1 Inleiding

1.1 De Prestibelsite

1.1.1 Situering

De Prestibelsite ligt op de Antwerpse Linkeroever, ten zuidwesten van de centrale woonzone. Het gebied wordt in het noorden en het westen begrensd door verkeersinfrastructuren, respectievelijk de Blancefloerlaan, de op- en afrit “Linkeroever” van de E17 en de infrastructuurbundel spoorweg-R1/E17 richting Gent. Aan de zuidzijde ligt de recreatieve plas Galgenweel en in het oosten een KMO-zone.

Figuur 1.1: situering Prestibelsite: topografische kaart NGI en luchtfoto’s

1.1.2 Kenmerken

De site heeft een onregelmatige vorm. Opvallend kenmerk is een 300 meter lange uitloper van het Galgenweel die het terrein deels doorsnijdt (verder insteekdok genoemd). De oppervlakte, inclusief deze uitloper, bedraagt ruim 39 ha.

Het terrein is vrijwel vlak. Het maaiveld is het resultaat van de historische ophoging van het polderlandschap. Vanaf het terrein heeft men in noordelijke richting een vrij zicht over de Blancefloerlaan en het groengebied “Middenvijver”. In zuidelijke richting is voorbij het Galgenweel de Scheldedijk zichtbaar, waarover de Beatrijslaan leidt, en aan de horizon de zuidelijke rede van de rechteroever. De oostelijke grens bestaat voor het grootste deel uit de 270 meter lange gevelwand van de bedrijfshal van Combori. Daarachter eindigt het terrein in een smalle trechter langs het water, uitgevend op de Galgenweellaan.

Het terrein is grotendeels onbebouwd en begroeid met grassen, laag- en hoogstammig groen en verspreide solitaire bomen. In het noordoosten is een sporthal gebouwd, met een kleine parking. Aan de noordelijke oever van het Galgenweel bevinden zich de restanten van het voormalige openluchtzwembad, met een parking die aansluit op de Galgenweellaan. Een onverhard pad loopt van aan de Blancefloerlaan tot aan het Galgenweel. Ter hoogte van het Galgenweel sluit dit pad aan op een lus die rond de plas loopt.

Ten westen van het Galgenweel wordt de oever van het gedeeltelijk ingegraven tracé van de E17 en de spoorlijn Antwerpen-Gent afgescheiden door een talud.

Het Galgenweel wordt voornamelijk gebruikt voor de zeilsport en de hengelsport. Diverse zeilverenigingen hebben hun lokalen en opslagruimtes op de zuidelijke oever van de plas, op de site van een voormalig verdedigingsfort.

1.2 Voorgeschiedenis

In 1929 werd, voor een duur van 70 jaar, Imalso (Intercommunale Maatschappij voor de ontwikkeling van de Linker Schelde-Oever) opgericht met als doel het aanleggen, onderhouden en exploiteren van een tunnel onder de Schelde en het valoriseren van de gronden van Linkeroever.

Imalso staat de ontwikkelingsrechten op de Prestibelsite af aan een particuliere ontwikkelaar.

Tussen 1991 en 2000 werden voor de Prestibelsite verschillende stedenbouwkundige ontwerpen gemaakt door architect Georges Baines. In deze ontwerpen werd een buurtpark voorzien tussen de Blancefloerlaan en het insteekdok, en werden tot aan de oevers van de plas gebouwen voorzien. Er werd een gemengd stedelijk programma voorgesteld met de klemtoon op wonen (appartementen).

Figuur 1.2: stedenbouwkundig ontwerp Georges Baines (1991-2000)

Op 27 oktober 1998 werd een gewestplanwijziging, aangevraagd door de stad Antwerpen, goedgekeurd. De Prestibelsite werd van KMO-zone en recreatiegebied omgezet naar gebied voor stedelijke ontwikkeling; Deze gewestplanbestemming kan alleen worden gerealiseerd mits voorafgaande goedkeuring van een BPA.

In 1999 gaat Imalso in vereffening en worden haar eigendommen op Linkeroever, waaronder de Prestibelsite, overgenomen door het Vlaams Gewest.

Op 30 maart 2001 verwerft de NV Prestibel Left Village (PLV, filiaal van NV Vooruitzicht) van het Vlaams Gewest de exclusieve rechten voor de ontwikkeling van de Prestibelsite. Het stedenbouwkundig ontwerp van Georges Baines vormde het uitgangspunt voor deze overeenkomst.

In 2002 werd door architecten Cleuren-Merken een nieuw stedenbouwkundig ontwerp gemaakt, als product van een overlegproces met het stadsbestuur.

Het proces valt stil, zonder resultaat.

Figuur 1.3: stedenbouwkundig ontwerp Cleuren-Merken (2002)

In april 2004 krijgt het Ontwerpteam Johan Van Reeth van PLV de opdracht een nieuw stedenbouwkundig ontwerp te maken voor de Prestibelsite. Na drie maanden overleg met de planningscel van de stad Antwerpen en enkele andere sleutelactoren, wordt het “concept stadsontwerp” afgerond. Het stadsontwerp verschilt grondig van de voorgaande voorstellen. Waar de vroegere voorstellen bebouwing voorzien tot tegen de oever van het Galgenweel, wordt in het nieuwe ontwerp de bebouwing geconcentreerd langs de Blancefloerlaan. Daardoor ontstaat een grootschalig openruimtegebied (park) aansluitend op het Galgenweel. Een andere belangrijke aanpassing is de introductie van een substantieel aandeel grondgebonden woningen (ca. 25% van het totaal aantal woningen), daar waar vroegere voorstellen uitsluitend gestapelde woningen voorzagen.

Figuur 1.4: concept-stadsontwerp Ontwerpteam Johan Van Reeth (2004)

Op 18 juni 2004 beslist het college van de stad Antwerpen om een BPA-proces op te starten voor de Prestibelsite. De stad is opdrachtgever en regisseur van het proces. Het Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) zal opgemaakt worden door het Ontwerpteam Johan Van Reeth.

Er wordt gestart met een overlegstructuur met gemandateerde afvaardiging in een plangroep (technisch niveau) en een stuurgroep (beleidsniveau). In opeenvolgende plangroep- en stuurgroepvergaderingen wordt gewerkt aan de verfijning van het ruimtelijk kader en het programma, hetgeen resulteert in een bijsturing van het stadsontwerp. Op 17 juni 2005 keurt het college dit bijgestuurde stadsontwerp goed als basis voor verdere uitwerking tot het BPA Galgenweel-Borgerweert. Het stadsontwerp wordt na de goedkeuring toegelicht op het Stedelijk Wijkoverleg, waarop de omwonenden worden uitgenodigd. De bewoners kunnen hun bedenkingen formuleren en krijgen (mondeling) antwoord op hun vragen. Van de vergadering wordt een verslag opgesteld. Dit wordt opgestuurd naar de genodigden, ter beschikking gesteld via de website en ter inzage gelegd op het stedelijk wijkkantoor.

Dit stadsontwerp wordt tijdens een infoweek van 11 tot 18 september 2005 op de Prestibelsite voorgesteld aan de bevolking van Linkeroever, die de mogelijkheid wordt geboden om te reageren op het plan. Gedurende één week wordt een infokeet geïnstalleerd waar de doelstellingen, de plannen en de maquette aan de geïnteresseerde bezoekers worden voorgesteld. In de infokeet wordt mondeling verdere toelichting gegeven. De bezoekers kunnen hun bemerkingen ter plekke noteren.

Figuur 1.5: stadsontwerp Ontwerpteam Johan Van Reeth (2005): plan

Figuur 1.6: stadsontwerp Ontwerpteam Johan Van Reeth (2005): axonometrie

De opmerkingen van de infoweek worden in de plangroep en stuurgroep geëvalueerd en in het dossier opgenomen. Enkele opmerkingen m.b.t. de inrichting van het stadsontwerp (meer publiek groen, bredere straten, autoluwe delen…) worden meegenomen bij de wijziging van het stadsontwerp en de uitwerking van het BPA. Een groot deel van de opmerkingen hebben betrekking op de concrete uitwerking van het project en zullen tijdens de realisatiefase opnieuw aan bod komen.

PLV verzoekt het architectenbureau AWG om een kritische evaluatie te maken van het stadsontwerp. Op basis van de opmerkingen van AWG wordt met name de centrale woonwijk van het stadsontwerp aangepast. Deze aanpassingen worden door het college gevalideerd en meegenomen bij de uitwerking van het BPA.

Figuur 1.7: stadsontwerp AWG (2005)

Deze stadsontwerpen zijn het resultaat van het voorbereidend stedenbouwkundig en programmatorisch onderzoek naar de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied. Ze vormen de inhoudelijke basis voor de opmaak van dit Bijzonder Plan van Aanleg. Het BPA destilleert uit de krijtlijnen van de stadsontwerpen de principes voor de stedenbouwkundige aanleg van het gebied.

De concrete invulling van deze krijtlijnen, zoals voorgesteld in de stadsontwerpen, wordt niet op gebouwniveau vastgelegd in het BPA. Gezien de omvang van het projectgebied en de lange realisatietermijn is het immers aangewezen om enige flexibiliteit te behouden. De inrichtingsvoorstellen van de stadsontwerpen worden vertaald naar voorschriften voor terreinbezetting, vloeroppervlakte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen. De voorliggende stadsontwerpen zijn daarmee een valabele, maar zeker niet de enig mogelijke uitwerking van de voorschriften van het BPA. De concrete maatschappelijke behoeften, de economische randvoorwaarden en de vigerende architecturale inzichten zullen het uiteindelijke ontwerp mee bepalen.

2 RANDVOORWAARDEN

2.1 Planningscontext

2.1.1 Gewestplan

Op 27 oktober 1998 werd de door de stad aangevraagde gewestplanwijziging goedgekeurd.

Deze herbestemde de Prestibelsite (m.i.v. de sporthalsite en de oude zwembadsite) van KMO-zone, recreatiegebied en bufferzone naar gebied voor stedelijke ontwikkeling, waar volgende stedelijke activiteiten mogelijk zijn, als ze verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving: industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen.

Deze gewestplanbestemming kan alleen worden gerealiseerd mits voorafgaande goedkeuring van een BPA waarin volgende elementen worden opgenomen: stedenbouwkundige aanleg van het gebied, voorschriften m.b.t. terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van gebouwen en bijhorende voorzieningen, verkeersorganisatie in relatie met omliggende gebieden, functionele wijziging van bestaande gebouwen.

M.b.t. de terreininname vermeldt de toelichtingsnota bij het gewestplan dat maximaal 60% wordt bestemd voor woningbouw en minimaal 40% wordt bestemd voor recreatieve voorzieningen en park, waarvan minstens de helft onbebouwd blijft.

Figuur 2.1: detail Gewestplan Antwerpen

2.1.2 Afbakeningsproces grootstedelijk gebied Antwerpen (in uitvoering van het RSV)

Het eindrapport afbakeningsstudie (mei 2005) vormt de basis voor de opmaak van een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Belangrijk hierbij is de afbakeningslijn van het grootstedelijk gebied. Binnen deze lijn zal immers een (groot)stedelijk gebiedsbeleid gevoerd worden. Dit is een taak op Vlaams niveau.

De Prestibelsite ligt volgens het voorstel van afbakening binnen het grootstedelijke gebied Antwerpen, en meerbepaald binnen de regionale pool Antwerpen LO. Het plangebied beschikt over een hoge multimodale bereikbaarheid en vormt daarom een potentieel verdichtingspunt voor grootstedelijke functies. Er moet naast een gedifferentieerd stedelijk programma gestreefd worden naar een stedelijke bebouwingsdichtheid.

2.1.3 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen

Als onderdeel van het grootstedelijk gebied Antwerpen maakt de Prestibelsite deel uit van de hoofdruimte Antwerpse fragmenten. In deze hoofdruimte geldt een beleid van omgaan met fragmentatie.

Hoogdynamische activiteiten worden bij voorkeur ondergebracht in dit deel van de provincie en geconcentreerd in een groot aantal hoogwaardige knooppunten. De verdergaande fragmentatie van de provincie Antwerpen wordt binnen de grenzen van de Antwerpse fragmenten gehouden. Creëren van nieuwe vormen van stedelijkheid, vernieuwing van bestaande stedelijkheid en realiseren van nieuwe grootschalige samenhang zijn essentieel.

Schelde, Rupel, Dijle en Nete zijn belangrijke dragers van de Antwerpse fragmenten. Te ontwikkelen gebieden, belangrijke natuurwaarden en vernieuwing van de ‘stad aan de stroom’ zijn ermee verbonden. Daarnaast moet de Antwerpse gordel als grootschalige groenstructuur samenhang brengen doorheen de vele fragmenten. Verdichtingsgebieden zijn onderdelen van het grootstedelijk gebied Antwerpen, de haven, Albertkanaal, stedelijke gebieden Boom en Lier, Boomsesteenweg en het netwerk Lier - Aarschot.

Een prioritaire provinciale actie voor de Antwerpse fragmenten is o.m. het realiseren van een hoogwaardig voorstedelijk openbaar vervoersnetwerk.

Uit wat volgt zal blijken dat de ontwikkeling van de Prestibelsite zich inschrijft in deze ruimtelijke principes. Er wordt een stedelijke ontwikkeling nagestreefd die voor Linkeroever tot nu toe ongekend is, maar die zal bijdragen aan de sociale en ruimtelijke differentiatie. Het project kan zelfs op lange termijn positieve impulsen geven aan de verdere verstedelijking van dit stadsdeel.

Door de ontwikkeling van de Prestibelsite wordt de ruimtelijke samenhang van de onmiddellijke omgeving verbeterd. Noord-zuid relaties (tussen Middenvijver en het Galgenweel) en oost-west relaties (tussen de nieuwe en de bestaande woonwijken en tussen de Prestibelsite en het Van Eedenplein) worden geïntensiveerd. De bestaande infrastructuren (Blancefloerlaan, tramlijn) worden hierbij optimaal benut.

2.1.4 Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA)

Het s-RSA presenteert een generiek beleid waarbinnen het beeld van de ecostad het meest relevant is voor de ontwikkeling van de Prestibelsite. Daarnaast worden in het s-RSA de strategische ruimtes van het grootstedelijk gebied Antwerpen geformuleerd. Deze strategische ruimtes vormen de ruimtelijke structuur van de stad. De harde en de zachte ruggengraat en het lager netwerk hebben betrekking op de ontwikkeling van het plangebied.

Figuur 2.2: uittreksel uit s-RSA voor Linkeroever

2.1.4.1 De ecostad

Om de leefkwaliteit van het stedelijk gebied te verhogen, moet voldoende groene ruimte ter beschikking staan, waar inwoners elkaar kunnen ontmoeten, recreëren en ontspannen. Om de gebruikswaarde van deze groene ruimten te verhogen, hebben ze bij voorkeur een verschillende aanleg en vormgeving en moeten ze toegankelijk zijn voor het publiek.

De ecostad veronderstelt de realisatie van een aantal doelstellingen voor de open ruimte:

• Ontwikkelen van een stedelijke parkstructuur.

De open ruimte snippers moeten met elkaar verbonden worden én met de grote natuur- en landbouwgebieden. Barrières tussen deze open ruimtegebieden en het stedelijk weefsel moeten weggewerkt worden.

• Realiseren van leesbaarheid.

Elk onderdeel van de stedelijke parkstructuur heeft een eigen karakter, gebaseerd op de aanwezige geografische kenmerken en op de lokale behoeften.

• Differentiëren van recreatief medegebruik.

Sommige elementen van de stedelijke parkstructuur kunnen meer recreatief medegebruik verdragen dan andere. Zo wordt de Prestibelsite beschouwd als een locatie die een sterk stedelijk programma kan opnemen (met metropolitane functies), gecombineerd met waterrecreatie op het Galgenweel, scholen en voorzieningen voor indoor en outdoor sport.

• Bebouwing innovatief oplossen.

Nieuwbouw binnen of aan de rand van parken moet gezien worden als een gelegenheid om de grenzen van het park aan te passen, de toegankelijkheid te bevorderen en nieuwe woonstijlen te introduceren. Speciale aandacht moet besteed worden aan de structuur van het publiek domein, het ontwerp van een specifieke stedelijke morfologie en verdichting. De belangrijkste aandachtspunten voor deze gebieden zijn: toegankelijkheid, “fronten”, het ontwerp van de benedenverdieping en verdichting.

2.1.4.2 De harde ruggengraat

Antwerpen ontleent zijn identiteit vooral aan zijn ligging langs de Schelde. Desondanks is de relatie van de stad met de rivier beperkt. Het belangrijke thema ‘water’ is vandaag bijna niet aanwezig. Het werk dat verricht werd in het kader van Stad aan de Stroom in de jaren ’80 en '90 had belangrijke culturele invloeden maar kwam waarschijnlijk te vroeg voor de stad. In die periode onderging Antwerpen een grondige modernisering van zijn structuur; de onderlinge relaties tussen enkele belangrijke delen en de relatie met het water veranderden. De huidige situatie is beter geschikt voor belangrijke strategische acties, zoals het uitwerken van een nieuwe relatie met de rivier en het bepalen van de rol, op een meer precieze manier, voor elk deel van de stad.

Deze strategische ruimte is bedoeld als ‘ruggengraat’ van de stad: een lineaire stedelijke condensator. Het is het voornaamste structurerende element van de metropolis, de kern van Antwerpen als grootstad. Gemengde programma’s op grootstedelijk en internationaal niveau kunnen hier gelokaliseerd worden. Vanuit ruimtelijk, functioneel en symbolisch oogpunt is de voornaamste doelstelling in deze strategische ruimte het herdefiniëren en het bewerkstelligen ‘ex novo’ van de relatie tussen de stad en de Schelde, in overeenstemming met het beeld van de waterstad.

2.1.4.3 De zachte ruggengraat

Deze strategische ruimte heeft als voornaamste doelstelling het creëren van een krachtig samenhagend ecologisch systeem. Deze strategische ruimte is bedoeld als een ruggengraat. Het is een element dat in interactie met de harde ruggengraat de hoofdstructuur van de stad zal bepalen.

De zachte ruggengraat is een aaneenschakeling van vijf grote stedelijke parken. De parken leggen relaties met de omgeving en met de natuurlijke structuur. Ze zijn afgestemd op de structuur van de waterelementen zoals beken, afvoerkanalen en grachten.

De vijf parken in tegengestelde wijzerzin zijn: Scheldepark, Zuiderpark, Schijnvallei park, Noorderpark, Havenpark. Ze stemmen overeen met de vijf strategische programma’s waarvoor het ruimtelijk structuurplan enkele strategische projecten voorstelt.

Ze verbinden de Schelde met het hinterland van Antwerpen en zijn onderling verbonden door de groene corridor van de Singel en door kleinere corridors gevormd door het doorsijpelen van de natuur in het weefsel van de compacte stad. Volgens het voorontwerp s-RSA dat op 18 november 2005 door het stadsbestuur werd goedgekeurd, maakt de Prestibelsite integraal deel uit van de strategische ruimte ‘zachte ruggengraat’.

2.1.4.4 De Groene Singel

De basisdoelstelling van de strategische programma’s voor de Groene Singel is om deze strategische ruimte, die er vandaag onderbenut, gefragmenteerd en marginaal bijligt, tot een nieuwe centraliteit voor de stad om te vormen. Een hoogwaardige stedelijke ruimte, open, groen, en in staat om te werken als een verbinding tussen binnen- en buitenstad, binnen een corridor die het systeem van de vijf parken verbindt. Ten gevolge van deze wens moet mobiliteit naar een lager schaalniveau gebracht worden en het idee van scheiding van de verkeersstromen volgen door de aanleg van een stedelijke snelweg, parallel aan en in de zate van de doorgaande snelweg.

Een belangrijke kwestie is de realisatie van een nieuwe tramlijn, die loopt langs de boulevard van het Eilandje naar het zuiden en naar Linkeroever via de nieuwe Mercatorbrug.

De ruimte langsheen de Groene Singel is, vooreerst, asymmetrisch. Ze wordt in feite gekenmerkt door de aanwezigheid van een stedelijke gevel, nu eens opgetrokken uit gebouwen en direct toegankelijk, dan weer gevormd door meer complexe systemen van fysische elementen (zoals langs de spoorwegviaduct). Aan de andere zijde wordt ze meestal gekenmerkt door open en groene ruimtes aan de rand met de Ring, of langs het water zoals ter hoogte van het Lobroekdok of het Albertkanaal meer in het noorden.

Het is ook een gevarieerde ruimte. Vele verschillende karakters en ruimtelijke sequenties zijn herkenbaar. Elk van deze ruimtes zal onderzocht worden door een verschillend programma.

Het ontwerp van de Groene Singel en van de verschillende strategische projecten moet op deze verschillende secties afgestemd worden en op de asymmetrische ruimte die ze doorkruist. De open ruimte langsheen de snelweg is een element dat geïntegreerd en geherwaardeerd moet worden, niet verwaarloosd. Dit betekent dat enkel in een beperkt aantal en specifieke gebieden gebouwd zal worden langs beide zijden van de Groene Singel.

2.1.4.5 Lager netwerk en stedelijke centra

Antwerpen moet opnieuw investeren in het netwerk van lokale wegen (stedelijke en territoriale boulevards, winkelstraten) en in het openbaar vervoer. Het lager netwerk, de radiale stedelijke en territoriale boulevards en de Leien, de Singel, de Mennesroute en de Krijgsbaan zijn de fundamentele dragers van het openbaar vervoer. Vooral het netwerk van tramlijnen bepaalt de strategische ruimtes van het lager netwerk dat de stedelijke en grootstedelijke regio structureert.

Het lager netwerk heeft betrekking tot het domein van straten, boulevards, tramlijnen; over het algemeen beschouwd als secundair volgens de hiërarchie die de snelwegen bovenaan plaatst. Dit lager netwerk, gesitueerd in het gefragmenteerde en diffuse grondgebied van de Antwerpse regio, kan een belangrijke structurerende en strategische rol vervullen om de mobiliteit in deze ruimte te verbeteren. Het doel van het ruimtelijk structuurplan is het verhogen van de kwaliteit van het lager netwerk als een manier om de kwaliteit van de gebieden die hieraan gerelateerd zijn te bevorderen: de stedelijke buurtcentra, de winkelstraten, de stationsomgevingen en de gebieden langsheen de tramlijnen.

Figuur 2.3: strategische ruimtes van Antwerpen (s-RSA)

Volgens het voorontwerp s-RSA dat op 18 november 2005 door het stadsbestuur werd goedgekeurd, maakt de Prestibelsite integraal deel uit van de strategische ruimte ‘zachte ruggengraat’. Dit betekent dat bij de invulling van het plangebied bijzondere aandacht besteed moet worden aan de beleidsdoelstellingen die geformuleerd worden voor de ecostad.

Uit wat volgt zal blijken dat het BPA voor de Prestibelsite terdege met deze doelstellingen rekening houdt. Zo blijft de bebouwingsdichtheid relatief laag; de V/T over de gehele site bedraagt ongeveer 1. De vloeroppervlakte wordt zodanig over de site verdeeld dat er in het zuidelijk deel een structurele publieke en open ruimte ontstaat die deel uitmaakt van het bovenlokale oeverlandschap rond het Galgenweel. Dit bovenlokale landschap wordt dmv publieke doorsteken doorheen de bebouwde ruimte verbonden met de Blancefloerelaan en de Middenvijver. In de bebouwde omgeving heeft de publieke ruimte een hoge verblijfswaarde. Zodoende combineert het BPA de voordelen van stedelijk wonen en wonen aan een park.

Programmatorisch voorziet het BPA een recreatief aanbod dat complementair is met het bestaande en voorziene aanbod op Linkeroever. Door deze functies te integreren in een gemengd stedelijk project wordt de stedelijke structuur van heel linkeroever versterkt.

Tenslotte stimuleert het BPA de realisatie van vernieuwende (woon)typologieën en wordt de bebouwing ingezet als een middel om een kwalitatieve overgang te realiseren tussen de onbebouwde en de bebouwde ruimte.

De stedenbouwkundige krijtlijnen van het BPA gaan verder in op de link tussen het beeld van de ecostad en de concrete stedenbouwkundige voorschriften.

2.1.5 Masterplan Antwerpen: Oosterweelverbinding

Om de leefbaarheid en de mobiliteit in en rond Antwerpen te verbeteren, ontwikkelde de Vlaamse Overheid het Masterplan Mobiliteit Antwerpen. Het werd op 15 december 2000 door de Vlaamse regering goedgekeurd. Het Masterplan is een initiatief van de Vlaamse Overheid, in samenwerking met de stad Antwerpen, de provincie Antwerpen, de NMBS en De Lijn. Het voorziet in een hele reeks belangrijke projecten en infrastructuurwerken. Alles samen gaat het om een investering van meer dan 2,95 miljard euro. Tegen 2015 moet alles rond zijn.

Belangrijkste consequenties van het Masterplan voor Prestibel zijn de aanleg van de Oosterweelverbinding en de scheiding van doorgaand en lokaal verkeer op de Ring en de Singel.

• Door de aanleg van de Oosterweelverbinding krijgt Antwerpen in het noorden een nieuwe Scheldetunnel die de Ring helemaal rond maakt. Daardoor worden de zuidelijke Ring en de Kennedytunnel ontlast en wordt de bereikbaarheid van de haven verzekerd. Zo stelt de Oosterweelverbinding de toekomst van Antwerpen als wereldhaven en draaischijf van de Vlaamse economie veilig.

• Na de realisatie van de Oosterweelverbinding wordt het huidige aansluitingscomplex tussen Blancefloerlaan en E17 afgeschaft en enkele honderden meters meer naar het westen verplaatst (zie verder).

• In de toekomst zal het doorgaand en internationaal verkeer op de Ring gescheiden worden van het stedelijk verkeer door een ingenieus telematicasysteem. De Ring zal ook deels het lokaal verkeer verwerken dat nu nog over de Singel rijdt. Door deze ingrepen kan de Singel worden omgevormd tot een echte boulevard met goed openbaar vervoer, heel veel groen en brede fiets- en voetpaden.

• Door een nieuwe Scheldebrug kan de Singel worden doorgetrokken om op Linkeroever ter hoogte van het huidige aansluitingscomplex met de E17 aan te sluiten op de Blancefloerlaan.

Figuur 2.4: voorstudie tracé Oosterweelverbinding (BAM nv)

2.2 Ruimtelijk kader

Gezien de complexiteit en de impact van het Prestibelproject op Linkeroever en het hele stedelijk gebied, was het noodzakelijk om het planologische kader verder te verfijnen. De bestaande plannen, voorontwerp Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA) en gewestplan, bieden aanknopingspunten op een abstract planniveau om de Prestibelsite in haar ruimere omgeving te verankeren. Verdere uitwerking is evenwel nodig. De richtlijnen van het voorontwerp s-RSA werden als uitgangspunt genomen om ruimtelijke concepten te formuleren tot op het niveau van de Prestibelsite.

2.2.1 Strategische ruimtes van Antwerpen

In het voorontwerp s-RSA worden de strategische ruimtes van het grootstedelijk gebied Antwerpen geformuleerd. Het gaat om de harde ruggengraat, de zachte ruggengraat, de Groene Singel en het lager netwerk. Deze strategische ruimtes vormen de ruimtelijke structuur van de stad en reiken een strategie aan om prioritaire acties te selecteren. Deze strategische ruimtes bevatten enkele strategische projecten. Voor elk strategisch project formuleert het voorontwerp s-RSA de randvoorwaarden (zie § 2.1.2).

2.2.2 Concepten voor het grootstedelijk gebied

De concepten voor het grootstedelijk gebied gaan uit van de potenties voor de toekomstige ontwikkeling van Linkeroever als een volwaardig onderdeel van het grootstedelijk gebied Antwerpen.

2.2.2.1 De Prestibelsite op het scharnierpunt van drie strategische ruimtes

Figuur 2.5: concepten voor het grootstedelijk gebied:
(a) de Prestibelsite op het scharnierpunt van drie strategische ruimtes

Betekenis van het concept:

De Prestibelsite ligt op een scharnierpunt van 3 strategische ruimtes uit het s-RSA, nl. de Groene Singel, de zachte ruggengraat en het lager netwerk.

Implicaties voor de Prestibelsite:

De stedelijke ontwikkeling Prestibel vormt een strategisch project voor de Groene Singel. De site moet het stedelijk karakter van de verlengde Groene Singel versterken. Dit betekent dat de Prestibelsite een meer strategische positie verwerft na realisatie van de Groene Singel. Het BPA houdt hier reeds rekening mee door te anticiperen op de toekomstige realisatie van de Groene Singel. Omdat bij de opmaak van dit BPA geen zekerheid bestaat over de timing voor de verlenging van de Groene Singel, voorziet het BPA een stedelijke ontwikkeling die ook zonder deze verlenging kan functioneren. De verlenging van de Singel zal met andere woorden een toegevoegde waarde voor de ontwikkeling Prestibel betekenen, maar is geen nodige voorwaarde voor de ontwikkeling.

.

De ontwikkeling van het Galgenweel en de linker Schelde-oever vormt een strategisch project voor de zachte ruggengraat. Het gebied moet een bijdrage leveren aan de globale leesbaarheid van Linkeroever en een overwegend groene inrichting krijgen.

De stedelijke ontwikkeling Prestibel zou ook een strategisch project voor het lager netwerk kunnen vormen. Het project introduceert immers een zekere centraliteit op Linkeroever, complementair aan wat op het Van Eedenplein mogelijk is (zie verder). In het voorontwerp s-RSA wordt op Linkeroever, vanuit een traditionele benadering op centraliteit, vooralsnog enkel het Van Eedenplein als strategisch project geselecteerd.

2.2.2.2 Een open ring en stedelijke ringweg voor doorgaand verkeer

Figuur 2.6: concepten voor het grootstedelijk gebied:
(b) een open ring en stedelijke ringweg voor doorgaand verkeer

Betekenis van het concept

Het huidige netwerk van bovenlokale wegen kent vele uitwisselingspunten met het lokale wegennet. Hierdoor wordt internationaal en lokaal verkeer gemengd, wat één van de oorzaken is van de huidige verkeerscongestie.

De internationale verkeersstromen zullen gescheiden worden van het verkeer dat de verschillende delen van de stad als bestemming heeft én van het interne stadsverkeer.

Een ring zal functioneren voor internationaal doorgaand verkeer en een stedelijke ringweg voor het doorgaand verkeer op stedelijk niveau. Het stedelijk bestemmingsverkeer zal over een stedelijk netwerk geleid worden waarvan de Groene Singel deel uitmaakt.

Implicaties voor de Prestibelsite

Om de stedelijke ringweg rond Antwerpen te sluiten, is de aanleg van nieuwe infrastructuur nodig op Linkeroever. De Oosterweelverbinding zal ter hoogte van Rot en Blokkersdijk gerealiseerd worden.

Het bovenlokale wegennet vormt in de toekomst een autonoom systeem dat geen onmiddellijke relatie met de Prestibelsite meer heeft. Om Linkeroever bereikbaar te houden is een nieuwe aansluiting van Linkeroever op het hoofdwegennet noodzakelijk.

2.2.2.3 Een oost-west as als ruggengraat

Figuur 2.7: concepten voor het grootstedelijk gebied:
(c) een oost-west as als ruggengraat

Betekenis van het concept

De centrum-as Groenplaats – Meir – Keyserlei wordt beschouwd als de ruggengraat van de Antwerpse binnenstad. Om de centrumfuncties te versterken en evenwichtiger te spreiden over de hele stad, werd reeds in de jaren ’90 voorgesteld om de aswerking door te trekken naar Linkeroever en naar de Turnhoutsepoort. Op de eindpunten worden nieuwe knooppunten van stedelijke activiteit voorzien. Virtueel worden de assen verder gezet en ondersteund door performant openbaar vervoer tot in het Waasland en de Kempen.

Implicaties voor de Prestibelsite

De Blancefloerlaan vormt de ruimtelijke verlenging van de as Meir-Keyserlei op Linkeroever en is hiermee de belangrijkste stedelijke as van Linkeroever. Een toekomstige (her)aanleg van de Blancefloerlaan en de langsgelegen gebieden moet afgestemd zijn op haar stedelijke functie. De Prestibelsite vormt het eindpunt langs deze as op het grondgebied van Antwerpen.

Dankzij haar ligging langs de stedelijke as van de Blancefloerlaan kent de Prestibelsite vandaag reeds een hoge publieke bereikbaarheid voor autoverkeer en voor openbaar vervoer (hoog performante tramlijn). Na realisatie van de Groene Singel vormt de Prestibelsite niet langer het eindpunt, maar een knooppunt waar stedelijk, randstedelijk en plaatselijk verkeer samenkomen. Deze bijzondere verkeerskundige conditie kan zich vertalen in de verdere uitbouw van een transferium op het knooppunt van de Groene Singel en de Blancefloerlaan.

2.2.3 Concepten voor Linkeroever

De concepten voor Linkeroever gaan uit van de potenties voor de toekomstige ontwikkeling van Linkeroever als een samenhangend ruimtelijk geheel.

2.2.3.1 Asymmetrische, stedelijke oevers

Figuur 2.8: concepten voor Linkeroever:
(a) asymmetrische, stedelijke oevers

Betekenis van het concept

De rechter Schelde-oever is een verharde oever en drager van een gemengd stedelijk programma. De linker Schelde-oever is een zachte oever en drager van een (groot)stedelijk recreatief programma. Toekomstige projecten moeten het parkachtig karakter van de oever behouden en versterken.

Op strategische plaatsen worden de beide oevers met elkaar verbonden. Concreet gaat het om de bestaande voetgangerstunnel die uitkomt t.h.v. het Van Eedenplein en de toekomstige Scheldebrug t.h.v. het Galgenweel. Een publieke route voor zacht verkeer verbindt de recreatieve faciliteiten met elkaar, met de voetgangerstunnel en met het grootstedelijk open ruimtegebied (Scheldepark).

Implicaties voor de Prestibelsite

Het Galgenweel met haar oevers maakt integraal deel uit van de zachte linker oeverstrook. Dit betekent dat de recreatieve potenties van de plas geconsolideerd zullen worden. Zowel de zeilsport als de zachte recreatie op de oevers van de plas worden in de voorgestelde ontwikkeling veilig gesteld.

De ecologische waarden van de plas zijn beperkt en lokaal. Deze ecologische waarden kunnen door kleinschalige ingrepen in de marge van de recreatieve activiteiten versterkt worden (b.v. door de inrichting van de waterkant), maar dit vormt geen doel op zich. De ecologische waarde van de plas en zijn oevers vormen geen beperkende randvoorwaarde voor de zachte recreatie.

2.2.3.2 Een grootstedelijk open ruimtegebied

Figuur 2.9: concepten voor Linkeroever: (b) een grootstedelijk open ruimtegebied

Betekenis van het concept

Niet enkel Blokkersdijk en St.-Annabos, maar ook Middenvijver, Rot en Vlietbos worden samen uitgebouwd tot één coherent open ruimtegebied, het Scheldepark. De versnippering van het gebied door bestaande infrastructuren (Charles De Costerlaan – N49) en nieuwe infrastructuren (Oosterweelverbinding) moet zoveel mogelijk beperkt worden.

Implicaties voor de Prestibelsite

De Prestibelsite zal op een steenworp afstand van één van de belangrijkste open ruimtegebieden van Antwerpen liggen. De fysieke en visuele nabijheid van het Scheldepark kan als troef in het stedenbouwkundig ontwerp opgenomen worden.

De doorstroming voor zacht verkeer vanuit het Galgenweel naar Middenvijver verloopt nu nog problematisch omwille van de moeilijk oversteekbare Blancefloerlaan. Deze weg vormt momenteel een fysieke barrière. Het faciliteren van deze doorstroming vormt een belangrijk thema voor het stedenbouwkundig ontwerp.

Implicaties voor de Prestibelsite

De Prestibelsite zal op een steenworp afstand van één van de belangrijkste open ruimtegebieden van Antwerpen liggen. De fysieke en visuele nabijheid van het Scheldepark kan als troef in het stedenbouwkundig ontwerp opgenomen worden.

De doorstroming voor zacht verkeer vanuit het Galgenweel naar Middenvijver verloopt nu nog problematisch omwille van de moeilijk oversteekbare Blancefloerlaan. Deze weg vormt momenteel een fysieke barrière. Het faciliteren van deze doorstroming vormt een belangrijk thema voor het stedenbouwkundig ontwerp.

2.2.3.3 Een compact bebouwd weefsel

Figuur 2.10: concepten voor Linkeroever:
(c) een compact bebouwd weefsel

Betekenis van het concept

De bestaande, uiteengelegde stedelijke structuur van Linkeroever (functiescheiding, overgedimensioneerde infrastructuur, ongedefinieerde publieke ruimte...) moet evolueren naar een structuur waarin een traditionele functiemenging wordt aangevuld met een gevarieerd pakket publieke groene ruimtes die de openbare ruimte geleden.

Dit vereist een zorgvuldige combinatie van individueel en collectief wonen, van laagbouw en hoogbouw, binnen een parkachtige omgeving.

Om dit stadsbeeld te realiseren, kan enerzijds het bestaande weefsel op strategische locaties verdicht worden. Anderzijds kan het bestaande weefsel uitgebreid worden met nieuwe stedelijke woonmilieus.

Implicaties voor de Prestibelsite

De Prestibelsite (en Middenvijver) zijn de laatste grote uitbreidingsmogelijkheden voor Linkeroever. Dit betekent dat er een hoog ambitieniveau moet worden nagestreefd m.b.t. de kwaliteit van het woonmilieu.

De Prestibelsite is binnen het huidig juridisch kader de laatste locatie waar met een project van een dergelijke schaal de verstedelijking van Linkeroever kan bijgestuurd worden. Hierbij wordt ondermeer gedacht aan het herstel van het sociale evenwicht en aan de verbreding van het tewerkstellings- en voorzieningenaanbod.

2.2.3.4 Een hiërarchisch wegennet structureert de nieuwe ontwikkelingen

Figuur 2.11: concepten voor Linkeroever:
(d) een hiërarchisch wegennet structureert de nieuwe ontwikkelingen

Betekenis van het concept

Er wordt een hiërarchie geïntroduceerd in het wegennet van Linkeroever. De Groene Singel en de De Costerlaan vormen de twee assen die de linkeroever verbinden met de rechteroever. De Blancefloerlaan vormt de belangrijkste verbinding tussen Linkeroever en het hoofdwegennet / het westelijke hinterland.

Deze assen worden onderling verbonden door de lus Blancefloerlaan-Halewynlaan-Vermeylenlaan-Esmoreitlaan-Gloriantlaan. Omwille van hun overgedimensioneerde sectie en de link met het openbaar vervoer (geplande nieuwe tramlijn), worden deze lanen in de wegenhiërarchie opgewaardeerd. Deze lus staat in voor de interne bediening van Linkeroever.

Implicaties voor de Prestibelsite

De Prestibelsite moet een versterking vormen van de Blancefloerlaan als stedelijke as. De Prestibelsite dient ontsloten te worden én ingericht te worden met een verkeersstructuur en een programma die de geïntroduceerde hiërarchie respecteren en verder uitbouwen.

2.2.3.5 Een ecologische corridor verbindt Blokkersdijk met Hobokense polder

Figuur 2.12: concepten voor Linkeroever:
(e) een ecologische corridor tussen Blokkersdijk en Hobokense polder

Betekenis van het concept

Tussen Blokkersdijk en Hobokense polder wordt een ecologische corridor op grootstedelijk niveau gerealiseerd. De opeenvolgende stapstenen van deze corridor worden gevormd door Blokkersdijk/St.-Annabos, Rot/Vlietbos, Burchtseweel, Schelde-oevers, Hobokensepolder.

Implicaties voor de Prestibelsite

Het Galgenweel maakt geen deel uit van de ecologische corridor. Deze ligt ten westen van de Prestibelsite.

2.2.3.6 Van Eedenplein en de Prestibelsite als complementaire centra

Figuur 2.13: concepten voor Linkeroever:
(f) Van Eedenplein en Prestibel als complementaire centra

Betekenis van het concept

Het Frederik Van Eedenplein is een “natuurlijk” centrum voor Linkeroever dankzij de nabijheid van het stadscentrum en de ligging op het snijpunt van belangrijke routes. Het Van Eedenplein is echter niet noodzakelijk het enige centrum. Binnen de bereikbaarheidslogica van Linkeroever heeft ook de Prestibelsite een centrale ligging, gezien de goede bereikbaarheid en het strategisch karakter van het kruispunt Blancefloerlaan – Groene Singel.

De Prestibelsite kan ook als een centrum versterkt worden, complementair met het Van Eedenplein. Concreet kunnen er functies gerealiseerd worden die inspelen op (grootstedelijke) bereikbaarheid en zichtbaarheid of die zich richten op de wijk. De BPA-voorschriften maken stedelijke handelsfuncties mogelijk maar sluiten tegelijk ongewenste ontwikkelingen uit (shopping center, hypermarkt, baanwinkelconcentraties, …).

Implicaties voor de Prestibelsite

Een programmatorische afstemming tussen het Van Eedenplein en de Prestibelsite is nodig.

De zone tussen het Van Eedenplein en de Prestibelsite is van strategisch belang om de complementariteit tussen beide centra optimaal uit te spelen. De Blancefloerlaan zou in het voorontwerp s-RSA mee opgenomen kunnen worden als strategische zone voor het lager netwerk.

2.2.4 Concepten voor de Prestibelsite

Samenhangend oeverlandschap Galgenweel

Figuur 2.14: concepten voor de Prestibelsite:
(a) Samenhangend oeverlandschap Galgenweel

De beleving van het landschap rond het Galgenweel staat centraal. Schelde, plas, oevers en randbebouwing vormen één landschappelijk geheel dat nauwgezet moet worden vormgegeven.

De oevers van het Galgenweel moeten een parkachtige inrichting krijgen. Bebouwing en verhardingen kunnen toegelaten worden in functie van het recreatieve programma.

De oevers moeten publiek toegankelijk blijven. Een route voor zacht verkeer rond de plas verbindt het Galgenweel met het systeem van de zachte Schelde-oever.

De nieuwe bebouwing bundelen tussen de Blancefloerlaan en het Galgenweelpark

Figuur 2.15: concepten voor de Prestibelsite:
(b) de bebouwing concentreren langs de Blancefloerlaan

Door de bebouwing van de Prestibelsite te bundelen tussen de Blancefloerlaan en het Galgenweelpark, wordt het stedelijk karakter van de Blancefloerlaan bevestigd. De ontsluitingsstructuur van de wijk wordt aangesloten op de Blancefloerlaan. Hierbij wordt sluipverkeer en ander oneigenlijk gebruik zoveel mogelijk vermeden.

Door compacte bebouwing wordt zuinig met de ruimte omgesprongen, wat toelaat een zo groot mogelijk park te creëren.

De bebouwde randen tussen het Galgenweel en de wijk vormen de overgang van een open naar een stedelijk landschap. Deze zone heeft voldoende massa om een representatief front te vormen en moet tegelijk voldoende permeabel zijn om een goede fysieke en mentale relatie tussen park en bebouwing te garanderen.

Een gedifferentieerde ontwikkeling langs de Groene Singel

Figuur 2.16: concepten voor de Prestibelsite:
(c) een gedifferentieerde ontwikkeling langs de Groene Singel

De toekomstige Groene Singel conditioneert de westelijke rand van het Galgenweel en de Prestibelsite. Een programmatorische verzwaring is hier op zijn plaats om het stedelijk karakter van de Groene Singel te versterken. De stedelijke dynamiek van dit programma neemt gradueel toe van zuid naar noord.

Dankzij de goede bereikbaarheid (Singel/transferium) kan de contactzone tussen de wijk en de Groene Singel belangrijke stedelijke programma’s opnemen. De contactzone tussen de Groene Singel en het park/insteekdok krijgt een programma dat inspeelt op de goede bereikbaarheid en de ligging aan het water.

Het smalste segment, langs de plas zelf, biedt plaats voor laagdynamische activiteiten en informeel gebruik. Bebouwing en privatisering moet minimaal blijven. Deze programma’s kunnen vóór de aanleg van de Groene Singel gerealiseerd worden, mits een goede alternatieve ontsluiting mogelijk is.

Verbindingen tussen Middenvijver en Galgenweel

Figuur 2.17: concepten voor de Prestibelsite:
(d) Verbindingen tussen Middenvijver en Galgenweel

Er worden publieke doorsteken door de bebouwing op de Prestibelsite voorzien, die fungeren als landschappelijke en recreatieve verbindingen tussen het Galgenweelpark en Middenvijver.

Deze doorsteken sluiten aan op de route voor zacht verkeer rond het Galgenweel. Ze worden ingericht als ontsluitings- en/of verblijfsruimte voor de wijk.

Deze doorsteken hebben geen ecologische functie op schaal van Linkeroever. De corridor die ten westen van de Prestibelsite loopt, heeft de juiste schaal om deze functie op te nemen.

Ontwikkeling van een stedelijke wand langs de Blancefloerlaan

Figuur 2.18: concepten voor de Prestibelsite: (e) Ontwikkeling van een stedelijke wand langs de Blancefloerlaan

De Prestibelsite versterkt het stedelijk karakter van de Blancefloerlaan.

Deze contactzone heeft een representatieve architectuur en een gemengd stedelijk programma op niveau van Linkeroever, dat optimaal gebruik maakt van de goede bereikbaarheid en van het zicht op Middenvijver.

3 STEDENBOUWKUNDIG PROGRAMMA

3.1 Bebouwde ruimte

3.1.1 Wonen

Figuur 3.1: inplantingsmogelijkheden voor woningen op de Prestibelsite

De afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen, in uitvoering van het RSV, is nog niet gebeurd. Het s-RSA gaat ervan uit dat de Prestibelsite in ieder geval binnen het stedelijk gebied zal liggen en stelt een stedelijke ontwikkeling op deze site voor.

Het hoofdaccent van de stedelijke ontwikkeling Prestibel ligt op wonen. Tegelijk wil het project een nieuwe stedelijkheid op Linkeroever introduceren, door het woonweefsel te verrijken met andere stedelijke functies, zonder dat die de bovenhand nemen.

Door een aantal streefcijfers voor woningdichtheden toe te passen op Prestibel werd het totaal aantal woningen bepaald. Het RSV streeft in stedelijke gebieden naar een minimale woningdichtheid van 25 woningen/ha. De woonbehoeftestudie van de stad Antwerpen mikt op een gemiddelde woningdichtheid van 45 woningen/ha. Het voorontwerp s-RSA verfijnt dit cijfer in functie van de diverse strategische ruimtes: binnen de zachte ruggengraat en de Groene Singel wordt gestreefd naar een gemiddelde woningdichtheid van 30 woningen/ha. Dit levert voor het totale aantal woningen een streefcijfer van minstens 1200 woningen op voor het volledige plangebied Prestibel (van ca. 40 ha). Binnen het bebouwbare deel van het stedelijk ontwikkelingsgebied (volgens gewestplanvoorschriften: 60% van stedelijk ontwikkelingsgebied) wordt gestreefd naar een woningdichtheid van 45 woningen/ha.

Inzake woningtypes wordt een onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en appartementen. Er wordt naar gestreefd om op de Prestibelsite betaalbare middenklasse woningen aan te bieden aan jonge tweeverdieners, al dan niet met kinderen, die in de binnenstad geen betaalbare grondgebonden woning met tuin meer vinden. Op die manier helpt dit project de stadsvlucht deels in te perken en probeert het zelfs jonge gezinnen opnieuw naar de stad te halen. Voorliggend project breekt met de toenemende tendens van appartementsbouw door minstens 25% grondgebonden eengezinswoningen en hoogstens 75% appartementen te realiseren, waarvan minstens 15% gestapelde woningen voor grote gezinnen. Die appartementen voor grote gezinnen hebben een netto vloeroppervlakte van minstens 100m², 3 slaapkamers en een voldoende grote private buitenruimte.

M.b.t. woningklassen primeert de absolute wens om een groot aandeel betaalbare woningen te realiseren.

3.1.2 Kantoren

Figuur 3.2: inplantingsmogelijkheden voor kantoren op de Prestibelsite

In de huidige situatie en na de realisatie van de Oosterweelverbinding sluit de Prestibelsite aan op de Ring van Antwerpen en de E17. Met de auto is de site vlot bereikbaar vanuit het Waasland, vanuit Linkeroever zelf en vanuit Antwerpen Zuid (Hoboken, Wilrijk en een deel van de binnenstad). Na realisatie van de Scheldebrug wordt de bereikbaarheid vanuit de kernstad en het Zuid nog beter.

Er is een snelle en frequente tramverbinding met de kernstad en het centraal station enerzijds, en met Zwijndrecht anderzijds. Door op termijn eventueel het perron langs de spoorlijn Antwerpen-Gent ter hoogte van de site Gazet van Antwerpen opnieuw in gebruik te nemen kan ook van hieruit arbeidspotentieel aangetrokken worden.

De nieuwe op- en afrit van de Oosterweelverbinding, de toekomstige brug over de Schelde en de (te onderzoeken) her-ingebruikname van het perron aan de site Gazet van Antwerpen, zullen dus de bereikbaarheid van de site in de toekomst verder verbeteren. Op basis van deze ontwikkeling is de zone Prestibel – Gazet van Antwerpen geselecteerd als zoekzone voor kantoren, gekoppeld aan een duurzame stadsontwikkeling.

• In de stedelijke band aan de Blancefloerlaan en langs de af te schaffen afrit (waar mogelijks de Groene Singel komt, aanzet tot de brug), zijn kantoorgebouwen voor hoofdzetels mogelijk.

• Voor het overige deel van de Prestibelsite wordt gestreefd naar een aanbod van verweven kleinschaligere kantooreenheden, dat in overeenstemming is met de lokale behoefte.

Ontwerpmatig onderzoek heeft de ruimtelijke draagkracht en de verwevingsmogelijkheden aangetoond op basis van volgende ruimtelijke principes:

• aandacht voor de doorwaadbaarheid van het gebied richting site GvA / toekomstige Groene Singel en richting Middenvijver

• aandacht voor de verweving met andere functies, zowel horizontaal (andere gebouwen in de zone) als verticaal (stedelijke plinten)

• een consistente ontwikkeling voor een hele zone, als samenhangend bouwblok

• vermijden van een schaalbreuk met de woonzone

• gediffentieerde bouwvolumes (footprint en bouwhoogte)

• inzet van hoogwaardige architectuur

• bovengrondse en ondergrondse organisatie van het parkeren

Volgende kwantitatieve randvoorwaarden werden vastgelegd:

• langs de Groene Singel kunnen maximaal 40.000 m² multi-tenant kantoren gerealiseerd worden.

• daarnaast kunnen, in functie van de behoeften van concrete eindgebruikers, een beperkt aandeel kleinere kantoren (max. 1.500 m² per kantoor) gerealiseerd worden, te verweven in de woonwijk (maximaal 10.000 m²) en in de Rand Blancefloerlaan (maximaal 5.000 m²).

3.1.3 Handel

Figuur 3.3: inplantingsmogelijkheden voor handel op de Prestibelsite

Ter ondersteuning van de voorziene stedelijke functies kan een behoorlijk aandeel handel gerealiseerd worden op Prestibel. Het klantenpotentieel wordt gevonden in de bewoners van Linkeroever, de ca. 2.500 toekomstige bewoners van de nieuwe wijk, de passanten langs de Blancefloerlaan, de overstappende reizigers aan het tramknooppunt, de werknemers van de diverse kantoren en de bezoekers van de recreatiefaciliteiten.

De stad streeft in eerste instantie naar de versterking van bestaande binnenstedelijke handelsconcentraties. De handelsfuncties die in het plangebied worden gerealiseerd, moeten daarom in ieder geval complementair zijn aan het aanbod rond het Van Eedenplein en aan het handelscentrum op de rechteroever. Er moet bovendien rekening gehouden worden met de nabijheid van andere commerciële “trekkers” buiten de Stad: de Carrefour-hypermarkt langs de E17, het Waasland shopping center, …

Juridische verankering van dit principe in het BPA biedt een sterker aftoetskader voor de advisering en vergunningverlening van sociaal-economische vergunningen, wat onder andere gebeurt op basis van volgende criteria (vermeld in de wet betreffende de vergunning van handelsvestigingen): ruimtelijke ligging, belang van de consumenten, impact op de werkgelegenheid, effect op de bestaande handel.

Uitgangspunt is in ieder geval dat gezien de stedelijke context, de handel in principe op gebouwniveau (en zoniet in ieder geval op niveau van de zone) moet verweven worden met andere programma’s (wonen, kantoren). Vrijstaande winkelvolumes zijn niet wenselijk. Meestal wordt een verplichte bovenbouw opgelegd. Voor zover de handel wordt toegelaten, is deze functie slechts mogelijk in nevenbestemming.

De inplanting en de ontwikkelingsmogelijkheden van de handelsfuncties zijn afhankelijk van verschillende parameters:

• de positionering van de handel in Antwerpen en op Linkeroever in het bijzonder;

• de (multimodale) bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden

• de zichtbaarheid vanaf belangrijke stedelijke assen

• de morfologische inpasbaarheid

• de synergie met andere stedelijke programma’s

De randvoorwaarden voor de inplanting van handelsfuncties worden gedefinieerd in functie van de omgevingsfactoren van elke locatie.

Langs de Blancefloerlaan zijn handelsfuncties mogelijk die zowel het plangebied als het zuidelijk deel van Linkeroever bedienen. Deze handelsfuncties kunnen profiteren van de goede zichtbaarheid langs deze stedelijke as. Het aanbod kan zowel bestaan uit dagelijkse verbruiksgoederen (gespecialiseerde voedingswinkel, drogist, …), diensten (verzekeringskantoor, …) als uit gespecialiseerde goederen (meubelwinkel, fietsenwinkel, computerwinkel, …). De ruimtelijke randvoorwaarden (o.a. gebouwvolumes met verplichte bovenbouw) sluiten klassieke baanwinkelconcepten uit. Om de inplanting van handelsfuncties te faciliteren, wordt toegelaten om de bezoekersparkings op de (private) gelijkvloerse buitenruimte te voorzien. Om de commerciële diversiteit te bevorderen en concurrentie te vermijden tussen de grootschalige handelszaken op de kop en die langs de Blancefloerlaan, wordt de vloeroppervlakte van de commerciële voorzieningen langs de Blancefloerlaan beperkt tot 2.000 m² netto handelsoppervlakte per functionele eenheid (i.c. de behoefte van een supermarkt) en op 4000 m² voor de hele zone.

In het bijzonder is een verdichting aan handelsfuncties mogelijk ter hoogte van het kruispunt van de Blancefloerlaan met de toekomstige Groene Singel. De nabijheid van de belangrijke tramhalte en van de kantoren langs de Groene Singel bieden een bijkomend klantenpotentieel bovenop de passage langs de Blancefloerlaan en de nabijheid van de woningen. De bovengrens voor de “kop Groene Singel” wordt op 4000 m² netto vloeroppervlakte gelegd, met een maximum van 2.500 m² netto vloeroppervlakte per functionele eenheid.

Langs de Groene Singel zijn de locatiekarakteristieken vergelijkbaar met de zone langs de Blancefloerlaan. Zowel handelsfuncties ondersteunend aan de kantoor- en woonfunctie als inspelend op de representatieve ligging zijn mogelijk. De ruimtelijke beperkingen zijn ook hier verplichte bovenbouw en verplicht ondergronds of inpandig gelijkvloers parkeren. Als bovengrens geldt hier een netto vloeroppervlakte van 2000 m² per functionele eenheid en 4000 m² voor de hele zone. Wellicht worden de gebouwen gerealiseerd voordat de Groene Singel wordt doorgetrokken. Om de spontane groei van handel en horeca nadien alsnog mogelijk te maken, wordt voor alle gebouwen de verplichting opgenomen dat het gelijkvloers afsplitsbaar moet zijn.

In de centrale “wijk” zijn buurtondersteunende functies mogelijk: bakker, kapsalon, café, kinesist, … Om te voorkomen dat te grote handelsfuncties in de wijk terechtkomen, wordt de bovengrens voor de vloeroppervlakte bepaald op "de grens van sociaal-economische vergunning": max. 400 m² netto handelsoppervlakte (zijnde de oppervlakte bestemd voor verkoop inclusief verkoopsoppervlakte in openlucht en toegankelijk voor publiek, ook kassazones, inkomruimtes waar waren uitgestald worden,...). Deze buurtondersteunende handelsfuncties komen het multifunctioneel karakter (en daarmee de woonkwaliteit) van de wijk ten goede. De ruimtelijke randvoorwaarden (handel in nevenbestemming, hoofdzakelijk grondgebonden woningen, niet-woongebouwen enkel langs de hoofdassen mogelijk, …) maken kwantitatieve maxima overbodig.

Gekoppeld aan of nabij de grootschalige recreatiefunctie tussen het insteekdok en de toekomstige Groene Singel zijn diverse ondersteunende handelszaken mogelijk: sportwinkel, horeca, … De handels- en horecafuncties zullen in belangrijke mate de economische haalbaarheid van de grootschalige recreatiefunctie bepalen. Om die reden wordt de maximale vloeroppervlakte op 40% van de totale vloeroppervlakte, met een bovengrens van 6.000 m², gesteld. Naast de beperking van de handel tot het “ondersteunende” karakter t.o.v. de hoofdfunctie, geldt de ruimtelijke beperking van ondergronds parkeren.

Om de spontane groei van kleinschalige handel en horeca in het projectgebied te faciliteren, wordt toegelaten om voor de eerste schijf van vijf bezoekersparkings te rekenen op het openbaar domein.

3.1.4 Recreatie

Figuur 3.4: inplantingsmogelijkheden voor recreatie op de Prestibelsite

Het gewestplan gaat uit van de inplanting van recreatie op de Prestibelsite (zie § 2.1.1). Voor de recreatie op de Prestibelsite bestaat voorlopig nog geen concreet programma.

Toch worden vier belangrijke ontwikkelingen in het vooruitzicht gesteld.

De voorzieningen voor zachte recreatie zitten in ieder geval ingebakken in het BPA. Het BPA reserveert immers een 9 hectare groot terrein, grenzend aan het Galgenweel, voor de ontwikkeling van een park. Daardoor wordt ruimte gereserveerd voor diverse vormen van passieve recreatie: wandelen, fietsen, joggen, spelen, … Het BPA voorziet dat deze ruimte zelfs niet gedeeltelijk mag worden afgesloten. Het publiek karakter is daarmee een feit. Supplementair geldt de verplichting dat minstens één vierde van de 3,2 hectare grote “parkrand” eveneens moet ingericht worden als publieke groene ruimte.

De inplanting van het “Galgenweelpark” vrijwaart de Galgenweelplas (buiten het plangebied) van bijkomende windhinder die het zeilen onmogelijk maakt (zie verder). Voorliggend BPA consolideert daarmee de zeilrecreatie op het Galgenweel. Aanvullend wordt het “insteekdok” in het BPA als waterzone bestemd, zodat het water zowel landschappelijk als i.f.v. watergebonden recreatie tot in het plangebied wordt gebracht.

De stad wenst de zone langs Combori, aansluitend op de bestaande sporthal, te reserveren voor sportfaciliteiten (in publieke of private exploitatie). Deze sportfaciliteiten moeten gedeeltelijk de behoeften van de bewoners op Linkeroever dekken. Gedacht wordt onder meer aan een uitbreiding van de indoor vloercapaciteit en de aanleg van buitensportvelden. Daarmee kan het Galgenweelpark worden gevrijwaard van “harde” recreatievoorzieningen. De concrete programmabehoefte in het plangebied is afhankelijk van de eventuele realisatie van een “sportcampus” op de middenvijver.

Tenslotte wordt, conform de bepalingen van het gewestplan, een gedeelte van het plangebied gereserveerd voor (indoor) recreatie. Omwille van nabijheid van park en plas, bereikbaarheid en zichtbaarheid vanaf de toekomstige Groene Singel, werd geopteerd voor de zone ten westen van het insteekdok. Er wordt gemikt op een recreatiefaciliteit op het niveau van het stedelijk gebied, zoals b.v. een waterthemacomplex (recreatiebaden, wellness, sauna, …). De oriëntatie op watergebonden recreatie speelt maximaal in op de aanwezigheid van het Galgenweel. Om een marktconforme ontwikkeling mogelijk te maken, wordt de mogelijkheid geboden om het recreatieprogramma uit te breiden met handels- en horecafuncties (zie “handel”). Zolang deze grootschalige recreatiefunctie niet wordt gerealiseerd, moet de betreffende zone ingericht worden als parkgebied.

3.1.5 Gemeenschapsvoorzieningen

Figuur 3.5: inplantingsmogelijkheden voor gemeenschapsvoorzieningen op de Prestibelsite

Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen bovenlokale en lokale woonondersteunende voorzieningen.

Gewenst is om de lokale woonondersteunende voorzieningen in kwalitatieve clusters te bundelen binnen een onderling verbindend groen netwerk. De kwaliteit van deze clusters wordt bepaald door hun ruimtelijke eenheid en samenhang, hun centraliteit rond identiteitsbepalende plekken (pleinen, opvallende gebouwen, winkelstraten…) en hun functionele compleetheid van voorzieningen (aantal, aard, omvang en bereikbaarheid). De belangrijkste lokale woonondersteunende voorzieningencluster op Linkeroever bevindt zich momenteel rond het Frederik Van Eedenplein. Ook de stedelijke ontwikkeling Prestibel voldoet aan bovenstaande kwaliteitsvereisten en kan uitgebouwd worden als een lokale woonondersteunende voorzieningencluster die complementair is aan het Frederik Van Eedenplein. Waar de centraliteit in de omgeving van het Frederik Van Eedenplein voornamelijk gebaseerd is op de nabijheid van het Antwerpse stadscentrum, steunt de ontwikkeling van de Prestibelsite vooral op een hoge zichtbaarheid en multimodale bereikbaarheid.

Omwille van deze eigenschappen fungeert de Prestibelsite als een knooppunt en scharnier binnen dit voorzieningennetwerk dat bovendien bovenlokale functies kan opvangen.

Belangrijkste randvoorwaarden hierbij zijn:

• een hoge bereikbaarheid

• de ruimtelijke en functionele verweving

• aandacht voor complementariteit van de voorzieningen.

Gezien de regionale invloedssfeer van de stedelijke ontwikkeling Prestibel, kan hier een bovenlokale recreatiecluster uitgebouwd worden, die ondersteund wordt door lokale voorzieningen met hoofdaccent op ontmoeting (jeugdlokaal, speelpleintjes, senioren- en dienstencenrum, polyvalente zaal).

In het BPA wordt de zone langs Combori in hoofdbestemming gereserveerd voor gemeenschapsvoorzieningen, met uitsluiting van programma’s die moeilijk te verenigen zijn met het woonkarakter van de omgeving (b.v. strafinrichting, waterzuivering, zendmast, …).

In enkele andere zones zijn gemeenschapsvoorzieningen in nevenbestemming mogelijk. Concreet wordt b.v. gedacht aan een kinderkribbe, een school, ….

3.2 Open ruimte

Figuur 3.6: inplantingsmogelijkheden voor groen op de Prestibelsite

3.2.1 Randvoorwaarde: zeilen op het Galgenweel

Figuur 3.7: gabariet ter vrijwaring van de windhinder

Figuur 3.8: toetsing van de windhinder ten westen van het Galgenweel

Figuur 3.9: toetsing van de windhinder ten noorden van het Galgenweel

De Galgenweelplas is omwille van zijn omvang en zijn omgevingsfactoren één van de weinige plaatsen in Vlaanderen waar de zeilsport recreatief én competitief kan worden beoefend. De zeilmogelijkheden op het Galgenweel zijn een waardevol onderdeel van het sportaanbod in Antwerpen. Het zeilen voegt bovendien een extra dimensie toe aan de recreatiefunctie en de belevingswaarde van het Galgenweel.

De Prestibelsite onbebouwd laten is echter niet haalbaar. De stad kampt immers met belangrijke ruimtebehoeften. De ontwikkeling van de Prestibelsite kan met name de behoefte aan woningen (en grondgebonden woningen in het bijzonder) en aan multimodaal ontsloten kantoren op een substantiële manier helpen lenigen.

De stad wil daarom op de Prestibelsite een project doen realiseren dat zo weinig mogelijk bijkomende windhinder veroorzaakt t.o.v. de bestaande toestand.

Het belangrijkste uitgangspunt van het voorliggend BPA, m.n. de maximale terugtrekking van de gebouwen van de oever van het Galgenweel, betekent alvast een fundamentele tegemoetkoming aan het probleem van de windhinder, in vergelijking met vroegere ontwerpen.

Er werd een windonderzoek uitgevoerd waarbij de impact van de nieuwe bebouwing op de plas werd gevisualiseerd. Volgens wetenschappelijke studies strekt de windhinder zich uit over lengte gelijk aan 20 keer de hoogte van een obstakel. Omdat dit criterium in de praktijk bebouwing nagenoeg onmogelijk maakt, wordt voorgesteld om de windhinder over een lengte van 10 keer de hoogte in beschouwing te nemen.

De obstakels ten westen en ten noordwesten van het Galgenweel hebben de grootste impact op de windhinder, aangezien deze windrichtingen het vaakst voorkomen.

Verschillende scenario’s werden getest: de bestaande vegetatie, het stadsontwerp van Georges Baines, een scenario met woontorens langs het insteekdok en tenslotte het scenario van het stadsontwerp dat op 17 juni 2005 door het schepencollege werd goedgekeurd.

Het scenario met de grootschalige recreatiefunctie langs het insteekdok levert op basis van de hoger beschreven gabarietregel L=h*10 geen windhinder op voor het gedeelte waar kan worden gezeild. De windhinder zal zelfs verbeteren t.o.v. de bestaande toestand, wanneer de bomen op het talud langs de E17 worden gerooid (nodig voor de realisatie van de Groene Singel).

Ook voor de bebouwing ten noorden van het Galgenweel werd het effect op de windhinder onderzocht, volgens dezelfde methode als voor de bebouwing langs het insteekdok. (zie hoger).

Verschillende scenario’s werden getest: de bestaande vegetatie, het stadsontwerp van Georges Baines, en scenario met parallelle inplanting van de gebouwen en de alternerende inplanting (zoals voorzien in het stadsontwerp dat op 17 juni 2005 door het schepencollege werd goedgekeurd).

Door het terugtrekken van de bebouwing vanaf de waterkant, wordt het windprobleem langs deze zijde reeds grotendeels opgelost. Uit het onderzoek blijkt dat een bouwhoogte van acht lagen in Parkrand Oost geen bijkomende windhinder veroorzaakt t.o.v. de bestaande toestand, waar de bomen reeds een belangrijke storende factor vormen. Deze bouwhoogte werd dan ook aangehouden in het voorliggende stadsontwerp.

De bebouwing ten noorden van het Galgenweel hindert de zeilsport overigens slechts in beperkte mate, aangezien de wind het minst frequent vanuit het noorden waait.

3.2.2 Galgenweelpark

De realisatie van het Galgenweelpark, aansluitend op de Galgenweelplas, is een essentiële component van de ontwikkeling van de Prestibelsite. In vorig hoofdstuk werd het belang van het Galgenweelpark voor de site en voor heel Linkeroever voldoende aangetoond.

Het gewestplan gaat uit van de realisatie van een belangrijke groene ruimte (met recreatief karakter) op de Prestibelsite (zie § 2.1.1). Behalve de oppervlaktebepaling (min. 20% van het plangebied) werden geen verdere bepalingen in het gewestplan vastgelegd.

Voor het Galgenweelpark is nog geen concreet programma gedefinieerd. Uitgangspunt is dat het park integraal en onbeperkt publiek moet toegankelijk zijn, in functie van zachte recreatie: wandelen, joggen,spelen, … De inrichting moet zowel het parkkarakter als het recreatief gebruik ondersteunen.

Om deze uitgangspunten vast te leggen, zal het BPA strikte beperkingen m.b.t. bebouwing, verharding en afsluiting van het park opleggen. De afbraak van de restanten van het voormalig openluchtzwembad is in ieder geval een randvoorwaarde.

Het bestaande “insteekdok” wordt als een bestaande landschappelijke kwaliteit beschouwd. Het behoud van het insteekdok wordt in het BPA verzekerd.

3.2.3 Groene Singel

De inrichting van de verlengde Groene Singel is bij de opmaak van dit BPA nog niet gekend. In afwachting van een concreet ontwerp, wil de stad Antwerpen volgende principes respecteren:

• typeprofiel doorgaand verkeer 2x1 rijstroken

• vermijden van vrachtverkeer (doorgaand en internationaal)

• toevoegen van groen en openbaar vervoer (tram)

• aanbieden van een multifunctioneel programma van wonen en voorzieningen

• toelaten van hoofdkantoren op de knopen van openbaar vervoer

De Groene Singel dient uitgewerkt te worden als een parkdrager waarbij het open ruimte-karakter belangrijk is en de interactie- en ontmoetingsmogelijkheden en het verblijfskarakter primeren boven de verkeersfunctie. Bij de uitwerking van de bebouwing aan de rand van de Groene Singel dienen de relatie en de interactie met de ‘Singel’ als verblijfsgebied sterk te worden benadrukt. Dit wordt bij voorkeur uitgedrukt in een stedelijke plint (publiek toegankelijke functies met representativiteit op de gelijkvloerse verdieping - commercieel of collectief). Ook de omliggende publieke ruimtes worden maximaal aangehecht op en verbonden met de Groene Singel om bij te dragen aan de belevingswaarde.

3.2.4 Open ruimte op wijkniveau

Aanvullend aan de open ruimte van het Galgenweelpark en van de Groene Singel, worden op wijkniveau bijkomende open ruimtes voorzien. Het betreft onder meer:

• 2 wijkpleinen langs de hoofdassen in de bestemmingszone “wijk”;

• open ruimte in de bestemmingszone “rand Combori”, ten behoeve van de bufferfunctie en de inplanting van recreatie- en gemeenschapsvoorzieningen;

• een pleinfunctie, gekoppeld aan de grootschalige recreatiefunctie in bestemmingszone “rand insteekdok”;

• publieke groene ruimtes in de “parkrand”, als overgang tussen het Galgenweelpark en de bebouwing in het plangebied.

Gezien de omvang van de stedelijke ontwikkeling (met nadruk op wonen) en de aanwezigheid van het “extensieve” Galgenweelpark, is het aangewezen om de open ruimtes op wijkniveau in te richten in functie van intensief gebruik (sport en spel, sociaal leven, …). Het BPA legt voorschriften op om de omvang, de publieke toegankelijkheid, het verblijfskarakter en (waar relevant) het groen karakter te garanderen.

Het is van belang om het element water in het stedenbouwkundig plan te introduceren, aangezien de relatie met de Galgenweelplas de belangrijkste bestaande kwaliteit van de Prestibelsite is. Tevens wordt aandacht besteed aan de buffering, de infiltratie, de filtering en het hergebruik van hemelwater.

3.3 Bereikbaarheidsprofiel

3.3.1 Wegverkeer

3.3.1.1 Aansluiting op het hoofdwegennet

Figuur 3.10: geplande aansluiting van Linkeroever op het hoofdwegennet

Figuur 3.11: nieuw aansluitingscomplex Linkeroever (BAM NV)

Het huidige aansluitingscomplex tussen Blancefloerlaan en E17 zal na de realisatie van de Oosterweelverbinding worden afgeschaft en enkele honderden meters westelijk worden verplaatst. Een directe aansluiting van Linkeroever op het hoofdwegennet blijft dus bestaan.

Omwille van de complexe aansluiting van de Oosterweelverbinding op de E17, wordt het aantal op- en afritten zoveel mogelijk beperkt. In de richting van de rechteroever (via de Kennedytunnel) krijgt het aansluitingscomplex “Linkeroever” een eigen op- en afrit. Richting Gent sluit het complex via ventwegen aan op de op- en afrit Zwijndrecht. Richting N49 gebeurt hetzelfde via de afrit “Waasland”. Richting haven (via de Oosterweeltunnel) worden geen rechtstreekse op- en afrit voorzien.

De Ch. De Costerlaan wordt losgekoppeld van de N49 en zal niet langer de functie van aansluiting op het hoofdwegennet vervullen.

3.3.1.2 Verbindingen op stedelijk niveau

Figuur 3.12: geplande verbindingen op stedelijk niveau

Na uitvoering van alle geplande werken, zal Linkeroever op stedelijk niveau bereikbaar zijn via drie routes:

• via de Waaslandtunnel naar de noordelijke kernstad

• via de Scheldebrug naar Antwerpen-Zuid en de Singel op de rechteroever

• via de Blancefloerlaan naar Zwijndrecht.

De Beatrijslaan zal niet langer de rol vervullen van verbinding op stedelijk niveau met Burcht.

3.3.1.3 Bereikbaarheid op wijkniveau

De Prestibelsite is op wijkniveau bereikbaar via de Blancefloerlaan. Dit betekent dat de hele ontwikkeling in principe rechtstreeks op de Blancefloerlaan moet worden aangesloten. Een aansluiting voor wegverkeer via de Galgenweellaan (bestaande toegangsweg naar het voormalige zwembad) is niet aangewezen.

Eventueel is aanvullend een aansluiting op de Edmond De Coussemakerstraat mogelijk om de Prestibelsite met de onmiddellijke omgeving te verbinden, evenwel zonder dit als wijkontsluiting uit te bouwen.

3.3.2 Openbaar vervoer

Figuur 3.13: bereikbaarheid Prestibelsite voor openbaar vervoer

3.3.2.1 Bestaande bediening

De Prestibelsite heeft met het bestaande aanbod reeds een zeer performante ontsluiting met openbaar vervoer. De tramlijnen 2, 3 en 15 bedienen de tramhaltes t.h.v. de sporthal en de op- en afrit “Linkeroever” (eindhalte voor lijn 3).

Deze tramlijnen in eigen bedding bieden, met een frequentie van 7,5 minuten (in de piekuren), een verbinding met de kernstad op 7 minuten en met het centraal station op 11 minuten.

3.3.2.2 Toekomstige uitbreidingen

Diverse geplande uitbreidingen van het tramnet zullen op termijn de bereikbaarheid van Linkeroever, en de Prestibelsite in het bijzonder, verder verbeteren. De Lijn plant een nieuwe tramlijn voor de bediening van Linkeroever. Deze tramlijn zou met een lusvormig traject het hele stadsdeel ontsluiten: Blancefloerlaan – Halewijnlaan – St. Anna – Gloriantlaan – Frederik Van Eedenplein.

De Lijn overweegt bovendien een sneltramlijn richting Burcht (later eventueel verder te verlengen. In het S-RSA wordt gepleit voor een tram in vrije bedding over de Groene Singel. Na realisatie van de Scheldebrug zou deze tramlijn kunnen doorgetrokken worden tot op de Blancefloerlaan.

3.3.3 Zacht verkeer

Figuur 3.14: bereikbaarheid Prestibelsite voor zacht verkeer

Diverse bestaande en geplande routes voor zacht verkeer zullen de Prestibelsite bedienen. Een niet-limitatief overzicht:

• bestaande noord-zuid route langs de Groene Schelde-oever;

• geplande noord-zuid verbinding vanaf Galgenweel, via Middenvijver tot Blokkersdijk;

• bestaande verbinding met de rechteroever via de fietserstunnel t.h.v. de Kennedytunnel;

• geplande verbinding via Groene Singel over Scheldebrug;

• bestaande verbinding met de rechteroever via de St. Annatunnel;

• geplande verbinding met de rechteroever via de Oosterweeltunnel;

• geplande verbinding van St. Anna met Zwijndrecht via het Vliet;

• geplande oost-west route parallel aan de Blancefloerlaan, via de Prestibelsite.

3.4 Verkeersorganisatie in het plangebied

3.4.1 Wegenclassificatie in het plangebied

Figuur 3.15: Onderdelen van de publieke ruimte op de Prestibelsite

Het BPA introduceert volgende wegenclassificatie.

Op het hoogste niveau staan de Blancefloerlaan en de te verlengen Groene Singel. Zij vormen de noordelijke en de westelijke begrenzing van het plangebied. Deze wegen vervullen een verbindingsfunctie op stedelijk niveau. Om op de Groene Singel het lokaal bestemmingsverkeer van het doorgaand verkeer te scheiden, wordt de realisatie van een ventweg voorzien. De nieuwe ontwikkelingen en toegangen tot het privaat domein sluiten hierop aan.

De hoofdstructuur van de publieke ruimte in de nieuwe ontwikkeling, wordt gevormd door vier noord-zuid georiënteerde hoofdassen. Zij zorgen (samen met de ventweg) voor de rechtstreekse aansluiting van de nieuwe ontwikkelingen op de Blancefloerlaan.

Twee oost-west verbindingsstraten verbinden de hoofdassen tot een logisch netwerk:

• de meest oostelijk gelegen hoofdas wordt aan de zuidkant verbonden met de Edmond de Coussemakersstraat;

• de twee meest westelijk gelegen hoofdassen worden aan de zuidkant verbonden met de Groene Singel (via de ventweg).

De andere straten worden gedefineerd als woonstraten. Zij hebben geen verbindende of wijkontsluitende functie.

Er worden drie wijkpleinen gedefinieerd:

• twee wijkpleinen gelegen langs een centrale hoofdas;

• één wijkplein tussen de “wijk” en de grootschalige recreatiefunctie in de zone “rand insteekdok”.

Deze classificatie volgt logischerwijze uit de structuur van de zoneringen binnen het BPA. Alle voornoemde openbare ruimte wordt onder dezelfde bestemmingszone “openbare wegenis” ondergebracht.

Het BPA voorziet tenslotte diverse publieke doorsteken voor zacht verkeer (fietsers en voetgangers). Deze doorsteken verfijnen de maaswijjdte van de bouwblokken en bemiddelen in de relatie tussen de publieke en de private ruimte. De concrete inplanting en inrichting hangt vaak af van de inrichting van een deelzone. Het BPA legt daarom deze doorsteken slechts in grote lijnen vast. De noodzakelijke doorsteken worden verplicht opgelegd. Het tracé is meestal (binnen zekere marges) vrij te kiezen. Meestal worden randvoorwaarden opgelegd aan de inrichting van deze doorsteken.

In het binnengebied van een bouwblok wordt een “woonhof” gerealiseerd. Dergelijk woonhof kan een publiek of een privaat karakter hebben. In het BPA worden deze dus niet beschouwd als een noodzakelijk deel van de openbare wegenis en dus niet alsdusdanig ingetekend.

Het BPA voorziet de mogelijkheid om eventuele nieuwe ontwikkelingen ten oosten van het plangebied (o.a. Site Combori) op de openbare wegenis en de doorsteken voor zacht verkeer in het plangebied aan te sluiten.

3.4.2 Circulatie wegverkeer

Figuur 3.16: Circulatie wegverkeer

De circulatie voor wegverkeer in het plangebied houdt rechtstreeks verband met de classificatie van de wegenis.

Het verkeer van en naar het plangebied sluit rechtstreeks aan op de Blancefloerlaan en de Groene Singel, zonder de bestaande wijken te belasten. De verlenging van de Edmond de Coussemakersstraat heeft louter de bedoeling om de onderlinge verbinding van beide wijken te faciliteren.

De wijkontsluiting gebeurt via de hoofdassen en in tweede instantie via de verbindingsstraten. De functies langs de Blancefloerlaan en de Groene Singel sluiten rechtstreeks op deze stedelijke assen aan (langs Groene Singel via een ventweg). In het bijzonder wordt de grootschalige recreatiefunctie rechtstreeks aangesloten op de Groene Singel, zonder de wijk te belasten.

Het bestemmingsverkeer voor het Galgenweel (park en plas) wordt diffuus rondom de plas opgevangen in kleinere parkeervoorzieningen. De hoofdassen zullen dus in beperkte mate bestemmingsverkeer voor het Galgenweelpark moeten verwerken.

Al het openbaar vervoer (tram en bus) wordt afgewikkeld via de Blancefloerlaan (en later ook via de Groene Singel).

3.4.3 Circulatie zacht verkeer

Figuur 3.17: Circulatie zacht verkeer

De circulatie van het zacht verkeer volgt eveneens de logica van de wegenclassificatie.

• circulatie is mogelijk langs de Blancefloerlaan en de Groene Singel, op vrijliggende fiets- en voetpaden;

• zacht verkeer is mogelijk op alle openbare wegenis in het plangebied. In de hoofdstraten van 18 meter breed is voldoende ruimte beschikbaar voor een vrijliggend fietspad, indien de noodzaak hiertoe zo blijken;

• de doorsteken voor zacht verkeer verkleinen de maaswijdte van de openbare wegenis;

• doorheen het Galgenweelpark lopen tenslotte belangrijke routes voor fietsers en voetgangers.

3.4.4 Parkeren

Het BPA legt boven- en ondergrenzen op aan het aantal te realiseren bestemmingsparkings. De parkeernormen zijn een evenwicht tussen ogenschijnlijk tegengestelde beleidsopties:

• enerzijds, het aantal parkings beperken om het gebruik van andere modi (fiets, openbaar vervoer) aan te moedigen;

• anderzijds, voldoende parkings te voorzien om een afwenteling van het bestemmingsparkeren op het openbaar domein te voorkomen.

Uitgangspunt is inderdaad dat alle bestemmingsverkeer voor de nieuwe ontwikkelingen op het privaat domein moet worden opgevangen. Dit is essentieel om het openbaar domein optimaal af te stemmen op de verblijfsfunctie.

De gehanteerde parkeernormen houden rekening met de goede bediening van de Prestibelsite met het openbaar vervoer (i.c. hoogfrequente tramlijnen in vrije bedding op de Blancefloerlaan). Anderzijds kan niet voorbij gegaan worden aan de maatschappelijke realiteit dat het bezit en het gebruik van de auto algemeen aanvaard is. De radiaal georiënteerde openbaar vervoerlijnen zijn bovendien minder performant voor tangentiële trajecten. Het noodzakelijk gebruik van de auto kan bijgevolg niet worden genegeerd.

De parkeernormen worden gediversifieerd in functie van de bestemmingen (alle oppervlaktebepalingen zijn te interpreteren als bruto vloeroppervlaktes).

Voor kantoren wordt het maximum op 1 parking per 50 m² vloeroppervlakte gelegd, omwille van de goede bediening per tram. Het minimum van 1 per 60 m² houdt rekening met de “modal split” die op andere locaties wordt gerealiseerd.

Voor handel ligt de norm tussen 1 per 40 m² en 1 per 35 m². Het minimum wordt vrij laag gelegd (1 per 40 m²), omdat buurtondersteunende handel vaak eerder op voetgangers en fietsers mikt.

Deze vrij strikte parkeernormen moeten garanderen dat in het plangebied enkel “stedelijke” handelsactiviteiten worden ontwikkeld. De klassieke suburbane winkelconcepten (baanwinkels, hypermarkten) kunnen niet leven met deze norm en zullen de site dus vermijden. De parkeernorm is dus zonder meer sturend voor de invulling van de handelsmogelijkheden in het BPA.

Binnen dezelfde redenering wordt parkeren voor horeca op 1 per 40 m² tot 1 op 30 m² vastgelegd. Voor hotels is de ratio 2 per 5 tot 3 kamers.

Voor wonen wordt de vork relatief ruim genomen: tussen 0,8 en 1,2 parkings per woongelegenheid. Deze norm speelt in op het feit dat in de praktijk de verkoop van parkings onder de grens van 1 parking per woning duikt. De ruime vork moet het mogelijk maken om het parkeerbeleid op specifieke doelgroepen af te stemmen.

Voor gemeenschapsvoorzieningen moet de concrete behoefte worden aangetoond.

Om de ontwikkeling van kleine handels- en horecafuncties te stimuleren, wordt een vrijstelling gegeven voor de eerste vijf bestemmingsparkings. Hiervoor mag op het openbaar domein gerekend worden.

Parkeren gebeurt in regel ondergronds of inpandig op het gelijkvloers. Aan parkeren in open lucht op het privaat domein worden beperkingen opgelegd.

Samengebruik van parkings (door in tijd complementaire functies) wordt niet onmogelijk gemaakt, maar evenmin als verplichting opgenomen.

4 STEDENBOUWKUNDIGE KRIJTLIJNEN

De stedenbouwkundige krijtlijnen vormen de tussenstap tussen de abstracte concepten van dit eerste deel en de concrete stedenbouwkundige voorschriften die hierna aan bod komen. De stedenbouwkundige krijtlijnen zorgen voor de vereiste ruimtelijke samenhang en kwaliteit in het plangebied. Het zijn deze samenhang en ruimtelijke kwaliteit die in het BPA vastgelegd moeten worden.

De stedenbouwkundige krijtlijnen dragen dus bij tot een beter begrip van de stedenbouwkundige voorschriften. Hoewel ze geen bindend of verordenend karakter hebben, worden ze toch in deel 2 (algemene bepalingen) en deel 3 (bijzondere bepalingen per bestemmingszone) opgenomen. Een opdeling in kolommen maakt het onderscheid duidelijk tussen de eigenlijke voorschriften en de stedenbouwkundige toelichting.

In een eerste kolom worden het nummer en de titel van het artikel vermeld. In een tweede kolom zijn de roeping en de doelstellingen van het BPA of van een deelgebied opgenomen. Deze kolom geeft inzicht in de achterliggende motivatie voor een stedenbouwkundig voorschrift. In de derde kolom wordt gespecifieerd welke aspecten men moet vastleggen opdat de roeping en de doelstellingen ook effectief gerealiseerd zullen worden.

In de vierde kolom zijn de stedenbouwkundige voorschriften zelf opgenomen. Deze kolom is gemarkeerd met een grijze achtergrondkleur. Enkel de bepalingen in deze kolom hebben een bindend en verordenend karakter.

Figuur 4.1: situering deelruimtes

5 RUIMTEBOEKHOUDING

De toegelaten vloeroppervlaktes zijn het resultaat van het ontwerpend onderzoek dat aan de opmaak van het BPA is voorafgegaan. Als uitgangspunt voor de opstelling van de V/T indices werden de vloeroppervlaktes gehanteerd uit het stadsontwerp dat door het schepencollege op 17 juni 2005 werd goedgekeurd

De richtcijfers gaan uit van een realiseerbaar programma in het bebouwbaar gebied (uitgezonderd bestemmingszone rand Combori) van 280.000 m² bruto vloeroppervlakte. Voor de bestemmingszones werd een beperkte marge in min en in plus gehanteerd. De marges voor de deelzones zijn ruimer, om de bouwmogelijkheden op het concrete programma te kunnen afstemmen.

Voor de bestemmingszones “Rand Combori” (R/GM) en “Rand Insteekdok” (Gc) werd minstens gedeeltelijk de minimale V/T weggelaten uit de voorschriften. Voor deze zones wordt immers de mogelijkheid voorzien om onbebouwd te blijven en respectievelijk als sportinfrastructuur en parkgebied te worden ingericht.