4.1 Doelstellingen

• Omgaan met verscheidenheid in het plangebied.

• De verscheidenheid (qua schaal, functie en karakter) die de omgeving kenmerkt, kan gezien worden als een kwaliteit. Het groen van de ring en de omgeving van het voetbalstadion, het kleinschalige woonweefsel, de grootschalige kantoor- en appartementsgebouwen ‘ontmoeten’ elkaar in het plangebied. Deze ‘ontmoeting’ kan het uitgangspunt zijn voor een aangenaam en verscheiden verblijfsgebied met een sterke ruimtelijke beleving.

• Daarbij kan de (semi)publieke ruimte structurerend werken. Ze vervult de rol van bindend element tussen de reeds gebouwde en geplande bouwblokken. Door de verschillende (bestaande, geplande en te ontwerpen) projecten beter op elkaar af te stemmen, kan een meerwaarde gecreëerd worden voor de hele site.

• Een kader bieden voor de nog niet ingevulde percelen.

• Door voldoende aandacht te besteden aan de centrale ontsluiting van het plangebied en het groen karakter van de site te benadrukken, kunnen een aantal richtlijnen worden meegegeven voor de ontwikkeling van de nog niet ingevulde percelen.

• Afwerken van het woonweefsel.

• De Frans Beckersstraat, de Kanunnik Peetersstraat en de Filip Williotstraat krijgen aan de zijde van de site een afgewerkte straatwand. Dit deel van het plangebied wordt opgenomen in het bestaande woonweefsel.

4.2 Visie op het plangebied

‘De Veldekens’ vormen een belangrijke site voor stedelijke ontwikkeling met een gemengde invulling. Recent zijn heel wat projecten op de site gerealiseerd. Richting spoor en recreatiegebied werd een wand gevormd door kantoorgebouwen. Intern ligt de nadruk op woonontwikkeling rond een parkzone.

Deze visie uit het verleden wordt bevestigd en op een zo kwalitatief mogelijke manier verder aangevuld. De verdere ontwikkeling richt zich dan ook voornamelijk op de woonfunctie, de creatie van buurtgroen en de optimalisatie van de ontsluitingsstructuur.

Wonen in de buurt

Het westelijk gedeelte van de site wordt ingevuld met woningen die qua schaal aansluiten bij het bestaande woonweefsel.

Grootschalige fragmenten in een open gebied

De grootschalige bebouwingsfragmenten maken deel uit van de oostelijke zone van het plangebied. Naar het spoor toe is er een wand gecreëerd, maar vanuit centraal oogpunt wordt het gebied gekenmerkt door openheid, met losse elementen.

Het behoud van voldoende doorzichten, assen en groene ruimte is van belang om de overgang naar een kleinschaliger woonweefsel te maken.

Park als schakel

Een centraal gelegen buurtpark vormt de schakel tussen de verschillende fragmenten in het plangebied.

Bovenstaande conceptelementen waren reeds vertaald in het bestaand BPA 9/14 De Veldekens. Een verdere inhoudelijke bepaling van/ of bijkomende visie-elementen worden hieronder expliciet behandeld.

Groen op buurtniveau.

Centraal op de site compenseert een buurtpark, toegankelijk vanuit alle richtingen en afgestemd op de behoeften van de buurt, het verlies aan groen karakter van de site.

Het park vormt het hart van de site en speelt een belangrijke schakelrol binnen het plangebied. Als centrale groene ruimte schakelt het park de verschillende fragmenten aan elkaar. Deze plek vormt de spil van verschillende wandel- en fietsverbindingen dwars door de site. Als buurtpark is het tevens een sociale ontmoetingsruimte en speelruimte. Tal van dwarse zichtrelaties doorheen het gebied dienen het park ook visueel met de buurt te verbinden.

Aanvullend op de actieve recreatiepool van Berchem Sport vormt het buurtgroen in het plangebied een kader voor zachte recreatie (wandelen, fietsen, spelen). Hierbij kan een inrichting van de Berchemstadionstraat als groene as de link vormen tussen beide sites. Tegelijkertijd kan het groene kader bufferend werken en de schaalbreuk tussen de grootschalige kantoor- en appartementsblokken en het omgevende woonweefsel verzachten.

De woonfunctie

De woonfunctie staat centraal in de verdere ontwikkeling van de site.

De terreinen van het OCMW in het noordwesten van de site worden ontwikkeld als onderdeel van de woonzorgzone ‘Nieuw Kwartier’ met een reeks seniorenwoningen op maat, met eventueel een bijkomend dienstencentrum. (Onder 4.3. worden een aantal scenario’s ontwikkeld voor deze terreinen van het OCMW die aanleiding zullen geven tot uitgangspunten voor een ontwerp voor de site.)

De zone langs de Filip Williotstraat evenals het achterliggend gebied wordt eveneens ingevuld met woningbouw, aansluitend bij het woonweefsel ten westen.

Aangezien de sociale woningvoorraad in de omgeving zeer beperkt is, wordt van het project op de ocmw-site een belangrijk aandeel sociale woningen verwacht.

Ontsluiting

Qua ontsluitingsstructuur dient sluipverkeer doorheen het gebied geweerd te worden. Voor het langzaam verkeer wordt er gestreefd naar een zo groot mogelijke doorwaadbaarheid van het gebied.

Parkeren

Het grote aandeel woongelegenheden dat op de site gerealiseerd is en wordt, brengt een zekere parkeerdruk met zich mee. De buurt kent al een grote parkeerdruk. Bij het realiseren van nieuwe woongelegenheden zal dan ook de nodige aandacht moeten besteed worden aan parkeermogelijkheden. Daarbij lijkt het aangewezen om te streven naar minstens 1 parkeerplek per woongelegenheid. Op die manier kan ervoor gezorgd worden dat de realisatie van nieuwe woongelegenheden geen bijkomende druk legt op de buurt.

De parkeerdruk in de omgeving hangt echter ook nauw samen met factoren van buiten de site. Om een oplossing te bieden aan de reeds aanwezige overlast, moet een parkeerbeleid uitgestippeld worden dat verder reikt dan de contouren van de site.

4.3 Inrichtingsschetsen voor de terreinen van het OCMW

In dit hoofdstuk worden een aantal inrichtingsschetsen weergegeven van een deel van het plangebied. Het gaat over de percelen langsheen de Frans Beckersstraat en de Kannunik Peetersstraat die momenteel eigendom zijn van het OCMW. Volgens BPA 9/14 is deze site een zone voor gemeenschapsuitrusting, wat maakt dat een gedifferentieerd woonproject niet mogelijk is. Bovendien leggen de bebouwingsvoorschriften een vrijstaande bebouwing voor de site op, wat niet strookt met de wachtgevel die grenst aan het terrein in de Frans Beckersstraat.

Het ocmw wenst op haar terreinen als onderdeel van de woonzorgzone ‘Nieuw Kwartier’ te Berchem een reeks seniorenwoningen – zowel koop- als huurwoningen – op maat te ontwikkelen in samenwerking met één of meerdere private partners. De mogelijkheid om ook een bijkomend dienstencentrum te voorzien op de site wordt onderzocht.

Onderstaande ontwerpmatige oefeningen illustreren een aantal mogelijkheden (aantal woningen, bouwhoogtes, ontsluitingsmogelijkheden…) van de site.

Alle inrichtingsschetsen zijn gebaseerd op een afwerking van de straatrand langs de Kanunnik Peetersstraat en de Frans Beckersstraat, aansluitend op de aanwezige bouwhoogtes. Dit betekent langs de Frans Beckersstraat 3 bouwlagen en langs de Kanunnik Peetersstraat 4 bouwlagen. Er wordt een mix van typologieën, van ééngezins- tot meergezinswoningen voorgesteld.

Het binnengebied wordt ingevuld met meergezinswoningen en serviceflats en eventueel een dienstencentrum, voornamelijk rond een plein gesitueerd. In het binnengebied wordt het aantal bouwlagen beperkt tot 3 lagen.

Op onderstaande inrichtingsschetsen is het aantal bouwlagen weergegeven.

In totaliteit gaat het om een 450-tal wooneenheden, waarvan maximaal 100 à 120 seniorenwoningen. Dit betekent voor de terreinen van het OCMW ± 30 wo/ha.

De ontwerpprincipes die de projectontwikkelaar tijdens de voorbesprekingen van de parkinrichting (voor het centrale buurtpark) vooropstelde zijn overgenomen op de eigendom van het ocmw, dat ook gedeeltelijk in parkgebied ligt. Het centrale buurtpark (‘schakel’) wordt doorgetrokken over de site naar de Frans Beckersstraat.

Op die manier wordt de relatie met het park vanuit de omgeving versterkt. Het doortrekken van het groen tot aan de Frans Beckersstraat geeft het park een gezicht aan de straat. Het biedt meteen ook een groen aanknopingspunt voor de inrichting van het binnengebied van de OCMW-site. Bedoeling is een aangename, groene woonomgeving te creëren.

Schets a:

Schets b:

Schets c: