferzone te beperken, is het wenselijk dat de verlichting in de woonzone zoveel mogelijk naar beneden gerichte verlichting met beperkte intensiteit betreft.	De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Er worden echter geen randvoorwaarden gespecificeerd voor dit projectgebiedgebied.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.
De elementen van de verscherpte natuurtoets zijn in het deel ‘passende beoordeling en verscherpte natuurtoets’ van de planMER beschreven onder hoofdstuk 5.3. De plangebieden Schaarbeek/Hogen Akkerhoek en Boskouter werden in hun samenhang onderzocht. Er wordt voornamelijk gewezen op de noodzaak van het vermijden van versnippering en verstoring van het jachtgebied van de vleermuizen. Ten aanzien van Boskouter is het behoud van een gedeelte van het openruimtegebied tussen de huidige woningen en de E17 belangrijk waardoor het waterbeheer en de landschappelijke/ecologische waarden van het gebied worden ondersteund.	Een groot deel van het gebied tussen de E17 en de woongebieden wordt bestemd tot gemengd open ruimtegebied. Het verordenend voorschrift stelt dat natuurbehoud, bosbouw, landschapszorg, landbouw en recreatie als nevengeschikte functies zijn toegelaten. Enkel werken aan de bestaande bebouwing worden toegelaten en het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur voor zover de ruimtelijkecologische draagkracht van het gebied niet wordt overschreden. Deze aspecten vermijden een verdere versnippering van het gebied.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Seveso-inrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Seveso-inrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.12.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied
- bufferzone

7.12.5 Ontwikkeling als woongebied

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP. In het kader van een betere buffering ten aanzien van de E17 kan hierin ook onderzocht worden op welke manier groene zones worden gerealiseerd in de overgang met het gemengd openruimte gebied. De realisatie van de geluidsbuffer langsheen de E17 wordt als financiële last opgelegd aan de projectontwikkelaars van het woongebied Boskouter.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes
Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra

[image]

Artikel 1L.1. Woongebied

1L.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien een geluidsbuffer is gerealiseerd die de effecten van het wegverkeerslawaai van de E17 mildert.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.

1L.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

1L.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie bevat ook minstens -een onderzoek naar de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de ontmoediging van sluipverkeer doorheen het projectgebied. -een onderzoek naar de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de buffering ten aanzien van de E17 en de mogelijk te vrijwaren visuele relaties met het noordelijke open ruimtegebied. Beide aspecten moeten in samenhang met de landschappelijke kenmerken van het open ruimtegebied worden bekeken. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

1L.1.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring

worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

1L.1.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

1L.1.6. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

Het agrarisch gebied tussen de kern en de E17 kent vele functies en is vrij divers opgebouwd. Het gehele gebied als een bosbuffer inrichten ten aanzien van de woonzones is niet mogelijk gelet op de bestaande bebouwing, de aanwezige agrarische bedrijfsvoering en de specifieke kleinschalige landschapskenmerken binnen het gebied. Het lijkt in die zin logischer om rekening te houden met deze functies en in te zetten op de versterking van de specifieke kenmerken van het gebied. Naast het behouden van de bestaande functies en de daaraan gekoppelde infrastructuur is ook het aanbrengen van infrastructuren voor het beheer van het gebied als openruimtegebied mogelijk. Die infrastructuren zijn onder meer: veekerende rasters, het bouwen van schuilplaatsen voor dieren die ingezet worden bij het beheer van het gebied. Naast het behouden van de bestaande functies en de daaraan gekoppelde infrastructuur, is een gemengd openruimtegebied in principe een bouwvrij gebied. In het gebied zijn uitsluitend nieuwe gebouwen toegelaten die noodzakelijk zijn voor het beheer van het gebied, op voorwaarde dat ze niet gebruikt kunnen worden als woonverblijf. Het gaat om gebouwen en constructies met een beperkte omvang (schuilplaats, bergplaats voor materiaal ...). Een dergelijke bebouwing kan slechts toegelaten worden voor openruimtegebieden met een aanzienlijke oppervlakte. Tot kleinschalige infrastructuur voor de sociale, educatieve of recreatieve functie van het gebied worden gerekend:

speeltuigen, speelbossen en speelweiden, een (overdekte) picknickplaats, zitbanken, vuilnisbakken, beperkte sanitaire voorziening ...
toegangspoortjes, wegwijzers, verbodsborden, wegafsluitingen, informatieborden, verrekijkers, knuppelpaden, vogelkijkhutten ...
paden voor niet-gemotoriseerd verkeer: wandelen, fietsen, paardrijden ... Verharde paden worden bij voorkeur aangelegd in een waterdoorlatende verharding.

Kleinschalige infrastructuur voor landbouw of hobbylandbouw zoals schuilhokken, afsluitingen. Infrastructuur voor hoogdynamische dagrecreatieve of verblijfsrecreatie is uitgesloten (sportvelden, golfterreinen, permanente kampeervoorzieningen...).

[image]

Artikel 1L.2. Gemengd openruimtegebied

1L.2.1. Binnen dit gebied zijn natuurbehoud, bosbouw, landschapszorg, landbouw en recreatie nevengeschikte functies. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor deze functies zijn toegelaten. Voor zover de ruimtelijk-ecologische draagkracht van het gebied niet wordt overschreden zijn, in uitzondering op het onbebouwde karakter van het gebied, de volgende werken, handelingen en wijzigingen toegelaten: -het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur die gericht op de sociale, educatieve of recreatieve functie van het gebied, waaronder sanitaire gebouwen of schuilplaatsen van één bouwlaag met een oppervlakte van ten hoogste 100 m² met uitsluiting van elke verblijfsaccomodatie; -het herstellen, heraanleggen of verplaatsen van bestaande openbare wegen en nutsleidingen. Bestaande openbare wegen en nutsleidingen kunnen verplaatst worden voor zover dat noodzakelijk is voor de kwaliteit van het leefmilieu, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijke milieu, de openbare veiligheid of de volksgezondheid; -het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur die gericht op het gebruik van het gebied voor landbouw of hobbylandbouw. Binnen dit gebied zijn ook alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van een geluidsscherm-of berm langs de E17.

Functiewijzigingen voor bestaande landbouwbedrijven worden toegelaten binnen bepaalde marges.

Tuinaanlegbedrijven waar geen planten of bomen gekweekt worden of die minder dan ongeveer een halve hectare nodig hebben voor het kweken van planten en bomen, vallen hieronder.

Onder wonen wordt voor de functiewijzigingen, residentieel wonen bedoeld.

Een gebouwencomplex is het geheel van gebouwen van een boerderij.

Aan het wonen complementaire toeristisch-recreatieve voorzieningen valt onder de noemer plattelandstoerisme en momenteel gaat dit om maximum acht verblijfseenheden voor maximum 32 personen. Toeristisch-recreatief verblijf is een tijdelijk verblijf.

1L.2.2. Het wijzigen van de functie van de bestaande agrarische bebouwing kan toegelaten worden, voor zover de nieuwe functie betrekking heeft op:

wonen, met een maximum van één eengezinswoning per gebouwencomplex;
kantoor-of dienstenfunctie die aan het landbouwbedrijf of wonen complementair is, tot een maximum van 100 m², en waarbij de landbouw-of woonfunctie een grotere oppervlakte beslaat dan de complementaire functie;
aan het wonen complementaire toeristisch-recreatieve verblijven tot een maximum van acht verblijfseenheden, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café;
aan de landbouw toeleverende, verwerkende en dienstverlenende activiteiten en landbouwverwante activiteiten;
de opslag van allerhande materialen of materieel;
een paardenhouderij, manege, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, dierenkliniek, tuinaanlegbedrijf, jeugdlogies, kinderboerderij of instelling waar hulpbehoevenden al dan niet tijdelijk verblijven en landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen;

De functiewijzigingen andere dan wonen, kunnen alleen toegelaten worden als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

het gaat om hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte gebouwen die voldoen aan de elementaire eisen van stabiliteit;
het nieuwe gebruik brengt de landbouwkundige bedrijfsvoering van de agrarische bedrijven in de omgeving niet in het gedrang;
de bestaande erfgoedwaarde van de bebouwing blijft ongeschonden of wordt verhoogd;
Een gebouw of gebouwencomplex is bouwfysisch geschikt voor een nieuwe functie als het aan gebouw of gebouwencomplex uit financieel of bouwtechnisch oogpunt geen ingrijpende werken uitgevoerd hoeven te worden voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoeld dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw aangepast kan worden aan hedendaagse comfort-, energie-of milieueisen.

De bestaande woningen maken deel uit van het open ruimtegebied. Verbouw, herbouw en uitbreiding worden toegestaan.

Agrarische (bedrijfs)gebouwen die uit de agrarische bedrijfsvoering worden uitgestoten, kunnen een functie krijgen als bestendiging van het wonen, los van de agrarische functie, mits het beantwoordt aan de grenzen gesteld aan zonevreemde woningen.

Onder bruto bouwvolume moet worden verstaan: het volume gemeten aan de buitenkant van het gebouw.

1L.2.3. Voor zover de bestemming van het gebied niet in het gedrang wordt gebracht, is het toegelaten bestaande woningen te verbouwen binnen het vergunde volume, op voorwaarde dat (1) de woning op het moment van de vergunningsaanvraag niet verkrot is (de woning wordt beschouwd als verkrot indien ze niet voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit op het moment van de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen); en (2) de woning hoofdzakelijk vergund is of geacht wordt vergund te zijn, ook wat de functie betreft.

Herbouw binnen hetzelfde bouwvolume is enkel vergunbaar indien de woning geheel of gedeeltelijk vernield of beschadigd is door een plotse ramp, buiten de wil van de aanvrager en op voorwaarde dat (1) de woning voor de vernieling of beschadiging niet verkrot was, (2) de woning volgens het bevolkingsregister in de loop van het jaar voorafgaand aan de vernieling of beschadiging werd bewoond; (3) de aanvraag ten laatste binnen het jaar na het toekennen van het verzekeringsbedrag gebeurt; (4) de woning hoofdzakelijk vergund is of geacht wordt vergund te zijn, ook wat de functie betreft. Indien het bestaande bouwvolume vóór de vernieling of beschadiging meer bedroeg dan 1.000 m³, wordt de herbouwde woning beperkt tot 1.000 m³.

Bestaande woningen kunnen worden uitgebreid, voor zover de uitbreiding -met inbegrip van de woningbijgebouwen, die er fysiek één geheel mee vormen – slechts leidt tot een maximaal bouwvolume van 1000 m³. Die uitbreiding mag een volumevermeerdering met 100 % niet overschrijden. Indien een woning niet aangesloten is op een riolering, wordt de vergunningsaanvraag afhankelijk gemaakt van de aanleg van een installatie voor het behandelen van afvalwater.

Het aantal woongelegenheden blijft in alle gevallen beperkt tot het bestaande aantal.

In dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan zijn voorschriften opgenomen voor de zogenaamde zonevreemde gebouwen en constructies. Aan de gemeente en provincie wordt evenwel de mogelijkheid gelaten om specifiek voor het eigen grondgebied op te treden en in een gemeentelijk of provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan het statuut van die constructies of gebouwen te regelen. In een dergelijk geval nemen de voorschriften van het gemeentelijk of provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan de plaats in van de voorschriften zoals ze in dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan zijn opgenomen.

1L.2.4. Indien een gemeente of een provincie voor delen van dit gebied een ruimtelijk uitvoeringsplan opmaakt met voorschriften voor gebouwen en constructies waarvan de functie geen verband houdt met de algemene bestemming van het gebied, krijgen de voorschriften van dat plan na goedkeuring ervan voorrang op de voorschriften opgenomen onder de artikels 1Q.2.1 tot 1Q.2.3.

Het tracé dat opgenomen wordt voor de enkelvoudige leiding is een symbolische aanduiding. Dit betekent dat de grens van het tracé moet gevolgd worden in de mate dat geen onoverkomelijke obstakels een aanpassing vereisen. Onoverkomelijke obstakels zijn bijvoorbeeld bomen, structuur van de ondergrond, kleine constructies of andere obstakels voor het tracé die bij de opmaak van het RUP niet gekend zijn. Gebouwen vallen normaal gezien niet onder deze obstakels omdat deze bij de opmaak van het RUP gekend zijn. Aanhorigheden van een leiding zijn de constructies of gebouwen die nodig of nuttig zijn om de leiding te kunnen exploiteren. De aanhorigheden kunnen bovengronds of ondergronds aangebracht zijn.

[image]

symbolische aanduiding in overdruk

Artikel 1L.3. Enkelvoudige leiding

In het gebied, aangeduid met deze overdruk, zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, de exploitatie en de wijzigingen van een ondergrondse transportleiding en haar aanhorigheden. De aanvragen voor vergunningen voor een transportleiding en aanhorigheden worden beoordeeld rekening houdend met de in grondkleur aangegeven bestemming. De in grondkleur aangegeven bestemming is van toepassing voor zover de aanleg, de exploitatie en wijzigingen van de enkelvoudige leiding en haar aanhorigheden niet in het gedrang worden gebracht.

Deze aanduiding betreft de bestaande (bovengrondse) hoogspanningsleiding en aanhorigheden.

[image]

Artikel 1L.4. Hoogspanningsleiding

De in grondkleur aangegeven bestemming is van toepassing voor zover de aanleg, de exploitatie en wijzigingen van de bestaande hoogspanningsleiding niet in het gedrang worden gebracht.

7.13 Reservegebied voor wonen Silzburg (plan 07 -Antwerpen)

7.13.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het oosten van het grootstedelijk gebied aansluitend op de bestaande woonzones langs de Herentalsebaan. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 2A Silzburg.

Ruimtelijke context

Het deelproject is gelegen tussen de woonwijken van Langveld en de bedrijven langs de R11. Tussen het woonuitbreidingsgebied en de bedrijven loopt de Koude beek waarlangs een aantal sportactiviteiten plaatsvinden en het Deurnepark de overgang maakt naar de noordelijk gelegen autosnelweg E34. De uiterste zuidoostelijke tip van het woonuitbreidingsgebied is gelegen in risicogebied voor overstromingen. Het gebied is optimaal ontsluitbaar langs de Herentalsebaan en de Van Strydoncklaan die het gebied doorsnijdt. De tram langs de Herentalsebaan zorgt voor een optimale openbaar vervoersontsluiting. Het gebied heeft een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van 6 ha en sluit aan op de voorzieningen langs de Herentalsebaan. .

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het vrijliggende gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasland en in het ganse gebied komen overal volkstuinen voor. De randen van het gebied zijn reeds bebouwd langs de uitgeruste wegen met een gesloten bebouwingspatroon. De randen van het gebied worden verder gekenmerkt door een vermenging met kleinschalige bedrijfsgebouwen.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	Geen
Verkavelingsvergunningen	027/065 (5/4/1967), 027/069 (21/6/1967), 027/010 (28/1/1963), 027/101 (9/5/1983)
Beschermde monumenten	Geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

Het plangebied is bestemd als woongebied, woonuitbreidingsgebied, parkgebied en zone voor dagrecreatie.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.13.2 Begrenzing van het deelproject

Het voorgestelde reservegebied voor wonen wordt in het noordoosten begrensd door de zone voor dagrecreatie, de twee sportgebouwen aan de Van Strydoncklaan worden opgenomen als onderdeel van de zone voor dagrecreatie om de juridische bestemmingen in overeenstemming te brengen met hun eigenlijke functie (nu deels woonuitbreidingsgebied). In het zuiden wordt het reservegebied voor wonen begrensd door de Dassastraat en de Herentalsebaan. Het omliggende woongebied wordt daardoor opgenomen om de juridische onduidelijkheden over de bestemmingen op te lossen (delen van de percelen zijn bestemd als woongebied, woonuitbreidingsgebied of parkgebied). De zones langs de Van Strydoncklaan worden opgenomen als reservegebied voor wonen zodat een globaal project kan worden gerealiseerd. Om de overgang naar het parkgebied van de Koude beek te kunnen structureren wordt ook het gehele noordelijke woonuitbreidingsgebied opgenomen als reservegebied voor wonen. Er kan daardoor nagegaan worden op welke manier de bestaande woningen en percelen langs de Boterlaarbaan ingeschakeld kunnen worden om een architecturaal ‘front‘ ten aanzien van het park te ontwikkelen.

7.13.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
Het wegverkeerslawaai op de vrij drukke weg is dominant aanwezig. Ook passerende trams bepalen mee het omgevingsgeluid, maar maatregelen aan de bron zijn moeilijk te nemen. Belangrijk is de nodige aandacht te besteden aan een aangepast ontwerp van de woningen.	Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. Er is bepaald dat de inrichtingsstudie voor dit gebied een onderzoek moet bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de geluidsbeperking ten aanzien van de Herentalsebaan.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). De zuidoostelijke tip van het gebied is aangeduid als overstromingsgevoelig. Het behoud van de Koude Beek in open tracé met het meanderend patroon en een voldoende ruime oeverzone is vanuit dit oogpunt – en ook omwille van de ecologische waarde noodzakelijk. Gezien de grote te ontwikkelen oppervlakte wordt voorgesteld een bufferbekken in te richten, aansluitend op de Koude beek. Hierbij moet een zo natuurlijk mogelijke inrichting van dit bufferbekken worden nagestreefd.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen. De realisatie van een bufferbekken wordt in het planMER gerelateerd aan de grote te ontwikkelen oppervlakte woongebied. Het plangebied bestaat echter uit drie verschillende zones waar voor elke zone zal moeten gezocht worden naar de gepaste waterbufferende maatregelen (woongebied Herentalsebaan, woongebied Van Strydoncklaan, recreatiegebied). De relatie met de Koude beek zal vooral bij de ontwikkeling van het recreatiegebied van belang zijn. Om die reden werd verordenend vastgelegd dat Koude beek een structuurbepalend element is in het recreatiegebied en dat die moet gevrijwaard blijven. Inbuizing van de beek, bebouwing en/of verharding langs de beekoevers wordt niet toegelaten.
De oversteekbaarheid van de N116 dient verbeterd te worden, ondermeer in functie van de bereikbaarheid van haltes voor openbaar vervoer.	Deze vereiste kan niet in bestemmingsvoorschriften worden vastgelegd.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Sevesoinrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.13.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied
- zone voor dagrecreatie parkgebied

7.13.5 Reservering van het gebied

De ligging nabij de voorzieningen en het openbaar vervoer maken dat het gebied als woongebied in aanmerking komt, zij het op langere termijn. Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot reservegebied voor wonen aangezien de realisatie van de woonuitbreidingsgebieden Eksterlaar en Drakenhof een grote ontwikkelingsdynamiek in Deurne zuid zal veroorzaken. Met de reservatie van woonuitbreidingsgebied Silzburg wordt een fasering vastgelegd waardoor de huisvestingsmarkt in Deurne zuid niet wordt ontwricht.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen

Verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De reservegebieden voor wonen kunnen maar worden aangesneden op een later tijdstip. Deze gebieden zouden samen met de ontwikkeling van nabijgelegen, goedgekeurde projecten een te grote impact hebben op de lokale woningmarkt. Een fasering van de huisvestingsprojecten is in dergelijke deelgebieden aangewezen.

[image]

Artikel 2A.1. Reservegebied voor wonen

2A.1.1. Het gebied is vanaf 31/12/2015 bestemd voor wonen zoals bepaald in artikel 2 A.2. ‘woongebied’.

In het reservegebied voor wonen is enkel het bestendigen van de bestaande vergunde woningen toegelaten. Er moet vermeden worden dat uitbreiding en herbouwing de toekomstige ontwikkeling van het reservegebied voor wonen hypothekeert.

Onder bruto bouwvolume moet worden verstaan: het volume gemeten aan de buitenkant van het gebouw.

2A.1.2. Voor zover de toekomstige ontwikkeling van het reservegebied voor wonen niet in het gedrang wordt gebracht is het toegelaten bestaande woningen te verbouwen binnen het vergunde volume, op voorwaarde dat (1) de woning op het moment van de vergunningsaanvraag niet verkrot is (de woning wordt beschouwd als verkrot indien ze niet voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit op het moment van de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen); en (2) de woning hoofdzakelijk vergund is of geacht wordt vergund te zijn, ook wat de functie betreft.

Indien een woning niet aangesloten is op een riolering, wordt de vergunningsaanvraag afhankelijk gemaakt van de aanleg van een installatie voor het behandelen van afvalwater.

Het aantal woongelegenheden blijft in alle gevallen beperkt tot het bestaande aantal.

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het

uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk

RUP.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken …
Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening …
Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
Horeca (hotel, restaurant, café)
Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen
Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes -Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra

[image]

Artikel 2A.2. Woongebied

2A.2.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het

wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.

2A.2.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
de bestaande of gewenste woondichtheid;
de inpassing in de omgeving;

Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.

2A.2.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De inrichtingsstudie geeft aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie moet ook een onderzoek bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de geluidsbeperking ten aanzien van de Herentalsebaan.

2A.2.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.

Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.

2A.2.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

7.14 Reservegebied voor wonen Merksemsebaan zuid (plan 03 -Wijnegem)

7.14.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het oosten van het grootstedelijk gebied. Het gebied grenst aan de ring van Wijnegem (N12 Houtlaan) en maakt deel uit van de kern van Wijnegem. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 2B Merksemsebaan zuid.

Ruimtelijke context

Het deelproject ligt op 800 meter van het centrum van Wijnegem. Met de doortrekking van de tramlijn tot in Wijnegem zal dit gebied optimaal ontsloten zijn. Het gebied sluit aan op de bestaande kernbebouwing en wordt ruimtelijk begrensd door de ring. Ten noorden is de rand ontwikkeld met woningen, ten zuiden is de hoek met de ring ingevuld met bedrijven. Het vrijliggend deel van het gebied kent een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van 8 ha.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

De randen van het gebied zijn reeds bebouwd en aan het kruispunt van de ring met de Ertbruggestraat bevinden zich bedrijfsgebouwen. De onbebouwde percelen in het plangebied zijn in gebruik als grasen akkerland.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Verkavelingsvergunningen	141/088 (30/1/1986), 141/014 (30/8/1965)
Beschermde monumenten	Geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

Het plangebied is bestemd als woongebied en woonuitbreidingsgebied.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.14.2 Begrenzing van het deelproject

Het gebied wordt begrensd door de Ertbruggestraat, de Merksemsebaan en de ring. Het gebied is volledig ingekleurd als woonuitbreidingsgebied zodat er voor de bestaande woningen en gebouwen een herbestemming wordt doorgevoerd naar woongebied. Op die manier wordt de juridische onduidelijkheid weggewerkt.

7.14.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De huidige hoge geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op voornamelijk de N12 vormt een potentiële bedreiging voor de woonkwaliteit in dit deelgebied. De aanleg van een geluidsberm of –scherm langs de N12 is dan ook aangewezen. Tevens wordt aandacht gevraagd voor de oriëntatie van de woningen en af stemming met de (beperkte) aanwezige bedrijvigheid.	De verordenende voorschriften voor woongebied laten de realisatie van een geluidsberm of –scherm toe. De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. Er is daarbij opgenomen dat de inrichtingsstudie voor dit gebied een onderzoek moet bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de geluidsbuffering ten aanzien van de N12.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Gezien de vrij grote omvang van het gebied wordt het voorzien van extra bufferen infiltratiecapaciteit op niveau van het gehele gebied voorgesteld, zoals bvb een centrale buffergracht.	De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen.
Centraal in het deelgebied staat een markante bomenrij. Behoud van dit klein landschapselement wordt als milderende maatregel voorgesteld.	De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Sevesoinrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.14.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woonuitbreidingsgebied

7.14.5 Reservering van het gebied

De ligging nabij de voorzieningen en het openbaar vervoer maken dat het gebied als woongebied in aanmerking komt, zij het op langere termijn. Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot reservegebied voor wonen aangezien de realisatie van het woonuitbreidingsgebied Merksemsebaan noord een grote ontwikkelingsdynamiek in Wijnegem zal veroorzaken. Met de reservatie van woonuitbreidingsgebied Merksemsebaan zuid wordt een fasering vastgelegd waardoor de huisvestingsmarkt in Wijnegem niet wordt ontwricht.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen	Verordenende stedenbouwkundige voorschriften
De reservegebied voor wonenen kunnen maar worden aangesneden op een later tijdstip. Deze gebieden zouden samen met de ontwikkeling van nabijgelegen, goedgekeurde projecten een te grote impact hebben op de lokale woningmarkt. Een fasering van de huisvestingsprojecten is in dergelijke deelgebieden aangewezen.	Artikel 2B.1. Reservegebied voor wonen 2B.1.1. Het gebied is vanaf 31/12/2015 bestemd voor wonen zoals bepaald in artikel 2 B.2. ‘woongebied’.
Overgangsmaatregel voor landbouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, … . Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.	2B.1.2. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.
De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP. Een bijkomende ontsluiting langs de Houtlaan kan worden onderzocht. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen. Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ... Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken … Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening … Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ... Horeca (hotel, restaurant, café) Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ... Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra	Artikel 2B.2. Woongebied 2B.2.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.
Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld. Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken. Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.	2B.2.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen; de bestaande of gewenste woondichtheid; de inpassing in de omgeving;
Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.	2B.2.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie bevat een onderzoek naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de geluidsbuffering ten aanzien van de N12. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Dit voorschrift is gericht op differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een minimumpercentage van kleinere of middelgrote kavels of woningen te realiseren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd. De laatste alinea van het voorschrift heeft tot doel te vermijden dat door fasering of opsplitsing van de ontwikkeling niet meer zou moeten worden voldaan aan de verplichtingen van de eerste alinea’s, terwijl de gezamenlijke oppervlakte van de gronden die verkaveld of bebouwd worden, wel groter is dan een halve hectare. De ontwikkelingsfasen worden als één geheel beschouwd, en de normen worden op het geheel toegepast. Concreet betekent dit dat als in een eerste ontwikkelingsfase het beoogde aandeel kleine of middelgrote woningen niet gehaald wordt, dit zal moeten worden gecompenseerd in een latere ontwikkelingsfase. Omgekeerd kan de eigenaar of ontwikkelaar die in een eerste ontwikkelingsfase een groter aandeel kleine of middelgrote woningen heeft gerealiseerd, in een latere fase minder dergelijke woningen realiseren, zolang het beoogde aandeel, gerekend voor alle ontwikkelingsfasen, gehaald wordt. Het is uiteraard nuttig en wenselijk dat de aanvrager van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunningen die meer dan een halve hectare gronden bezit of plant te ontwikkelen, maar dat gefaseerd doet, bij het indienen van een aanvraagdossier aangeeft welke gronden hij in het gebied bezit of plant te ontwikkelen, en hoe hij meent voor het geheel te zullen voldoen aan de gestelde normen. Onder het bouwvolume wordt het bruto-bouwvolume verstaan, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, te vertrekken van het maaiveld. Het deel van het keldervolume onder het maaiveld wordt dus niet meegerekend, op voorwaarde dat het een gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw betreft.	2B.2.4. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd. Een stedenbouwkundige vergunning voor de gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens een de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen. Indien een eigenaar of ontwikkelaar in het gebied meer dan een halve hectare aaneengesloten gronden bezit of kan ontwikkelen, maar het verkavelen of bebouwen van de betrokken gronden faseert en daarvoor opeenvolgende aanvragen voor een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning indient, waarbij één of meer aanvragen een oppervlakte beslaan van minder dan een halve hectare, dan gelden niettemin de verplichtingen van het eerste en tweede lid, met dien verstande dat de opeenvolgende ontwikkelingsfasen voor de toepassing van die verplichtingen als één geheel worden beschouwd.
Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.	2B.2.5. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.
Deze aanduiding betreft de bestaande (bovengrondse) hoogspanningsleiding en aanhorigheden. Aanhorigheden van een hoogspanningsleiding zijn de constructies of gebouwen die nodig of nuttig zijn om de leiding te kunnen exploiteren. De aanhorigheden kunnen bovengronds of ondergronds aangebracht zijn.	Artikel 2B.3. Hoogspanningsleiding In het gebied, aangeduid met deze overdruk, zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, de exploitatie en de wijzigingen van een hoogspanningsleiding en haar aanhorigheden. De aanvragen voor vergunningen voor een hoogspanningsleiding en aanhorigheden worden beoordeeld rekening houdend met de in grondkleur aangegeven bestemming. De in grondkleur aangegeven bestemming is van toepassing voor zover de aanleg, de exploitatie en wijzigingen van de bestaande hoogspanningsleiding niet in het gedrang worden gebracht.

7.15 Reservegebied voor wonen Hoekakker (plan 01 -Antwerpen)

7.15.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen in het noorden van het grootstedelijk gebied, district Ekeren. Het gebied is volledig ingesloten door bestaande bebouwing en grenst aan de site van de St. Lucaskliniek. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 2C Hoekakker.

Ruimtelijke context

Het deelproject ligt in de woonkern van Ekeren en is volledig omgeven door woongebied. Het gebied is zeer goed ontsloten en kan via de Prinshoeveweg aantakken op de N11 (Antwerpsesteenweg). Het gebied grenst zowel ten noorden als ten zuiden aan uitgeruste wegen. Enkel in het noorden langs de Prinshoeveweg heeft het gebied een beperkte ontwikkeling langs de straat gekend. Een deel is echter nog vrijliggend. Het gehele achterliggende gebied is nog vrij van bebouwing evenals de percelen aan de zuidelijke uitgeruste weg (Gerardus Stijnenlaan). In het westen takken vier straten van een bestaande woonwijk aan op het woonuitbreidingsgebied, in het oosten de Herautenlaan. Doorheen het gebied loopt de Oudelandse beek. Het woonuitbreidingsgebied heeft nog een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ongeveer 17 ha.

Het gehele gebied ten oosten van Ekeren kampt met een waterproblematiek. In het oostelijk deel van Ekeren vloeien drie kleine beken (Donkse beek, de Oudelandse beek en de Laarse beek) die ter hoogte van het natuurreservaat Oude landen uitmonden in de overwelfde Groot Schijn. Bij hevige regenval kan het water niet snel genoeg wegstromen waardoor er ten zuiden van het woonuitbreidingsgebied overstromingen voorkomen. Het zuidelijke punt van het woonuitbreidingsgebied is daardoor aangeduid als een risicozone voor overstromingen.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als grasland. Op een aantal plaatsen komen kleinere woninggroepen voor met beperkte tuinen. Aan de Prinshoeveweg zijn twee woningen gelegen met diepe, beboste tuinen. De Oudelandse beek stroomt door een volledig bebouwd gebied. Alleen in het woonuitbreidingsgebied heeft de beek nog ruime onbebouwde oevers. De bebouwing rond het woonuitbreidingsgebied bestaat uit traditionele verkavelingen (ééngezinswoningen met tuin in gesloten bebouwing).

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	Geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	Geen
Verkavelingsvergunningen	031/081 (15/6/1966), 100-031-5(02) (28/9/1962), 100-031-5(04) (27/9/1983), 031/22 (15/3/1982), 002/172 (13/2/1984), 002/221 (20/10/1986), 002/224 (24/11/1986), 031/224 (18/9/1980), 031/120 (11/8/1969), 002/223 (2/2/1987), 031/233 (19/10/1981)
Beschermde monumenten	Geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Oudelandse beek
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	Geen

In het plangebied of in de omgeving ervan zijn géén provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, beschermde monumenten, vogelrichtlijngebieden, habitatrichtlijngebieden, ramsargebieden, beschermde duingebieden of voor de landbouw belangrijke duingebieden, gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) of het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk (IVON), grondwaterbeschermingsgebieden, erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of spoorwegen gelegen die relevant zijn voor dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Een aantal grote verkavelingen is gelegen in de onbebouwde delen van het gebied waar een globale inrichtingsvisie gewenst is. Zij zullen worden opgeheven.

Het plangebied is grotendeels bestemd als woonuitbreidingsgebied. De percelen langs de Prinshoeveweg, de Herautenlaan en een deel van de Gerardus Stijnenlaan zijn bestemd als woongebied.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.15.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de westelijke verkaveling aan Oude Landen, de Prinshoeveweg, de verkaveling aan de Hoekslaan, de Herautenlaan, het verlengde van de Baljuwlaan doorheen de bebouwing langs de Oudelandse beek en de Gerardus Stijnenlaan. Op die manier wordt een ruim gebied opgenomen waarbinnen de waterproblematiek in haar globaliteit kan worden bekeken (infiltratie, waterbuffering, waterdoorlatende materialen, …) en in relatie met de gehele inrichting van het omliggende woongebied.

7.15.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
Het behoud van doorzichten (eventueel gecombineerd met de gewenste paden voor langzaam verkeer of straten) vanaf de huidige openingen is wenselijk in functie van de belevingswaarde van ondermeer de omwonenden. Daarnaast vormt de ontwikkeling van nieuwe relaties tussen het domein Hof van Delft en het deelgebied een opportuniteit. Dit kunnen zowel visuele relaties zijn als functionele relaties. Dergelijke maatregelen kunnen de beperkte negatieve impact omvormen tot een meerwaarde ten opzichte van de huidige situatie.	De verordenende voorschriften geven aan dat alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming maar zijn toegelaten voor zover aandacht besteed wordt aan de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en de inpassing in de omgeving. Er is verordenend opgenomen dat een inrichtingsstudie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden bij aanvragen voor een project vanaf een bepaalde terreinoppervlakte. Er is daarbij opgenomen dat de inrichtingsstudie voor dit gebied een onderzoek moet bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de uitwerking van visuele relaties met het domein Hof van Delft.
Om te hoge concentraties aan verontreinigende stoffen te vermijden, dienen meerdere ontsluitingswegen te worden voorzien.	Er is verordenend opgenomen dat de Oudelandse beek een structuurbepalend element is in het plangebied en de beek moet gevrijwaard blijven. Inbuizing van de beek, bebouwing en/of verharding langs de beekoevers is niet toegelaten. Enkel de noodzakelijke constructie(s) ter realisatie van de noordzuid georienteerde voeten fietsverbinding(en) over de beek is(zijn) toegelaten. Dit impliceert dat de wegontsluiting minstens langs twee kanten moet verlopen waardoor spreiding gegarandeerd is.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Milieueffecten situeren zich voornamelijk ten aanzien van wateroverlast. Gezien de huidige wateroverlastproblematiek onder andere overstromingen ter hoogte van het deelgebied tot gevolg heeft en gezien de realisatie van het woongebied een versterking van deze problematiek betekent (door toename aan verharde oppervlakte en het verlies van komberging), is het aangewezen om de invulling van dit woongebied pas toe te laten nadat de wateroverlast ter hoogte van het Groot Schijn is aangepakt. Maatregelen in functie van infiltratie, berging en vertraagde afvoer zijn los hiervan noodzakelijk binnen het planelement en kunnen gekoppeld worden aan een ‘groene’ zone binnen het deelgebied. Daarnaast dient de loop van de Oudelandse beek maximaal gevrijwaard te blijven. Dit is ook wenselijk vanuit landschappelijk oogpunt – met aandacht voor een natuurgericht beheer van de oevers.	Aangezien het planMER als randvoorwaarde stelt dat eerst de globale waterproblematiek in dit gebied moet opgelost zijn, wordt het gebied als woonreservebied opgenomen. De gehele waterproblematiek wordt onderzocht in een werkgroep “samenwerkingsovereenkomst afwateringsproblematiek noordelijk deel Schijn”. Deze werkgroep is samengesteld uit gewestelijke administraties, het havenbedrijf Antwerpen en provinciale administraties. De werkgroep heeft als doel een samenwerkingsovereenkomst op te stellen tussen alle betrokken partijen. De verschillende afspraken en engagementen moeten leiden tot concrete oplossingen voor de waterhuishoudingsen overstromingsproblematiek voor het overwelfde Groot Schijn en de noordelijke bovenlopen. Het reserveren van het woongebied Hoekakker tot een latere datum garandeert de uitvoering van de door de werkgroep onderzochte maatregelen ter voorkoming van wateroverlast. De verordenende voorschriften laten expliciet alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toe. De concrete invulling van de buffercapaciteit zal bij de vergunningverlening in overweging kunnen worden genomen. Er is verordenend opgenomen dat de Oudelandse beek een structuurbepalend element is in het plangebied en de beek moet gevrijwaard blijven. Inbuizing van de beek, bebouwing en/of verharding langs de beekoevers is niet toegelaten. Enkel de noodzakelijke constructie(s) ter realisatie van de noordzuid georienteerde voeten fietsverbinding(en) over de beek is(zijn) toegelaten.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande woongebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande woongebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Sevesoinrichtingen.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.

7.15.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- woongebied
- woonuitbreidingsgebied

De verkavelingsvergunningen met volgend referentienummer en goedkeuringsdatum:

- 031/081 (15/6/1966)
- 100-31-5(02) (28/9/1962)
- 100-31-5(04) (27/9/1983)
- 031/22 (15/3/1982)

7.15.5 Ontwikkeling als woongebied

Het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot woongebied om een rol te kunnen vervullen in het grootstedelijk aanbodbeleid. De voorschriften van het woongebied zijn voldoende ruim, ook aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen zijn toegelaten. Er worden bijkomende ruimtelijke randvoorwaarden opgelegd in de voorschriften aangezien de ontwikkeling van dit gebied het watersysteem in het oosten van Ekeren niet mag belasten.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen	Verordenende stedenbouwkundige voorschriften
De reservegebied voor wonenen kunnen maar worden aangesneden op een later tijdstip. Deze gebieden zouden samen met de ontwikkeling van nabijgelegen, goedgekeurde projecten een te grote impact hebben op de lokale woningmarkt. Een fasering van de huisvestingsprojecten is in dergelijke deelgebieden aangewezen.	Artikel 2C.1. Reservegebied voor wonen 2C.1.1. Het gebied is vanaf 31/12/2015 bestemd voor wonen zoals bepaald in artikel 2 C.2. ‘woongebied’.
Om voorafgaandelijk aan de ontwikkeling van het gebied al waterbufferende maatregelen toe te laten gelet op de overstromingsproblematiek. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.	2C.1.2. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.
Overgangsmaatregel voor landbouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, … . Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.	2C.1.3. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.
De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Gemeenten kunnen de voorschriften verfijnen in een gemeentelijk RUP. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen. Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ... Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken … Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening … Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) : winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ... Horeca (hotel, restaurant, café) Bedrijven, kantoren en diensten uitgezonderd Seveso-inrichtingen Openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen: scholen, ziekenhuizen rust-en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ... Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes Recreatieve voorzieningen: speelpleinen, zwembad, sportvelden, sport-en fitnesscentra	Artikel 2C.2. Woongebied 2C.2.1. Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.
Wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld. Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ….van het project of gebouw. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken. Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.	2C.2.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen; de bestaande of gewenste woondichtheid; de inpassing in de omgeving;
Het plangebied neemt een aanzienlijke oppervlakte in het oosten van Ekeren in. Ter bevordering van het langzaam verkeer is het noodzakelijk dat er voet-en fietsverbindingen aanwezig zijn waardoor voetgangers en fietsers geen grote omwegen hoeven te maken binnen de kern.	2C.2.3. In het gehele plangebied moeten minstens twee oost-west georiënteerde voet-en fietsverbindingen gerealiseerd worden en minstens één noord-zuid georiënteerde voet-en fietsverbinding.
De Oudelandse beek is ruimtelijk en fysisch structuurbepalend voor het gebied. De meest zuidelijke punt van het plangebied is aangeduid als risicozone voor overstromingen. De beekvallei moet daarom een belangrijke rol spelen bij de waterhuishouding in het gebied (vallei als infiltratiegebied, aanleg van bufferbekkens voor regenwater, …) en kan tevens worden gebruikt als aanzet voor publieke groenvoorzieningen binnen de wijk. De beekvallei dient daarom maximaal in rekening te worden gebracht als groene vinger bij de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp voor het gebied.	2C.2.4. De Oudelandse beek is een structuurbepalend element in het plangebied en moet gevrijwaard blijven. Inbuizing van de beek, bebouwing en/of verharding langs de beekoevers is niet toegelaten. Enkel de noodzakelijke constructie(s) ter realisatie van de noord-zuid georiënteerde voet-en fietsverbinding(en) over de beek is(zijn) toegelaten.
Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha of meer dan 25 woningen een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie. Rekening houdend met de waterproblematiek in het oosten van Ekeren is het noodzakelijk dat er randvoorwaarden worden opgelegd bij de ontwikkeling van dit gebied. De inrichtingsstudie moet onderzoeken op welke manier de waterproblematiek ruimtelijk kan worden vertaald in het stedenbouwkundig ontwerp voor het plangebied. Er moet verhinderd worden dat de ontwikkeling van Hoekakker een bijkomende hypotheek legt op de waterhuishouding in Ekeren.	2C.2.5. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie moet voor dit gebied ook een onderzoek bevatten naar en de effectief te nemen ruimtelijk, stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de waterhuishouding, het beheersen van de waterproblematiek,het voorkomen van wateroverlast en het uitwerken van visuele relaties met het domein Hof van Delft. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Dit voorschrift is gericht op differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een minimumpercentage van kleinere of middelgrote kavels of woningen te realiseren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd. De laatste alinea van het voorschrift heeft tot doel te vermijden dat door fasering of opsplitsing van de ontwikkeling niet meer zou moeten worden voldaan aan de verplichtingen van de eerste alinea’s, terwijl de gezamenlijke oppervlakte van de gronden die verkaveld of bebouwd worden, wel groter is dan een halve hectare. De ontwikkelingsfasen worden als één geheel beschouwd, en de normen worden op het geheel toegepast. Concreet betekent dit dat als in een eerste ontwikkelingsfase het beoogde aandeel kleine of middelgrote woningen niet gehaald wordt, dit zal moeten worden gecompenseerd in een latere ontwikkelingsfase. Omgekeerd kan de eigenaar of ontwikkelaar die in een eerste ontwikkelingsfase een groter aandeel kleine of middelgrote woningen heeft gerealiseerd, in een latere fase minder dergelijke woningen realiseren, zolang het beoogde aandeel, gerekend voor alle ontwikkelingsfasen, gehaald wordt. Het is uiteraard nuttig en wenselijk dat de aanvrager van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunningen die meer dan een halve hectare gronden bezit of plant te ontwikkelen, maar dat gefaseerd doet, bij het indienen van een aanvraagdossier aangeeft welke gronden hij in het gebied bezit of plant te ontwikkelen, en hoe hij meent voor het geheel te zullen voldoen aan de gestelde normen. Onder het bouwvolume wordt het bruto-bouwvolume verstaan, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, te vertrekken van het maaiveld. Het deel van het keldervolume onder het maaiveld wordt dus niet meegerekend, op voorwaarde dat het een gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw betreft.	2C.2.6. In dit gebied kan een verkavelingsvergunning voor woningbouw voor een totale oppervlakte van minstens een halve hectare, pas afgeleverd worden indien minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte heeft en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd. Een stedenbouwkundige vergunning voor de gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens een de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen. Indien een eigenaar of ontwikkelaar in het gebied meer dan een halve hectare aaneengesloten gronden bezit of kan ontwikkelen, maar het verkavelen of bebouwen van de betrokken gronden faseert en daarvoor opeenvolgende aanvragen voor een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning indient, waarbij één of meer aanvragen een oppervlakte beslaan van minder dan een halve hectare, dan gelden niettemin de verplichtingen van het eerste en tweede lid, met dien verstande dat de opeenvolgende ontwikkelingsfasen voor de toepassing van die verplichtingen als één geheel worden beschouwd.
Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.	2C.2.7. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.
Overgangsmaatregel voor landbouw in het gebied. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten-en bomenkwekerijen, akkerbouw, … . Het gaat om een overgangsmaatregel, bestaande bedrijven kunnen overgenomen worden door een andere rechtspersoon zonder het statuut bestaand te verliezen op voorwaarde dat de activiteit dezelfde of gelijkaardig blijft.	2C.2.8. Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven, met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies.

7.17 Gebied voor stedelijke activiteiten Post X (plan 06 -Antwerpen)

7.17.1 Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied

Situering

Het deelproject is gelegen tussen ring en binnensingel aan het station van Berchem. Het gaat om het gebied voor openbaar nut met het voormalig postsorteercentrum X. De ligging van het deelproject is weergegeven op kaart 0 ‘situering plangebieden’ als 4A Post X.

Ruimtelijke context

Het deelproject betreft het perceel met postgebouw Post X aan het station van Berchem. Het perceel van 3,6 ha is gelegen tussen de binnensingel en de ring en is bereikbaar via de Borsbeekbrug (te voet vanuit station Berchem, wagen, tram). De spoorwegviaduct vormt de westelijke grens van het perceel, onder de viaduct is er een verbinding met de parking aan de Posthofbrug. In het gebied is ook een rechtstreekse aantakking aanwezig met het spoorwegnet. De noordoostelijke grens wordt gevormd door de Borsbeekbrug met aan de overkant van het postperceel een groenzone. Deze zone kent een recreatieve bestemming (BPA Rodekruislaan MB 30/05/2006) waarin zowel de parkfunctie van het gebied voor de woonwijk rond de Cogels Osylei wordt gegarandeerd als de sportfunctie van de korfbalclub. Aan de overkant van de binnensingel is het stationsplein gesitueerd dat functioneert als een belangrijk openbaar vervoersknooppunt. Aan de westkant van de sporen bevindt zich de wijk van de Stationsstraat, een commerciële straat met een buurtverzorgend winkelaanbod waarrond hoofdzakelijk residentiële woningen en een aantal kantoren zijn gevestigd. Aan de oostkant aan de overzijde van de ring is een groenzone gelegen die een overgang maakt naar de woonblokken aan de Saffierstraat, Corneel Jaspersstraat en Borsbeekbrug.

Bestaande feitelijke toestand

De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op volgende kaarten:

Kaart 1: Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen

Het gebied is grotendeels ingenomen door het postgebouw met bijhorende parking en spoorwegaantakking. Op de grens met de ring is een groene buffering voorzien. Er is geen rechtstreekse connectie met het stationsgebouw van Berchem, de Singel (Uitbreidingsstraat) vormt een barrière tussen beide functies.

Bestaande juridische toestand

De relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden tekstueel aangegeven in de onderstaande tabel en kaarten.

Plan	Naam
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen	Gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979)
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen	geen
Verkavelingsvergunningen	Geen
Beschermde monumenten	geen
Beschermde dorpsgezichten	Geen
Beschermde landschappen	Geen
Vogelrichtlijngebieden (SBZ-V)	Geen
Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H)	Geen
Ramsargebieden	Geen
Gebieden van het duinendecreet	Geen
Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)	Geen
Gebieden van het Integraal Verwevings-en Ondersteunend Netwerk (IVON)	Geen
Vlaamse of erkende natuurreservaten	Geen
Bosreservaten	Geen
Beschermingszones grondwaterwinning	Geen
Bevaarbare waterlopen	Geen
Onbevaarbare waterlopen	Geen
Gewestwegen	Geen
Spoorwegen	aftakking naar Post X

In het plangebied of in de omgeving ervan zijn géén provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvergunningen, habitatrichtlijngebieden, vogelrichtlijngebieden, ramsargebieden, beschermde duingebieden of voor de landbouw belangrijke duingebieden, gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) of het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk (IVON), grondwaterbeschermingsgebieden, erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of spoorwegen gelegen die relevant zijn voor dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. De Cogels Osylei met haar vele beschermde monumenten geeft uit op het stationsplein met een zicht op het postperceel.

Het plangebied is bestemd als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: gewestplan met aanduiding wijzigingen

Kaart 3: Bestaande juridische toestand: andere plannen

7.17.2 Begrenzing van het deelproject

Het plangebied wordt begrensd door de binnensingel, de Borsbeekbrug, de spoorweginfrastructuur in het westen en de ring.

7.17.3 Milderende maatregelen en randvoorwaarden plan-MER, RVR

Milderende maatregelen, randvoorwaarden en hun ruimtelijke vertaling

Milderende maatregelen en randvoorwaarden	Doorwerking in het RUP
De restcapaciteit op de Singel is onvoldoende om sterk verkeersgenererende activiteiten te kunnen opvangen. Gezien de ligging op een knooppunt van openbaar vervoer (tram, trein, bus) vormt dit niet noodzakelijk een knelpunt. Een sterke oriëntatie van het programma voor de site op een ontsluiting via het openbaar vervoer is noodzakelijk. Dit betekent dat een hypermarkt niet wenselijk is op deze locatie, gezien deze functie onvoldoende kan ontsloten worden via het openbaar vervoer. Kantoren en/of congresruimte – al dan niet gekoppeld aan een hotel – zijn daarentegen wel potentieel geschikt. Een woonfunctie is niet wenselijk, wegens de hoge huidige geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op de R1.	De verordenende bestemmingsvoorschriften worden aangepast aan deze inzichten: logistiek, groothandel en bedrijven met een hoog mobiliteitsprofiel en/of een grote parkeerbehoefte worden uitgesloten. Wonen wordt toegelaten aangezien deze functie architecturaal kan worden afgeschermd van de ring. Woningen kunnen georiënteerd worden naar de Singel en het stationsplein, wat een bijkomende sociale controle oplevert voor de buurt. Bij de beoordeling van de stedenbouwkundige vergunning wordt als beoordelingscriterium opgenomen: ruimtelijk stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de verkeersafwikkeling inzake com mercieel verkeer en de afstemming ervan op de bewoning en het functioneren van de Singel.
Zowel ten opzichte van de Singel als ten opzichte van de R1 is de locatie Post X een belangrijke zichtlocatie. Vervanging van de bestaande bebouwing door één of meerdere nieuwe gebouwen met architecturale uitstraling en voeling met de specifieke landschappelijke context kan een opwaardering betekenen ten opzichte van de bestaande toestand.	Er is verordenend opgenomen dat elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zal worden beoordeeld aan de hand van een aantal criteria. Voor deze plek is als criterium opgenomen de afwerking van de gebouwen en de architecturale bakenfunctie langs de R1. Ook is verordenend opgenomen dat het volgende inrichtingsprincipe dient gerespecteerd te worden: gebouwen langs de R1 en de Binnensingel (R10) dienen zodanig te worden geschikt dat zij de indruk van één architectonisch en stedenbouwkundig geheel geven ter ondersteuning van de bakenfunctie
De herinrichting van de Singel zal anderzijds wel de opportuniteit bieden om de barrièrewerking van de Singel op het heffen en het deelgebied beter te doen aansluiten op de stationsomgeving en in die zin de bereikbaarheid te verbeteren. Afstemming tussen deze herinrichting en de voorliggende stedelijke ontwikkeling is dan ook wenselijk.	Er is verordenend opgenomen dat het volgende inrichtingsprincipe dient gerespecteerd te worden: een functionele en ruimtelijk kwalitatieve relatie creeren tussen het plangebied en het stationsplein van Berchem station.
De elementen van de watertoets zijn in deel II van de planMER beschreven onder de hoofdstukken 5.4.2 (grondwater) en 6.4.3 (oppervlaktewater). Er worden geen specifieke randvoorwaarden opgemerkt.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Geen vraag tot opname van bijkomende randvoorwaarden.
In hoofdstuk 2.3 van het Ruimtelijk Veiligheidsrapport werd de impact van Sevesoinrichtingen op de geplande ontwikkelingsgebieden onderzocht. In alle gevallen liggen bestaande woongebieden of kwetsbare functies dichter bij de Sevesoinrichtingen dan de geplande ontwikkelingsgebieden. De geplande ontwikkelingen hebben bijgevolg geen bijkomende determinerende impact op de Sevesoinrichtingen. In hoofdstuk 3 werden de geplande bedrijventerreinen of gebieden voor stedelijke activiteiten onderzocht. Voor dit projectgebied wordt uitgegaan van verweven bedrijven en recreatie, er wordt aangegeven dat er geen Sevesoinrichtingen toegelaten mogen worden.	Geen vraag tot wijziging van de planopties. Er worden geen Sevesoinrichtingen toegelaten.

7.17.4 Op te heffen voorschriften

Koninklijk Besluit 28/12/1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, gewestplan nr. 14 Antwerpen (K.B. 03/10/1979):

- gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen
- bufferzone

7.17.5 Ontwikkeling voor stedelijke activiteiten

De omgeving van Berchem station heeft grote potenties binnen het grootstedelijk gebied Antwerpen en werd in het afbakeningsproces opgenomen als een pool van internationaal niveau. De stationsomgeving is daardoor één van de prioritaire locaties voor het grootstedelijk aanbodbeleid. Het voormalig postgebouw kan een significante rol spelen in de ontwikkeling van de stationsomgeving. Gezien de strategische ligging binnen het grootstedelijk gebied, de zichtlocatie aan de ring en de omvang van het gebied is een ontwikkeling met regionale functies wenselijk. De regionale ontwikkeling kan verschillende functies inhouden. Er wordt daarom geopteerd om het gebied een gemengde functie te geven waarin zowel kantoren, bedrijvigheid, recreatie en andere stedelijke functies mogelijk zijn.

De hiernavolgende tabel geeft de samenhang weer tussen de inhoudelijke opties die voor de zone worden voorgesteld en de verordenende vertaling ervan in stedenbouwkundige voorschriften.

Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen	Verordenende stedenbouwkundige voorschriften
Het gebied voor stedelijke activiteiten is een multifunctioneel gebied waar verweving van functies het uitgangspunt is. Onder kantoren wordt verstaan: bedrijven met als hoofdactiviteit privé-en overheidsdienstverlening met een hoofdzakelijk administratief karakter en een hoge personeelsintensiteit. Onder bedrijfsactiviteiten wordt verstaan: productie van goederen, verwerking en bewerking van goederen, onderzoeksen ontwikkelingsactiviteiten, Sevesoinrichtingen worden niet toegelaten Onder de bruto vloeroppervlakte (BVO) wordt de vloeroppervlakte verstaan, gemeten met inbegrip van de buitenmuren. Bij de invulling van het gebied moet de relatie met de kleinhandel en het winkelgebeuren in de binnenstad worden afgewogen.	Artikel 3B.1. Gebied voor stedelijke activiteiten 3B.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen, handelsactiviteiten, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nutsen gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene en verharde ruimten, socio-culturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen. Onder handelsactiviteiten wordt verstaan: ondersteunende, thematisch georiënteerde commerciële verkoopsoppervlakte in functie van een regionaal afzetgebied. De activiteiten zijn toegelaten onder de volgende voorwaarden: bij een concentratie van handelsactiviteiten wordt de totale bruto vloeroppervlakte van de verschillende handelsactiviteiten samen beperkt tot 15.000 m², inclusief netto verkoopoppervlakte, reserve, technische en sociale lokalen, bureaus en andere handelsruimten. De minimale netto verkoopoppervlakte bedraagt 10.000 m². De volgende activiteiten zijn niet toegelaten: afvalverwerkingsbedrijven logistiek (op-en overslag, voorraadbeheer, fysieke distributie en groupage), groothandel en bedrijven met een hoog mobiliteitsprofiel en/of een grote parkeerbehoefte.
De activiteiten in het gebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft. De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor kleine invullingen zal de beoordeling beknopt blijven. Voor grote projecten zal de beoordeling veel uitgebreider moeten gebeuren. De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus in functie van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling toe te laten.	3B.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: De relatie met de in de omgeving aanwezige functies; De invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; De invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; De relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
Een kwalitatieve inrichting van het gebied is noodzakelijk. Gelet op de ligging langs de ring kan het ingediende project een belangrijke bakenfunctie vervullen.	3B.1.3.Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zal worden beoordeeld aan de hand van volgende criteria: zorgvuldig ruimtegebruik een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied de afwerking van de gebouwen en de architecturale bakenfunctie langsheen de R1, de Singel en de spoorlijn de ruimtelijk stedenbouwkundige maatregelen in het kader van de verkeersafwikkeling inzake commercieel verkeer en de afstemming ervan op de bewoning en het functioneren van de Singel Minimaal volgende inrichtingsprincipes dienen gerespecteerd te worden: het bouwen in meerdere lagen een functionele en ruimtelijk kwalitatieve relatie creëren tussen het plangebied, het stationsplein van Berchem station, de Singel, het bermenlandschap langsheen de R1, de groengebieden Wolvenberg en Rode Kruislaan parkeren wordt gegroepeerd voor verschillende bedrijven of geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw voor zover het beheer dit toelaat gebouwen langsheen de R1 en de Binnensingel (R10) dienen zodanig te worden geschikt dat zij de indruk van één architectonisch en stedenbouwkundig geheel geven ter ondersteuning van de bakenfunctie
Voor werken die uit een watertoets voortvloeien. Door de bouwmogelijkheden wordt meer oppervlakte verhard. Om wateroverlast te voorkomen, is aandacht voor het waterbergend vermogen noodzakelijk. Deze noodzaak vormt een opportuniteit in functie van een kwalitatieve inrichting en groenaanleg van het terrein (zie hierboven). Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid:http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.	3B.1.4. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.
Bij dit project is het wenselijk dat de ontwikkeling gesitueerd wordt binnen een ruimtelijke visie op de globale ontwikkeling van het gebied. De projecten voor een deel van het gebied mogen de latere ontwikkeling van de rest van het gebied niet hypothekeren. Daarom wordt bij projecten groter dan 1 ha een inrichtingsstudie opgelegd. De inrichtingsstudie geeft een aanduiding van alle ordeningsaspecten in het gebied: functies, differentiatie, fasering, ontsluiting, waterbuffering, …. De inrichtingsstudie is een informatief document dat deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag. Bestaande inrichtingsstudies voor het gebied of stadsontwerpen die de bovenstaande elementen en de aangegeven verordenende aspecten onderzocht hebben, kunnen ook beschouwd worden als geldige inrichtingsstudie.	3B.1.5. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Naar boven

Inhoudsoverzicht

Toon volledige document

Meer info over dit plan.